CIV. 3

DB

COUR DE CASSATION
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Arrêt du 17 septembre 2026

Rejet

Mme PROUST, conseillère doyenne faisant fonction de présidente

Arrêt n° 496 F-D

Pourvoi n° E 25-13.191

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2026

M. [Z] [W], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° E 25-13.191 contre l’arrêt rendu le 16 janvier 2025 par la cour d’appel de Caen (2e chambre civile et commerciale), dans le litige l’opposant à la société Bistrot d’antan, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Oppelt, conseillère, les observations de Me Bardoul, avocat de M. [W], de la SELAS Froger & Zajdela, avocat de la société Bistrot d’antan, après débats en l’audience publique du 23 juin 2026 où étaient présentes Mme Proust, conseillère doyenne faisant fonction de présidente, Mme Oppelt, conseillère rapporteure, Mme Grandjean, conseillère faisant fonction de doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Caen, 16 janvier 2025), rendu en référé, la société Bistrot d’antan (la locataire) est locataire de locaux à usage commercial appartenant à M. [W] (le bailleur).

2. Par un jugement du 20 avril 2022 assorti de l’exécution provisoire, M. [W] a été condamné à réaliser divers travaux dans les locaux loués, tels que préconisés par un expert judiciaire dans un rapport déposé le 5 décembre 2019.

3. Une instance en fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2018 était parallèlement en cours, et le juge des loyers a fixé ce prix à un montant supérieur au loyer précédemment exigible par jugement du 19 janvier 2023.

4. Après avoir délivré à la locataire par acte du 16 juin 2023 un commandement de payer, visant la clause résolutoire, des loyers impayés depuis le 1er janvier 2018, le bailleur l’a assignée en constat de l’acquisition de cette clause, en expulsion et en paiement de provisions sur les loyers et indemnités d’occupation.

5. La locataire a sollicité la suspension du paiement des loyers tant que les travaux ordonnés par la décision du 20 avril 2022 n’étaient pas réalisés et la répétition de loyers indûment versés.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses troisième à huitième branches

6. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches

Enoncé du moyen

7. Le bailleur fait grief à l’arrêt de rejeter l’intégralité de ses demandes et d’ordonner la suspension des loyers à compter de la signification du jugement du 20 avril 2022, effectuée le 11 mai 2022, jusqu’à la réalisation définitive de l’ensemble des travaux constatés par une décision de justice, alors :

« 1°/ que le locataire doit, pour pouvoir se dispenser du paiement de loyers, sur le fondement de l’exception d’inexécution, en raison de manquements du bailleur à ses obligations, établir que lesdits manquements avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils sont destinés durant la période visée par la demande de paiement des loyers formulée par le bailleur ; que M. [W] avait délivré à sa locataire un commandement de payer relatif à des impayés locatifs portant sur une période allant de janvier 2018 à mai 2023, qu’il sollicitait également l’octroi de provisions au titre d’une période allant de janvier 2018 au 15 octobre 2022 ; que la société locataire, qui invoquait une exception d’inexécution tirée de l’état des locaux, ne soutenait pas avoir été dans l’impossibilité d’utiliser les locaux à leur usage contractuel durant la période des impayés ; qu’en rejetant les demandes du bailleur par des motifs propres et possiblement adoptés aux termes desquels il n’est ni constaté, ni caractérisé que la société locataire ait établi l’existence d’une contestation sérieuse ou d’une absence d’évidence des demandes du bailleur tirée du fait que les locaux auraient été, durant l’ensemble de la période d’impayés, dans un état les rendant impropres à leur usage et que la société n’aurait ainsi pu les utiliser pour leur destination contractuelle, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1219, 1225, 1720 et 1728 du code civil, L. 145-41 du code de commerce, ensemble les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

2°/ que la juridiction des référés ne dispose pas, sauf texte spécial, du pouvoir d’ordonner la suspension des loyers en raison d’un manquement du bailleur ; qu’en ordonnant dès lors la suspension des loyers à compter de la signification du jugement du 20 avril 2022, signifié le 11 mai 2022 jusqu’à la réalisation définitive de l’ensemble des travaux constatés par une décision de justice, la cour d’appel a violé les articles 1219, 1720 et 1728 du code civil ; ensemble les articles 834 et 835 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

8. La cour d’appel a d’abord, à bon droit, rappelant les termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, énoncé que le juge des référés ne pouvait accorder une provision ou constater l’acquisition de la clause résolutoire en présence d’une contestation sérieuse et qu’il pouvait prendre toute mesure conservatoire s’imposant pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

9. Elle a ensuite constaté, par motifs propres et adoptés, que le bailleur, s’il établissait avoir diligenté des travaux de rénovation de la toiture, des linteaux et de l’électricité entre 2021 et 2023, ne justifiait ni avoir réalisé la totalité des travaux, portant notamment sur la structure de l’immeuble, préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 5 décembre 2019, tels que le remplacement de la totalité des seize fenêtres, la réparation de la façade, la création d’un puisard avec pompe ainsi que de ventilations statiques, le traitement des parasites identifiés et la réparation de l’installation de chauffage, ni que les risques pour les occupants des locaux et la clientèle reçue, relevés par le maire de la commune de situation de l’immeuble qui avait envisagé selon courrier du 10 août 2023 la prise d’un arrêté de péril, considérant que l’immeuble menaçait ruine, avaient été levés.

10. Elle a pu en déduire, d’une part, que l’inexécution persistante par le bailleur de ses obligations de délivrance et d’entretien pourtant nécessaires à l’exploitation sans danger de l’établissement de restauration de la locataire, rendait sérieusement contestable la créance de loyer invoquée et faisait obstacle à l’octroi d’une provision et au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’autre part, que la gravité des manquements du bailleur justifiait la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux ordonnés par décision de justice.

11. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [W] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [W] et le condamne à payer à la société Bistrot d’antan la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-sept septembre deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.