TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
C. exécutoires
délivrées le :

■

18° chambre
1ère section

N° RG 24/13888
N° Portalis 352J-W-B7I-C6IHF

N° MINUTE : 1

Assignation du :
14 Novembre 2024

contradictoire

JUGEMENT
rendu le 08 Octobre 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. L’IZE
[Adresse 14]
[Localité 1]

représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0436,

DÉFENDERESSE

S.N.C. PROMINVEST
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Eric-Olivier BLUMENTHAL de la SELEURL BLUMENTHAL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0681

Décision du 08 Octobre 2026
18° chambre 1ère section
N° RG 24/13888 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IHF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

Rédacteur : Jean-Christophe DUTON,

DEBATS

A l’audience du 05 Mai 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Octobre 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé du 2 juin 2005, Mme [X] [Y], Mme [I] [D], M. [R] [Z] et Mme [Q] [Z], aux droits desquels est venue Mme [P] [H], puis la SNC Prominvest, ont donné à bail commercial à la SARL L’IZE des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 14], à [Localité 1], pour une durée de 9 ans, à compter du 1er décembre 2004 avec échéance au 30 novembre 2013, moyennant un loyer annuel initial hors charges et hors taxes de 7 000 euros. Le loyer annuel actualisé en avril 2025 est de 10 099,92 euros hors charges et hors taxes.

La destination est la suivante : «exercer le commerce d’objet d’art, d’artisanat et de décoration».

A échéance, le bail s’est tacitement prolongé.

La SARL L’IZE est par ailleurs titulaire d’un bail distinct portant sur des locaux contigus aux locaux litigieux (non communicants) disposant de la même enseigne: Les locaux, objet du présent litige sont ceux situés à droite.

Par acte extrajudiciaire du 27 mai 2014, la SARL L’IZE a demandé le renouvellement du bail à Mme [P] [H].

Par courrier électronique du 3 juin 2014, Mme [P] [H] a accepté le principe du renouvellement du bail.

Par acte extrajudiciaire du 31 mai 2022, Mme [P] [H] a fait délivrer à la SARL L’IZE un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction, à effet du 1er décembre 2022.

Par acte authentique du 8 mars 2023, la SNC Prominvest a acquis la pleine propriété des locaux pris à bail.

Par acte extrajudiciaire du 26 avril 2023, la SNC Prominvest a fait délivrer à la SARL L’IZE un « commandement » visant la clause résolutoire d’avoir à exploiter les lieux loués, au motif qu’un manquement à l’obligation d’exploitation a été constaté par constats de commissaires de justice des 15 et 29 mars 2023 et du 12 avril 2023.

Par acte extrajudiciaire du 26 mai 2023, la SARL L’IZE a fait délivrer à la SNC Prominvest une protestation à commandement aux motifs substantiels d’une part, que seuls les manquements au bail peuvent mettre en œuvre le jeu de la clause résolutoire, or aucune clause du bail ne porte obligation d’exploiter et d’autre part, que les locaux sont exploités de manière effective.

Par acte extrajudiciaire du 25 juillet 2023, la SNC Prominvest a fait délivrer à la SARL L’IZE un « commandement » visant la clause résolutoire d’avoir à respecter et exécuter les obligations locatives conformément aux termes du bail et notamment l’obligation de tenir les lieux loués toujours ouverts à la clientèle.

Par acte extrajudiciaire du 4 septembre 2023, la SARL L’IZE a fait délivrer à la SNC Prominvest une protestation à commandement aux motifs substantiels qu’elle exploite effectivement les locaux pris à bail et qu’il faut tenir compte de la nature de son activité pour apprécier la question des flux de clientèle.

Par ordonnance du 21 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi à la demande de la SNC Prominvest, a désigné M. [L] [G] comme expert judiciaire aux fins substantielles d’estimer le montant de l’indemnité d’éviction dont le bailleur est redevable et le montant de l’indemnité d’occupation statutaire dont le preneur évincé est redevable.

Par exploit de commissaire de justice du 14 novembre 2024, la SARL L’IZE a fait assigner la SNC Prominvest devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de voir fixer à la somme de 400 000 euros, le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est due, outre les autres indemnités accessoires, et de condamner la SNC Prominvest à lui payer ladite indemnité.

Le 7 mars 2025, l’expert judiciaire a déposé son rapport d’expertise estimant l’indemnité d’éviction à la somme de 223 000 euros (hypothèse de plafonnement) ou de 83 000 euros (hypothèse de déplafonnement) et l’indemnité d’occupation statutaire à la somme de 25 070 euros par an hors taxes et hors charges, à compter du 1er décembre 2022.

