COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 08 OCTOBRE 2026

N° 2026/ 386

N° RG 26/01013

N° Portalis DBVB-V-B7K-BPQU3

[V] [A]

C/

[F] [W]

[S] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Nicolas MASSUCO

Me Olivier COURTEAUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 08 décembre 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24/04881.

APPELANT

Monsieur [V] [A]

né le 01 mai 1960 à [Localité 2] (Italie),

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Nicolas MASSUCO membre de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Pierre MOREAU, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉS

Monsieur [F] [W]

né le 24 août 1992 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

Madame [S] [W]

née le 29 octobre 1998 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par Me Olivier COURTEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Diane DOURY-FAURIE, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 juin 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 juin 2007, M.[N] [W] a donné à bail à M.[A] un bien d’habitation et un garage situés [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 580 euros.

Par acte sous seing privé du premier janvier 2013, M.[N] [W] a donné à bail à M.[A] un bien d’habitation, un garage et un hangar, située [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 1212, 87 euros.

M.[N] [W] est décédé le 28 décembre 2020. Ses enfants, M.[F] [W] et Mme [S] [W], sont ses ayants-droits.

Par acte du 12 mars 2021, M. et Mme [W] ont fait délivrer à M.[A] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 16 juin 2021 dénoncé au préfet du Var, M.et Mme [W] ont fait assigner M.[A] en référé en constatation de la clause résolutoire, expulsion, paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation. Le juge des référés a constaté l’existence de contestations sérieuses par décision du 20 janvier 2022.

Par assignation du 11 juillet 2024, M.et Mme [W] ont fait assigner M.[A] en résiliation judiciaire du bail, expulsion et paiement d’un arriéré locatif et d’indemnités d’occupation.

Par jugement contradictoire du 08 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a :

-déclaré recevable la demande de M.[F] [W] et Mme [S] [W],

-rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par M. [V] [A],

-prononcé la résiliation du bail conclu initialement par M.[N] [W], auquel sont venus aux droits M. [F] [W] et Mme [S] [W] au profit de M. [V] [A] portant sur le logement sis à [Adresse 4] (Var) [Adresse 5],

-ordonné, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [V] [A] ainsi que celle de tout occupant de son chef, du logement sis à [Adresse 4] (Var) [Adresse 6], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

-dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu a application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

-condamné M.[V] [A] à payer à M.[F] [W] et Mme [S] [W] la somme de 35 649,00 euros,

-débouté M. [V] [A] de sa demande en délais de paiement,

-fixé l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [V] [A] à la somme mensuelle de 874,50 euros à compter de la résiliation du bail et au besoin l’a condamné à verser à M.[F] [W] et Mme [S] [W] ladite somme jusqu’à complète libération des lieux, par remise des clés,

-condamné M. [V] [A] à payer à M. [F] [W] et Mme [S] [W] la somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné M. [V] [A] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer,

-dit que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Le premier juge a estimé que l’action en paiement de loyers pour l’année 2021 n’était pas prescrite au motif que l’assignation en référé avait interrompu les délais de prescription.

Il a prononcé la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements de M.[A] à son obligation de payer les loyers. Il a estimé que ce dernier ne justifiait pas que les parties s’étaient entendues pour voir fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 300 euros, alors que M.et Mme [W] soutenaient que le loyer mensuel s’élevait à 874, 50 euros.

Il a condamné M.[A] à un arriéré locatif justifié par un décompte arrêté au 30 octobre 2025 ainsi qu’à une indemnité d’occupation fixée à la somme de 874, 50 euros non indexée.

Il a rejeté la demande de délais de paiement formée par M.[A] qui ne démontrait pas qu’il serait en situation de régler sa dette locative.

Par déclaration du 26 janvier 2026, M.[A] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

M.et Mme [W] ont constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter, M.[A] demande à la cour :

-d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

A titre principal,

-de déclarer irrecevables les demandes des consorts [W] au titre de l’année 2021,

-de débouter les consorts [W] de l’intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

-de limiter le montant du loyer à la somme de 300 euros jusqu’à la réalisation des travaux

permettant de mettre le logement en conformité,

-de lui octroyer un délai de 36 mois pour lui permettre de procéder au règlement des sommes dues,

En toute hypothèse,

-de condamner Mme [W] [S] et M. [W] [F] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles,

-de condamner Mme [W] [S] et M. [W] [F] aux entiers dépens.

