Minute n°26/
ORDONNANCE DU : 09 octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00224 – N° Portalis DB2N-W-B7K-I3TA
AFFAIRE : S.A.R.L. SARL [J] [N]
c/ S.A.R.L. COMPAGNIE IMMOBILIERE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 octobre 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SARL [J] [N], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

DEFENDERESSE

S.A.R.L. COMPAGNIE IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me François ROUXEL, avocat au barreau du MANS, avocat postulant
et par Maître Charles ABECASSIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND
GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 11 septembre 2026,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 09 octobre 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Suivant acte notarié du 11 janvier 2022, la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE a consenti à la SARL [J] [N] le renouvellement d’un bail commercial portant sur un immeuble à usage de garage dont l’adresse postale est [Adresse 3] [Localité 1]. Le local est d’une superficie de 1 700 m² avec un hangar en tuiles et shingle vitré, bardé de briques, deux portails d’accès [Adresse 4] ainsi qu’une bande de terrain attenante au droit des locaux. Le cadastre le répertorie section EZ numéro [Cadastre 1] situé [Adresse 5] pour une surface de 19a 02 ca.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années prenant effet à compter du 1er janvier 2022 pour se terminer le 31 décembre 2030. En page 14 du contrat, le bailleur s’engage à supporter les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil. Quant au preneur, en page 15, il assume toutes les dépenses afférentes à toutes réparations ou tous travaux autres que ceux mentionnés à la charge du bailleur.Si les réparations sont rendues nécessaires par la vétusté ou par tout fait fortuit ou extérieur relevant de la force majeure, elles incombent au bailleur.

Monsieur [N] bénéficie également d’un bail pour un autre local appartenant à la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE et jouxtant ceux objet du bail mentionné ci-dessus au [Adresse 6] au [Localité 1];

Dans le cadre d’un protocole d’accord signé le 22 décembre 2021, monsieur [N] a accepté de quitter les locaux du [Adresse 6] pour laisser à la SARL COMPAGNIE IMMOBILIER la possibilité de vendre à un promoteur immobilier qui souhaitait démolir le local et y édifier un immeuble. La SARL s’engageait notamment à faire réaliser des travaux visés dans les devis [Y] pour un montant global de 138 816 € TTC, faire ouvrir un passage entre les locaux du [Adresse 7] et ceux du [Adresse 8] et à suivre la réalisation de travaux pour un achèvement dans un délai prévisionnel de 11 semaines. Dans le protocole, était également prévu le renouvellement du bail des locaux du [Adresse 9].

A la suite des travaux, les locaux utilisés par monsieur [N] ont subi des entrées d’air et d’eau. Il a alerté à plusieurs reprises son bailleur, sans succès. Il a fait appel à un commissaire de justice qui a dressé un constat le 14 avril 2023 relevant d’importants désordres.

Ainsi, il a été noté sur le mur situé au fond du local, plusieurs trous dans les murs ainsi que des traces d’écoulement d’eau et des flaques d’eau au sol ; derrière la cabine de peinture, il a été constaté l’accumulation d’eau au sol due à un chéneau plié qui laisse passer l’air et l’eau ; dans la deuxième partie du local, de nombreuses infiltrations d’eau ; enfin dans la mezzanine, un autre jour entre le chéneau et le mur avec une infiltration le long du mur et des traces de corrosion.

Par lettre recommandée du 18 juin 2024, monsieur [N] a alors demandé à la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE d’effectuer les travaux indispensables dans les meilleurs délais. Cependant, rien n’a été fait. Il lui a adressé une ultime mise en demeure le 12 décembre 2025.

Sans réponse, par acte du 14 avril 2026, la SARL [J] [N] a fait citer la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans, auquel il demande d’organiser une expertise judiciaire, afin notamment de vérifier la réalité des désordres ainsi que les travaux réalisés.

À l’audience du 11 septembre 2026, la SARL [J] [N] maintient sa demande au visa de l’article 145 du code de procédure civile et fait valoir :
– qu’elle dispose d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile dans la mesure où elle produit un constat d’un commissaire de justice qui a relevé un certain nombre de désordres et qu’il est nécessaire de faire appel à un expert judiciaire pour déterminer l’origine des désordres et se prononcer sur le chiffrage des reprises et des éventuelles responsabilités ;
– qu’elle conteste avoir retardé les travaux liés à la réhabilitation du [Adresse 6] ; que la SCI COMPAGNIE IMMOBILIERE ne rapporte d’ailleurs aucun élément de preuve en ce sens.

La société COMPAGNIE IMMOBILIERE estime en effet que la demande d’expertise est irrecevable dans la mesure où le juge des référés n’a pas à pallier la carence du demandeur à l’instance dans l’administration de la preuve. Elle fait savoir que la société [J] [N] a tout fait par des moyens divers et variés pour bloquer et retarder les travaux de l’entreprise [Y]. Elle ne peut désormais venir se plaindre de désordres. Très subsidiairement, si une expertise était décidée, elle formule protestations et réserves d’usage. Elle sollicite enfin la société [J] [N] à lui régler la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé « .

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, la société [J] [N] n’a pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’elle invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Elle doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions. Or elle produit un constat de commissaire de justice établit le 14 avril 2023 qui relève un certain nombre de désordres avec photographies à l’appui. Sont ainsi notés :
– sur le mur situé au fond du local, plusieurs trous dans les murs ainsi que des traces d’écoulement d’eau et des flaques d’eau au sol ;
– derrière la cabine de peinture, l’accumulation d’eau au sol due à un chéneau plié qui laisse passer l’air et l’eau;
– dans la deuxième partie du local, de nombreuses infiltrations d’eau ;
– enfin dans la mezzanine, un autre jour entre le chéneau et le mur avec une infiltration le long du mur et des traces de corrosion.

Il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

La société COMPAGNIE IMMOBILIERE ne justifie pas avoir remédié à ces désordres. Par ailleurs, elle ne rapporte pas non plus la preuve (absence d’attestations etc…) que la société [J] [N] a perturbé la réalisation des travaux de réfection. Elle se contente de l’affirmer alors que la société demanderesse le conteste.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, la société [J] [N] dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’elle allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la société [J] [N] le paiement de la provision initiale.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise.

Sur les autres demandes

La demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que le défendeur ne peut être considéré comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront donc à la charge des demandeurs. Il n’apparait pas non plus inéquitable de laisser à la charge de la société COMPAGNIE IMMOBILIERE les frais irrépétibles qu’elle a engagés.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

ORDONNE une expertise ;

DÉSIGNE pour y procéder monsieur [H] [E], expert près la cour d’appel d’Angers, demeurant [Adresse 10], 72000 [Adresse 11] MANS, (tardieujérome@gmail.com) avec mission de :
– Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;
– Se rendre sur les lieux situés [Adresse 9] [Localité 2] ;
– Prendre connaissance de tous documents utiles ;
– Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée ;
– Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit ;
– Visiter l’immeuble, décrire tous les désordres évoqués dans l’assignation et en préciser l’importance ;
– Rechercher la cause des désordres, en précisant notamment s’il y a eu défaut d’entretien ;
– Préciser quelles sont ou pourraient être les conséquences de ces désordres ;
– Donner son avis sur la répartition des responsabilités imputables aux différents intervenants par référence aux causes décelées ;
– Proposer les remèdes propres à pallier les désordres et à assurer la remise en état ou en sécurité de l’immeuble, et donner son avis sur leur coût ;
– Décrire et chiffrer les travaux urgents qui s’avéraient indispensables pour éviter l’aggravation des désordres ou assurer la mise en sécurité de l’immeuble ;
– Proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins values résultant de travaux entrant dans le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s’ils étaient nécessaires ou non et plus généralement en distinguant le coût des reprises nécessaires en fonction de chaque entreprise intervenue sur le chantier ;
– Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;
– Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission ;
– Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

ORDONNE aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

DIT QUE :
-l’expert devra faire connaître son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, dès l’information qui lui sera communiquée de la réception de la provision et devra commencer alors ses opérations ;
-en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;
-l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances ;
-l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission ;
-l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur ;
-l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, leur impartir un délai pour déposer leurs éventuels dires, et y répondre ;
-l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de SIX MOIS à compter de l’information qui lui sera donnée de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT QUE les frais d’expertise seront avancés par la société demanderesse à la mesure qui devra consigner la somme de TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (3500 €) à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire du MANS dans les deux mois de la présente décision étant précisé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner ;

COMMET le président du tribunal judiciaire, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire du MANS, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

DEBOUTE la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens resteront à la charge de la société [J] [N] sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND