TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Baudouin HOCHART ; Monsieur [H] [C] [F]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/05825 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDDDQ

N° MINUTE :
11-2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 08 octobre 2026

DEMANDERESSE
S.A. RATP HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Baudouin HOCHART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0279

DÉFENDEUR
Monsieur [H] [C] [F], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 octobre 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 08 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 26/05825 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDDDQ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 décembre 2019, la société RATP Habitat a donné à bail à M. [H] [C] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, la société RATP Habitat a fait délivrer à M. [H] [C] [F] une sommation interpellative, rappelant l’obligation d’occuper personnellement le logement alors que ce dernier aurait déménagé ses meubles le 21 juin 2025 et que depuis son départ le logement serait occupé par un tiers.

Sur requête présentée le 27 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a autorisé la société RATP Habitat à se rendre sur place et procéder à tout constat utile sur les conditions dans lesquelles sont occupés les lieux, selon ordonnance rendue le 28 octobre 2025.

Un constat a été dressé le 6 novembre 2025 par commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2026, la société RATP Habitat a fait assigner M. [H] [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,
– l’expulsion de M. [H] [C] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police s’il y a lieu,
– le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira au tribunal de désigner et ce en garantie de toutes sommes qui pourront lui être dues,
– la condamnation de M. [H] [C] [F] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et des charges, soit la somme de 349,67 €, jusqu’à la libération des lieux,
– la condamnation de M. [H] [C] [F] à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de la sommation et du procès-verbal de constat.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juillet 2026.

La société RATP Habitat, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Elle forme ses demandes au visa des articles 1728 du code civil et 8 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle précise que le bail stipule en son article 13 l’interdiction de sous-louer, même à titre gracieux, le logement donné à bail, et l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale au moins huit mois par an. Elle se prévaut du constat dressé le 6 novembre 2025 pour soutenir que les lieux ne sont plus occupés personnellement par M. [H] [C] [F] mais ont été mis à la disposition de plusieurs personnes exerçant une activité de livraison de repas à vélo, ce qui occasionne de nombreuses allées et venues dans l’immeuble.

M. [H] [C] [F], comparant en personne, s’oppose aux demandes.

Il conteste avoir déménagé ses affaires au mois de juin 2025 et explique avoir simplement sorti les meubles de son appartement dans le but de le nettoyer. S’il n’était pas dans son appartement en juillet 2025, c’était pour être au chevet de son cousin hospitalisé. Il indique que la personne ayant accueilli le commissaire de justice est un ami, venu pendant deux jours à [Localité 1] et résidant à [Localité 3]. Il affirme vivre dans le logement.

La décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

L’article 1728 du code civil dispose que le locataire est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment en cas d’inexécution suffisamment grave d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire.

En l’espèce, la société RATP Habitat verse au débats le contrat de bail conclu entre les parties, lequel stipule en son article 13 des conditions générales que : “le logement donné à bail a été attribué au locataire en considération de ses ressources et conformément aux dispositions relatives à l’attribution des logements appartenant à des organismes d’habitations à loyer modéré.

Le logement doit être impérativement occupé à titre de résidence principale, c’est-à-dire au moins huit mois par an.

Le locataire a l’interdiction de céder ou de sous-louer, même à titre gracieux, le logement donné à bail.

Toute cession ou sous-location non autorisée par RATP Habitat entraînera l’engagement d’une procédure judiciaire par RATP Habitat aux fins d’obtenir la résiliation du bail pour défaut d’occupation personnelle des lieux.” (Pièce n°1, page 5 de la demanderesse).

Cette clause transpose en réalité l’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice le 6 novembre 2025 que deux voisins ont indiqué que les lieux seraient “squattés depuis plusieurs mois, avec des passages et va et vient continus” (pièce n°4 de la demanderesse, page 2). Après s’être présenté devant l’appartement loué à M. [H] [C] [F], le commissaire de justice a été reçu par M. [D] [Y] lequel lui a déclaré être dans les lieux depuis trois mois avec son ami M. [T] [Y]. Le commissaire de justice a constaté que les lieux étaient très peu meublés, avec de simples couches au sol.

Pour s’opposer à la demande, M. [H] [C] [F] soutient que les personnes rencontrées par le commissaire de justice étaient des amis venus pour deux jours. Cependant, cette allégation est contredite par les déclarations de M. [D] [Y], qui a déclaré être dans les lieux depuis trois mois.

M. [H] [C] [F] soutient par ailleurs ne pas avoir quitté les lieux et avoir déménagé ses meubles dans le seul but de nettoyer le logement. Toutefois, ces déclarations sont contredites par les déclarations de M. [D] [Y], qui a déclaré être dans les lieux avec son ami M. [T] [Y] sans à aucun moment mentionner M. [H] [C] [F]. Par ailleurs, le déménagement de ses meubles par M. [H] [C] [F] en juin 2025 est corroborré par les constatations du commissaire de justice, lequel a relevé l’absence de meubles et la présence de couches au sol.

L’absence d’occupation des lieux et la cession illicite du logement durant plusieurs mois sont ainsi établies, et caractérisent un manquement grave aux obligations contractuelles du locataire ; il convient en conséquence de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à la date de l’assignation, aux torts exclusifs du locataire, pour défaut d’occupation des lieux et cession illicite du logement.

M. [H] [C] [F] est ainsi occupant sans droit ni titre depuis le 7 mai 2026. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il est constant que M. [H] [C] [F] a réglé ses loyers jusqu’au mois d’avril 2026 inclus et qu’il n’existait, selon le relevé de compte produit par la société RATP Habitat, aucune dette locative au 11 mai 2026.

Compte tenu de l’occupation sans droit ni titre du logement depuis la résiliation du bail à effet du 7 mai 2026, la société RATP Habitat est bien fondée à solliciter une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé à une somme équivalente au montant du loyer augmenté des charges précédemment convenu au bail, avec faculté d’indexation et de régularisation des charges, soit à ce jour la somme de 348,67 euros par mois.

Cette indemnité sera due pour le mois entier de mai 2026, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal de commissaire de justice.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [C] [F], qui succombe à l’instance, supportera les dépens incluant notamment la sommation du 9 juillet 2025 et le constat de commissaire de justice du 6 novembre 2025.

Il sera en outre condamné à payer à la société RATP Habitat une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire par provision, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Prononce, à effet du 7 mai 2026, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 3 décembre 2019 entre la société RATP Habitat et M. [H] [C] [F] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], 4ème étage appartement n°144 à [Localité 2] aux torts du locataire ;

Ordonne en conséquence à M. [H] [C] [F] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour M. [H] [C] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société RATP Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [H] [C] [F] à payer à la société RATP Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de mai 2026 dans son intégralité, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamne M. [H] [C] [F] aux dépens incluant notamment la sommation du 9 juillet 2025 et le constat de commissaire de justice du 6 novembre 2025 ;

Condamne M. [H] [C] [F] à payer à la société RATP Habitat une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits et signé par la Juge des contentieux de la protection et le Greffer susnommés.

LE GREFFIER, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,