Il soulève la prescription de l’action en paiement des loyers de l’année 2021, en indiquant que l’assignation en référé n’avait pas interrompu la prescription, le juge des référés ayant rejeté la demande adverse au motif de l’existence de contestation sérieuse.

Il conteste l’arriéré locatif sollicité en indiquant qu’il n’est en réalité redevable que d’un loyer mensuel de 300 euros, depuis l’année 2022, comme convenu verbalement entre les parties. Il relève qu’il a débarrassé la serre et qu’il ne loue depuis cette date que le local d’habitation, qui consiste en un garage transformé en habitation, dans une zone agricole. Il estime que la surface du bien loué ayant diminué, le loyer doit être diminué.

Subsidiairement, s’il devait être jugé qu’il est redevable d’un arriéré locatif, il déclare que le logement loué est indécent, s’agissant d’un ancien garage transformé en habitation. Il demande à ce que le loyer soit fixé à la somme mensuelle de 300 euros, en attente de la mise aux normes du logement par les bailleurs. Il sollicite enfin des délais pour s’acquitter de sa dette.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2026 auxquelles il convient de se référer, M.et Mme [W] demandent à la cour :

-de confirmer le jugement déféré,

-de condamner M.[A] à leur verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-de condamner M.[A] aux dépens.

Ils indiquent que le bail signé en 2013 portait sur un appartement et des serres.

Ils reprochent à M.[A] de ne plus s’acquitter de ses loyers et de ne pas justifier d’une assurance locative.

Ils contestent toute prescription de leur action en paiement pour les loyers de l’année 2021. Ils font état de l’assignation en référé qu’ils ont délivrée et du commandement de payer, interruptifs de prescription.

Ils contestent l’existence d’un accord verbal pour la fixation d’un loyer mensuel de 300 euros.

Ils font état d’un accord intervenu entre leur père et M.[A] pour un loyer mensuel de 874, 50 euros.

Ils déclarent que M.[A] ne démontre pas les désordres qui affecteraient les lieux loués.

Ils s’opposent à tout délai de paiement.

MOTIVATION

Le dernier bail du premier janvier 2013 liant M.[A] à M.[W] stipule que la consistance des locaux loués est un appartement et désigne les locaux de la manière suivante: une salle à manger et cuisine américaine, deux chambres, salle d’eau, WC, garage, hangar vitré 2120 m². Il est ajouté que ’le tarif ne comprend pas l’assurance couvrant les risques incendie, vol avec effraction, et dégâts des eaux, bris de verres. C’est à la charge du locataire’.

M.[A] justifie de quittances des loyers qu’il s’est vu délivrer pour un montant mensuel de 875 euros pour les mois de mars, avril et mai 2019 et une quittance de loyer pour un montant de 874, 50 euros en avril 2020.

Il ressort des échanges des mails produits au débat (de janvier à juin 2020) qu’une partie des lieux loués à M.[A] a été occupée par des tierces personnes.

Le procès-verbal d’huissier de justice du 24 mars 2021 témoigne uniquement de l’encombrement d’un hangar.

Il résulte des explications fournies que M.[A] a décidé de baisser le montant du loyer car il se plaignait de l’encombrement du hangar qui lui avait été loué

Les ayants-droits de M.[W], qui sollicitent la confirmation du jugement déféré, se réfèrent à un loyer mensuel de 874, 50 euros.

M.[A] ne démontre pas un accord des parties pour un loyer mensuel de 300 euros. Il ne pouvait, sous prétexte que le hangar était occupé par des tiers (il ne démontre ni la durée, ni les conditions de l’occupation dénoncée), décider unilatéralement de baisser le loyer. Il pouvait user d’autres moyens de droit pour faire cesser une occupation qu’il estimait contraire à son bail ou solliciter une diminution du loyer, s’il estimait que la surface de son bien était réduite. Il convient de rappeler que l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. Or, M.[A] n’a pas respecté les conditions d’application de ce texte.

En l’absence de démonstration d’un accord des parties sur un loyer mensuel de 300 euros, il convient de retenir la somme de 874, 50 euros qui est celle réclamée par M.et Mme [W] (inférieure au loyer contractuel) et qui correspond à des quittances de loyer.

