COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 08 OCTOBRE 2026

N° RG 25/06065 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XO26

AFFAIRE :

[R] [K]

C/

S.A.S. [F] [J] anciennement dénommée [F] [N] [S]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 02 Septembre 2025 par le Juge de la mise en état de [Localité 1]

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 24/07387

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Asma MZE

Me Sophie POULAIN

Me Sylvie MAIO

Me Chantal DE CARFORT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [R] [K]

né le 16 Décembre 1978 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699

présent et assisté de Me Didier BOYENVAL,Plaidant, avocat au barreau de NANTES

APPELANT

****************

S.A.S. [F] [J]

anciennement dénommée [F] [N] [S]

N° SIRET : 490 388 931

[Adresse 2]

[Localité 4]

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : Me Sophie POULAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180

Représentant : Me Chantal MALARDE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J073

S.A.R.L. BUREAU D’ETUDES TECHNIQUES ANTIOPE

[Adresse 4]

[Localité 6]

S.A. SMA en qualité d’assureur du BUREAU D’ETUDES TECHNIQUES ANTIOPE

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentant : Me Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462

Représentant : Me Natacha DEMARTHE-CHAZARAIN, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 356

INTIMES

SCI [Localité 1] LE CROISSANT – LOT A

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentant : Me Sylvie MAIO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 163

Représentant : Me Layla DUCHENOY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 089 septembre 2026, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère faisant fonction de Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : Mme FOULON

***************

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 19 juin 2020, M. [K] a acquis de la société [Localité 1] Le Croissant, en l’état futur d’achèvement, un appartement en duplex, avec deux places de parking et un cellier, dans un ensemble immobilier situé à l’angle de la [Adresse 7] et du [Adresse 8] à [Localité 1] (92), au prix de 590 000 euros toutes charges comprises. Un plan de vente était annexé à l’acte, lequel indiquait une surface habitable totale de 118,69 m².

Sont intervenues à l’acte de construire la société [F] [S] [N] dénommée aujourd’hui [F] [J] en qualité de maître d »uvre de conception, assurée auprès de la société Mutuelle des Architectes Français (la MAF) ainsi que la société Bureau d’étude technique Antiope (la société BETA) en qualité de maître d »uvre d’exécution, assurée auprès de la société SMA.

La société [Localité 1] Le Croissant a fait procéder, en qualité de maître de l’ouvrage, à la construction de l’ensemble immobilier au sein duquel M. [K] est devenu propriétaire des lots susmentionnés. L’appartement a été livré le 26 septembre 2022. Des réserves ne portant pas sur la superficie ont été faites.

Le cabinet de géomètre [A], intervenant pour la société Equalis chargée du diagnostic de performance énergétique, a procédé au mesurage de l’appartement de M. [K] le 7 octobre 2022 et retenu une surface privative de 112,80 m², montant repris par le diagnostic de performance énergétique du 17 octobre 2022 et par l’attestation du cabinet de géomètre du 10 octobre 2022. Par courriel du 19 octobre 2022, ces informations ont été portées à la connaissance de l’acquéreur, la vendeuse faisant état d’une différence de 5,89 m², soit 4,96 %. Par courriel du 4 novembre 2022, M. [K] a soutenu que le géomètre avait omis de déduire une cloison de cuisine de 0,14 m², de sorte que la surface réelle s’établissait à 112,66 m² et l’écart à 6,03 m², soit un dépassement du seuil de 5 %.

Saisi le 9 janvier 2023, le juge des référés du tribunal de Nanterre a, par ordonnance du 10 mai 2023, fait droit à la demande d’expertise formulée par M. [K] et a désigné M. [C] [Y] en qualité d’expert judiciaire, aux fins d’évaluation de la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, sans tenir compte des planchers des zones d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre et à l’exception des planchers des lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés de l’appartement, et donner son avis sur les comptes entre les parties.

Le 29 avril 2024, M. [Y] a déposé son rapport définitif, retenant d’une part, que la surface mesurée par ses soins de l’appartement de M. [K] s’établissait à 112,90 m², d’autre part, que la différence avec la surface contractuelle s’établissait à 5,79 m² (118,69-112,90) et enfin, que la différence constatée était de 5,13%. L’expert a également indiqué dans son rapport qu’il estimait la valeur de l’appartement de M. [K] à 6 150 euros /m² et qu’en conséquence, il obtenait, pour 5,79 m² de différence, un montant de 35 608,50 euros.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties à la vente à la suite de cette expertise, par acte du 29 août 2024, M. [K] a fait assigner la société [Localité 1] Le Croissant devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’obtenir la réduction du prix de vente.

