RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

N° RG 26/00060 – N° Portalis DBZZ-W-B7K-FF4S

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 OCTOBRE 2026

Débats à l’audience des référés tenue le 17 Septembre 2026 par Madame ASTORG, Présidente du tribunal judiciaire d’ARRAS, assistée de Madame LECLERCQ, Greffier, et en présence de Madame [I], attachée de justice.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2026, par Madame ASTORG, Présidente, juge des référés, qui a signé la minute de la présente ordonnance ainsi que Madame LECLERCQ, Greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT

S.C.I. MATHEANNE, prise en la personne de son représentant légal
Dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représentée par Me Camille DESBOUIS, avocat au barreau de DOUAI

DEMANDEUR

À

S.A.S. AMBULANCES DU CHATEAU, prise en la personne de son représentant légal
Dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représentée par Me Fabrice VINCHANT, avocat au barreau d’ARRAS, substitué par Me Pauline VERDAVAINE, avocat au barreau d’ARRAS

DEFENDEUR

[L] [M]
Représentée par Me Camille DESBOUIS, avocat au barreau de DOUAI

INTERVENANT VOLONTAIRE

Nous, Madame ASTORG, Présidente, juge des référés,

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 17 septembre 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 mars 2020, M. [L] [M] a donné à bail commercial à la SAS [Adresse 3] une maison à usage de commerce et d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 1], pour une durée de 9 ans à compter du 18 janvier 2020, stipulant une clause d’indexation et moyennant un loyer annuel de 9 600 euros hors taxes payable mensuellement.

Suivant acte authentique du 4 janvier 2021, M. [L] [M] a apporté à la SCI Matheanne l’immeuble situé [Adresse 4] à Auxi-le-Chateau (62390).

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 novembre 2024, la SCI Matheanne a fait délivrer à la SAS [Adresse 3] un commandement de payer la somme de 11 076,84 euros au titre des loyers impayés et du coût de l’acte.

Par courrier du 27 mars 2025, la SAS Ambulances du château a notifié à M. [L] [M] sa prise de congé du bail commercial à compter du 18 janvier 2026 et a sollicité une réduction de 500 euros sur le montant du loyer, compte tenu de l’état du local.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 décembre 2025, la SCI Matheanne a fait délivrer à la SAS [Adresse 3] un commandement de payer la somme de 11 610,79 euros au titre des loyers impayés, de la taxe foncière et du coût de l’acte.

Par acte de commissaire signifié le 15 mai 2026, la SCI Matheanne a fait assigner la SAS [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire d’Arras statuant en référé aux fins de :
– Condamner la SAS Ambulances du château à lui payer une somme provisionnelle de 11 416,64 euros au titre de sa dette locative,
– Assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de la date de chaque échéance, jusqu’à complet paiement, et avec capitalisation par année entière,
– Condamner la SAS [Adresse 3] à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner la SAS Ambulances du château aux entiers dépens, comprenant le coût des commandements de payer signifiés les 6 novembre 2024 et 22 décembre 2025.

Lors de l’audience du 17 septembre 2026, la SCI Matheanne et M. [L] [M], intervenant volontaire, par l’intermédiaire de leur conseil, aux termes de leurs dernières conclusions, sollicitent oralement la condamnation de la SAS [Adresse 3] au paiement de la somme provisionnelle de 7 497,64 euros, la société défenderesse ayant justifié de certains paiements. Elle sollicite la condamnation de la SAS Ambulances du château à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, elle demande au juge des référés de juger la demande reconventionnelle de remboursement de la moitié du coût de l’état des lieux d’entrée prescrite et de débouter la SAS [Adresse 3] de ses demandes.

Elle se fonde sur les dispositions des articles du 834 et 835 du code de procédure civile. Elle fait valoir que la SAS Ambulances du château n’a pas réglé la totalité de la taxe foncière depuis 2022. Elle soutient qu’il est demandé au preneur uniquement le paiement de la taxe foncière correspondant à l’immeuble objet du bail.

En réponse aux conclusions adverses, elle rappelle le principe du transfert du contrat de bail à l’acquéreur de l’immeuble loué en application de l’article 1743 du code civil. Elle soutient que l’apport de l’immeuble, objet du contrat de bail, à la SCI Matheanne le 4 janvier 2021 a opéré un transfert de propriété au profit de la SCI Matheanne et donc un transfert du contrat de bail commercial. Elle fait valoir que depuis cette date, la SCI Matheanne détient les droits résultant du contrat de bail commercial conclu avec la SAS [Adresse 3].

Elle estime que la SAS Ambulances du château ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution. Elle soutient que ni le bail commercial ni l’état des lieux d’entrée ne met à sa charge l’accomplissement de travaux. Elle souligne que le preneur ne démontre pas qu’elle s’était engagée à réaliser un certain nombre de travaux dans les locaux loués.

Elle fait valoir que le bail commercial conclut entre les parties stipule que le preneur prend les lieux loués dans l’état où il se trouve au moment de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur de réparation ou de remise en état, que le preneur entretient les lieux loués pour les rendre dans le même état à la fin du bail. Elle rappelle que le bailleur est tenu des grosses réparations de l’article 606 du code civil, ce qui exclut les travaux de mise aux normes ou de conformités, et que le preneur est tenu de l’ensemble des autres réparations.

Elle souligne que les défauts allégués relatifs à la chaudière ne lui sont pas imputables. Elle précise que la chaudière est récente et que l’état des lieux d’entrée ne fait état d’aucun dysfonctionnement concernant cet équipement. Elle soutient que la chaudière est un élément d’équipement du local commercial dont l’entretien, les réparations et le remplacement sont à la charge du locataire, conformément aux dispositions applicables et aux stipulations contractuelles. Elle ajoute que le preneur ne justifie pas avoir effectué l’entretien régulier de la chaudière depuis la prise à bail, ce qui explique les pannes rencontrées.

Elle estime que rien n’établit que les dégradations alléguées par le preneur seraient la conséquence de l’état de la couverture des garages. Elle ajoute que la SAS [Adresse 3] n’a effectué aucune déclaration de sinistre.

Elle soutient qu’aucun manquement ne peut être formulé à son encontre, en sa qualité de propriétaire de l’immeuble. Elle rappelle que le preneur est tenu de procéder au paiement des loyers. Elle souligne qu’il appartenait le cas échéant à la SAS Ambulances du château de saisir le juge des référés afin de solliciter la consignation des loyers dans l’attente de la réalisation de prétendus travaux qu’elle estimait à la charge du bailleur. Elle ajoute que la SAS [Adresse 3] ne s’est jamais prévalue d’une exception d’inexécution. Elle estime que le preneur ne justifie d’aucune contestation sérieuse.

Elle soutient que la demande reconventionnelle en paiement de la SAS Ambulances du château ne peut prospérer en ce qu’elle est prescrite, l’état des lieux d’entrée par commissaire de justice ayant été établi le 11 mars 2020 et la facture ayant été réglée le 30 juin 2020.

***
La SAS [Adresse 3], par l’intermédiaire de son conseil, demande au juge des référés de :
– Renvoyer la SCI Matheanne à mieux se pourvoir devant le juge du fond,
– Débouter la SCI Matheanne de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
– Condamner à titre reconventionnel la SCI Matheanne à lui payer les sommes suivantes :
210 euros TTC au titre du remboursement de la moitié du coût de l’état des lieux d’entrée, 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, – Condamner la SCI Matheanne aux entiers frais et dépens.

Elle soutient que les demandes formulées par la SCI Matheanne se heurtent à plusieurs contestations sérieuses.

Elle fait valoir que le montant réclamé par le bailleur au titre des taxes foncières dues pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025 correspond aux montants des taxes foncières dues pour l’ensemble des locaux dont est propriétaire la SCI Matheanne à Auxi-le-Château. Elle estime qu’elle ne peut être tenue au remboursement des taxes foncières d’immeubles dont elle n’est pas preneuse.

Elle invoque l’exception d’inexécution en application des dispositions de l’article 1219 du code civil. Elle soutient qu’avant même la prise à bail, le bailleur avait reconnu que l’immeuble était impropre à sa destination, à savoir garer des véhicules d’ambulance, accueillir le personnel et organisé la logistique de la société. Elle affirme que le bailleur s’était engagé à réaliser des travaux, en vue notamment de sécuriser la toiture des garages de l’immeuble.

Elle indique avoir à plusieurs reprises mis le bailleur en demeure d’intervenir pour procéder à des travaux de réparation des locaux loués. Elle soutient avoir été confrontée à des pannes de chaudière répétée en pleine période hivernale, des chutes de plaques d’amiante depuis la toiture des garages empêchant le stationnement des ambulances et la circulation des salariés, une impossibilité d’utiliser les toilettes et des infiltrations d’eau dans l’ensemble des murs et de la toiture de l’immeuble.

Elle estime que l’ensemble de ces éléments caractérisent une inexécution suffisamment grave du bailleur à ses obligations.

Elle fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme au titre des articles 1719 et 1720 du code civil. Elle soutient que le bailleur avait connaissance de l’état de l’immeuble au moment de la remise des clés. Elle souligne que le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice confirme que l’immeuble est impropre à sa destination. Elle affirme que le bailleur s’était engagé à réparer la toiture extérieure, en remédiant aux fuites et en remplaçant les plaques d’amiante cassées ou percées.

Elle soutient que le bailleur a manqué à son obligation de jouissance paisible. Elle souligne avoir régulièrement interpellé le bailleur quant à la réalisation de travaux lui permettant de jouir paisiblement des lieux loués. Elle fait valoir que le bailleur s’est toutefois abstenu de toute intervention.

Elle affirme que le bailleur a manqué à son obligation de prise en charge des grosses réparations au titre de l’article 606 du code civil. Elle estime qu’il appartenait au bailleur de procéder à la réfection de la couverture du garage et aux réparations des infiltrations d’eau affectant les murs de l’immeuble. Elle soutient que le bailleur, en produisant seulement des factures d’achat de matériaux, ne démontre pas avoir réalisé les travaux nécessaires.

Elle affirme que compte tenu des nombreuses carences du bailleur dans l’exécution de ses obligations, elle a été contrainte de suspendre le paiement des loyers.

Elle souligne avoir suspendu le paiement des loyers à partir de janvier 2024 puis avoir procédé au paiement des loyers en décembre 2024, suite au commandement de payer qui lui a été délivré.

Elle indique avoir suspendu à nouveau le paiement des loyers avant de finalement donner congé à effet de la fin de la deuxième période triennale en cours.

Reconventionnellement, elle fait valoir qu’elle a payé au moment de l’entrée dans les locaux loués le coût de l’état des lieux d’entrée pour un montant de 420 euros. Elle rappelle qu’en application de l’article L 145-40-1 du code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014, lorsque l’état des lieux est établi par un huissier de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente, les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Elle sollicite donc la condamnation de la SCI Matheanne au paiement à titre provisionnelle de la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux d’entrée, soit la somme de 210 euros.

MOTIFS

Tout d’abord, il convient de constater l’intervention volontaire de M. [L] [M].

Sur la demande de paiement et de provision au titre des loyers impayés

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice signifié le 6 novembre 2024, la SCI Matheanne a fait délivrer à la SAS [Adresse 3] un commandement de payer la somme de 10 897,46 euros en principal et de 179,38 euros au titre du coût de l’acte.

Il n’est pas contesté que la SAS Ambulances du château a procédé à un versement à l’étude notariale de Maître [G], le 6 décembre 2024, au titre de la régularisation des loyers 2023-2024 pour un montant de 10 897,46 euros.

Il ressort du contrat de bail en date du 3 mars 2020 que la taxe foncière sera supportée par le preneur.

Il ressort des pièces produites que la SAS [Adresse 3] a procédé à trois versements à l’étude notariale de Maître [G], le 24 janvier 2025, au titre de la taxe foncière pour les années 2022, 2023 et 2024, à hauteur de 1 283 euros, 1 314 euros et 1 322 euros.

Cependant, en l’absence d’un décompte locatif actualisé, clair et précis produit aux débats, permettant d’établir le montant de la créance restant due au bailleur, tenant compte notamment des versements effectués par la SAS Ambulances du château à l’étude notariale de Maître [G], la SCI Matheanne ne rapporte pas la preuve de l’obligation de paiement dont elle se prévaut.

En effet, les décomptes annexés aux commandements de payer délivrés les 6 novembre 2024 et 22 décembre 2025 ainsi que le décompte locatif arrêté au 18 janvier 2026 produits aux débats détaillent des échéances échues impayées, néanmoins certaines de ces échéances ont par suite été régularisées par le preneur. En outre, lesdits décomptes font mention d’acomptes à déduire pour un montant de 17 316,46 euros, sans qu’il soit possible de déterminer à quoi correspond cette somme.

Par ailleurs, lors de l’audience du 17 septembre 2026, la SCI Matheanne, par l’intermédiaire de son conseil, sollicite la condamnation du preneur au paiement de la somme provisionnelle de 7 497,64 euros, somme revue à la baisse compte tenu des paiements réalisés par la SAS [Adresse 3] à l’étude notariale de Maître [G], sans toutefois justifier des causes de la somme réclamée.

Dès lors, l’obligation se heurte à une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

En conséquence, la demande de provision formulée à ce titre par la SCI Matheanne ainsi que les demandes afférentes seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle

La SAS [Adresse 3] sollicite à titre reconventionnel le paiement de la somme provisionnelle de 210 euros au titre du remboursement de la moitié du coût de l’état des lieux d’entrée établi par commissaire de justice, se fondent sur les dispositions de l’article L145-40-1 du code de commerce.

En application de l’article L145-40-1 du code de commerce, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux.

L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, la SAS Ambulances du château produit une facture en date du 20 mai 2020, établie par le commissaire de justice pour l’état des lieux du 11 mars 2020, à hauteur de 420 euros.

Cependant, les parties ne justifiant pas de l’impossibilité de procéder à un état des lieux amiable, la demande reconventionnelle au titre du partage du coût du procès-verbal d’état des lieux d’entrée se heurte à une contestation sérieuse.

En outre, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur l’acquisition ou non d’une prescription de l’action en paiement au titre du partage du coût du procès-verbal d’état des lieux d’entrée.

Dès lors, l’obligation de la SCI Matheanne d’avoir à rembourser à la SAS [Adresse 3] la moitié du coût de l’état des lieux d’entrée établi par commissaire de justice le 11 mars 2020 ne peut en l’état être considérée comme dépourvue de contestation sérieuse.

La société Ambulances du château sera donc déboutée de cette demande.

Sur les dépens et frais irrépétibles

La SCI Matheanne, succombant, sera condamnée aux dépens, et, par voie de conséquence, il convient de la débouter de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, statuant en référés, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

CONSTATONS l’intervention volontaire de M. [L] [M] ;

DEBOUTONS la SCI Matheanne de sa demande de provision au titre de la dette locative ;

DEBOUTONS la SAS [Adresse 3] de sa demande reconventionnelle au titre du partage du coût du procès-verbal d’état des lieux d’entrée ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTONS la SCI Matheanne de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SAS [Adresse 3] de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI Matheanne aux dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que cette décision est de droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et la présidente a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce
requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs
de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et
Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.