TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Baudouin HOCHART ; Me Hanane EL JAAOUANI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 26/05842 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDDG7

N° MINUTE :
15-2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 08 octobre 2026

DEMANDERESSE
S.A. RATP HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Baudouin HOCHART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0279

DÉFENDERESSE
Madame [S] [K], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Hanane EL JAAOUANI – LEROY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0620

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 octobre 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 08 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 26/05842 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDDG7

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 octobre 2016, la SA d’HLM Logis transports a donné à bail à Mme [S] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Lors d’une assemblée générale extraordinaire tenue le 21 décembre 2018, la SA d’HLM Logis transports a décidé de changer de dénomination sociale au profit de RATP Habitat.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 4 juin 2025 et revenue avec la mention “non réclamé”, la société RATP Habitat a mis en demeure Mme [S] [K] de justifier de l’occupation effective du logement.

Par actes de commissaire de justice en date des 3 juillet et 20 août 2025, la société RATP Habitat a fait délivrer à Mme [S] [K] une sommation interpellative aux mêmes fins.

Sur requête présentée le 28 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a autorisé la société RATP Habitat à se rendre sur place et procéder à tout constat utile sur les conditions dans lesquelles sont occupés les lieux, selon ordonnance rendue le même jour.

Un constat a été dressé le 6 novembre 2025 par commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2026, la société RATP Habitat a fait assigner Mme [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,
– l’expulsion de Mme [S] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police s’il y a lieu,
– le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira au tribunal de désigner et ce en garantie de toutes sommes qui pourront lui être dues,
– la condamnation de Mme [S] [K] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et des charges, soit la somme de 104,25 €, jusqu’à la libération des lieux,
– la condamnation de Mme [S] [K] à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de la sommation et du procès-verbal de constat.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juillet 2026.

La société RATP Habitat, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Elle forme ses demandes au visa des articles 1728 du code civil et 8 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle précise que le bail stipule en son article 2.5 l’interdiction de sous-louer, même à titre gracieux, le logement donné à bail, et l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale. Elle se prévaut du constat dressé le 6 novembre 2025 pour soutenir que les lieux ne sont plus occupés personnellement par Mme [S] [K] mais ont été mis à la disposition d’autres personnes, ce depuis de nombreux mois au regard des différentes constatations effectuées par le commissaire de justice à des périodes différentes. Elle conteste la valeur probante de l’attestation versée aux débats par la défenderesse, émanant d’un locataire de l’immeuble, dans la mesure où un litige existe entre eux.

Mme [S] [K], assistée de son conseil, s’oppose aux demandes.

Elle rappelle que l’obligation d’occuper le logement loué à titre de résidence principale n’implique pas qu’elle y soit présente en permanence. Or, elle explique que la personne rencontrée sur place par le commissaire de justice instrumentaire réside à [Localité 3] et lui rend visite comme aide à domicile. Elle ajoute par ailleurs qu’elle était en voyage entre le 5 mai et le 17 juillet 2025, ainsi qu’en atteste son passeport, mais également qu’elle souffre de plusieurs pathologies pour lesquelles elle est souvent hospitalisée. Elle se prévaut par ailleurs de plusieurs attestations de voisins indiquant qu’elle réside bien dans l’immeuble. Elle précise à cet égard que le commissaire de justice a fait une confusion dans ses constatations sur sa boite aux lettres, le nom de [P] y étant mentionné correspondant à un résident de l’immeuble. Elle conclut que la preuve du défaut d’occupation personnelle n’est pas rapportée par la bailleresse.

La décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

L’article 1728 du code civil dispose que le locataire est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment en cas d’inexécution suffisamment grave d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire.

En l’espèce, la société RATP Habitat verse au débats le contrat de bail conclu entre les parties, lequel stipule en son article 2.5 des conditions générales que : “le logement, objet du présent contrat, est destiné exclusivement à l’habitation et à titre de résidence principale. Il doit être occupé uniquement par le locataire et sa famille ; toute sous-location sauf les cas prévus à l’article L442-8-1 du code de la construction, même partielle ou à titre gratuit étant formellement interdite” (pièce n°1, page 5 de la demanderesse).

Cette clause transpose, en substance, l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; qu’il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procédercontractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi précitée ; qu’en cas de non-respect des deux premiers alinéas de cet article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Il résulte de la sommation interpellative réalisée le 3 juillet 2025 que plusieurs personnes ont déclaré au commissaire de justice ne plus avoir vu la locataire depuis un an ; que sa boite de courrier débordait régulièrement ; qu’en revanche, un homme se présentant comme son cousin est vu partir vers 9 heures ; que le soir, d’autres personnes avec des sacs sont vues (pièce n°3 de la demanderesse).

Lors de sa sommation interpellative réalisée le 20 août 2025, le commissaire de justice a constaté que le nom de [G] [I] avait été ajouté de manière manuscrite sur la boîte aux lettres de Mme [K], dont le nom figure en dessous et sur la même boîte aux lettres, de sorte qu’il n’a pu y avoir confusion avec un autre résident de l’immeuble (pièce n°4 de la demanderesse).

Dans son procès-verbal dressé le 6 novembre 2025, le commissaire de justice indique s’être présenté à l’appartement à 8 heures du matin et avoir été reçu par M. [A] [T], lequel lui a déclaré être dans les lieux depuis “quelques temps” et être hébergé par Mme [K], absente. Le commissaire de justice a constaté que M. [A] [T] était “installé sur un canapé lit empiétant complètement sur le coin cuisine et coin cuisine”, tandis que la chambre du logement était inoccupée, sans effet féminin dans les placards ou la salle de bains. A cet égard, le commissaire de justice a photographié la présence d’une seule brosse à dents sur le lavabo de la salle de bains (pièce n°7 de la demanderesse).

En réponse, Mme [K] justifie qu’elle a fait un passage aux urgences de l’hôpital [Etablissement 1] le 30 décembre 2025 ; qu’elle est partie en voyage au Mali (à une date non établie) et est rentrée en France le 16 juillet 2025 (selon tampon de la police de l’air aux frontières de l’aéroport d’[Localité 4]). Ces éléments ne permettent pas d’expliquer son absence lors de la sommation interpellative réalisée le 20 août 2025 et lors du constat du 6 novembre 2025.

Si l’obligation de résidence principale n’implique pas, en effet, une présence permanente au domicile, il ressort cependant de ces exploits de commissaire de justice réalisés à des périodes distinctes une absence durable de Mme [K].

A cet égard, l’attestation d’hébergement établie par M. [A] [T] lui-même, sans pièce justificative, ne fait par conséquent que reprendre ses seules déclarations est revêt dès lors un caractère insuffisament probant.

Sa présence à 8 heures du matin dans le logement de Mme [K], ainsi que le fait qu’il y dormait depuis une période indéterminée, selon les déclarations mêmes de M. [A] [T] et les constatations du commissaire de justice, sont incompatibles avec l’aide à domicile alléguée par Mme [K], alors qu’au demeurant cette dernière n’était pas elle-même présente pour en bénéficier.

Les attestations versées aux débats par Mme [K], qui ne respectent pas le formalisme prévu par l’article 202 du code de procédure civile, sont insuffisament probantes pour contredire la preuve rapportée par la bailleresse de l’absence prolongée de la locataire dans les lieux loués et leur occupation par des tiers.

L’absence d’occupation des lieux et la cession illicite du logement durant plusieurs mois sont ainsi établies, et caractérisent un manquement grave aux obligations contractuelles de la locataire ; il convient en conséquence de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à la date de l’assignation, aux torts exclusifs de la locataire, pour défaut d’occupation des lieux et cession illicite du logement.

Mme [S] [K] est ainsi occupante sans droit ni titre depuis le 12 mai 2026. Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il résulte cependant du relevé de compte produit par la société RATP Habitat, arrêté au 1er juillet 2026, qu’il n’existe aucune dette de loyer ou d’indemnité d’occupation à cette date, après déduction des frais de 144,08 € imputés le 2 juin 2026 et constituant des dépens.

Par conséquent, si Mme [S] [K] est redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 12 mai 2026, il n’y a pas lieu de la condamner au paiement de cette indemnité pour la période du 12 mai 2026 au 1er juillet 2026 dans la mesure où Mme [S] [K] s’est spontanément exécutée de son obligation.

Pour la période postérieure au mois de juillet 2026, dernier terme apparaissant sur le relevé de compte, et jusqu’à la libération effective des lieux, Mme [S] [K] sera condamnée à payer à la société RATP Habitat une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec faculté d’indexation et de régularisation des charges, soit à ce jour la somme de 383,23 euros par mois.

Cette indemnité sera due jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal de commissaire de justice.

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [K], qui succombe à l’instance, supportera les dépens incluant notamment la sommation du 20 août 2025 et le constat de commissaire de justice du 6 novembre 2025.

La situation économique de Mme [S] [K], qui justifie être bénéficiaire du RSA, s’oppose cependant à ce qu’une indemnité soit allouée à la société RATP Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Prononce, à effet du 12 mai 2026, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 3 octobre 2016 entre la société RATP Habitat et Mme [S] [K] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] aux torts de la locataire ;

Ordonne en conséquence à Mme [S] [K] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Mme [S] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société RATP Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que Mme [S] [K] est redevable envers la société RATP Habitat d’une indemnité d’occupation portant sur l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 2] depuis le 12 mai 2026, mais Constate que Mme [S] [K] a réglé les indemnités d’occupations échues incluant le mois de juillet 2026, et Déboute en conséquence la société RATP Habitat de sa demande de condamnation à paiement formée sur cette période,

Condamne Mme [S] [K] à payer à la société RATP Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er août 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamne Mme [S] [K] aux dépens incluant notamment la sommation du 20 août 2025 et le constat de commissaire de justice du 6 novembre 2025 ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits et signé par la Juge des contentieux de la protection et le Greffer susnommés.

LE GREFFIER, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,