Aux termes de ses conclusions d’incident notifiées le 7 mai 2025, la société [Localité 1] Le Croissant a saisi le juge de la mise en état d’une demande tendant notamment à voir déclarer M. [K] irrecevable en ses demandes à son encontre fondées sur les articles 1617 et suivants du code civil du fait de la forclusion et en conséquence afin de voir constater l’extinction de l’instance.

Par ordonnance du 2 septembre 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nanterre a :

– déclaré irrecevable l’action de M. [K] à l’encontre de la société [Localité 1] Le Croissant, pour forclusion sur le fondement de l’article 1622 du code civil,

– constaté l’extinction de l’instance,

– condamné M. [K] aux dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire,

– condamné M. [K] à payer à la société [Localité 1] Le Croissant la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé que la décision bénéficiait de l’exécution provisoire de droit,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par acte du 10 octobre 2025, M. [K] a interjeté appel et demande à la cour, par dernières écritures du 3 juin 2026, de :

– le déclarer recevable et bien-fondé en son appel,

– infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

– juger que son action en demande de réduction de prix est recevable et le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

– juger que son instance en demande de réduction de prix, ne fait pas l’objet d’une extinction d’instance,

– renvoyer, en tant que de besoin, l’affaire au fond devant le tribunal judiciaire de Nanterre, à la première date d’audience utile devant ce tribunal, par tous moyens de droit, ou devant la même cour d’appel, dans une le cadre d’une audience au fond, avec un calendrier de procédure,

– débouter la société [Localité 1] Le Croissant de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

– condamner la société [Localité 1] Le Croissant à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’avocat, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la société [Localité 1] Le Croissant à payer les dépens de l’instance, en ce compris les frais et honoraires de l’expert [E], soit 5 578 Euros TTC, les frais de commissaire de justice au titre de l’assignation initiale, et les frais d’exécution de l’arrêt de la cour d’appel à venir.

M. [K] fait valoir que son action n’est pas forclose, dès lors que la clause contractuelle de l’acte de vente l’autorisait à intenter toute action tendant à faire constater la différence de surface dans le délai d’un an à compter de la livraison des biens. Or il indique avoir fait assigner en référé le promoteur le 9 janvier 2023, soit 3 mois et 14 jours après la prise de possession du 26 septembre 2022, et avoir ainsi régulièrement interrompu les délais de prescription et de forclusion en demandant la désignation d’un expert judiciaire chargé de constater cette différence.

Par ailleurs, il soutient que, même en retenant le raisonnement de la société [Localité 1] Le Croissant, le délai d’un an a été respecté par l’addition des délais : 3 mois et 14 jours entre la livraison et l’assignation en référé, puis 4 mois entre le dépôt du rapport d’expertise du 29 avril 2024 et l’assignation au fond du 29 août 2024, soit un total de 7 mois et 14 jours, inférieur au délai d’un an prévu à l’acte.

M. [K] invoque également le principe du contradictoire, qui, selon lui, l’emporterait sur l’application du délai de forclusion. Il fait valoir à cet égard qu’il ne pouvait utilement saisir le juge du fond avant l’issue des opérations d’expertise, en raison de l’absence de chiffrage du montant de la réduction, de l’exigence de concentration des moyens et des preuves, du risque d’irrecevabilité de l’assignation pour défaut d’objet, et du coût d’une double procédure de référé et au fond. Il ajoute que la durée des opérations d’expertise ne dépendait pas de lui, mais du nombre de parties attraites à la cause (cinq parties), et du temps imparti à l’expert.

Il se prévaut de la jurisprudence de la Cour de cassation (Ch. mixte, 21 juillet 2023, pourvoi n° 21-15.809 et 3ème civ, 15 février 2024, pourvoi n° 22-20.065), selon laquelle le délai biennal de l’article 1648, alinéa 1er, du code civil est un délai de prescription, de sorte que la mesure d’expertise judiciaire ordonnée en référé suspendrait l’écoulement de tous les délais, de forclusion comme de prescription, jusqu’au dépôt du rapport d’expertise. Il en déduit que l’assignation au fond délivrée quatre mois après le dépôt du rapport est intervenue dans les délais. Il objecte que l’arrêt invoqué par la partie adverse (Cass. 3e civ., 3 juin 2015, n° 14-15.796) n’a pas été rendu en matière d’action en réduction du prix.

Il considère que la motivation de l’ordonnance déférée est incohérente : selon lui, soit le délai de l’article 1622 du code civil est un délai préfix et il ne peut alors faire l’objet ni d’une interruption ni d’une suspension, soit il ne l’est pas et il peut être tant interrompu que suspendu ; le premier juge n’aurait pu, sans se contredire, admettre l’interruption du délai tout en refusant sa suspension. Il ajoute que l’article 1622 du code civil, texte issu de 1804 jamais modifié, a été écrit pour des marchandises pesées et non pour des opérations de VEFA nécessitant une expertise contradictoire excédant en moyenne un an.

Il invoque également le principe jurisprudentiel fraus omnia corrumpit, selon lequel la fraude du débiteur ayant empêché les créanciers d’exercer leur action reporte le point de départ du délai au jour où ils ont effectivement connu l’acte litigieux. Il soutient en effet que le promoteur a commis une fraude d’environ 6 m², que son voisin de palier rencontre le même litige, et qu’il n’a eu connaissance de la surface exacte de son appartement qu’à la date du dépôt du rapport, le 29 avril 2024, ce qui reporte le point de départ de la forclusion à cette date. Il se prévaut enfin d’une attitude dilatoire de la société [Localité 1] Le Croissant, qui n’a appelé ses sous-traitants et architectes en cause que par l’ordonnance du 11 janvier 2024, soit douze mois après l’assignation en référé du 9 janvier 2023.

Enfin sur le fondement des articles 1617 et 1619 du code civil, il invoque l’inapplicabilité de la loi Carrez aux ventes en VEFA (Cass. 3e civ., 11 janvier 2012, pourvoi n° 10-22.924 ), ainsi que l’arrêt de la 3ème chambre civile du 18 mars 2021 (pourvoi n° 19-24.994), qui retient la définition de la surface habitable de l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation. Il conclut que la surface contractuelle de 118,69 m², la surface du DPE EQUALIS de 112,8 m² et celle du cabinet [A] de 112,80 m² ont varié au gré des intervenants, et que le seuil légal de 5 % a été franchi.

Par dernières conclusions du 20 février 2026, la société [Localité 1] Le Croissant demande à la cour de :

– confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle a déclaré irrecevables car forcloses les demandes formées par M. [K] sur le fondement des articles 1617 et suivants du code civil,

– en conséquence, débouter M. [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

– débouter la société [F] Architecures, la MAF, la société BET et la société SMA de toutes demandes qui seraient formées à son encontre,

– condamner M. [K] ou toute partie succombante à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

– condamner M. [K] ou toute partie succombante au paiement des entiers dépens, incluant les frais d’expertise.

La société [Localité 1] Le Croissant fait valoir que l’action en diminution du prix de vente, fondée sur les articles 1617 et 1619 du code civil, est enfermée dans le délai strict d’un an prévu à l’article 1622 du code civil, lequel constitue un délai préfix de forclusion, qualification unanime de la jurisprudence. Elle rappelle que, par adaptation de ce texte aux spécificités de la VEFA, la Cour de cassation reporte le point de départ du délai à la date de livraison du bien (Civ. 3e, 11 janvier 2012, n° 10-22.924) et que la 3ème Chambre civile a constamment jugé qu’il s’agit d’un délai préfix (Cass., Civ. 3e, 25 mars 2015, n° 14-15.824). Elle en déduit que le délai a couru à compter du 26 septembre 2022.

Par ailleurs, elle soutient que le régime des délais préfix exclut toute suspension. Elle invoque les articles 2220, 2239 et 2241 du code civil : la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de forclusion, mais la suspension prévue par l’article 2239 ne s’applique qu’aux délais de prescription. Dès lors, l’ordonnance du 10 mai 2023 a fait courir un nouveau délai expirant le 10 mai 2024, de sorte que l’assignation du 29 août 2024 est tardive.

Elle ajoute que l’arrêt du 15 février 2024 (3ème civ, 15 février 2024, pourvoi n° 22-20.065) invoqué par l’appelant porte exclusivement sur la qualification du délai de l’article 1648, alinéa 1er, du code civil en matière de garantie des vices cachés et n’est pas transposable à l’action en diminution du prix de vente.

Elle conteste ensuite sa prétendue impossibilité d’agir, relevant qu’elle n’a jamais contesté la régularité de l’assignation en référé du 9 janvier 2023, mais que le calcul de M. [K] additionnant 3 mois et 14 jours et 4 mois est dépourvu de tout fondement juridique. Elle observe que celui-ci a disposé du mesurage de l’expert dès le 11 février 2024, date de diffusion des notes n° 5 et 6, et a adressé un dire dès le 17 février 2024, avant l’expiration de la date anniversaire. Elle soutient que le principe de concentration des moyens n’a pas vocation à s’appliquer, qu’aucun risque d’irrecevabilité pour défaut d’objet ne justifiait l’abstention de l’acquéreur dès lors que les actions conservatoires avec demande de sursis à statuer sont usuelles, et que l’argument tiré du coût de deux procédures successives n’est pas sérieux, l’intéressé ayant depuis lors engagé une nouvelle procédure au fond devant le tribunal judiciaire de Paris en modifiant le fondement de ses demandes.

Elle invoque également l’absence de fraude et fait valoir en outre l’absence de tout comportement dilatoire, en exposant la chronologie : dire n° 1 du 27 juin 2023 sollicitant l’accord de l’expert pour les mises en cause, cinq jours seulement après la première réunion d’expertise ; accord de l’expert par note n° 3 du 7 juillet 2023 ; assignation en ordonnance commune du 10 août 2023, alors même que les résultats des mesures n’avaient pas encore été diffusés ; ordonnance du 11 janvier 2024, dont les délais relèvent du tribunal ; diffusion des conclusions de l’expert le 7 février 2024, soit sept mois et demi après la réunion.

Enfin, à titre subsidiaire, elle conteste la méthode de calcul de l’expert, soutenant que le pourcentage doit s’apprécier par référence à la surface contractuelle, ce qui conduit à 4,87 % ou 4,96 %, soit un écart compris dans les tolérances légales et conventionnelles, et que l’expert a excédé sa mission en procédant à une appréciation d’ordre juridique, en méconnaissance de l’article 238 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 11 juin 2026, la société [F] [J] et son assureur, la MAF demandent à la cour de :

– déclarer irrecevables car forcloses les demandes formées par M. [K],

– rejeter les demandes de M. [K] comme irrecevables,

– débouter M. [K] de son appel et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– en conséquence, confirmer l’ordonnance déférée,

– débouter M. [K] et toutes autres parties, de leurs demandes et appels en garantie dont les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, formulés à leur encontre,

– condamner M. [K] ou toute autre partie succombante au paiement des entiers dépens et à la somme de 5 000 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [F] [J] et son assureur, la MAF considèrent que le juge de la mise en état a fait une exacte application des articles 1622, 2239, 2241 et 2242 du code civil, le délai préfix de forclusion n’étant pas soumis au mécanisme de suspension de l’article 2239 et n’étant susceptible que d’interruption, le nouveau délai courant à compter de l’ordonnance de référé désignant l’expert, soit jusqu’au 10 mai 2024, de sorte que l’assignation du 29 août 2024 est tardive.

Par ailleurs, elles soutiennent que M. [K] se méprend sur la distinction des régimes juridiques: l’article 2230 du code civil définit la suspension, qui arrête temporairement le cours du délai sans effacer le délai déjà couru, et l’article 2231 l’interruption, qui efface le délai acquis et fait courir un nouveau délai de même durée ; les deux délais peuvent être interrompus, mais seul le délai de prescription peut être suspendu. Elles ajoutent que la jurisprudence invoquée, relative au délai biennal de l’action en garantie des vices cachés, est étrangère au litige.

Elles réfutent également la prétendue absence d’impossibilité d’agir : il suffisait à l’acquéreur d’assigner en formulant une demande chiffrée  » à parfaire  » pour interrompre le délai, l’obtention du rapport d’expertise ne constituant en aucun cas un préalable à l’introduction de l’instance au fond, un sursis à statuer pouvant être sollicité dans l’attente du dépôt du rapport.

Elles font valoir en outre que la fraude alléguée n’est pas prouvée et que les man’uvres dilatoires ne sont pas avérées, chaque partie étant en droit de procéder aux mises en cause qu’elle estime utiles, alors que la SCI avait déjà été assignée en référé expertise et pouvait donc parfaitement recevoir une assignation au fond. Elles demandent enfin le rejet de la demande portant sur les frais d’expertise judiciaire, étrangers à la nature du présent incident.

