Charges de copropriété impayées : rejet faute de décompte détaillé et de calcul conforme aux tantièmes

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer aux charges selon l’utilité des services collectifs et la valeur relative de leurs lots. En application de l’article 1353 du Code civil, le syndicat qui réclame le paiement doit établir précisément l’obligation invoquée et son montant.

La juridiction écarte d’abord la reprise de solde antérieure au 1er octobre 2021, faute de décompte détaillé, de justificatifs comptables et d’éléments permettant d’apprécier une éventuelle prescription. Elle écarte ensuite les charges postérieures, le syndicat n’ayant pas produit les équations permettant de vérifier les appels trimestriels et les régularisations selon les tantièmes du copropriétaire.

Les procès-verbaux d’assemblées générales et les décomptes actualisés ne suffisent donc pas lorsque les montants réclamés ne correspondent pas aux calculs résultant des budgets votés et des tantièmes. Les demandes de paiement sont rejetées, de même que l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat, partie succombante, supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile. L’article 700 du même code n’est pas appliqué, l’équité ne le commandant pas.

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Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas suffisamment les arriérés de charges réclamés. Il ne détaille ni la reprise de solde ni les calculs fondés sur les budgets votés et les tantièmes, tandis que plusieurs écarts sont relevés dans les décomptes. Les demandes de paiement sont rejetées, les dépens sont mis à la charge du syndicat et l’indemnité de procédure refusée.

Un copropriétaire, propriétaire de trois lots, était poursuivi par le syndicat des copropriétaires pour le paiement d’arriérés de charges. Le syndicat réclamait une somme actualisée comprenant une reprise de solde au 1er octobre 2021, des appels de fonds et des régularisations de charges.

Après une réouverture des débats destinée à obtenir des justificatifs complémentaires, le syndicat a produit plusieurs procès-verbaux d’assemblées générales et des décomptes arrêtés en 2025 et 2026. Il n’a toutefois pas détaillé la reprise de solde ni expliqué les calculs appliqués aux appels de fonds et régularisations selon les tantièmes.

La juridiction relève notamment des écarts entre les montants réclamés et ceux résultant des budgets votés et des tantièmes. Elle rejette les demandes de paiement, met les dépens à la charge du syndicat et refuse l’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

• Produire un décompte détaillé des sommes réclamées
• Justifier l’origine et la méthode de calcul de chaque solde
• Permettre la vérification d’une éventuelle prescription
• Relier les appels de fonds aux budgets prévisionnels votés
• Appliquer les tantièmes propres aux lots concernés
• Présenter les équations des appels et régularisations de charges

• Décompte arrêté au 16 octobre 2025
• Décompte actualisé arrêté au 17 août 2026
• Procès-verbaux des assemblées générales des 16 avril 2021, 15 septembre 2022 et 23 septembre 2025
• Résolutions fixant les budgets prévisionnels
• Calculs judiciaires révélant des écarts avec les sommes réclamées

Le syndicat des copropriétaires ne reçoit aucune condamnation au titre des charges réclamées et supporte les dépens. Le copropriétaire échappe à la condamnation provisionnelle, sans obtenir toutefois d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Rejet des demandes de paiement des charges
• Exclusion de la reprise de solde insuffisamment justifiée
• Rejet de l’application de l’article 10-1 de la loi de 1965
• Condamnation du syndicat aux entiers dépens
• Absence d’indemnité au titre de l’article 700

À faire

• Produire un décompte ligne par ligne
• Documenter l’origine de chaque solde antérieur
• Joindre les procès-verbaux d’approbation des comptes
• Recalculer chaque appel selon les tantièmes
• Présenter les équations des régularisations annuelles

À éviter

• Réclamer une reprise de solde non documentée
• Se limiter à un décompte global actualisé
• Omettre les justificatifs des exercices antérieurs
• Utiliser des montants incompatibles avec les tantièmes
• Inclure automatiquement les frais d’exécution futurs

La charge de la preuve des charges impayées

Le syndicat des copropriétaires doit justifier le détail et le montant des sommes réclamées, conformément à l’article 1353 du Code civil. La juridiction écarte la reprise de solde au 1er octobre 2021 faute de décompte détaillé, de justificatifs comptables et d’éléments permettant d’apprécier une éventuelle prescription. La production d’un décompte actualisé et d’explications générales ne satisfait pas cette charge probatoire.

Le calcul des appels selon les tantièmes

Les appels de fonds et régularisations doivent pouvoir être vérifiés à partir des budgets votés et des tantièmes attachés aux lots, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat n’a pas produit les équations semestrielles nécessaires. Les calculs contrôlés par la juridiction révélaient en outre des écarts entre les montants théoriques et les sommes réclamées.

L’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’insuffisance de justification des charges entraîne le rejet des demandes de condamnation. La juridiction rejette également la demande fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat, partie succombante, est condamné aux dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, tandis que l’article 700 n’est pas appliqué.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 35 du décret du 17 mars 1967, Article 36 du décret du 17 mars 1967, Article 55 du décret du 17 mars 1967, Article 1353 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 565 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article A 404-32 du Code de commerce