N° RG 26/00334 – N° Portalis DBYL-W-B7K-DMMD

RÉPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Octobre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Jean-Marie VIGNOLLES
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [N], sise [Adresse 1]
représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître MANGON

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [T], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [A] [K] épouse [T], demeurant [Adresse 2]
non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 04 Août 2026

ORDONNANCE MISE A DISPOSITION AU GREFFE : 06 Octobre 2026

copie délivrée à Me MUNCK
M. [T]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 avril 2020, la SCI [N] prise en la personne de Monsieur [V] [B] et représentée par son mandataire l’agence immobilière CENTURY 21 GLOCKNER, a donné à bail à Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K], pour une durée de trois ans tacitement reconductible, un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] à ANGOUMÉ (40990) moyennant un loyer mensuel de 676 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme.

Le contrat de bail a été renouvelé en 2023.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents depuis le mois d’août 2021, la SCI [N] a fait délivrer à Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K], le 11 mars 2026, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 2261,41 euros, outre 141,76 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, la SCI [N] a fait assigner Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 3 juin 2026 et sur le fondement des articles 24 de la loi n° 89§-462 du 6 juillet 1989, 834, 835, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater que le bail liant les parties est résilié depuis le 11 mai 2026 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique,
condamner solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K] à lui payer une somme de 2 272,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2026, somme à parfaire au jour des débats,
fixer l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle au montant du loyer révisable soit 756,55 euros, augmenté de la régularisation des charges dûment justifiée,
condamner solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux,
condamner in solidum Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K] à lui payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
condamner in solidum Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K] aux entiers dépens qui incluront le coût du commandement de payer, celui de son signalement à la CCAPEX et celui de la dénonce de l’assignation à la préfecture.
L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 4 août 2026.

Représentée par Maître Nicolas MUNCK substitué par Maître Mélanie MANGON, la SCI [N] a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance en précisant que sa créance locative arrêtée au 31 août 2026 s’élève à 2 901,92 euros et en s’opposant à toute demande de renvoi et/ou d’octroi de délais de paiement qui seraient formulées par les défendeurs.

Comparant, Monsieur [L] [T] a sollicité l’octroi de délais en indiquant au tribunal que les revenus mensuels de son ménage s’élèvent à 3 000 euros et en proposant de solder la créance de la SCI [N] par virements mensuels, en sus du loyer courant, de 100 euros.

Bien qu’ayant été assignée à sa personne, Madame [A] [T] née [K] n’a pas comparu et n’était pas régulièrement représentée par son mari, Monsieur [L] [T].
Le délibéré a été fixé au 6 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application de l’avant-dernier alinéa du paragrapohe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et dont les dispositions sont d’ordre public, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont signalés par l’huisseir de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, ce signalement s’effectuant par voie éloéectronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification s’effectuant par voie électronique;

La SCI [N] prouve avoir signifié à la CCAPEX, par courrier électronique du 12 mars 2026 qu’elle produit, de même que l’accusé de sa réception, le commandement de payer délivré la veille à Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 3 juin 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par la SCI [N] l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes de l’article 484 du Code de procédure civile le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire ;

En vertu du premier alinéa de l’article 24 de la loi n° 89-462 précédemment citée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, en son article 26 intitulé CLAUSES RÉSOLUTOIRES, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

La SCI [N] a fait délivrer à Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K], le 11 mars 2026, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 2 261,41 euros ;

Les époux [T] n’en ont pas pour autant régularisé leur situation dans le délai de deux mois dont ils disposaient à cet effet ni proposé à leur bailleresse la moindre solution d’apurement de leur dette locative qu’ils ont au contraire laissé prospérer puissqu’elle atteignait 2 272,27 euros le jour de l’assignation et dont le dernier décompte versé aux débats prouve qu’elle s’élevait le 31 août 2026 à 2 901,92 euros ;

Ce décompte démontre par ailleurs que la somme de 2 901,92 euros que la SCI [N] réclame à Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K] inclut 116 euros, 129 euros, 138 euros, 155 euros et 157 euros au titre respectif de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 ;

Cette taxe est certes une charge récupérable puisqu’elle figure au paragraphe VIII de l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, mais doit cependant être justifiée ;

Or, la SCI [N], si elle verse aux débats les avis d’imposition foncière des années 2024 et 2025 dont il s’infère qu’elle a bien réglé au titre de cette taxe, pour son bien situé [Adresse 3] à ANGOUMÉ et au titre des années 2024 et 2025, les sommes respectives de 155 et 157 euros, n’en produit cependant aucune qui justifierait l’imputation aux défendeurs du montant de cette taxe pour les années 2021, 2022 et 2023 ;

Il convient donc de constater que Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K] sont redevables envers la SCI [N], au titre de leur arriéré locatif arrêté au 31 août 2026, d’une somme de 2 518,92 euros (2 901,92 – 116 – 129 – 138) ;

Ils sollicitent l’octroi de délais pour se libérer de cette dette en réglant chaque mois à leur bailleresse, en sus du loyer courant, une somme de 100 euros, une demande à laquelle la SCI [N] s’oppose ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais qui est applicable au cas de l’espèce puisque la nouvelle loi régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel est bien le cas de Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K] qui ont repris le paiement du loyer courant depuis l’échéance du mois d’avril 2026 et qui sont en mesure, compte tenu du niveau de leurs ressources mensuelles, de régler leur dette ; au surplus, ils occupent les lieux, avec leurs quatre enfants, depuis plus de six ans, et leur dette locative ne résulte que d’un long arrêt de travail de Monsieur alors qu’ils avaient jugulé leur dette locative en fin d’année 2025 puisque leur compte de locataires affichait le 19 novembre 2025 un solde créditeur, certes modique, de 7,11 euros ;

Les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties seront par conséquent suspendus et des délais de paiement accordés à Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K] selon les modalités fixées au dispositif de cette décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que son entière endosse doit être jetée sur Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K] qui ont été défaillants dans l’exécution de leur obligation majeure de locataires de payer le loyer et charges au terme contractuellement convenu ;
Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la SCI [N] les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a dû engager pour ester en justice ;

La demanderesse recherche par ailleurs la condamnation solidaire de Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K] ;

Conformément à l’article 1310 du Code civil, la solidarité, qui est légale ou conventionnelle, ne se présume pas ;

Selon l’article 1751 du même code, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial, nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ;

Il n’est pas contesté que Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K] sont unis par les liens du mariage ;

Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K] seront donc in solidum condamnés à payer à la SCI [N] une somme de 800 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 491 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens ;

En application de celles de l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens;

Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K], qui succombent, seront donc in solidum condamnés aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 11 mars 2026, celui de son signalement à la CCAPEX et celui de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE
Statuant en matière de référé, publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

Déclare la SCI [N] recevable en sa demande de résiliation du bail.

Suspend la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties.

Constate que Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K] sont redevables envers la SCI [N], au titre de leur arriéré locatif arrêté au 31 août 2026, d’une somme provisionnelle de DEUX MILLE CINQ CENT DIX-HUIT EUROS et QUATRE-VINGT-DOUZE CENTIMES (2 518,92 euros).

Les autorise à s’en libérer en VINGT-SIX (26) versements mensuels de CENT EUROS (100 euros) chacun, effectués en sus du loyer et charges courant.

Dit que chaque versement devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de cette ordonnance, le dernier étant ajusté en fonction du solde, des intérêts et des frais éventuellement dus à cette date.

Dit que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K] de se libérer de leur dette par anticipation.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception demeuré infructueux.

Dit qu’en ce cas la clause résolutoire reprendra tous ses effets, le bail étant résilié à la date du 12 mai 2026.

Dit, dans cette hypothèse, que Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K] devront immédiatement quitter les lieux, tant de leurs personnes que de leurs biens et de tout occupant de leur chef, sous peine d’expulsion par le commissaire de justice le premier saisi, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et si besoin avec le concours de la force publique.

Dit, toujours dans cette hypothèse, que Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K] seront solidairement condamnés au paiement, à partir du 1er septembre 2026 et jusqu’à la complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Condamne in solidum Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K] à payer à la SCI [N] une somme de HUIT CENTS EUROS (800 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne in solidum Monsieur [L] [T] et Madame [A] [T] née [K] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 11 mars 2026, celui de son signalement à la CCAPEX et celui de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LE GREFFIER LE JUGE