N° RG 23/03028 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-H4MF

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 06 OCTOBRE 2026

ENTRE:

Monsieur [V] [U]
né le 15 Septembre 1968 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [T] [B] épouse [U]
née le 28 Avril 1968 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET:

Madame [O] [W] [K] épouse [I]
née le 24 Mai 1960 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Gérald BES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat postulant), Maître Caroline DORON, avocat au barreau de MARSEILLE (avocat plaidant)

Monsieur [P] [I]
né le 05 Novembre 1990 à [Localité 4] (42)
demeurant [Adresse 7]

représenté par par Maître Gérald BES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat postulant), Maître Caroline DORON, avocat au barreau de MARSEILLE (avocat plaidant)

Monsieur [N] [I]
né le 29 Août 1955 à [Localité 7] (VIETNAM)
demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Gérald BES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat postulant), Maître Caroline DORON, avocat au barreau de MARSEILLE (avocat plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS
Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 08 Septembre 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 06 Octobre 2026.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte authentique du 23 juillet 2018 reçu par Maître [C], Notaire à [Localité 2], les époux [U] ont acquis des consorts [I] une maison d’habitation sise à [Localité 8], sachant qu’il s’agit d’un tènement immobilier constitué d’un bâtiment originaire édifié en 1987, et d’une extension en rez-de-chaussée créée en 1995, puis d’une surélévation en ossature bois en 1998.

Les époux [U] affirment que :
– ils ont pris possession des lieux puis fait réaliser des travaux de réaménagement, notamment des embellissements et des menuiseries, à la fin de l’année 2021 ;
– à cette occasion la dépose du plafond tendu et des couvre-joints a révélé de multiples fissurations sur les murs et plafonds, qui avaient été occultées par ces ouvrages ;
– le menuisier a rencontré d’importantes difficultés pour procéder à la pose des châssis sur l’extension, relevant une certaine déformation et basculement relatif des murs d’une partie de la maison.

Les époux [U] ont signalé la découverte de ce problème à leur assureur protection juridique le 21 janvier 2022, et la MAIF a diligenté une expertise amiable.

Par acte d’huissier du 4 janvier 2023, Monsieur et Madame [U] ont assigné Madame [O] [I], Monsieur [P] [I] et Monsieur [N] [I] aux fins de voir organiser une mesure d’expertise.

Par ordonnance du 09 mars 2023, Monsieur [G] a été désigné en qualité d’expert.

Par actes des 17 et 19 juillet 2023, les époux [U] assignaient les consorts [I] devant le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne.

Par conclusions d’incident déposées pour l’audience de mise en état du 14 novembre 2023, Madame [I] née [K], ont demandé d’ordonner le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de Monsieur [G].

Par ordonnance du 14 novembre 2023, le Président du tribunal judiciaire a prononcé le sursis à statuer.

L’expert a déposé son rapport le 20 mai 2024.

Dans leurs dernières conclusions, les époux [U] demandent, au visa de l’article 1641 du Code Civil, de :
– CONDAMNER in solidum Madame [O] [I] née [K], Monsieur [P] [I] et Monsieur [N] [I] à leur payer :
– 52 118,40 € TTC au titre des travaux réparatoires évalués par l’expert à indexé sur l’indice de construction.
– 7 600.20 € TTC au titre des travaux d’étanchéité sur le toit terrasse,
– 5 000 € au titre du préjudice de jouissance,
– 3 000 € au titre du préjudice moral,
– CONDAMNER in solidum Madame [O] [I] née [K], Monsieur [P] [I] et Monsieur [N] [I] au paiement d’une somme de 10000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise.

Dans leurs dernières conclusions, les consorts [I] demandent, au visa des articles 1641 du Code civil et 1646 du Code civil, de :
– CONSTATER qu’ils sont de bonne foi,
En conséquence,
– DEBOUTER les époux [U] de leurs demandes, fins et conclusions
– CONDAMNER Monsieur et Madame [U] à leur verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Caroline DORON sur son affirmation de droit.

MOTIFS,

1- SUR L’ACTION INDEMNITAIRE FONDEE SUR LES VICES CACHES

L’article 1641 du Code Civil dispose que :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ».

1-1 Sur l’existence d’un vice

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que l’immeuble présente un mouvement de basculement de l’extension qui se désolidarise de la partie habitable d’origine, basculement qui a pour cause un tassement différentiel dû à un sous-dimensionnement des fondations, l’expert en concluant à juste titre qu’il y a une atteinte à la solidité de l’immeuble.

Par ailleurs, ce basculement est antérieur à l’acquisition par les époux [U] le 23 juillet 2018, comme l’indique à juste titre l’expert dans son rapport.

Enfin, l’expert a conclu que le désordre n’était pas visible pour les acheteurs.

À ce titre, les défendeurs s’étonnent de ce que les acquéreurs ne se soient aperçus du désordre que 3 ans après l’acquisition alors qu’ils avaient réalisés de nombreux travaux.

Or tout porte à croire que :
– c’est précisément au cours de ces travaux d’aménagement, notamment des embellissements et des menuiseries, à la fin de l’année 2021 que les demandeurs ont découverts les désordres ;
– la dépose du plafond tendu et des couvre-joints a révélé de multiples fissurations sur les murs et plafonds, qui avaient été occultées par ces ouvrages.

Dans ces conditions, il est démontré l’existence d’un vice caché rendant l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine.

1-2 Sur la connaissance du vice par les consorts [I]

En l’espèce, l’acte de vente contient une clause précisant que l’acquéreur prend le bien en l’état sans recours contre le vendeur, à moins qu’il ne démontre que le vice caché était connu de ce dernier, et donc que le vendeur était de mauvaise foi.

Les consorts [I] indiquent que la bonne foi est présumée et que c’est la personne qui invoque la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Or en matière de vice caché pour démontrer la mauvaise foi du vendeur il faut prouver que, connaissant les défauts affectant la chose vendue, ce dernier les a volontairement tus.

1-2-1 concernant le couvre joint

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces produites que :
– lors du premier accedit l’expert judiciaire a constaté un basculement de 2 cm en partie haute de l’extension du RC réalisée en 1995 ;
– il a alors déposé la cornière en « L » située à l’angle de la partie ancienne et de la partie nouvelle du bâtiment et a interrogé Madame [I] pour connaitre la date à laquelle a été mise en place cette cornière ;
– cette dernière a affirmé qu’elle a toujours existé et qu’elle a été changée au moment de la réfection des façades en 2007 sans pour autant indiquer par quelle entreprise et sans produire aucune facture ;
– or, sur la base d’une photo datant de 2020, montrée en cours d’accedit par Madame [I], l’expert indique qu’à l’origine de la construction de l’extension il a été mis place une cornière de faible dimension en ¼ de rond ;
– celle-ci a ensuite été remplacée par une cornière en L de plus grande dimension ;
– l’expert note, sous la cornière en L, la présence de peinture blanche ce qui démontre qu’elle a été mise en place postérieurement au crépis et qu’elle n’a pas été changée lors des travaux de façade contrairement aux affirmations de Madame [I] ;
– l’expert note enfin que le joint silicone en partie haute présente des traces de peinture blanche de crépis ce qui prouve qu’il a été refait peu avant la vente et que par conséquent les vendeurs avaient connaissance de la fissure entre les deux parties du bâtiment.

Les consorts [I] affirment qu’en construction un joint de dilatation entre les deux bâtiments était nécessaire et que la cornière a été mise en place dans le cadre des finitions de la façade dans un but esthétique et non pour dissimuler un désordre.

Or il n’est critiqué ni la pose de la cornière ni la réalisation de joint silicone, mais ce que met en avant l’expert c’est que le joint de dilatation s’est ensuite écarté sous l’effet du mouvement de basculement, nécessitant la pose d’une cornière de plus grande dimension et la réalisation d’un jointement au mastic sur la partie supérieure.

Les défendeurs affirment également démontrer leur bonne foi en soulignant que Madame [I] avait indiqué aux époux [U] la possibilité de retirer les baguettes et ils invoquent à ce titre un mail de Madame [I] du 19 janvier 2022.

Or ce mail est fait en réponse aux doléances des acheteurs lors de la découverte des désordres, soit postérieurement à la vente.

Madame [I] affirme qu’elle n’est pas un professionnel du bâtiment.

Or il résulte du rapport d’expertise que la cornière a été changée, que cette prestation n’a pas été réalisée lors des travaux de façade et que, malgré les multiples demandes en cours d’expertise et dans le cadre de la présente procédure, la défenderesse n’a produit aucun document à même de dater les travaux concernant le changement de cornière, de sorte que Madame [I] n’apporte pas d’explication relativement au professionnel éventuel qui aurait réalisé lesdits travaux et a fortiori relativement à la date desdits travaux.

1-2-2 concernant l’élément décoratif

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que :
– au cours de la réunion technique du 11octobre 2023, dont l’expert a dressé un compte rendu, ce dernier a, en marge des investigations géotechniques et pour comprendre le mouvement de basculement de l’extension du bâti, retiré un élément décoratif situé en façade EST au droit d’une fenêtre ;
– c’est alors qu’il a constaté la présence d’une fissure ;
– un support de pots de fleurs était positionné face à la fissure, sachant que l’expert affirme que l’élément décoratif a été posé après l’apparition de la fissure puisque les fixations n’ont subi aucun mouvement et que le mastic colle est positionné sur la fissure, et sachant qu’il affirme également qu’il était en place lors de la vente tel que cela est démontré par la photo prise le 26 juin 2018 (annexe 3 du rapport).

Les consorts [I] soutiennent que la fissure découverte par l’expert derrière l’élément décoratif est une fissure fine non évolutive et isolée.

Or l’expert a estimé que cette fissure était symptomatique du basculement de l’immeuble, de sorte qu’ il s’agit d’une fissure structurelle qui sera amenée à évoluer si les travaux préconisés par l’expert ne sont pas réalisés.

Surtout, dans un dire le conseil des époux [U] demandaient à l’expert de tirer toutes conclusions de ces deux éléments constatés, et, en réponse l’expert a conclu qu’il confirmait que les désordres étaient visibles et connus du vendeur (page 15/18 du rapport).

Les consorts [I] invoquent enfin la sècheresse et le phénomène de retrait / gonflement des argiles pour sous-entendre qu’il pourrait s’agir de la cause des désordres.

Or aucun élément technique ne vient accréditer cette thèse.

Par ailleurs, il résulte du rapport d’expertise que :
– l’expert a conclu que le basculement de l’extension qui se désolidarise de la partie habitable d’origine, a pour cause un tassement différentiel dû à un sous-dimensionnement des fondations ;
– l’expert s’était adjoint un sapiteur géotechnicien, la société CELIGEO, à qui il a confié une mission G5 ;

– dans son rapport le sapiteur (Annexe 4 du rapport) fait état des investigations réalisées (sondage pressiométrique et sondage au pénétromètre), et il en a déduit que le terrain est composé de schiste gréseux et que les terrains d’assise des fondations ne sont pas sensibles au retrait gonflement des argiles (p 15 du rapport).

Il en résulte qu’il est démontré que Madame [I] avait connaissance du basculement de l’extension qui nécessite des travaux de reprise en sous œuvre et qu’elle n’en a volontairement pas informé les acheteurs, sachant que le rapport amiable du cabinet UNION du 31 mai 2022 invoqué par les consorts [I] n’est pas suffisant pour contredire le rapport d’expertise judiciaire puisqu’établi ultérieurement de manière contradictoire.

2- SUR LES PRÉJUDICES DES ÉPOUX [U]

L’article 1644 du code civil dispose :
« Dans le cadre des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de ce fait restituer son prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix tel qu’elle sera arbitrée par l’expert ».

L’article 1645 du code civil dispose :
« Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Il en résulte notamment que :
– en présence de vices cachés, l’acheteur a le choix soit de rendre la chose et de se faire restituer le prix, soit de la conserver et de solliciter la diminution du prix ;
– le vendeur de mauvaise foi est tenu en outre à la réparations des divers préjudices conséquences des vices cachés.

En l’espèce les époux [U] font choix de l’action estimatoire et sollicitent l’indemnisation des préjudices subis.

2-1 Sur le coût des travaux

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que :
– est préconisé des travaux permettant :
– De stabiliser la maçonnerie par une reprise en sous œuvre,
– De reprendre les désordres consécutifs en lien avec le sinistre (façade, étanchéité plâtrerie peinture) ;
– les demandeurs ont produit des devis qui ont été analysés par l’expert dans un tableau de synthèse ;
– l’ expert valide :
– Le coût de la maitrise d’œuvre pour un montant de 7 560 € TTC,
– Le coût d’une étude de sol pour un montant de 554.40 € TTC,
– Le devis d’étanchéité pour un montant de 5 280 € TTC,
– Le devis de plâtrerie peinture pour un montant de 3 517.80 € TTC,
– Le devis d’électricité pour un montant de 958.80 € TTC,
En revanche :
– Le devis de maçonnerie de 40 476.00 € TTC a été ramené à28 545 € TTC,
– Le devis de charpente de 18 040.20 € TTC a été ramené à 5 702.40 € TTC,
le montant total retenu par l’expert s’élèvant à 52 118,40 € TTC.

Dans ces conditions, il convient de retenir le montant des travaux tels que fixé par l’expert, sachant que, les devis ayant été établis en mars et avril 2024 leur montant devra être réévalué en appliquant l’indice de la construction pour tenir compte de l’augmentation des prix.

Par ailleurs, les époux [U] affirment que :
– au cours des opérations d’expertise il n’a pas été évoqué les conséquences des tassements sur le système de recueil et d’évacuation des eaux pluviales sur la toiture terrasse ;
– or le basculement du corps du bâtiment entraine un phénomène d’accumulation d’eaux pluviales dans les zones éloignées des points de récupération, ce qui est préjudiciable à la pérennité des ouvrages comme l’atteste Monsieur [R], expert CERUTTI ;
– la société SE2R consultée préconise la reprise des pentes de la toiture plutôt que le déplacement de l’évacuation vers le point bas qui impliquerait un déplacement de la descente EP et une reprise du bardage, ce qui serait plus onéreux comme en témoignent les photos produites ;
– le coût de ces travaux s’élèverait à
– Devis SE2R 6 462.50 € TTC
-Devis FONCEL MENUISERIE 1 137.70 € TTC,
soit un total de 7 600.20 € TTC qui convient de retenir au titre du coût des travaux de réparation.

Or le désordre invoqué n’a pas été évoqué par l’expert judiciaire, et les devis produits n’ont pas été soumis aux mêmes experts, de sorte que la nécessité de ces travaux n’est pas suffisamment établie et que donc la demande à ce titre sera rejetée.

2-2 Sur les préjudices immatériels

2-2-1 sur le préjudice de jouissance pendant la réalisation des travaux

En l’espèce, les époux [U] mettent en avant à juste titre que :
– comme le confirme l’expert judiciaire, les travaux de reprise en sous-œuvre sont très invasifs et interdiront l’accès au terrain pendant toute la durée de leur réalisation que l’expert évalue à 2 mois ;
– par ailleurs, les désordres interdisent toute utilisation de la terrasse de l’étage, et les fissures du vitrage occasionnent des entrées d’air et des déperditions de chaleur ;
– au titre du préjudice de jouissance qui dure depuis des années, ils sollicitent la somme de 5 000 €, compte tenu de la valeur de leur immeuble et de sa situation géographique.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande à ce titre en fixant le préjudice de jouissance mais à hauteur de la somme de 4000 €.

2-2-2 sur la demande concernant le préjudice moral

En l’espèce, les époux [U] mettent en avant à juste titre que :
– ils ont entrepris, immédiatement après leur acquisition, des travaux d’embellissement qu’ils ont dû stopper suite à la découverte des désordres ;
– depuis les premières expertises amiables, ils vivent dans l’angoisse de l’effondrement d’une partie de leur maison d’habitation compte tenu du basculement avéré de l’extension;
– ils subissent par conséquent un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance, qu’ils évaluent à 3 000 €.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande à ce titre en fixant le préjudice moral mais à hauteur de la somme de 2000 €.

3- Sur les autres demandes

Il est équitable en l’espèce de condamner in solidum Madame [O] [I] née [K], Monsieur [P] [I] et Monsieur [N] [I] au paiement d’une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Madame [O] [I] née [K], Monsieur [P] [I] et Monsieur [N] [I] à payer à Monsieur et Madame [U] :
– 52 118,40 € TTC au titre des travaux réparatoires évalués par l’expert à indexé sur l’indice de construction.
– 4 000 € au titre du préjudice de jouissance,
– 2 000 € au titre du préjudice moral ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leur demande ;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [I] née [K], Monsieur [P] [I] et Monsieur [N] [I] au paiement d’une somme de 5000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,
Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:
Me Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES
Me Gérald BES

Le