Par conclusions notifiées le 6 octobre 2025, la SARL L’IZE demande au tribunal de :
– la déclarer recevable et bien fondée en sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction commerciale, en application de l’article L. 145-14 du code de commerce ;
– débouter la SNC Prominvest de l’ensemble de ses demandes ;
– fixer à la somme de 271 660 euros le montant total de l’indemnité d’éviction qui lui est due par la SNC Prominvest et condamner celle-ci à lui payer ladite indemnité ;
– désigner Maître Thierry David, avocat au Barreau de Paris, demeurant [Adresse 3] A 436, en qualité de séquestre afin de permettre la consignation du montant de l’indemnité d’éviction qui lui est due par la SNC Prominvest;
– fixer à la somme annuelle de 25 070 euros le montant de l’indemnité d’occupation due à la SNC Prominvest, à compter de l’acquisition des locaux le 8 mars 2023 ;
– condamner à la SNC Prominvest à lui payer la somme de 12 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner à la SNC Prominvest aux entiers dépens comprenant notamment l’intégralité des frais d’expertise ;
– écarter l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées le 28 avril 2025, la SNC Prominvest demande au tribunal judiciaire de :
– dire et juger que le refus de renouvellement du bail consenti à la SARL L’IZE portant sur les locaux commerciaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 1], accessibles par le [Adresse 15], n’a causé aucun préjudice à cette dernière, qui a décidé de son propre chef de cesser l’exploitation de son fonds de commerce dans ces locaux pour les affecter à usage de simple vitrine d’exposition fermée à clef ;
– en conséquence, dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’allouer à la SARL L’IZE une indemnité d’éviction, et la débouter de ses demandes, fins et prétentions à ce titre ;
A titre subsidiaire,
– fixer l’indemnité d’éviction visant à réparer le préjudice causé à la SARL L’IZE à la somme de 30 096 euros, composée d’une indemnité principale de transfert d’un montant de 30 096 euros ;
– juger que l’allocation d’indemnités accessoires n’est pas justifiée en l’espèce ;
A titre reconventionnel,
– fixer le montant de l’indemnité d’occupation qui lui est due par la SARL L’IZE à la somme de 28 424 euros par an, taxes et charges en sus, à compter du 1er décembre 2022 jusqu’au délaissement effectif des lieux et remise des clefs au bailleur ;
– augmenter le montant de l’indemnité d’occupation qui lui est due à compter du 1er décembre 2022 et jusqu’au délaissement effectif des locaux concernés, d’une somme égale au montant des charges, impôts, taxes et accessoires, conformément aux termes et conditions du bail ;
– dire et juger que l’indemnité d’occupation susvisée sera indexée automatiquement et de plein droit, le 1er décembre de chaque année et pour la première fois le 1er décembre 2023, en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux publié trimestriellement par l’INSEE, en cas d’évolution à la hausse dudit indice, la première indexation devant se faire en prenant pour indice de référence le dernier indice publié par l’INSEE au 1er décembre 2022 et pour indice de comparaison l’indice du même trimestre de l’année suivante publié par l’INSEE, et les indexations suivantes devant se faire en prenant pour indice de référence l’indice de comparaison de la précédente indexation et pour indice de comparaison l’indice du même trimestre de l’année suivante publié par l’INSEE ;
– dire et juger que la différence entre le montant de l’indemnité d’occupation fixé par le tribunal qui est dû par la SARL L’IZE à compter du 1er décembre 2022 jusqu’au délaissement effectif des locaux, et le montant des provisions à valoir sur l’indemnité d’occupation d’ores et déjà réglé par la SARL L’IZE depuis le 1er décembre 2022, portera intérêt de plein droit au taux légal en vigueur à compter du 1er décembre 2022;
– ordonner la capitalisation des intérêts ;
– condamner la SARL L’IZE à lui payer le montant de l’indemnité d’occupation, soit la somme de 28 424 euros par an, taxes et charges en sus, à compter du 1er décembre 2022 inclus et jusqu’au délaissement effectif des lieux et remise des clefs au bailleur, dûment indexée, ainsi que les intérêts susvisés et le montant des charges, impôts, taxes et accessoires, dans les termes et conditions du bail ;
– dire que l’indemnité d’éviction éventuellement due par ses soins sera payée, à due concurrence, par voie de compensation avec la créance d’indemnité d’occupation qu’elle détient ;
En tout état de cause,
– débouter la SARL L’IZE de l’ensemble de ses demandes ;
– condamner la SARL L’IZE à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la SARL L’IZE aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL Blumenthal avocats, représentée par Maître Eric Olivier Blumenthal, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions seront rappelés en substance dans les motifs. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 7 octobre 2025 la clôture a été prononcée.
La décision a été mise en délibéré le 8 octobre 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’indemnité d’éviction

Sur l’environnement des locaux

L’expert judiciaire retient dans un rapport non contesté sur ce point que les locaux situés [Adresse 14] /[Adresse 15], à [Localité 1] dans le [Localité 1], sont établis au cœur du quartier [Localité 12] compris entre le [Localité 13] à l’Ouest, et la [Localité 14] à l’Est. Ce quartier bénéficie d’une fréquentation très importante, aussi bien parisienne que touristique.

Les nombreuses rues sont vouées aux commerces avec une dominante dans l’équipement de la personne et de la restauration, entrecoupés de divers lieux culturels comme le Centre Pompidou et les musées [Etablissement 1], [Etablissement 4], [Etablissement 2], [Etablissement 3] et la Maison de [Etablissement 5].

Le secteur bénéficie également d’une très bonne desserte par les transports en commun, et notamment par les métros « Chemin Vert », « Hôtel de Ville », « Rambuteau » et « Saint Paul».

L’attrait du quartier a été renforcé par la possibilité pour les commerces d’ouvrir le dimanche (dès 1994, confirmée par le classement en 2015 en Zone Touristique Internationale dite ZTI, baptisée [Localité 12]) et la piétonnisation d’une partie du secteur, les dimanches et les jours fériés.

