COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 06 OCTOBRE 2026

N° 2026/ 373

Rôle N° RG 24/05359 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM56D

[I] [M] [D]

[A] [C]

C/

[R] [Y] épouse [S]

[V] [Y] épouse [U]

[O] [Y]

[N] [Y]

[K] [T]

[H] [E]

S.C.P. [G]-[L] [Q]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Charles TOLLINCHI

Me Laure ATIAS

Me [O] SAMAK

Me Gilles CHATENET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 10 avril 2024, enregistré au répertoire général sous le n° 16/00522.

APPELANTS

Monsieur [I] [M] [D]

né le 22 Avril 1965 à [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Madame [A] [C]

née le 14 Janvier 1966 à [Localité 2] (TUNISIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Représentés par Me Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assistés de Me Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE, ayant plaidé

INTIMÉS

Madame [V] [Y] épouse [U]

née le 16 Juin 1970 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [O] [Y]

né le 25 Décembre 1973 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Rprésentés par Me Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, et assistés de Me Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par Me AKACHA Hanna, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, ayant plaidé

Madame [R] [Y] épouse [S], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [K] [T], demeurant [Adresse 5]

Représentés par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et assistés de Me Alain BERDAH, avocat au barreau de NICE, ayant plaidé

Monsieur [N] [Y]

né le 05 Juillet 1944 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]

Représenté par Me Philippe SAMAK, avocat au barreau de NICE

Maître [H] [E], demeurant [Adresse 6]

S.C.P. [G]-[L] [Q], demeurant [Adresse 6]

Tous deux représentés par Me Gilles CHATENET, avocat au barreau de NICE, ayant plaidé

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Juin 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Fabienne ALLARD, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, conseillère

Madame Catherine OUVREL, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 octobre 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

En 1983, Mme [Z] [J], née le 30 octobre 1909, a donné à sa fille, Mme [X] [B], née le 19 février 1929, la nue-propriété de son appartement et de la cave dont elle était propriétaire au sein de la résidence située [Adresse 7] dans le centre-ville de [Localité 3].

La donation contenait une clause d’interdiction d’aliéner ainsi qu’un droit de retour en cas de prédécès de la donataire.

Par acte authentique reçu le 19 décembre 2014 par M. [F] [W], notaire, avec le concours de M. [H] [E], notaire, la donataire, alors âgée de 85 ans, a vendu à M. [I] [M] [D] et Mme [A] [C] ses droits en nue-propriété sur l’appartement et la cave précités au prix de 171 000 euros, payable sous forme d’un bouquet de 100 000 euros et, pour le surplus du prix, par une rente viagère de 8 400 euros par an (soit 700 euros par mois), à son profit, révisable à la hausse dans une proportion de 20 % dans l’hypothèse d’un décès de l’usufruitière.

L’acte contient une renonciation par la donatrice et usufruitière, alors âgée de 105 ans, représentée par la donataire et venderesse en exécution d’une procuration reçue le 10 juin 2014 par M. [H] [E], notaire à [Localité 3], à la clause d’inaliénabilité, au droit de retour et à l’action révocatoire stipulés dans l’acte de donation, ainsi que son consentement à la vente.

Moins de deux mois après la vente, le 15 février 2015, la venderesse est décédée, laissant pour lui succéder sa mère, Mme [J].

Par acte du 22 juillet 2015, celle-ci a assigné les acquéreurs devant le tribunal de grande instance de Nice en nullité de la vente.

L’instance a été interrompue par le décès le 24 août 2015 de Mme [J], qui a laissé pour lui succéder Mme [R] [Y] épouse [S], Mme [V] [Y] épouse [U] M. [O] [Y] et M. [K] [T] (les consorts [Y] [T]).

M. [I] [M] [D] et Mme [A] [C] ont assigné les héritiers devant le juge des référés afin qu’il leur soit ordonné de leur remettre la jouissance du bien. Leur demande a été rejetée au motif qu’elle se heurtait à des contestations sérieuses afférentes à la validité de la vente et au droit des acquéreurs à pénétrer dans les lieux. Par ailleurs, le juge des référés a désigné un administrateur du bien dans l’attente de l’issue de la procédure au fond.

Les héritiers sont intervenus volontairement aux fins de reprise de l’instance au fond.

Par jugement du 11 juin 2019, le tribunal de grande instance de Nice a ordonné une expertise immobilière et désigné trois experts afin de déterminer la valeur du bien et des droits vendus.

Par acte du 18 septembre 2019, M. [M] [D] et Mme [C] ont appelé en cause M. [E] et la SCP [E] Champagne [P] [AS] [Q] devant le tribunal de grande instance de Nice en responsabilité afin d’obtenir des dommages-intérêts.

Les deux procédures ont été jointes par le juge de la mise en état qui a déclaré l’expertise commune aux notaires.

Les experts ont déposé leur rapport le 10 juin 2021.

Par jugement du 10 avril 2024, le tribunal judiciaire de Nice, après avoir déclaré irrecevable l’exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation, a :

– dit que l’insuffisance du prix de vente est telle qu’elle consacre une absence d’aléa et une vileté du prix et en conséquence annulé la vente ;

– annulé la procuration signée par Mme [J] au profit de Mme [B] le 10 juin 2014 ;

– rappelé que le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé et que les parties doivent être remises dans l’état où elles se trouvaient avant la vente ;

– constaté qu’aucun élément n’est produit concernant le paiement de la rente ou d’autre frais par les acquéreurs ;

– dit que les consorts [Y] [T] devront restituer à M. [M] [D] et Mme [C] la somme de 100 000 euros ainsi que les frais d’enregistrement de la vente au service de la publicité foncière ;

– condamné M. [M] [D] et Mme [C] à payer aux consorts [Y] [T] :

* 5 000 euros chacun à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,

* 15 000 euros chacun en réparation de leur préjudice de jouissance, de la perte de disposer du bien ou de le louer et d’en percevoir les fruits pendant neuf ans,

* 6 671,41 euros en remboursement des frais d’administration provisoire du bien  ;

– dit que les frais de publication et d’enregistrement de la vente annulée seront à la charge de M. [M] [D] et Mme [C] ;

– débouté M. [M] [D] et Mme [C] de leur demande tendant à dire qu’en cas de paiement par les consorts [Y] [T], ils devront en assurer le remboursement dans les huit jours de la justification du paiement ;

– débouté M. [M] [D] et Mme [C] de leurs demandes subsidiaires et de leurs demandes à l’encontre de M. [E] et de la SCP [E] Champagne [P] [AS] [Q] ;

– ordonné l’exécution provisoire ;

– condamné M. [M] [D] et Mme [C] à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, 5 000 euros à M. [N] [Y], 5 000 euros à Mme [Y] et M. [T] ensemble et 3 000 euros à Mme [V] [Y] et M. [O] [Y] ensemble ;

– débouté M. [E], la SCP [E] Champagne [P] [AS] [Q], M. [M] [D] et Mme [C] de leur demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [M] [D] et Mme [C] aux dépens, comprenant les frais d’expertise.

Après avoir rappelé que le prix de vente doit être sérieux et que les vendeurs sont fondés à obtenir l’annulation de la vente en cas de vil prix, le tribunal a retenu en l’espèce que le bien, situé dans un immeuble imposant et cossu des années 30, style Art déco, en plein centre-ville de Nice dans le Carré d’or, en deuxième rideau face à la mer avec vue sur le jardin Albert 1er et vue mer partielle, bien qu’en médiocre état, valait 504 000 euros en décembre 2014 selon les experts et que la nue-propriété, en tenant compte de l’âge de l’usufruitière, devait être évaluée à 415 800 euros, de sorte qu’à partir d’un bouquet de 100 000 euros, la rente viagère aurait dû être fixée à 39 790 euros par an, soit 3 315 euros par mois au lieu de 700 euros. Il a considéré qu’aucune erreur ne pouvait être imputée aux experts dans leur méthode d’évaluation ou pour avoir utilisé un barème inadéquat ou non fiable, le barème [YE] étant reconnu et utilisé par les spécialistes de rentes viagères.

Il en a conclu que le prix payé par les acquéreurs étant vil, la vente devait être annulée.

Le tribunal a également rappelé les âges respectifs de Mme [J] (105 ans) et Mme [B] (85 ans) et insisté sur leur état de santé puisque la première, selon un certificat établi le 28 août 2015, un an après la procuration donnée à sa fille, souffrait d’une altération de ses facultés supérieures depuis plusieurs années ainsi que d’une hypoacousie sévère rendant toute compréhension difficile et que la seconde, décédée moins de deux mois après la vente, avait été hospitalisée un mois avant celle-ci pour une aggravation de l’hypertension pulmonaire avec insuffisance cardiaque dont elle souffrait de manière chronique et se sentait fatiguée et essoufflée. Il en a déduit que leur état de vulnérabilité au jour de la procuration justifiait l’annulation de celle-ci, de sorte que Mme [J] n’avait pas valablement renoncé à la clause d’inaliénabilité stipulée dans la donation.

Enfin, il a souligné la qualité de professionnels des acquéreurs, considérant qu’ils ne pouvaient ignorer la vileté du prix, étant au courant des prix du marché de l’immobilier.

Sur les demandes de dommages-intérêts, le tribunal a retenu un préjudice moral pour chacun des héritiers ainsi qu’un préjudice de jouissance au motif qu’ils avaient été empêchés de disposer du bien ou de le louer pendant près de neuf ans et considéré qu’ils devaient également être remboursés des frais d’administration provisoire du bien puisque celle-ci avait été ordonnée en raison de la procédure en annulation de la vente.

Le tribunal a rejeté la demande de dommages-intérêts formulée par les acquéreurs à l’encontre des notaires au motif que cette demande était liée à une demande subsidiaire à laquelle il n’était pas fait droit.

Par acte du 20 avril 2024, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [M] [D] et Mme [C] ont relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif

La procédure a été clôturée par ordonnance du 27 mai 2026.

Prétentions des parties

Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 9 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, M. [KP] et Mme [C] demandent à la cour de :

’ infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

’ débouter les consorts [Y] [T] de leurs demandes concernant l’insanité d’esprit, la maladie, le défaut d’aléa, le vil prix et la lésion ;

’ écarter le rapport d’expertise judiciaire en date du 10 juin 2021 ;

Subsidiairement,

’ en cas d’annulation de la procuration en date du 10 juin 2014 ou d’annulation de la vente pour vil prix, condamner M. [E] et la SCP [G]-[L]-[Q], in solidum, à leur payer 250 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

’ si la lésion était retenue ’ leur donner un délai de trois mois, à compter du caractère définitif de la décision judicaire à intervenir, pour régler le complément du juste prix, soit la somme de 201 820,00 euros, outre le paiement des frais d’administration provisoire des charges et taxes, sous réserve des justificatifs à produire et en ce cas condamner M. [E] et la SCP [G]-[L]-[Q], in solidum, à leur payer 250 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

’ condamner in solidum l’ensemble des intimés, à leur payer 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions d’intimé et d’appel incident, régulièrement notifiées le 9 octobre 2024 auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, M. [N] [Y] demande à la cour de :

’ confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente et condamné les consorts [MY] à lui payer 5 000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

’ l’infirmer en ce qu’il a ordonné la restitution des frais au titre des droits d’enregistrement de la vente, fixé le préjudice de chaque cohéritier à 15 000 € du chef de la perte de jouissance et limité à 6 671,41 € le montant des frais de Me [AD] ;

Statuant à nouveau de ces seuls chefs,

’ condamner M. [M] [D] et Mme [C] au profit de chaque indivisaire, dont lui-même, à payer la somme 43 200 € chacun, outre 360 € (1440/4) chacun par mois à compter 24 août 2024 jusqu’à la fin du mandat du séquestre ;

’ les condamner aux frais, honoraires et dépenses de l’administration provisoire confiée à maitre [AD] tels que résultant des taxes et de son compte à la Caisse des dépôts et consignations ;

Y ajoutant

’ les condamner à lui payer 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés, régulièrement notifiées le 9 octobre 2024 auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, M. [O] [Y] et Mme [V] [Y] demandent à la cour de :

A titre principal,

’ confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 10 avril 2024 ;

’ débouter Mme [C] et M. [M] [D] de toutes leurs demandes ;

’ les condamner au profit de l’indivision à payer la somme de 2 000 euros par mois depuis la date du 24 août 2014, date du décès de l’usufruitière jusqu’à décision exécutoire en réparation du préjudice d’immobilisation du bien ainsi qu’aux frais, honoraires et dépenses de l’administration provisoire, soit la somme de 6 671,41 euros ;

A titre subsidiaire,

– ordonner la rescision pour lésion de la vente ;

En tout état de cause,

’ condamner Mme [C] et M. [M] [D] à leur payer 7 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés, régulièrement notifiées le 4 octobre 2024 auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, M. [K] [T] et Mme [R] [Y] demandent à la cour de :

’ confirmer le jugement en ce qu’elle a ordonné l’annulation de la vente pour absence d’aléa ;

’ subsidiairement en cas d’infirmation de la décision, ordonner la rescision de la vente immobilière du 19 décembre 2014 pour cause de lésion de plus des 7/12ème ;

En tous les cas,

’ condamner les époux [M] [D] et [C] à leur payer chacun la somme de 34 560 euros, à parfaire en fonction de l’évolution de la procédure, en réparation du préjudice matériel subi du fait des agissements des défendeurs et de la privation de revenus locatifs ;

’ confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum M. [M] [D] et Mme [C]

à leur payer des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral et sur le quantum les condamner à leur payer chacun 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

’ confirmer le jugement en ce qu’elle a condamné in solidum M. [M] [D] et Mme [C] à rembourser tous les frais d’administration provisoire selon décompte qui sera établi par maître [AD] et à payer à chacun 25 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’immobilisation et la perte de chance de disposer du bien pendant 10 ans ;

’ condamner in solidum M. [M] [D] et Mme [C] à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ainsi que 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés, régulièrement notifiées le 4 octobre 2024 auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, M. [E] et la SCP [E] Champagne [P] [AS] [Q] demandent à la cour de :

’ confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [M] [D] et Mme [C] de leurs demandes de dommages-intérêts dirigées à leur encontre ;

’ débouter M. [M] [D] et Mme [C] de l’ensemble de leurs demandes à leur encontre ;

’ les condamner à leur payer 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de leur avocat.

Motifs de la décision

1/ Sur la nullité de la vente

1.1 Moyens des parties

M. [M] [D] et Mme [C] font valoir que la vileté du prix s’apprécie par rapport au prix principal stipulé à l’acte, sans tenir compte des modalités particulières de versement ; que pour apprécier l’aléa, il convient de se référer à l’âge du crédirentier au jour de la vente, et non de l’usufruitier, de sorte qu’en l’espèce, il existait bien un aléa ; que le montant de la rente ne saurait être considéré comme dérisoire dès lors que le bien était occupé par l’usufruitière ; que si Mme [B] avait reçu la totalité du prix de ses droits en nue-propriété, elle aurait reçu 415 800 euros, qu’elle aurait pu placer à rendement moyen de 2,85 %, soit un rendement de 11 850 euros et qu’ayant reçu un capital de 100 000 euros, soit un rendement possible de 2 850 euros brut, la différence s’élève, en comparant les deux hypothèses, à 9 000 euros par an, de sorte que la rente ayant été fixée à 8 400 euros par an, la différence est de seulement 600 euros par an, qui exclut de considérer le prix comme dérisoire. Ils ajoutent que le prix de la seule nue-propriété s’élevant à 171 000 euros, n’est pas davantage dérisoire puisque la différence s’élève à seulement 2 250 euros.

Les consorts [Y] [T] soutiennent que c’est sur la comparaison entre la valeur de la rente et du capital convenus (soit en l’espèce 171 000 euros) et la valeur de la nue-propriété grevée de la réserve d’usufruit (415 800 euros) que la vileté du prix doit être appréciée, en prenant en considération l’état de santé du crédirentier et de l’usufruitière ; que selon les conclusions du collège d’experts, la nue-propriété valait 415 800 euros, de sorte que la rente aurait dû être fixée, à partir d’un bouquet de 100 000 euros, à 39 790 euros par an, soit le triple de la rente fixée dans l’acte, étant précisé que la valeur locative de l’appartement était elle-même de 1 440 euros par mois hors charges, de sorte qu’en fixant le prix de vente de la nue-propriété sous forme d’un bouquet de 171 000 euros et d’une rente annuelle de 8 400 euros, le prix de vente s’élève en contre-valeur à 165 000 euros si on tient compte d’un différé de jouissance dérisoire compte tenu de l’âge de l’usufruitière ; qu’au regard de l’âge de la crédirentière au moment de la vente (85 ans), de son espérance de vie (85,4 ans) et de la valeur du bien vendu à dire d’experts (en l’espèce 504 000 euros), le prix effectivement payé (100 000 euros et 700 euros), est vil et qu’en stipulant une rente annuelle et viagère de 8 400 euros au lieu de 39 790 €, les défendeurs n’ont pris aucun risque de perte au regard de la valeur du bien acquis ni supporté le moindre aléa, ce que vient confirmer le décès de la venderesse moins de deux mois après l’acte.

Selon eux, les acquéreurs ne peuvent utilement se prévaloir des intérêts qu’aurait pu percevoir Mme [B] si elle avait placé la somme de 100 000 euros puisqu’elle est décédée moins de deux mois après la vente, mais qu’en tout état de cause, si selon l’article 1976 du code civil, la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plait aux parties contractantes de fixer, il est dans la nature même de la vente en viager de comporter un aléa sur le prix final de la vente, lequel dépend de la durée de vie du propriétaire, de sorte que son montant doit tenir compte de l’âge du cédant et de son état de santé et qu’en l’espèce, la rente annuelle et viagère, telle qu’estimée par le collège d’expert, est 4,5 fois plus élevée que celle stipulée à l’acte et les rentes mensuelles deux fois moins élevées que le montant de la valeur locative estimée en 2014, alors que les acquéreurs, agents immobiliers et marchands de biens, ne pouvaient ignorer la valeur de l’immobilier dans le secteur dit du carré d’or à [Localité 3].

Ils contestent pas ailleurs devoir rembourser aux acquéreurs les frais de vente au motif qu’en application de l’article 1961 du code général des impôts, ceux-ci sont restituables par l’administration fiscale qui les a perçus et qu’une condamnation à leur encontre conduirait à un double paiement au profit des acquéreurs.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1658 du code civil, indépendamment des causes de nullité ou de résolution et de celles qui sont communes à toutes les conventions, le contrat de vente peut être résolu par l’exercice de la faculté de rachat et par la vileté du prix.

Il en résulte que l’absence de prix ou le prix dérisoire, faute de constituer une contrepartie aux obligations du vendeur, rend la vente nulle pour absence de cause puisque l’engagement est sans justification, faute de cause réelle, lorsque, dès l’origine, la contrepartie convenue est illusoire ou dérisoire.

La réalité du prix de la vente s’apprécie au regard du prix figurant dans l’acte et non au regard des modalités de paiement convenues entre les parties.

Le prix est vil lorsqu’il est sans proportion aucune avec la valeur du bien vendu. Il se distingue du prix lésionnaire qui représente, quant à lui, une proportion insuffisante en regard de la valeur du même bien.

En l’espèce, les trois experts désignés par le tribunal pour apprécier la valeur de l’immeuble au jour de la signature du contrat relèvent que le bien est situé dans le centre de Nice, à l’orée du vieux Nice, dans un quartier pittoresque avec ses rues étroites et piétonnes, stratégique par sa proximité avec la mer, soit un quartier phare de la ville, essentiellement piéton, et à proximité de commerces et de lieux de stationnement.

Ils décrivent la copropriété comme un bâtiment imposant et cossu, construit au début des années 30 sans le style Art déco, dont les façades, enduites de crépi peint étaient en bon état au jour de l’expertise, et dont l’état général était bon, avec toutes les commodités nécessaires.

L’appartement, d’une surface habitable de 104,79 m², est décrit comme à rénover au niveau des carrelages, peintures, papiers peints, plomberie, sanitaires cuisine, et menuiseries extérieures.

Les experts retiennent comme points forts, une « très bonne » voire « excellente » situation géographique, un bâtiment aux qualités architecturales indéniables, un appartement situé en hauteur avec de beaux volumes et une exposition principale au sud avec une pièce d’angle sud-ouest.

Au titre des facteurs faibles, ils relèvent un état médiocre, nécessitant des travaux de rénovation de l’entier second ’uvre, l’absence de terrasse et de balcon ainsi que de stationnement attaché au bien.

Leur analyse est, sur ces différents points, confortée par celle de M. [SP] et [RC], experts immobiliers, qui relèvent un « emplacement du bien très favorable », et « des parties communes de l’immeuble en très bon état mais un appartement fortement dégradé, nécessitant une réhabilitation avec mise aux normes complète ».

Les trois experts judiciaires ont procédé à l’évaluation selon la méthode par comparaison avec cinq autres ventes d’appartements de grandes superficies situées dans le même secteur, tirées des bases Perval (fichier des notaires), de l’administration fiscale ou du fichier Geodil experts.

Afin de ne pas fausser la comparaison, ils ont exclu les appartements situés dans des immeubles sans ascenseur et ceux qui ne se trouvaient pas dans la même rue.

Ils ont ainsi, à partir de ces cinq ventes d’appartements situés dans la même rue, retenu une valeur moyenne de 6 000 euros du m², à laquelle ils ont appliqué une décote de 1 200 euros du m² afin de tenir compte des travaux à réaliser, pour finalement retenir un prix de 4 800 euros du m², soit pour l’appartement, un prix de 504 000 euros.

Dans leur rapport, ils relèvent qu’un autre appartement de l’immeuble a été vendu en viager en 2012 et que l’administration fiscale a retenu pour le calcul des droits d’enregistrement, une base taxable déclarée de 344 000 euros pour un appartement de 85 m².

S’agissant d’un contrat aléatoire, ils ont utilisé le barème viager [YE] édition 2012, qui a pour vocation dans les rentes viagères de standardiser les calculs et permettre aux parties de déterminer, en cas de rente viagère, les modalités financières à prévoir au regard de la valeur du bien vendu.

Ils concluent ainsi que la valeur de la nue-propriété était de 415 800 euros et qu’en conséquence, au regard de l’espérance de vie de la crédirentière (8,2 ans), et du montant du bouquet convenu entre les parties, le solde à renter était de 315 800 euros, soit une rente annuelle de 39 790 euros et mensuelle de 3 315,83 euros.

M. [M] [D] et Mme [C] ne formulent aucune critique sérieuse à l’encontre du travail des trois experts, qui n’ont commis, par la méthode utilisée, tant en ce qui concerne l’évaluation de l’immeuble que celle des droits en nue-propriété et en usufruit, aucune erreur d’appréciation.

Le barème [YE] est reconnu par les professionnels de la vente immobilière qui pratiquent les ventes en viager. Il s’appuie sur des critères objectifs tenant compte des spécificités de ces ventes, aléatoires par nature, étant précisé qu’ils ont utilisé le dernier barème paru au jour de la vente.

Ils n’ont pas limité leur analyse au seul grand âge de l’usufruitière, mais tenu compte, à juste titre, pour calculer la valeur de la nue-propriété de l’âge de l’usufruitière, avant de prendre en considération pour calculer la rente due par les acquéreurs en sus du bouquet versé, de l’âge de la crédirentière.

Au regard du caractère collégial, sérieux et complet de leur analyse, il n’existe aucune raison d’écarter leur travail.

Ils retiennent enfin une valeur locative de 1 440 euros par mois, à partir du loyer moyen pour un appartement dans un immeuble ancien de 13,70 euros du m², soit une valeur très supérieure à celle de la rente viagère convenue entre les parties, même en tenant compte des 20 % de de révision prévue en cas de décès de l’usufruitière et de prise de possession de l’appartement par les acquéreurs.

La vente aléatoire, qui se définit comme celle dans laquelle les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes attendus, d’un événement incertain, repose par définition sur une incertitude relative à la durée de la vie du crédirentier.

Si elle exclut, au regard de cette incertitude qui lui est consubstantielle, que le prix stipulé puisse être regardé comme vil, ce principe ne vaut qu’autant que la vente est véritablement aléatoire.

Le grand âge du crédirentier ne supprime pas à lui seul le caractère aléatoire d’une vente consentie contre le versement d’une rente viagère. En revanche, tel est le cas lorsque le montant de la rente est dérisoire.

En l’espèce, la valeur locative de l’appartement est bien supérieure à celle de la rente viagère même en tenant compte des 20 % de hausse prévus en cas de décès de l’usufruitière et, à partir d’une nue-propriété évaluée à 415 800 euros, la rente annuelle aurait dû être fixée, au regard de l’espérance de vie de la crédirentière (8,2 ans) et du montant du bouquet convenu entre les parties, à 39 790 euros, soit 3 315,83 euros

Il en résulte que les débirentiers ne courraient aucun risque de perte, alors qu’une vente consentie moyennant rente viagère postule, par définition, un tel risque.

Ils ne pouvaient au demeurant l’ignorer, étant agents immobiliers et marchands de biens, et comme tels au fait de la valeur de l’immobilier dans le secteur concerné.

La vente à vil prix est sanctionnée par une nullité qui ne peut être éludée en rétablissant un prix correct.

En conséquence, les consorts [Y] [T] sont fondés en leur demande d’annulation de la vente pour défaut de prix réel et sérieux, sans qu’il soit nécessaire d’entrer dans le détail de leur argumentation relative d’une part aux perspectives de rentabilité financière d’un placement de la somme versée en capital, d’autre part à l’état de santé de la crédirentière au jour de l’acte.

Le contrat étant annulé pour vil prix, et les acquéreurs ne formulant aucune demande à l’encontre du notaire, la demande d’annulation de la procuration signée par Mme [J] le 10 juin 2014 à Mme [B] en vue d’une renonciation à la clause d’inaliénabilité, au droit de retour et à l’action révocatoire est sans objet.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé, de sorte que les parties doivent être remises dans l’état où elles se trouvaient avant la vente.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a condamné les consorts [Y] [T] à restituer à M. [KP] et Mme [C] la somme de 100 000 euros.

Les frais d’enregistrement de la vente au service de la publicité foncière ayant été perçus par l’administration fiscale, les consorts [Y] [T] ne sauraient être condamnés à les restituer aux acquéreurs qui les ont réglés. Il appartiendra à ceux-ci de s’adresser à l’administration fiscale pour en obtenir restitution au visa de l’article 1961 du code général des impôts.

Les frais de publication et d’enregistrement de la vente annulée seront mis à la charge de M. [M] [D] et Mme [C].

2/ Sur les demandes de dommages-intérêts

2.1 Moyens des parties

M. [N] [Y], M. [K] [T] et Mme [R] [Y] font valoir que selon la valeur locative de l’appartement, le trouble de jouissance depuis le 24 août 2014, doit être évalué à 172 800 euros, de sorte qu’ils ont droit chacun à la somme de 43 200 euros en réparation de leur préjudice.

Mme [V] [Y] et M. [O] [Y] évaluent le préjudice de jouissance à 2 000 € par mois depuis le jour de la vente, correspondant à 5 % par an de la valeur du bien.

Les intimés sollicitent également le remboursement des frais d’administration provisoire de l’immeuble, au motif que ceux-ci sont exclusivement dus au comportement malhonnête des acquéreurs lors de la vente, ainsi que des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral au motif que Mme [J] était âgée de 105 ans et dans l’incapacité d’exprimer une volonté circonstanciée et éclairée et que Mme [B] était elle-même souffrante puisqu’elle avait fait l’objet d’une hospitalisation un mois avant la signature de l’acte et que son décès dans les suites immédiates de celui-ci démontre que les acquéreurs ont profité de sa vulnérabilité pour obtenir son consentement à une vente qui lui était totalement désavantageuse.

M. [M] [D] et Mme [C] n’ont pas conclu sur ce point.

2.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1234 ancien du code civil, les obligations s’éteignent par la nullité ou la rescision du contrat.

Il s’en déduit que le vendeur n’est pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à l’occupation de l’immeuble ou à la perte de jouissance qu’il a lui-même subi.

Les dispositions des articles 1352 et suivants du code civil, relatives aux restitutions, sont issues de l’ordonnance du 10 février 2016 et ne sont pas applicables aux contrats conclus, comme en l’espèce, avant l’entrée en vigueur de la loi le 1er octobre 2016.

En revanche, la partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut demander la condamnation de la partie fautive, en application de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, à réparer le préjudice subi en raison de la conclusion du contrat annulé.

Le succès de l’action suppose la démonstration par cette partie d’une faute de l’autre partie, de sa propre bonne foi et d’un préjudice en lien de causalité avec l’annulation du contrat.

Le préjudice réparable correspond alors au gain manqué et à la perte subie, qui subsistent en plus de la restitution de la chose.

En l’espèce, la vente est annulée pour vil prix.

Il n’est pas contesté que, lors de la vente, M. [M] [D] et Mme [C] exerçaient la profession d’agents immobiliers.

Comme tels, ils ne pouvaient ignorer les prix du marché de l’immobilier et le caractère dérisoire du prix de vente.

Connaissant l’âge de la venderesse (85 ans) et de la mère de celle-ci (105 ans), ils devaient être vigilants sur l’équilibre du contrat et ne sauraient se retrancher derrière le devoir de vigilance du notaire.

Au lieu de cela, ils sont manifestement profité, en toute connaissance de la valeur réelle du bien, de l’ignorance de Mme [B] et de la faible capacité de résistance, au regard de son grand âge, de l’usufruitière, pour négocier un prix sans rapport avec la valeur réelle du bien.

Ce comportement consacre une faute et engage leur responsabilité à l’égard de ces dernières, et, par voie de conséquence, de leurs ayants droit, dont la bonne foi n’est pas remise en cause.

En l’espèce, la vente portait sur les droits en nue-propriété de Mme [B]. Les consorts [Y] [T] n’ont subi aucune perte jusqu’au décès de l’usufruitière le 24 août 2015.

En revanche, à compter de cette date, ils ont perdu la possibilité de percevoir les fruits et la valeur de jouissance de l’immeuble, qui selon les trois experts s’établissait à 1 440 euros par mois.

Dès lors que la cause de nullité du contrat n’est pas imputable à la venderesse et que les acquéreurs ont commis une faute et manqué à l’obligation de bonne foi qui s’impose à tout contractant, les consorts [Y] [T], sont fondés à solliciter l’indemnisation de cette perte entre le 24 août 2015 et la date du jugement, soit 3 152 jours.

Aucune perte ne saurait être alléguée après la date du jugement dès lors que celui-ci a été assorti de l’exécution provisoire nonobstant appel et qu’il appartenait aux intimés d’exercer toutes voies de droit pour en obtenir l’exécution, notamment en ce qui concerne la jouissance de l’immeuble.

La perte ne saurait correspondre à la valeur locative du bien puisqu’il n’était pas loué. Les indivisaires ont donc tout au plus perdu une chance de le louer à ce prix.

Par ailleurs, les experts qui ont fixé la valeur locative de l’appartement à 1 440 euros n’ont pas contesté dans leur réponse à un dire que cette évaluation ne tenait compte que du prix au m² et non de l’état de l’appartement. Or, celui-ci nécessitait une rénovation complète dont l’absence était susceptible de compliquer sa relocation quand bien même les locataires sont susceptibles d’être moins exigeants que des propriétaires.

Au regard de ces éléments, il convient d’évaluer à 80 % la perte de chance de percevoir un loyer de 1 440 euros.

L’assiette de la perte sera donc évaluée, à partir de la valeur locative de l’appartement, à 151 296 euros (1 440 euros/30 x 3 152 jours) et les dommages-intérêts dus aux indivisaires ensemble, à 121 036,80 euros (151 296 x 80 %), à répartir entre eux à proportion de leurs droits dans l’indivision.

Les frais d’administration judiciaire consacrent également une perte.

L’administrateur a été désigné au regard du conflit opposant les parties sur la propriété du bien, alors que les acquéreurs revendiquaient le droit de pénétrer dans les lieux en exécution du contrat contesté.

Ces frais sont donc en lien de causalité avec l’annulation de la vente puisque les consorts [Y] [T] n’auraient pas eu à les supporter en l’absence de nullité de la vente.

Dès lors, ils sont fondés à en obtenir le remboursement de la part des acquéreurs, qui ont commis une faute ayant contribué à l’annulation de la vente.

En revanche, dès lors que le jugement annulant la vente a été assorti de l’exécution provisoire, il leur appartenait de mettre un terme à la mission de l’administrateur, au besoin en saisissant le juge à cette fin, afin de reprendre l’administration de l’appartement.

A défaut, ils ne sont pas fondés à réclamer la condamnation de M. [M] [D] et Mme [C] à leur payer une somme supplémentaire afin de couvrir les frais postérieurs au jugement.

Le préjudice moral des consorts [Y] [T] ne peut utilement être contesté en ce que Mme [J], qui était très âgée et Mme [B] qui, à l’âge de 85 ans, souffrait d’une insuffisance respiratoire grave, ont été conduites à signer un acte de vente qui leur était très défavorable avec deux personnes qui leur inspiraient confiance par leurs compétences, mais qui ont en réalité sans le moindre scrupule profité d’une baisse de vigilance liée à l’âge et leur état de santé, ainsi que de leur isolement, pour obtenir à vil prix, un appartement au très fort potentiel.

Au regard de ces circonstances, l’évaluation par le tribunal des dommages-intérêts réparant ce préjudice moral à la somme de 5 000 euros pour chaque indivisaire doit être confirmée.

3/ Sur la demande de dommages-intérêts à l’encontre du notaire

3.1 Moyens des parties

M. [M] [D] et Mme [C] font valoir que le notaire a reçu l’acte de procuration et certifié la signature de Mme [J] alors qu’il avait l’obligation de vérifier son état de santé et sa capacité à consentir à cette procuration et que l’annulation de la vente engage également sa responsabilité à raison du vil prix ou de la lésion dès lors qu’il avait l’obligation de s’assurer du caractère sérieux du prix et, à tout le moins, de l’absence de lésion susceptible d’entamer l’efficacité de l’acte.

Le notaire réplique que sa responsabilité ne saurait être retenue sans que soit rapporté la preuve d’une faute de sa part et d’un préjudice en lien avec celle-ci ; qu’il ne saurait être tenu pour responsable de la vente à vil prix puisqu’il n’a pas reçu l’acte authentique de vente et n’est intervenu qu’en concours, en tant que notaire de Mme [B], venderesse ; que seul Me [F] [VX], notaire ayant reçu l’acte et qui n’a pas été appelé en cause, avait le devoir de s’assurer que le prix n’était pas vil et qu’en tout état de cause, les acquéreurs ne démontrent pas leur préjudice puisque la nullité de la vente entraine restitution des sommes qu’ils ont versées et que si elle était rescindée pour lésion, le complément prix afin de reconstituer le juste prix de vente, ne consacrerait aucune perte dommageable.

3.2 Réponse de la cour

Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité, doivent mettre en ’uvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d’assurer l’efficacité de leurs actes.

Un acte efficace s’entend d’un acte conforme à la volonté des parties et à ce titre, le notaire a le devoir d’éclairer les parties sur le contenu et les effets de leurs engagements, afin qu’elles puissent y consentir en toute connaissance de cause.

Le notaire est responsable de tout manquement aux devoirs que lui impose sa charge, étant précisé que la faute même très légère, analysée par comparaison avec la conduite qu’aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent et méfiant, peut être source de responsabilité.

En l’espèce, M. [E] n’est pas le notaire qui a reçu l’acte authentique de vente.

En revanche, il ne conteste pas être intervenu en concours de ce dernier, en qualité de notaire de la venderesse.

Le notaire qui intervient à une vente en concours d’un confrère a le devoir conseiller la partie qu’il assiste et de veiller à la protection de ses intérêts.

En l’espèce, il est permis de s’interroger sur la vigilance du notaire afin d’assurer l’efficacité de l’acte à l’égard de Mme [B].

Cependant, seule celle-ci ou ses ayants droit sont fondés à se plaindre d’une carence de sa part sur ce point. Or, les consorts [Y] [T] ne formulent aucune demande indemnitaire à son encontre.

Par ailleurs, la vente est annulée en raison du caractère dérisoire du prix, que les acquéreurs ne pouvaient ignorer au regard de leur qualité de professionnels de l’immobilier.

La sous-évaluation du prix a donc été opérée en connaissance de cause par les acquéreurs.

Dès lors qu’ils avaient connaissance du caractère dérisoire du prix, qui leur bénéficiait, ils ont commis une faute qui exclut toute recours contre le notaire qui est intervenu en concours en qualité de notaire de la venderesse.

Quant aux conditions dans lesquelles M. [E] a recueilli la procuration de Mme [J], elles sont sans incidence dès lors que la vente est annulée, non pas à raison d’une insanité d’esprit ou d’un vice du consentement de cette dernière, mais pour vil prix.

Au regard de ces éléments, c’est à raison que le tribunal a débouté M. [M] [D] et Mme [C] de leur demande de dommages-intérêts à l’encontre du notaire.

4/ Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

M. [K] [T] et Mme [R] [Y] demandent à la cour de condamner M. [M] [D] et Mme [C] à leur payer 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive sans cependant articuler le moindre moyen au soutien de cette prétention.

La défense à une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Ainsi, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, sauf s’il est démontré qu’elle ne pouvait, à l’évidence, croire au succès de ses prétentions.

En l’espèce, les acquéreurs succombent.

Cependant, l’issue défavorable du litige ne suffit pas à caractériser de leur part un quelconque abus.

M. [T] et Mme [Y] n’explicitant pas en quoi ils ont abusé de leur droit de défendre à l’action, seront déboutés de leur demande indemnitaire à ce titre.

5/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront donc confirmées.

Succombant, M. [M] [D] et Mme [C] supporteront la charge des entiers dépens d’appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Supportant les dépens, ils seront condamnés à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour, 3 000 euros à M. [N] [Y], 3 000 euros à M. [O] [Y] et Mme [V] [Y], ensemble et 3 000 euros à M. [K] [T] et Mme [R] [Y] ensemble.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour au profit de M. [E] et de la SCP [E] Champagne [P] [AS] [Q].

Par ces motifs

La cour,

Infirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Nice le 10 avril 2024, en ce qu’il a dit que les consorts [Y] [T] devront restituer à M. [M] [D] et Mme [C] les frais d’enregistrement de la vente au service de la publicité foncière et a condamné M. [M] [D] et Mme [C] à payer aux indivisaires la somme de 15 000 euros chacun en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Confirme le surplus de ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Dit qu’il appartiendra à M. [I] [M] [D] et Mme [A] [C] de solliciter de l’administration fiscale la restitution des frais acquittés lors de la vente ;

Condamne M. [I] [M] [D] et Mme [A] [C], in solidum, à payer à Mme [R] [Y] épouse [S], Mme [V] [Y] épouse [U], M. [O] [Y] et M. [K] [T], ensemble, la somme de 121 036,80 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, à répartir entre eux à proportion de leurs droits dans l’indivision ;

Déboute Mme [R] [Y] épouse [S], Mme [V] [Y] épouse [U], M. [O] [Y] et M. [K] [T] du surplus de leurs demandes ;

Déboute M. [K] [T] et Mme [R] [Y] de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Condamne M. [I] [M] [D] et Mme [A] [C] in solidum aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Les déboute de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile et les condamne, in solidum, à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en appel, 3 000 euros à M. [N] [Y], 3 000 euros à M. [O] [Y] et Mme [V] [Y] ensemble, et 3 000 euros à M. [K] [T] et Mme [R] [Y] ensemble ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [H] [E] et de la SCP [E] Champagne [P] [AS] [Q].

La greffière, La présidente,