Par dernières conclusions du 15 juin 2026, la société BETA et son assureur, la SMA demandent à la cour de :

– les déclarer recevables et bien fondées en leur conclusions et demandes,

– confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

– juger irrecevables les demandes formées par M. [K] à leur encontre en raison de la forclusion de son action,

– rejeter en conséquence les demandes irrecevables de M. [K],

– débouter M. [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– constater l’extinction de l’instance introduite par M. [K],

– en tout état de cause, débouter M. [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions telles que formées à leur encontre,

– condamner M. [K] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me de Carfort, Avocat, aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

– condamner M. [K] à leur verser la somme de 2 500 euros chacune au titre de l’article 700 du Code procédure civile.

La société BETA et son assureur, la SMA font valoir que la jurisprudence constante de la Cour de cassation qualifie le délai de l’article 1622 du code civil de délai préfix de forclusion, insusceptible de suspension, y compris par une expertise judiciaire, et que l’article 2239 du code civil, qui ne vise que les délais de prescription, est inapplicable (Civ. 3e, 3 juin 2015, n° 14-15.796). Elles soutiennent que M. [K] persiste à confondre prescription et forclusion, que les évolutions jurisprudentielles invoquées, relatives à l’article 1648 du code civil, portent sur un autre fondement et un autre régime de délai, et que ce dernier a pris le risque procédural délibéré d’attendre l’issue de l’expertise alors qu’aucune condition préalable de chiffrage expertal n’est exigée par le code civil et qu’une action conservatoire était possible.

Elles estiment à la suite du juge de la mise en état, que l’interruption par un acte introductif d’instance n’a jamais impliqué la possibilité d’une suspension ultérieure et produit seulement l’effet de faire courir un nouveau délai de même durée à compter de la décision mettant fin à l’instance interruptive, conformément aux articles 2241 et 2242 du code civil. Elles ajoutent que le juge a exactement écarté la date de dépôt du rapport d’expertise comme indifférente, admettre le contraire revenant à neutraliser le caractère préfix du délai.

Elles font valoir en outre que l’invocation du principe selon lequel  » la fraude corrompt tout » est incantatoire et dépourvue de portée, aucune fraude n’ayant été judiciairement constatée ni caractérisée par des éléments objectifs, et qu’un délai préfix d’ordre public ne saurait être écarté sur la base de simples accusations étrangères à l’incident de recevabilité. Elles soutiennent enfin que le moyen tiré d’un comportement dilatoire est doublement inopérant, le délai de l’article 1622 étant indépendant du comportement des parties adverses et les diligences d’expertise n’ayant jamais fait obstacle à une assignation au fond dans le délai imparti.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

A titre préliminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir  » dire et juger « ,  » constater « , et  » donner acte « , ne constituent pas, hormis les cas limitativement prévus par la loi, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité dans ces situations, que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Sur la forclusion

L’article 122 du code civil dispose en outre que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 1617 du code civil  » Si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ;

Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix.

Par ailleurs, l’article 1622 du code civil sur lequel M. [K] fonde sa demande dispose que  » L’action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l’acquéreur, doivent être intentées dans l’année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance « .

Le délai d’un an de l’article 1622 est un délai préfix puisqu’il est prévu  » à peine de déchéance  » (3e Civ., 11 janvier 2012, pourvoi n° 10-22.924, n° 5 ; 3e Civ., 20 juin 2006, pourvoi n° 05-15.464 ; 3e Civ., 24 novembre 1999, pourvoi n° 98-12.317, Bull. 1999, III, n° 225 ), ce qui signifie qu’il est insusceptible de suspension ou d’interruption (selon l’article 2220 du code civil), sauf exceptions prévues par la loi. Il s’en déduit qu’une fois ce délai d’un an écoulé, l’action est éteinte et ne peut plus être exercée, même si des opérations d’expertise sont encore en cours. Ce régime se distingue du délai de l’article 1648, alinéa 2, du code civil, relatif aux vices ou défauts de conformité apparents en VEFA et invoqué par M. [K] : si les deux délais sont annuels et peuvent concerner une vente en l’état futur d’achèvement, leur fondement, leur point de départ et l’objet de l’action ne coïncident pas nécessairement. Si l’article 1648, alinéa 1er, énonce seulement que l’action doit être intentée  » dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice « , il ne qualifie pas lui-même le délai, de sorte qu’il a été tranché qu’il s’agissait d’un délai de prescription (Ch. mixte, 21 juillet 2023, pourvoi n° 21-15.809).

En matière de VEFA et d’action fondée sur une insuffisance de contenance, comme dans le cas présent, son point de départ est néanmoins reporté, dès lors que l’acquéreur ne peut vérifier la surface réelle avant la livraison du bien, de sorte que le délai d’un an court à compter de la livraison, et non de la signature de l’acte de vente (Cass. 3e civ., 24 novembre 1999, n° 98-10.004).

Néanmoins, l’article 2241 prévoit expressément que la demande en justice, y compris formée en référé, interrompt tant la prescription que la forclusion. Une assignation en référé aux fins d’expertise, régulièrement délivrée avant l’expiration du délai de l’article 1622 interrompt donc le délai de forclusion qu’il prévoit. Et selon les termes de l’article 2231 du code civil l’interruption efface le délai antérieurement couru et fait naître un délai nouveau, de même durée, en l’espèce, un nouveau délai d’un an.

Il est constant en l’espèce que l’appartement a été livré le 26 septembre 2022, et que le délai prévu à l’article 1622 du code civil a commencé à courir à cette date pour un an. Si celui-ci est susceptible d’interruption par une demande en justice formulée en référé, il n’est pas susceptible de suspension. (et l’assignation en référé a été délivrée quand ’)

Or, l’assignation en référé a été délivrée le 9 janvier 2023, de sorte que le délai d’un an n’était pas expiré à cette date. Et l’effet interruptif de l’assignation en justice se poursuivant jusqu’à l’extinction de l’instance, en application de l’article 2242 du code civil, un nouveau délai d’un an a recommencé à courir à compter du 10 mai 2023, date de l’ordonnance ayant ordonné l’expertise. Le délai pour agir de M. [Y] expirait donc le 10 mai 2024.

Par ordonnance en date du 10 mai 2023, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise formulée par M. [K] et a désigné M. [Y] en qualité d’expert judiciaire, aux fins d’évaluation de la superficie. Cette décision de justice, résultant d’une demande intervenue dans le délai d’un an après le 26 septembre 2022, a interrompu le délai de forclusion fixé à l’article 1622 du code civil. Celui-ci a de nouveau commencé à courir à compter du 10 mai 2023 pour un an, soit jusqu’au 10 mai 2024.

Dès lors, l’assignation en date du 29 août 2024 était tardive et c’est par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a jugé que l’action de M. [K] était irrecevable du fait de l’expiration du délai de forclusion, peu important que le rapport d’expertise ait été rendu le 29 avril 2024, cet élément n’étant pas de nature à refaire courir un nouveau délai de forclusion d’un an ou l’expertise à suspendre le délai préfix de l’article 1622 du code civil.

Au demeurant, M. [K] n’a pas été empêché d’agir par le fait de l’expertise, dès lors qu’un écart de superficie mesurée était d’ores et déjà connu en octobre 2022, soit dans le mois qui a suivi la livraison.. L’argument selon lequel l’acquéreur n’aurait eu une connaissance certaine de la surface qu’au dépôt du rapport est sans emport sur le délai de forclusion. En effet, l’éventuelle certitude probatoire apportée par l’expertise est distincte de la possibilité d’agir : l’action en diminution du prix peut tout à fait être engagée sur la base d’un écart apparent, ou bien d’un mesurage amiable, ou encore de documents contractuels, puis être étayée par l’expertise. Le point de départ d’un délai de forclusion ne dépend pas de la date à laquelle le titulaire obtient la preuve techniquement définitive de son droit, puisque celle-ci est possible indépendamment de cet élément.

En conséquence, le dépôt du rapport ne peut devenir le point de départ du délai de l’article 1622 que si la fraude alléguée a réellement rendu impossible, et non simplement plus difficile ou moins certaine, l’exercice de l’action avant cette date.

Or M. [K] ne démontre pas la fraude qu’il allègue, le temps de l’expertise et l’appel en la cause de l’ensemble des parties n’étant pas des man’uvres susceptibles de caractériser la fraude du vendeur.

L’ordonnance est donc confirmée.

Sur les autres demandes

Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile, que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l’indemnité fixée au titre de l’article 700 précité est apprécié selon l’équité et la situation économique des parties.

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

M. [K] succombant est condamné aux dépens, dont distraction au profit de Me Cafort, conformément à l’article 699 du code de procédure civile et à verser la somme de 1 500 euros à la société [F] [J] et son assureur, la MAF et 1 500 euros à la société BETA et son assureur, la SMA au titre de leurs frais irrépétibles engagés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par décision contradictoire mise à disposition,

Confirme le l’ordonnance dans toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne M. [K] aux dépens, lesquels seront recouvrés par Me Cafort conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [K] à verser à la société [F] [J] et son assureur, la MAF la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [K] à verser à la société BETA et son assureur, la SMA la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame FOULON, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Conseillère faisant fonction de Présidente,