La [Adresse 9] relie le carrefour des [Adresse 10] et [Localité 8]) à la [Adresse 11]. Elle est traversée par la [Adresse 12] qui fait office de limite séparative entre les deux arrondissements précités.

Les locaux loués, au sein desquels sont exploités un commerce de décoration/équipement de la maison, sont établis dans la portion du [Localité 1], en retrait d’environ 5 m d’avec la [Adresse 12] depuis laquelle ils sont visibles. Cette portion est à sens unique, et sans possibilité de stationnement, et dispose d’une piste cyclable. Le musée [Etablissement 1] (musée historique de [Localité 1]) se tient à proximité très immédiate, au [Adresse 13].

Les commerces aux abords immédiats des locaux loués sont majoritairement réservés à l’équipement de la personne : Maje, Sandro, American Vintage, Claudie Pierlot, Des Petits Hauts, Ekyog, la cosmétique/parfumerie : Aésop, Byredo, Frédéric Malle, Guerlain, Kiehl’s, L’Artisan Parfumeur, Mac.

L’expert indique en synthèse qu’il s’agit d’une très bonne situation commerciale pour l’exploitation d’un commerce de décoration/d’équipement de la maison, bénéficiant d’un emplacement situé au sein d’un secteur historique (musée [Etablissement 1] à 30 m), très central et très actif commercialement ([Adresse 12] à 5 m), fréquenté par une clientèle élargie, parisienne et touristique, à pouvoir d’achat élevé, très bien desservi par les transports en commun (métro Saint Paul à 350 m). Ils sont cependant situés sur une voie de flux secondaire, le chaland étant concentré sur la [Adresse 12] très proche et depuis laquelle les locaux demeurent néanmoins visibles.

Sur les caractéristiques des locaux litigieux sous expertise « boutique droite »

L’expert indique que l’immeuble [Adresse 14], angle [Adresse 15], est une construction ancienne datant de la seconde moitié du XIXème siècle.

Son élévation comprend sur sous-sol, un rez-de-chaussée en boutiques, et six étages (les deux derniers partiellement mansardés dans le brisis).

La façade en maçonnerie enduite et peinte présente un bon état de ravalement.

Les locaux sous expertise sont composés de la « boutique droite » présentant une devanture d’environ 7,00 m de linéaire, comprenant deux vitrines séparées par une pile. Ils intègrent une porte d’accès vitrée et sont orientés sur la [Adresse 9] (n°21).

Ils sont situés au rez-de-chaussée et composés comme suit: une boutique vitrine disposant de 15,72 m² de zone de vente « placard » sur une profondeur limitée à 2,50 m environ, sol en parquet, grande hauteur (3,20 m); un débarras étroit à l’arrière et aveugle de 2,48 m².

L’expert judiciaire rapporte que les locaux qui sont de superficie très réduite et de configuration particulière correspondant à une boutique « placard », ont un bel effet d’enseigne (environ 7,00 m de linéaire), mais une faible profondeur (environ 2,50 m), et sont sans chauffage, ni sanitaire privatif (WC commun dans la cour).

L’expert judiciaire retient les coefficients de pondération suivants :

Niveau
Rez-de-chaussée
Surface en m²
Coefficient pondération
Surface Pondérée
Boutique
15,72 m²
1,00
15,72 m²P
Débarras
2,48 m²
0,40
1,00 m²P
Total
18,20 m²
pondérés à
16,72 m²P

Il retient ainsi une surface utile de 18,20 m² et une surface pondérée de 16,72 m²P m2 B.

Les surfaces retenues par l’expert sont non contestées par les parties. En conséquence, il y a lieu de valider la surface utile et la surface pondérée proposées par l’expert judiciaire.

Sur les caractéristiques des locaux mitoyens, « boutique gauche »

S’agissant des locaux contigus (hors assiette du bail résilié), ces locaux sont hors litige mais les informations qui les concernent présentent un intérêt notamment sur la question de la transférabilité du fonds et de l’assiette indemnitaire accessoire au titre du préjudice d’image allégué.

Selon l’expert judiciaire, ces locaux présentent une devanture d’environ 7,70 m de linéaire, comprenant deux vitrines séparées par une pile.

Ils comprennent :
– au rez-de-chaussée : une zone de vente en façade sur rue, cloisonnement partiel, sol en parquet ; une seconde zone de vente à la suite, prenant jour sur cour (deux baies et une porte fenêtre), sol en parquet (sans WC privatif) ;
– au sous-sol (non visité et sur la foi d’un rapport de Mme [E]) : une 1ère cave (lot 40) reliée à la boutique via un monte-charge et par l’escalier commun en pierre, plafond voûté, sol en ciment ; une 2ème cave (lot 44) indépendante, sans électricité, à l’état brut.

La pondération des surfaces rapportée par l’expert judiciaire est tirée d’un rapport de Mme [E] qui avait été désignée judiciairement pour l’établir :

Niveau
Surface en m²
Coefficient pondération
Surface Pondérée
Rez-de-chaussée :
Boutique zone 1
Boutique zone 2
Boutique zone 3

31,80 m²
24,80 m²
7,30 m²

1,00
0,90
0,60

31,80 m² P
22,32 m² P
4,38 m² P

63,90 m²

Sous-sol :
Cave reliée
Cave non reliée

14,50 m²
5 m²

0,20
0,10

2,90 m² P
0,50 m² P

19,50 m²

Total
83,40 m²
pondérés à
61,90 m² P

L’expert judiciaire indique que le loyer en renouvellement au 1er juillet 2019 visant ces locaux a fait l’objet, après expertise judiciaire de Mme [E], d’un jugement du « tribunal judiciaire de Paris » du 10 mai 2022 disant qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement pour modification notable des facteurs locaux de commercialité, lequel jugement a été confirmé par la cour d’appel de Paris suivant arrêt du 17 octobre 2024.

Sur le droit à indemnité

Aux termes de l’article L.145-8 du code de commerce, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Ainsi, l’absence de fonds de commerce et un défaut d’exploitation du fonds de commerce peut entrainer pour le preneur évincé la déchéance du droit au renouvellement et en conséquence, de ses droits à indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux.

En l’espèce, la SARL L’IZE fait valoir qu’elle a le droit à une indemnité d’éviction et énonce au soutien de ses prétentions :
– que s’agissant de l’exploitation effective des locaux, elle exploite son fonds de commerce dans deux locaux contigus et achalandés, avec la même enseigne et vitrine disposant des mêmes horaires d’ouverture, la partie « boutique gauche » (la plus grande) étant utilisée en espace de vente et recevant la clientèle et la partie « boutique droite » (objet de l’éviction) étant utilisée en vitrine d’exposition, ne s’ouvrant à la clientèle que sur demande, la clientèle étant automatiquement dirigée vers la « boutique gauche » ; qu’ainsi, la « boutique droite « apparaît comme un local complémentaire à la « boutique gauche », aboutissant à l’agrandissement de la zone d’exposition (+ 20 %) et au doublement de l’effet d’enseigne (linéaire de 15 m) ;
– que l’absence de client lors des passages du commissaire de justice, mandaté par la bailleresse, les 15 et 29 mars 2023, 12 avril 2023 et 5 juillet 2023 ne semble pas anormale, compte tenu de la nature de son activité ; que dans le même sens, la présence de plusieurs vendeurs pour une seule et même boutique avec une faible clientèle journalière ne semble pas nécessaire.

La SNC Prominvest conteste le droit à indemnité du preneur évincé et énonce :
– que l’indemnité d’éviction ne s’applique que si le préjudice résultant du défaut de renouvellement concerne la perte d’un fonds de commerce ;
– que le preneur évincé a cessé d’exploiter les locaux objet de l’éviction, les maintenant fermés et les réduisant à une simple vitrine ; qu’aucune clientèle n’y est réellement exploitée, laquelle est accueillie dans la « boutique gauche », comme cela ressort du constat de commissaire de justice ; que le preneur ne dispose pas de comptabilité portant sur les locaux litigieux ; que dès lors, le préjudice n’est pas indemnisable.

Sur ce, il ressort tant du rapport d’expertise judiciaire que du procès-verbal de constat du 4 août 2023 que la « boutique droite » et la « boutique gauche » sont des locaux contigus qui forment une unité d’exploitation, en ce qu’ils sont exploités par la même société, sous la même enseigne « Le Monde Sauvage », par le même personnel et sont achalandés par les mêmes types de produits et apparaissent manifestement, aux yeux de la clientèle, comme une seule et même boutique, nonobstant la séparation physique des locaux, non perceptible depuis l’extérieur en raison de l’unité visuelle de leur devanture respective.

Le bailleur, à défaut d’une obligation d’exploiter conventionnelle plus restrictive, ne saurait obtenir la déchéance du droit à indemnité d’éviction pour défaut légal d’exploitation, sans établir l’inexploitation effective, sans motif légitime, sur une période de trois ans précédant l’expiration du bail ou de sa prolongation, ce qu’il échoue à établir en se bornant à fournir des procès-verbaux de constat portant trois dates distinctes de la même année.
Il est en outre relevé que la « boutique droite » est ouverte lors des horaires d’ouverture, sur demande de la clientèle, comme cela ressort d’une affiche à l’intention de la clientèle constatée par l’expert judiciaire. Au surplus, au cas présent, il est loisible à l’exploitant, tenant compte de la fréquentation de son commerce et du nombre de salariés présents, d’ouvrir à la demande, une partie de son commerce, cette ouverture ponctuelle n’étant pas susceptible en l’espèce de caractériser une inexploitation effective.

Le bailleur ne démontre pas davantage le défaut de clientèle du fonds de commerce exploité dans les locaux objet de l’éviction, alors qu’il est constaté que ces locaux forment une unité d’exploitation avec la « boutique gauche », et que si l’encaissement a lieu dans « la boutique gauche », un accord sur la chose et sur le prix qui forme une vente parfaite peut tout à fait avoir lieu dans « la boutique droite » et porter sur les marchandises présentées dans ladite boutique.

En conséquence de ce qui précède, la SARL L’IZE a droit à une indemnité d’éviction.

Sur le montant de l’indemnité principale

Aux termes de l’article L.145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Ce texte pose une présomption de perte du fonds de commerce obligeant le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité est transférée.

Il est constant que si le fonds peut être déplacé sans perte importante de clientèle, le bailleur n’aura à régler qu’une indemnité dite de déplacement ou de transfert qui aura pour assiette la valeur du droit au bail, majorée des indemnités accessoires liées au transfert.

Le droit au bail est le capital constitué par le différentiel pouvant exister entre la valeur locative sans pas de porte des locaux et, le loyer qui aurait été payé dans le cadre d’un renouvellement, auquel on applique un coefficient en fonction de la qualité de l’emplacement.

En l’espèce, l’expert judiciaire rapporte que la partie évincée (boutique droite) représente environ 50% du linéaire de façade et environ 20% de la surface totale d’exposition. Il en déduit que 80% des surfaces d’exposition subsistent mais avec un effet d’enseigne réduit de moitié.

Il indique que la clientèle peut continuer à être réceptionnée dans la « boutique gauche», mais dans des conditions moins optimales du fait de la suppression de la zone d’exposition droite.

Il estime ainsi que le fonds de commerce ne sera pas perdu et que le preneur ne peut revendiquer que la perte de son droit au bail, majorée de diverses indemnités accessoires.

La SARL L’IZE fait soutenir que le congé avec refus de renouvellement lui ouvre droit à perception d’une indemnité de transfert.

La SNC Prominvest fait valoir, subsidiairement, que le fonds de commerce n’est pas amené à disparaitre mais, au contraire, est transférable dans les locaux mitoyens exploités ; que dès lors, l’indemnité principale doit être limitée à la valeur du droit au bail.

Sur ce, le principe de l’indemnité de transfert ayant emporté l’accord des parties, il y a lieu de retenir ladite indemnité, en qualité d’indemnité principale. En outre, il est manifeste dans le cas d’espèce, que le fonds est transférable, s’agissant de locaux contigus formant une unité d’exploitation, dont une seule partie fait l’objet de l’éviction.
L’expert judiciaire conclut à une absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité et indique qu’il est d’avis que dans l’hypothèse d’un renouvellement au 1er décembre 2022, le loyer aurait été plafonné.

La SARL L’IZE énonce qu’il ne peut être valablement contesté que le loyer de renouvellement aurait été plafonné, ce qui est le principe, en l’absence de démonstration probante du bailleur d’une modification notable de la destination contractuelle et d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

La SNC Prominvest énonce que dans le cas d’un renouvellement, il y aurait eu déplafonnement, en raison de la modification de la destination, en effet, les lieux loués sont utilisés à usage de simple « showroom », local ou vitrine d’exposition ; que le «commerce d’objet d’art, d’artisanat et de décoration », exclusivement autorisé par le bail, n’est exercé que dans la boutique mitoyenne ; qu’il y a lieu en outre de retenir une modification des facteurs locaux de commercialité, en ce que notamment le musée [Etablissement 1], situé à quelques mètres des lieux loués a connu une hausse de fréquentation au cours du bail expiré.

Sur ce, s’agissant du motif de déplafonnement tiré de la modification de la destination, il est rappelé que la destination est la suivante : «exercer le commerce d’objet d’art, d’artisanat et de décoration». Or, comme examiné précédemment, il ressort tant du rapport d’expertise judiciaire que du procès-verbal de constat du 4 août 2023 que la «boutique droite » et la « boutique gauche » sont des locaux contigus qui forment une unité d’exploitation et sont achalandées par des produits d’art, d’artisanat et de décoration destinés à la vente. La vente étant parfaite dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix, il importe peu que la livraison ou le paiement interviennent plus tard ou en un autre lieu. Le changement de destination n’est donc pas caractérisé. Ce moyen tiré de la modification de la destination doit être écarté.

S’agissant du motif de déplafonnement tiré d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, il ressort du rapport d’expertise judiciaire ce qui suit :
– s’agissant des constructions neuves, une unique opération immobilière a eu lieu dans un rayon de 500 mètres et ne peut pas être considérée comme suffisamment notable dans l’apport d’une clientèle nouvelle ;
– s’agissant du nombre de résidents, il est constaté une baisse de 465 résidents (- 1,95%);
– s’agissant de la fréquentation des métros proches, elle est en baisse (métro « chemin vert » -31,32% ; métro « Saint-Paul » -34,06% ) ;
– s’agissant du classement [Localité 12] en ZTI, l’autorisation d’ouverture les dimanches et la piétonisation les dimanches et jours fériés préexistaient audit classement ;
– s’agissant de la fréquentation des musées, le musée [Etablissement 1] est resté fermé pendant 5 ans et la hausse de fréquentation constatée suite à sa réouverture (+148,16%) n’a eu lieu que pendant la dernière année du bail ; le musée [Etablissement 2] a connu une progression de 38,62% et le musée [Etablissement 3] a connu une baisse de 52,88% ;
– s’agissant de l’évolution de la commercialité, elle a peu varié (+ 2 enseignes) sur la période considérée et ce, sans montée en gamme particulière sur les deux portions de rues.
Il résulte de ce qui précède une modification négative notable d’un facteur local de commercialité, en la forme d’une baisse significative de la fréquentation des métros proches, et une modification positive notable d’un facteur local de commercialité, en la forme d’une hausse de la fréquentation muséale, s’agissant du musée [Etablissement 1] (histoire de [Localité 1]) et du musée [Etablissement 2] (œuvres du XVIIIe s), hausse qu’il convient toutefois de relativiser au regard de la baisse significative de la fréquentation du musée [Etablissement 3].
Il n’est toutefois pas établi par le bailleur que la hausse de la fréquentation muséale au cours du bail expiré ainsi constatée, ait une incidence favorable sur le commerce considéré, étant relevé la baisse significative de la fréquentation des métros proches qui a quant à elle une incidence défavorable certaine dans une zone soumise régulièrement à piétonisation, et peu propice à la circulation automobile (portion à sens unique, et sans possibilité de stationnement).

Il s’en évince que l’hypothèse de plafonnement doit être retenue.

Au titre des termes de la comparaison, l’expert judiciaire retient ce qui suit concernant la [Adresse 12] :
– 9 locations nouvelles dont les prix varient de 1 520 euros par m2 P pour un commerce de CBD concluant son bail en 2021 ([Adresse 16]) à 6 349 euros par m2 P pour un commerce de parfumerie concluant un bail en 2019 ([Adresse 17]);
– 1 renouvellement amiable au prix de 2 116 euros par m2 P pour un commerce de crêperie renouvelant son bail en 2016 ([Adresse 18]);
– 5 fixations judiciaires dont les prix varient de 1 000 euros par m2 P pour une activité de prêt-à-porter dont le bail a été renouvelé au 1er janvier 2018 ([Adresse 19]) à 2 400 euros par m2 P pour une activité de prêt-à-porter dont le bail a été renouvelé au 17 octobre 2015 ([Adresse 20]).
L’expert judiciaire rapporte que le loyer plafond au 1er décembre 2022 est de 10 307,04 euros par an hors taxes et hors charges, soit 616 euros par m2 P.
L’expert judiciaire estime la valeur locative de marché à la somme de 2 000 euros par m2 P, soit une valeur locative de marché à 33 340 euros par an, hors taxes, hors charges, calculée comme suit : 2 000 € x 16,72 m2 P = 33 340.
Il en déduit un différentiel de 23 133 euros (= 33 340 – 10 307,04).

L’expert applique un coefficient 8 au regard de la qualité de l’emplacement, sur une voie moins fréquentée que la [Adresse 12], mais néanmoins visible de cette dernière.

Le preneur évincé fait soutenir qu’il ne peut être valablement contesté que l’emplacement des locaux au plein cœur [Localité 12] à l’angle de la [Adresse 9] et de la [Adresse 12] bénéficie d’une très haute valeur commerciale dont le coefficient varie dans la fourchette de 8 à 12 ; que l’expert judiciaire a retenu le coefficient le plus bas de la fourchette sans que cela ne soit justifié et il convient de retenir un coefficient 9 au cas présent ; que s’agissant du prix unitaire, il y a lieu de retenir l’estimation expertale, soit la somme de 2.000 € /m²P.

Le bailleur fait valoir que le coefficient « 8 » retenu par l’expert judiciaire apparait excessif, puisqu’il correspond à des locaux bénéficiant d’une « très haute valeur commerciale », ce qui n’est pas le cas des locaux expertisés ; qu’un coefficient de situation de l’ordre de 6 à 6,5 paraît plus adapté ; que la valeur locative de marché doit être estimée à la somme de 1 850 €/m²P et non pas à la somme de 2 000 €/m²P ; qu’en effet, Mme [N], a estimé au prix de 1 892 €/m²B une boutique nouvellement louée, située juste en face des locaux sous expertise, au [Adresse 22].

Sur ce, s’agissant de la valeur unitaire, au vu notamment de l’emplacement des locaux (bénéficiant d’une très bonne situation commerciale dans le Marais historique, accessibles depuis la [Adresse 9] mais visibles depuis la [Adresse 12]), de leurs caractéristiques (superficie très réduite, avec une faible profondeur et de configuration particulière correspondant à une boutique « placard », mais avec un bel effet d’enseigne et formant une unité d’exploitation avec des locaux contigus), de leur destination (adaptée à une clientèle locale et internationale à fort pouvoir d’achat) et des références locatives précitées, le prix unitaire de 1 850 euros/m² sollicité par le bailleur étant insuffisant (y compris, au regard de sa propre référence fournie), le prix unitaire de 2 000 euros/m²P proposé par l’expert judiciaire sera retenu.

S’agissant des coefficients, il est relevé que l’expert a retenu, à juste titre, le coefficient plancher de la fourchette allant de 8 à 12 relatif aux boutiques à très forte valeur commerciale, et ce, pour tenir compte de leur accessibilité par la [Adresse 9] moins fréquentée par rapport à celle des [Localité 15]. Il convient dès lors de retenir ce coefficient, le bailleur ne développant aucun moyen au soutien d’un coefficient 6 à 6,5 et le preneur évincé n’en développant pas davantage au soutien d’un coefficient 9.
Il s’en évince que la valeur du droit au bail est de 185 064 euros, calculée comme suit: 23 133 € x 8 = 185 064 euros.

L’indemnité principale d’éviction de la SARL L’IZE sera donc fixée par le tribunal à la somme de : 185 064 euros.

Sur le montant des indemnités accessoires

S’agissant des indemnités accessoires, l’expert judiciaire a écarté les postes frais de remploi, de déménagement, et frais de réinstallation, ce qui n’est pas contesté par les parties.

L’expert judiciaire propose un forfait de 1 000 euros au titre du trouble commercial, en l’absence d’éléments de comptabilité, et en tenant compte du fait que l’activité se poursuivra dans les locaux mitoyens, sans visite de nouveaux locaux et sans négociation d’un bail.

L’expert judiciaire propose en outre une indemnité au titre de la perte d’image qui résulte de la perte d’espace pour exposer la marchandise qui aura un impact visuel et du fait de la fermeture de la « boutique droite » qui est de nature à véhiculer l’image que l’exploitant traverse des difficultés de gestion. Il estime ce préjudice à 20 % du montant de l’indemnité principale, soit la quote-part de la zone d’exposition perdue.

Le preneur évincé adhère à la proposition expertale sur le trouble commercial et estime qu’il convient de retenir un coefficient de 30% de la valeur du droit au bail pour indemniser la perte d’image consécutive à l’éviction.

Le bailleur fait valoir que dans la mesure où l’activité se poursuivra dans les locaux mitoyens sans recherche de nouveaux locaux, et en l’absence d’éléments comptables, il n’y a pas lieu d’indemniser le trouble commercial. Il fait en outre soutenir qu’il n’y a pas lieu non plus de retenir le chef de préjudice de la perte d’image ou qu’à tout le moins, il convient de limiter son évaluation à 5 % de la perte du droit au bail.

Sur ce, s’agissant du trouble commercial :

Il doit être rappelé que ce préjudice résulte de la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce, ayant eu des incidences sur l’exploitation (notamment, en raison du temps consacré à la recherche de nouveaux locaux, le temps de déménagement et de réaménagement). Or, les locaux objets de l’éviction forment une unité d’exploitation avec la « boutique gauche » bénéficiant d’un titre renouvelé au 1er juillet 2019 au loyer plafond, de sorte que le preneur évincé a pu continuer l’exploitation sans être contraint par la recherche de nouveaux locaux, en vue de la poursuite de son activité.

En sus, il appartient à la SARL L’IZE de démontrer la réalité d’un trouble commercial causé par l’éviction de la « boutique droite », ce qu’elle échoue à établir en n’invoquant aucun moyen au soutien d’une telle allégation, et en ne fournissant aucun élément comptable, étant précisé qu’une comptabilité analytique serait à même d’isoler la « boutique droite » de l’unité d’exploitation formée avec la « boutique gauche ».

En conséquence, il y a lieu de débouter la SARL L’IZE de sa demande indemnitaire au titre du trouble commercial.

S’agissant du préjudice d’image :

Il est manifeste que la réduction de 20% de la surface de vente va entraîner, à volume de marchandises égal, un encombrement de la surface de vente dans les locaux où l’activité va se poursuivre. Cet encombrement caractérise un préjudice d’image, non seulement auprès des nouveaux chalands, mais également auprès de la clientèle historique habituée à la configuration ancienne dont il ressort de l’expertise qu’elle s’est inscrite dans la durée (27 ans).

Toutefois, s’agissant du quantum indemnitaire, dans ce cas d’unité d’exploitation formée par des locaux contigus, le préjudice d’image ne peut exclusivement se fonder sur la perte de surface, mais doit aussi tenir compte du mode d’exploitation effectif de la surface évincée. Or, il est constant que la « boutique droite » était ouverte à la demande et que le point d’entrée des clients est constitué par la « boutique gauche », et en conséquence, la perte de la « boutique droite » ne doit pas être indemnisée sur une base strictement proportionnelle à la perte de sa quote-part dans la surface totale de l’unité.
Il convient dès lors de retenir au titre du préjudice d’image le montant forfaitaire de 15% de l’indemnité principale, soit la somme de 27 760 euros, calculée comme suit : (185.064€) x 0,15 = 27 759,6 € arrondis à 27 760 €.

Le total de l’indemnité d’éviction
L’indemnité d’éviction sera dès lors fixée comme suit :
– indemnité principale : 185 064 euros ;
– indemnité liée à la perte d’image : 27 760 euros ;
Soit un total de : 212 824 euros ;

La SNC Prominvest sera donc condamnée à payer à la SARL L’IZE l’indemnité d’éviction ainsi fixée, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir. La SARL L’IZE sera déboutée du surplus de ses demandes indemnitaires.

Sur la demande de séquestre de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article 145-29 du code de commerce, en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.

Il est constant que le juge dispose d’un pouvoir souverain quant au choix de la personne chargée de la mission de séquestre et qu’il n’est pas nécessaire que le séquestre soit partie à la procédure.

S’agissant de l’indemnité d’éviction d’un locataire commercial, il appartient au bailleur, et non au séquestre, d’aviser le locataire du versement de l’indemnité entre les mains du séquestre.

En l’espèce, le preneur évincé sollicite la mise en place d’un séquestre judiciaire, mais il n’articule aucun moyen utile au soutien de cette demande qui n’est pas de droit, de sorte qu’elle doit être rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation statutaire

L’ article L.145-28 du code de commerce précise que l’indemnité d’occupation est déterminée « compte tenu de tous éléments d’appréciation ».

Il est constant que le preneur simplement maintenu dans les lieux ne jouit pas des mêmes prérogatives que le locataire bénéficiant d’un bail renouvelé, ce qui justifie un abattement au titre de la précarité.

En application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. L’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du même code, compte tenu de tous les éléments d’appréciation.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Il résulte de l’article R.145-8 du code de commerce que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que : d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce et que, d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base mais peut être affecté d’un coefficient de précarité.

Il est admis que l’indemnité d’occupation statutaire est globale et que le bailleur ne peut, en sus, réclamer des charges ou des taxes si elles n’ont pas été prévues par la décision de justice la fixant.

En l’espèce, l’expert judiciaire a estimé la valeur locative déplafonnée à 28 424 euros.
L’expert judiciaire propose une minoration de 2% au titre du transfert des charge de mise aux normes et un abattement de 10% pour précarité. Il estime ainsi l’indemnité d’occupation à la somme de 25 070 euros par an hors charges et hors taxes.

En contestation des demandes indemnitaires du bailleur au titre de l’occupation des lieux, la SARL L’IZE énonce :
– qu’il y a lieu de retenir l’estimation expertale, en ce inclus, les abattements proposés ;
– que l’indemnité d’occupation n’est redevable au nouveau propriétaire bailleur qu’à compter de la date où il a acquis les locaux, soit à compter du 8 mars 2023 ;
– qu’il n’y a aucune clause d’indexation de plein droit dans le bail, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’indexer l’indemnité d’occupation ; qu’au demeurant, le tribunal n’est pas saisi valablement d’une prétention dans ce sens par un « dire et juger » ; qu’il n’y a pas non plus lieu à compensation, l’indemnité d’éviction étant une créance non certaine, en raison du droit de repentir.

Au soutien de ses prétentions indemnitaires au titre de l’occupation, la SNC Prominvest énonce :
– que les corrections appliquées par l’expert (2 % de charge, 10 % de précarité) sont contraires aux textes qui prévoient que l’indemnité d’occupation statutaire doit être égale à la valeur locative des locaux, sans faire référence au moindre « correctif ».

Sur ce, le transfert de mise aux normes constituant un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire, il convient de retenir une minoration de 1%, compte tenu notamment des caractéristiques des locaux, la minoration de 2% sollicitée par le preneur n’étant étayée par aucune pièce permettant d’avoir une appréciation autre (travaux de mises aux normes mis en oeuvre, liste de travaux prévisionnels). Il y a lieu en outre de retenir au cas présent l’abattement de précarité de 10% qui est usuel et pour lequel le bailleur ne fait valoir aucun moyen utile, une fois son principe légalement admis.

L’indemnité d’occupation statutaire sera donc fixée à la somme de 25 581,6 euros par an hors taxes hors charges, calculée comme suit : 28 424 €– 11% = 25 297 € .

Contrairement à ce que prétend le bailleur, il convient de retenir la date d’entrée en jouissance de « la perception des loyers » qui ressort sans équivoque de l’attestation notariée produite au débat, soit la date du 10 mars 2023. En effet, à défaut de stipulation contractuelle dans l’acte de vente démontrant qu’elle est subrogée dans les droits de Mme [H] pour recouvrer les créances nées antérieurement à son entrée en jouissance du bien, la SNC Prominvest ne saurait y prétendre.

Il s’ensuit que la SARL L’IZE doit être condamnée à payer à la SNC Prominvest la somme mensuelle de 2 108 euros (25 297 €/12 = 2 108 €) au titre de l’indemnité d’occupation, outre les taxes et les charges, et ce, à compter du 10 mars 2023 jusqu’à son départ effectif matérialisé par la remise des clefs.

La SNC Prominvest sera déboutée de sa demande d’indexation, laquelle n’est aucunement justifiée.

Il sera rappelé qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les indemnités effectivement acquittées et les indemnités d’occupation finalement dues, à compter du 10 mars 2023. Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

La condamnation au paiement de l’indemnité d’éviction étant faite sous réserve de l’exercice du droit de repentir du bailleur, elle n’est pas immédiatement exigible, de sorte que le tribunal doit ordonner la compensation judiciaire entre créances réciproques, et ce, sans préjudice de l’exercice du droit de repentir selon les modalités prévues à l’article L. 145-8 du code de commerce.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SNC Prominvest, qui est à l’origine de la présente instance en fixation du montant de l’indemnité d’éviction due à la SARL L’IZE à la suite du congé qu’elle a fait signifier à celle-ci, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la SARL L’IZE une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 4 500 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.
L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

CONSTATE qu’en raison du congé du 31 mai 2022 délivré par acte extrajudiciaire à la SARL L’IZE, le bail commercial du 2 juin 2005 qui la lie à la SNC Prominvest et portant sur les locaux sis [Adresse 14], à [Localité 1], est résilié à effet du 1er décembre 2022;

CONSTATE que la SARL L’IZE bénéficie d’un droit à indemnité d’éviction ;

FIXE l’indemnité d’éviction due à la SARL L’IZE par la SNC Prominvest à la somme de 212 824 euros, indemnité se décomposant comme suit : indemnité principale : 185.064 euros et indemnité liée à la perte d’image : 27 760 euros ;

CONDAMNE la SNC Prominvest, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la locataire la somme globale de 212 824 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

DEBOUTE la SARL L’IZE du surplus de sa demande indemnitaire et la DEBOUTE de sa demande de désignation d’un séquestre ;

FIXE l’indemnité d’occupation statutaire due par la SARL L’IZE à la SNC Prominvest à la somme annuelle de 25 297 euros par an hors taxes hors charges à compter du 10 mars 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs ;

DEBOUTE la SNC Prominvest du surplus de sa demande indemnitaire, et la DEBOUTE de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation statutai

[…texte tronqué, 1455 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]