M.[A] ne démonter pas s’être acquitté du montant du loyer de façon régulière et continue, en violation des article 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, qui font obligation au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué à l’occasion de la signature du bail du premier janvier 2013. Il n’est pas contesté que le logement loué est le même que celui qui avait été loué en juin 2007 (ce bail comprenant une salle à manger, une cuisine, deux chambres, une salle de bain, un WC et un garage), moyennant un loyer de 580 euros. Dans le cadre du premier bail, un état des lieux d’entrée contradictoire avait été effectué ; celui-ci mentionnait essentiellement un logement en bon état, avec quelques traces d’humidité (mais toutes les pièces étaient mentionnées comme étant en bon état). Etaient mentionnées en état ’passable’ les fermetures extérieures.

M.[A] ne démontre pas que le logement se serait dégradé et ne verse aucune pièce permettant de constater une difficulté. Aucune pièce ne permet d’évoquer un critère d’indécence; aucune pièce ne permet de comprendre à quelle mise en conformité les bailleurs devraient procéder. Ces derniers produisent par ailleurs au débat un échange avec M.[A], témoignant de leur réactivité pour changer un cumulus en décembre 2025 qui ne fonctionnait plus. En conséquence, M.[A] ne peut solliciter l’application de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 qui dispose que le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de travaux de mise en conformité.

L’article 1224 du code civil énonce que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Les manquements de M.[A] au paiement de son loyer se sont poursuivis dans le temps et sont donc suffisamment graves pour voir prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point et sur les conséquences de la résiliation du bail.

Il sera également confirmé en ce qu’il a tenu compte d’un loyer de 874,50 euros et en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à ce montant.

Sur la prescription de l’action en paiement des loyers de l’année 2021

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Au visa des articles 2241 et 2243 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion ; l’interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l’instance, ou si sa demande est définitivement rejetée.

Par ordonnance du 20 janvier 2022, le juge des référés, saisi par M.et Mme [W] qui sollicitaient notamment la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation de M.[W] à un arriéré locatif, a constaté l’existence de contestations sérieuses et dit n’y avoir lieu à référé.

Le juge des référés a donc définitivement rejeté la demande de référé et sa décision rend non avenue l’interruption de prescription résultant de l’assignation en référé (Cour de cass. 2ème, 21 décembre 2023, pourvoi n° 21-24.137).

Le commandement de payer n’interrompt pas la prescription.

En conséquence, alors que l’assignation au fond a été délivrée le 11 juillet 2024, sont prescrits les loyers antérieurs au mois d’août 2021 (les consorts [W] ne peuvent solliciter le loyer dû au premier juillet 2021). Il convient de déduire de la somme sollicitée les sept premiers mois de l’année 2021 à hauteur de 874, 50 euros par mois (soit 6121,50 euros), étant précisé que pour la période postérieure, M.et Mme [W] ont déduit le montant des sommes versées par M.[A] (300 euros par mois). M. [A], qui ne justifie pas s’être acquitté du montant du loyer alors fixé à 874,50 euros, est en conséquence redevable de la somme de 29.527, 50 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M.[A], qui ne peut en tout état de cause solliciter un délai de paiement de 36 mois, ne produit aucune pièce relative à sa situation financière. Le seul élément fourni émane de la partie adverse qui mentionne avoir procédé à une saisie-attribution qui a permis de régler le montant de la condamnation, alors même que les comptes de ce dernier étaient créditeurs (54.173, 95 euros). Le jugement déféré qui a rejeté la demande de délais de paiement sera confirmé.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.[A] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M.et Mme [W] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits en première instance et en cause d’appel.

Le jugement déféré qui a condamné M.[A] aux dépens et au versement de la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles sera confirmé. M.[A] sera en outre condamné à verser la somme de 750 euros au titre de frais irrépétibles d’appel exposés par M.et Mme [W].

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné M.[V] [A] à verser à M.[F] [W] et Mme [S] [W] la somme de 35.649 euros ;

STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

DIT que la demande au titre de l’arriéré locatif pour la période antérieure au mois d’août 2021 est prescrite ;

CONDAMNE M.[V] [A] à verser à M.[F] [W] et Mme [S] [W] la somme de 29.527, 50 euros au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE M.[V] [A] à verser à M.[F] [W] et Mme [S] [W] la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

REJETTE la demande de M.[V] [A] au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE M.[V] [A] aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT