Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2026

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/20735 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CMORP

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Novembre 2025 -Président du tribunal judiciaire de Meaux – RG n° 25/00356

APPELANTS

M. [T] [D]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Mme [V] [K]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentés par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de Paris, toque : D2090

Ayant pour avocat plaidant Me Jacques DESGARDIN, avocat au barreau de Paris

INTIMÉ

M. [Z] [P]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Me Dan NAHUM, avocat au barreau du Val de Marne, toque : PC 36

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 3 septembre 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller et Grégoire LEFEBVRE, Conseiller

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président de chambre,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Grégoire LEFEBVRE, Conseiller

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

– Contradictoire

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé en date du 29 décembre 2005, M. [D] et Mme [O], ont donné à bail commercial à M. [M] [F] des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] (Seine et Marne), moyennant un loyer annuel de 18.300 euros, hors charges et hors taxes. En mars 2010, M. [P] a acquis le fonds de commerce de ces locaux, qu’il exploite sous l’enseigne « auberge le rallye nautique « , et est devenu titulaire du bail.

Par une première ordonnance du 18 décembre 2013, une mesure d’expertise relative à des infiltrations sur les murs a été confiée à M. [A] par le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun sur demande de M. [P].

Par courrier du 18 janvier 2022, le preneur, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure les bailleurs d’avoir à entreprendre tous travaux de nature à mettre un terme définitif à des désordres dénoncés et caractérisés notamment suivant constat de commissaire de justice du 10 décembre 2020.

Suivant une seconde ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux le 19 octobre 2022 sur saisine de M. [P] sollicitant notamment la condamnation des bailleurs à divers travaux sous astreinte, une nouvelle expertise a été décidée et M. [Q] a été désigné ès qualités d’expert judiciaire sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile aux fins notamment de déterminer la teneur des désordres dénoncés dans l’immeuble objet de la location commerciale, les décrire, en rechercher les causes et préciser pour chacun d’eux s’ils proviennent de leur vétusté, d’un défaut d’entretien du preneur ou de toute autre cause.

Parallèlement, les bailleurs ont mandaté le cabinet d’architecte Be Architectes, lequel a dressé en juin 2024 un « constat des désordres liés aux manques d’entretien ou à des défauts de mise en ’uvre et solutions réparatoires ».

S’appuyant sur ce document et par acte du 8 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à réaliser les travaux de réparation, considérant que les désordres constatés étaient consécutifs à un manque d’entretien manifeste imputable au preneur.

Par acte du 1er avril 2025, Mme [O] et M. [D] ont fait assigner M. [P] devant le président du tribunal judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de, notamment :

– prononcer l’acquisition de la clause résolutoire du bail, au 8 novembre 2024,

– ordonner l’expulsion de M. [P],

– fixer provisoirement l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges courantes,

– étendre l’expertise à l’examen des dommages, griefs et désordres visés par le diagnostic établi par la société Be Architectes en janvier 2024.

Par une troisième ordonnance réputée contradictoire du 19 novembre 2025, ce magistrat a :

– rejeté la demande d’extension de la mission de l’expert, en retenant l’absence de motif légitime des bailleurs à cette extension et ce alors que l’expert avait déclaré dans un rapport intermédiaire ne pas envisager de solliciter l’extension de sa propre mission au terme de trois réunions d’expertise ;

– dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire en l’état des opérations d’expertise en cours destinées à permettre de déterminer l’imputabilité des travaux de réfection ;

– laissé à Mme [O] et M. [D] d’une part et à M. [P] d’autre part la charge de leurs dépens respectifs ;

– rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration du 10 décembre 2025, Mme [O] et M. [D] ont relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 7 avril 2026, Mme [O] et M. [D] demandent à la cour de :

– Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

– rejeté la demande d’extension de la mission de l’expert ;

– dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire en l’état des opérations d’expertise en cours ;

– laissé aux parties part la charge de leurs dépens respectifs,

– rejeté le surplus de leurs demandes ;

Et, statuant à nouveau :

– étendre l’expertise de M. [S] [Q] à l’examen des dommages, griefs et désordres visés par le diagnostic établi par la société Be Architectes en janvier 2024 ;

– prononcer l’acquisition de la clause résolutoire du bail, renouvelé à effet du 1er avril 2016, au 8 novembre 2024 ;

En conséquence :

– ordonner l’expulsion de M. [P] de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] et de tous occupants de son chef, avec l’aide et le concours de la force publique le cas échéant ;

– fixer provisoirement l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges courantes ;

– débouter M. [P] de l’ensemble de ses demandes ;

– le condamner à leur verser une somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût de la sommation de faire du 8 octobre 2024 avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [P] qui a constitué avocat n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 juillet 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

1°) Sur l’extension de la mission de l’expert

Conformément à l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

L’article 236 du même code prévoit que le juge qui a commis l’expert ou celui chargé du contrôle de la mesure peut accroître ou restreindre la mission confiée au technicien.

L’article 245 du même code prévoit que le juge ne peut sans avoir préalablement recueilli les observations du technicien commis, étendre la mission de celui-ci ou confier une mission complémentaire à un autre technicien.

En l’espèce, suite à la décision du premier juge retenant un avis de refus d’extension de l’expert, les appelants ont, au visa de l’article 245 du code de procédure civile précité, sollicité l’avis de l’expert suivant dire du 9 décembre 2025 en vue de l’appel alors en cours de formalisation. Dans sa réponse par courriel du 15 décembre 2025, l’expert a précisé que la mention « l’expert n’envisage pas à ce stade de demander une quelconque modification de sa mission » était une formule type de ses expertises pour dire qu’il appartenait en règle générale aux parties et non à lui-même, sauf exceptions, de prendre l’initiative d’une telle modification de la mission. L’expert précisait dans ce courriel qu’au contraire, il avait bien, à plusieurs reprises, donné son accord de principe à l’éventualité d’une extension de sa mission et ce dès l’issue de la première réunion d’expertise le 8 février 2023.

Dès lors que l’extension de la mission a pour objet d’intégrer d’autres désordres dont la responsabilité, entre les mêmes bailleurs et locataire, est discutée à l’instar des désordres objet de la mission initiale de cette expertise, et au regard des protestations et réserves émises sur ce sujet par M. [P] devant le premier juge et de l’avis favorable de l’expert, il apparaît opportun de faire droit à la demande des appelants et d’étendre la mission de ce dernier aux désordres énumérés par les bailleurs en suite du rapport de Be Architectes, ainsi que repris dans le dispositif de la présente décision qui infirme l’ordonnance du premier juge sur ce point.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en ’uvre régulièrement et qu’il n’est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d’y faire obstacle.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés est ainsi en mesure de constater l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial et d’ordonner l’expulsion du preneur lorsque les conditions de la clause sont réunies et que l’obligation locative non respectée n’est pas contestée sérieusement.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties prévoit en son article 14 qu’« en cas de non-exécution par le Preneur de l’une quelconque des conditions du bail [’] le Bailleur aura la faculté de résilier de son plein droit le présent bail un mois après avoir mis le Preneur en demeure de régulariser sa situation par commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause. »

Parmi les obligations prévues par le bail en question, l’article 6 impose au preneur de maintenir « les lieux loués en bon état d’entretien et de toutes réparations autres que les grosses réparations visées par l’article 606 du Code civil qui resteront à la charge du Bailleur, de telle sorte qu’en fin de bail et, plus généralement, à son départ, ceux-ci soient rendus en bon état d’entretien locatif.

Le Preneur devra notamment :

– Entretenir constamment en bon état les canalisations d’adduction et d’écoulement des eaux, les installations électriques d’éclairage, les portes, les fenêtres, ferrures, serrures et crémones ;

– Prendre toute disposition pour éviter la rupture par le gel des compteurs, canalisations et tuyaux ;

– Assurer par ses propres moyens et à ses frais tous les dégorgements des canalisations d’évacuation desservant les lieux loués. »

S’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire de l’article 14 précité, les appelants indiquent que lors de l’audience devant le premier juge a été évoquée l’éventualité d’une réouverture des débats sur ce point, de sorte que la décision prise par le premier juge l’aurait été en réalité sans débat contradictoire.

Ils expliquent avoir notifié leur sommation du 8 octobre 2024 au visa des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce et de l’inexécution des obligations prévues à l’article 6 du bail précité, la sommation portant sur des travaux ne relevant pas des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil et qui devaient donc sans contestation possible être réalisés par le locataire. Ils en concluent qu’il n’est pas question ici d’attendre la décision de l’expert sur les responsabilités respectives mais de vérifier si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

En l’espèce, l’expertise confiée à M. [Q] porte non seulement sur la caractérisation des désordres, de leur origine et de leur cause mais doit également fournir les éléments de nature à permettre la détermination des responsabilités encourues, en ce compris désormais sur les travaux dont Mme [O] et M. [B] ont demandé la mise en réparation dans leur sommation.

La sommation délivrée concernait les travaux d’entretien à réaliser suivants :

« I ’ Sur les descentes d’eau pluviale

– Dépose des descentes zinc endommagées et fuyardes compris tous les raccords.

– Mise en place de nouvelles descentes zinc en remplacement y compris raccords et toutes sujétions pour bonne finitions.

– Contrôle d’étanchéité de tous les raccords.

II ’ Nettoyage et entretien des façades

A. Pour le bâtiment sur [Adresse 4]

Traitement des murs en moellons :

– Curage et dépoussiérage des joints détériorés.

– Reprise des joints au mortier à base de chaux compris mise en ’uvre dans les règles de l’art.

Peintures extérieures :

– Décapage, grattage et brossage pour enlever les mousses, les saletés et le revêtement existant.

– Reprise des supports pour combler les manques et assurer la planéité.

– Traitement en profondeur des boiseries de façades.

– Application d’une peinture minérale compris mise en ’uvre dans les règles de l’art.

[Adresse 5]

Murs en moellons :

– Curage et dépoussiérage des joints détériorés.

– Reprise des joints au mortier à base de chaux compris mise en ’uvre dans les règles de l’art.

Peintures extérieures :

– Décapage, grattage et brossage pour enlever les mousses, les saletés et le revêtement existant.

– Reprise des supports pour combler les manques et assurer la planéité.

– Traitement en profondeur des boiseries de façades.

– Application d’une peinture minérale compris mise en ’uvre dans les règles de l’art.

Enduit de façade RDC :

– Curage du revêtement existant.

– Préparation du support au dégrossi compris toutes sujétions de bonne mise en ’uvre (treillis, support d’enduits, etc.).

– Ensemble accessoires de finition ravalement compris baguette d’angle sortants PVC blanc.

– Pose d’un enduit monocouche de type PRB à réaliser en 2 passes.

III – Coursive du bâtiment 2

– Dépose de l’ensemble des revêtements ajoutés en surépaisseur sur le carrelage d’origine y compris chape rapportée, plinthes et autres matériaux posés en recouvrement.

– Dépose également du revêtement en carrelage d’origine.

– Curage complet pour remettre la dalle et l’escalier de la coursive à nu.

– Dépose sans conservation du garde-corps en bois.

– Mise en ’uvre d’une chape mince avec forme de pente dans le sens de la largeur de la coursive pour avoir une pente d’écoulement des EP conforme, traitement dito au droit de l’escalier.

– Installation d’un système d’étanchéité liquide (SEL) sur la chape neuve et au droit de l’escalier, y compris étanchéité en relevé et installation d’un rejet d’eau en bordure extérieur.

– Pose d’un nouveau revêtement de carrelages antidérapant compris plinthes en conformité avec les règles imposées aux [Localité 4].

– Pose d’un nouveau garde-corps métallique conforme (aluminium) avec fixations à l’anglaise et scellées chimiquement.

IV – Menuiseries extérieures

– Décapage, grattage et brossage pour enlever les mousses, les saletés et les peintures existantes.

-Ponçages des châssis, cadre et garde-corps (bois et métal).

– Application d’un primaire d’accrochage suivant nature du support (antirouille sur partie métallique) puis de 2 couches de finition, compris mise en ’uvre dans les règles de l’art.

– Changement de tous les carreaux cassés

V – WC à RDC

– Dépose de l’ensemble de l’installation d’évacuation EV.

– Vérification de la capacité portante de la dalle PH sous WC par un BET structure.

– Mise en place d’un nouveau réseau d’évacuations conforme réalisé dans les règles de l’art.

VI – Pièce d’eau commune à R+1

– Dépose et stockage des installations sanitaires présentes dans la salle de bain (cabine de douche, lave main etc.).

– Dépose de l’ensemble des revêtements de carrelages sol et murs présents.

– Installation d’une protection à l’eau (SPEC) conforme sur l’ensemble des sols et murs carrelés de la pièce d’eau, y compris au droit du siphon de sol et autre point singulier.

– Pose d’un nouveau revêtement de sol en carrelage antidérapant en conformité avec les règles imposées aux [Localité 4].

– Pose de nouvelles faïences murales.

– Réinstallation des appareils sanitaires déposés.

– Reprise de peinture dans la cage d’escalier. »

La liste de ces travaux fait l’objet d’une contestation du preneur qui doit être constatée comme sérieuse en ce qu’il n’est pas acquis que l’ensemble de ces travaux correspondent aujourd’hui à la remise en ordre de désordres et encore plus de désordres issus d’un mauvais entretien et donc de manquements de M. [P] aux obligations du bail, désordres et manquements dont l’établissement ne pourra être déterminé qu’à l’issue des opérations d’expertise. Il n’est d’ailleurs pas même acquis que certaines des réparations sollicitées relèvent du preneur.

En effet, l’article 606 du code civil définissant les grosses réparations comme celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celles des digues et des murs de soutènement et de clôture, certains des items énumérés dans la sommation tels que le traitement en profondeur des boiseries de façades ou la mise en ’uvre d’une chape au droit de l’escalier nécessitent un avis expertal avant de déterminer s’ils sont bien exclus de ces grosses réparations.

L’absence d’évidence quant à l’acquisition de la clause résolutoire conduit à l’écarter en l’état. L’ordonnance du premier juge doit être confirmée sur ce point et sur le rejet des demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation des appelants.

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

La partie défenderesse à une mesure ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme une partie perdante au sens de l’article 696 du même code (2e Civ., 10 février 2011, pourvoi n° 10-11.774, Bull. 2011, II, n° 34). En effet, les mesures d’instruction sollicitées avant tout procès le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite, en vue d’un éventuel procès au fond, et sont donc en principe à la charge de ce dernier.

Les appelants succombant par ailleurs dans le second objet principal de leur appel doivent voir les dépens laissés à leur charge ; ils sont également déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Confirme l’ordonnance dont il est fait appel sauf en ce qu’elle a rejeté la demande d’extension de la mission de l’expert judiciaire M. [Q] décidée par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux du 19 octobre 2022 ;

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Ordonne en conséquence l’extension de l’ensemble de la mission de M. [Q] décidée par ordonnance du juge des référés de [Localité 5] du 19 octobre 2022 à l’ensemble des désordres décrits dans le rapport de la société Be Architectes de janvier 2024 et notamment les désordres suivants :

– les infiltrations d’eau sur la façade [Adresse 6],

– sur les façades 4 & 5, les coulures le long des murs avec présence de mousses au droit des descentes d’eau pluviale défectueuses,

– le ravalement vieillissant avec présence de beaucoup de salissures et craquelures de la peinture de revêtement,

– les câbles électriques sortants de la façade apparents et sans traitement d’étanchéité des pénétrations,

– la détérioration du garde-corps le long de la coursive desservant les chambres à l’étage du bâtiment 2,

– le caractère poreux du bois des menuiseries,

– la rouille des gonds de certaines portes d’accès avec le risque que certaines charnières cèdent,

– l’absence de protection des réseaux électriques au niveau du bar et leur accès à la clientèle,

– l’absence d’extincteur dans la cuisine,

– l’absence de signalétique à côté du bouton d’arrêt d’urgence de l’alimentation électrique,

– l’absence de système d’extinction de la hotte si elle le nécessite,

– la question de la capacité du plancher de la réserve pour le stockage de marchandises,

– l’absence d’étanchéité complète sous carrelage dans la cuisine,

– le fait que la porte d’accès n’est pas coupe- feu et n’a pas de poignée côté intérieur,

– les traces d’humidité sur les peintures murales à côté des points d’eau,

– les cloques d’humidité au niveau des rampants et au droit de la plupart des menuiseries extérieures,

– le craquelage de la peinture des faux plafonds par endroits,

– dans les chambres de l’hôtel les fenêtres à deux vantaux,

– les revêtements de peintures de couleurs hétérogènes, souvent anciens, sales et dégradés,

– l’humidité des enduits au droit des tableaux et appuis,

– la détérioration des zones autour des points d’eau et la présence de moisissures dans les chambres,

– concernant le sous-sol de l’hôtel, l’humidité généralisée dans les parties enterrées du bâtiment 1, la corrosion des poutrelles métalliques de soutien des voutains, la présence de salpêtre et de champignons sur de nombreux murs,

– la structure porteuse bois de l’escalier de l’hôtel au niveau du rez-de-chaussée, apparente au sous-sol suite aux dégradations des plafonds plâtre et sa dégradation du fait du contact avec l’humidité de la cave,

– les raccords de canalisations (eaux usées et eaux vannes) non réalisés dans les règles de l’art et la présence d’eau stagnante autour des machines à laver et dans la chaufferie,

– la présence de rouille sur la plupart des éléments métalliques,

– l’infiltration permanente d’eau dans le sol,

– les modifications opérées du réseau plomberie et l’existence de pièces inadaptées et fuyardes ;

Condamne Mme [O] et M. [D] aux dépens d’appel ;

Déboute Mme [O] et M. [D] de leur demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT