TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jean-philippe CARPENTIER ; Me Joanna GRAUZAM

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/08457 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3SS

N° MINUTE :
3-2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 08 octobre 2026

DEMANDERESSE
Madame [J] [R] [K] épouse [N], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-philippe CARPENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0037

DÉFENDERESSE
Madame [P] [L], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Joanna GRAUZAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1117

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 octobre 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 08 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/08457 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3SS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2014, Mme [J] [K] épouse [N] a consenti à Mme [P] [L] un bail portant sur un logement à usage de résidence principale sousmis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, portant sur un appartement situé [Adresse 3] moyennant un loyer de 3300 euros, outre les charges.

Au titre des dispositions particulières, Mme [P] [L] s’est engagée à produire une caution bancaire au profit de Mme [J] [K] épouse [N], d’un montant de 42 600 euros, soit l’équivalent d’un an de loyers charges incluses, en garantie du paiement des loyers pendant toute la durée du bail.

Le 11 janvier 2024, Mme [J] [K] épouse [N] a fait délivrer à Mme [P] [L] un commandement de payer la somme de 10 202 euros au titre des loyers impayés au terme du mois de janvier 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 avril 2024, Mme [J] [K] épouse [N] a fait assigner Mme [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de prononcé de la résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers, d’une indemnité d’occupation et de pénalités contractuelles.

Par jugement rendu le 7 avril 2025, le juge des contentieux de la protection de ce siège a :

– débouté Mme [J] [K] épouse [N] de sa demande tendant à prononcer la résiliation du bail aux torts de Mme [P] [L],
– condamné Mme [P] [L] à payer à Mme [J] [K] épouse [N] une somme de 3 982 euros au titre des loyers et charges, arrêtés au terme du janvier 2025 inclus et majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025 ;
– ordonné la capitalisation des intérêts ;
– constaté que la clause pénale est réputée non écrite et rejeté la demande formée à ce titre ;
– débouté Mme [P] [L] de sa demande de délais de paiement,
– condamné Mme [P] [L] à payer à Mme [J] [K] épouse [N] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que les entiers dépens.

Par courrier recommandé envoyé le 19 mai 2025, Mme [J] [K] épouse [N] a mis en demeure Mme [P] [L] de reconstituer la caution bancaire prévue par le bail.

Par acte extrajudiciaire du 11 août 2025, Mme [J] [K] épouse [N] a fait assigner Mme [P] [L] aux fins de la voir condamner, sous astreinte, à lui fournir la caution bancaire prévue au bail.

Selon exploit délivré le 17 mars 2026, Mme [J] [K] épouse [N] a fait délivrer à Mme [P] [L] un congé pour reprise, à effet du 30 novembre 2026 à minuit.

Mme [P] [L] a quitté les lieux et restitué les clés le 11 juin 2026.

Initialement appelée le 24 mars 2026, l’affaire a été renvoyée au 1er juillet 2026, pour les besoins de la mise en état.

A l’audience Mme [J] [K] épouse [N], représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions déposées à l’audience et visées par le greffier, complétées oralement à l’audience, par lesquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :

– condamner Mme [P] [L] à lui fournir une caution bancaire à première demande en garantie du règlement des loyers et charges, conforme au contrat de bail du 1er décembre 2014, pour la somme de 42 600 euros, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision pour une durée de 120 jours ;
– condamner Mme [P] [L] à lui payer la somme de 5 322 euros au titre des loyers et charges impayés,
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,
– condamner Mme [P] [L] à lui payer la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner Mme [P] [L] aux dépens.

Elle observe, au visa de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1989, que le bail a été reconduit tacitement, aux mêmes clauses et conditions que celles du bail initial, de sorte que l’obligation de fournir une caution bancaire a été réitérée tous les trois ans, pour la dernière le 1er décembre 2023 ;  par conséquent, son action n’est pas prescrite. Elle oppose que, tant que le bail n’a pas pris fin, les obligations contractuelles demeurent applicables ; que la garantie a précisément vocation à couvrir les dettes locatives jusqu’au dernier jour, susceptibles de naître avant la restitution effective.

Elle s’oppose à toute compensation avec le dépôt de garantie, au motif que l’état des lieux a été fait par commissaire de justice et qu’elle n’est pas encore en possession de l’acte, lui permettant de vérifier l’existence ou l’absence de réparations locatives.

Mme [P] [L], représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions déposées à l’audience et visées par le greffier, par lesquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :

– débouter Mme [J] [K] épouse [N] de sa demande de production d’une caution bancaire de 42 600 euros et de sa demande d’astreinte,
– accorder que le dépôt de garantie s’impute sur les loyers impayés, par compensation,
– juger que la dette locative s’élève à 2 022 euros après imputation du virement de 3 894 euros et du dépôt de garantie de 3 300 euros,
– lui accorder les plus larges délais de paiement, soit un échéancier minimal de 6 mois pour s’acquitter du solde des loyers impayés, conformément à l’article 1343-5 du code civil,

– débouter Mme [J] [K] épouse [N] de toutes ses demandes,
– écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir en cas d’octroi de délais de paiement,
– condamner Mme [J] [K] épouse [N] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’une caution bancaire ne peut qu’encadrer un rapport contractuel limité dans le temps et dans son quantum. Or, elle oppose que Mme [J] [K] épouse [N] connaissait, depuis le 17 juillet 2020, l’absence de caution bancaire de sorte que sa demande tendant à sa communication est prescrite en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute qu’au demeurant, cette demande est devenue sans objet avec la fin du bail et la libération des lieux.

S’agissant des loyers impayés, elle indique avoir effectué un paiement de 3 894 euros le 30 juin 2026, devant venir en déduction de la somme réclamée. Elle ajoute qu’en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie versé lors de la signature du bail, d’un montant de 3 300 euros, doit également être imputé sur la somme restant due. S’agissant du reliquat de 2 022 euros, elle sollicite les plus larges délais de paiement, faisant valoir qu’elle a dû engager des frais importants pour déménager et se reloger. Elle estime enfin que Mme [J] [K] épouse [N] fait preuve de mauvaise foi en maintenant sa demande alors qu’elle a libéré les lieux et a toujours manifesté l’intention de s’acquitter de sa dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de fournir sous astreinte une caution bancaire

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, le bail stipule que le locataire s’engage à produire une caution bancaire représentant un an de loyers à la signature du bail et à chaque renouvellement.

Mme [P] [L] oppose la prescription à Mme [J] [K] épouse [N], celle-ci ayant été informée de la mainlevée de la caution bancaire par courrier de son établissement bancaire reçu le 24 juillet 2020, soit plus de trois ans avant la délivrance de l’assignation.

Cependant, cette information est antérieure au dernier renouvellement du bail, survenu le 1er décembre 2023, qui a fait naître une nouvelle obligation de souscrire une caution bancaire. L’assignation ayant été délivrée le 19 mai 2025 soit moins de trois ans après la naissance de l’obligation, la demande n’est pas prescrite.

Pour autant, et comme le relève Mme [J] [K] épouse [N] elle-même, les obligations contractuelles demeurent applicables tant que dure le bail.

Or, le bail a pris fin le 11 juin 2026 par la restitution des lieux loués, de sorte que Mme [J] [K] épouse [N] n’est plus fondée à solliciter l’exécution de cette obligation contractuelle.

Dans ces conditions, Mme [J] [K] épouse [N] sera déboutée de sa demande tendant à enjoindre, sous astreinte, Mme [P] [L] à lui fournir une caution bancaire en exécution du contrat de bail.

Sur l’arriéré des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [J] [K] épouse [N] sollicite le paiement de la somme de 5 322 euros correspondant à la somme initialement due de 9 216 euros (loyers des mois d’avril, mai et 11 jours du mois de juin, étant ici précisé que le loyer charges comprises après dernière indexation s’élève à 3 894 euros par mois) déduction faite du paiement de 3894 euros récemment intervenu.

Mme [P] [L] ne conteste pas cette somme, précisant avoir procédé, le 30 juin 2026, au paiement de la somme de 3 894 euros. Elle en justifie par un avis de virement instantané (pièce n°4 de la défenderesse).

Par conséquent, Mme [P] [L] sera condamnée à payer à Mme [J] [K] épouse [N] la somme de 5 322 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juillet 2026.

Un délai de moins d’un mois s’étant écoulé entre l’état des lieux de sortie et la demande de compensation formulée à l’audience par Mme [P] [L], l’obligation à restitution de l’intégralité du dépôt de garantie n’est pas établie, Mme [J] [K] épouse [N] disposant à cet égard d’un mois pour restituer l’intégralité du dépôt de garantie en cas d’état des lieux conforme et de deux mois en cas de réparations locatives, hors provision de 20% pouvant être retenue jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, par application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, Mme [P] [L] n’établit pas se trouver dans les conditions requises pour ordonner la compensation entre son obligation à paiement et sa créance éventuelle de restitution de la somme de 3 300 euros au titre du dépôt de garantie, cette dernière n’étant pas établie au jour où il est statué.

Décision du 08 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/08457 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3SS

En application de l’article 1347 du code civil, cette demande sera par conséquent rejetée.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, dans la limite de deux années, échelonner le paiement des sommes dues compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, si Mme [P] [L] indique avoir dû supporter des frais de déménagement et de relogement, lesquels peuvent effectivement se déduire de la libération des lieux en cours d’instance, elle ne donne aucune explication sur sa situation financière et personnelle actuelle, et n’en justifie pas davantage.

Par conséquent, il ne peut être fait droit à sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile Mme [P] [L], qui succombe in fine à l’instance, est condamnée aux dépens.

L’équité commande cependant de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [J] [K] épouse [N] de sa demande tendant à enjoindre, sous astreinte, Mme [P] [L] à lui fournir une caution bancaire en exécution du contrat de bail,

CONDAMNE Mme [P] [L] à payer à Mme [J] [K] épouse [N] une somme de 5 322 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 1er juillet 2026 ;

DEBOUTE Mme [P] [L] de sa demande de compensation partielle de son obligation à paiement avec sa créance de restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Mme [P] [L] de sa demande de délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [P] [L] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE le caractère exécutoire à titre provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION