République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 24/09/2026

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Minute Électronique

N° RG 25/03005 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WHWF

Jugement (N° 24-000181) rendu le 30 Avril 2025 par le Tribunal de proximité de Hazebrouck

APPELANT

Monsieur [D] [K]

né le 01 Juillet 1964 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Me Frédéric Massin, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

INTIMÉS

Madame [M] [H]

née le 19 Juillet 1983 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [R] [E]

né le 13 Décembre 1977

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentés par Me Anne Sophie Odou, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 16 juin 2026 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 mai 2026

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Par acte sous seing privé du 2 juillet 2018, M. [D] [K] a donné à bail à Mme [M] [H] et M. [R] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 800 euros.

Le jour même, un état des lieux d’entrée a été établi par commissaire de justice.

Le 6 novembre 2023, un état des lieux de sortie a été établi par commissaire de justice.

Par lettre recommandée du 06 décembre 2023, réitérée par lettre recommandée du 16 janvier 2024, M. [K] a réclamé aux locataires sortants le paiement de la somme de 738,56 euros au titre du loyer de novembre 2023, des frais d’état des lieux et de dégradations et défauts d’entretien locatifs.

Par lettre du 19 janvier 2024, puis par courrier du 06 février 2024, une association de défense des locataires saisie par Mme [H] et M. [E] a contesté une partie des sommes réclamées en estimant au contraire que c’était à M. [K] de restituer aux anciens locataires la somme de 419,79 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, intervenue à la suite d’une tentative de conciliation infructueuse, M. [K] a fait assigner Mme [H] et M. [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Hazebrouck, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

170,21 euros, au titre du loyer pour les six jours du mois de novembre 2023,

290 euros au titre de la facture de chauffage,

196 euros au titre des travaux de nettoyage intérieur,

880 euros au titre de la dégradation du grillage,

1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Suivant jugement contradictoire du 30 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a:

Débouté M. [K] de ses demandes au titre des frais de ramonage, de nettoyage et de réfection d’une clôture,

Condamné M. [K] à payer à Mme [H] et M. [E] la somme de 419,79 euros au titre de la restitution d’une partie du dépôt de garantie, et celle de 880 euros au titre de la majoration légale,

Condamné M. [K] à payer à Mme [H] et M. [E] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamné M. [K] aux dépens et le déboute de sa demande d’indemnité de procédure,

Condamné M. [K] à payer à Mme [H] et M. [E] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 10 juin 2025, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Mme [H] et M. [E] ont constitué avocat le 3 juillet 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2026, M. [K] demande à la cour de :

Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d’Hazebrouck le 6 mars 2025 en ce qu’il a

Débouté M. [K] de ses demandes au titre des frais de ramonage, de nettoyage et de réfection d’une clôture,

Condamné M. [K] à payer à Mme [H] et M. [E] la somme de 419,79 euros au titre de la restitution d’une partie du dépôt de garantie, et celle de 880 euros au titre de la majoration légale,

Condamné M. [K] à payer à Mme [H] et M. [E] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamné M. [K] aux dépens et le déboute de sa demande d’indemnité de procédure,

Condamné M. [K] à payer à Mme [H] et M. [E] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

Condamner solidairement M. [E] et à Mme [H] au règlement des sommes suivantes dont il conviendra de déduire le montant du dépôt de garantie,

290 euros au titre de la facture de chauffage

196 euros au titre des travaux de nettoyage intérieur

880 euros au titre de la dégradation du grillage

Débouter M. [E] et Mme [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Les condamner sous la même solidarité au règlement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2026, Mme [H] et M. [E] demandent à la cour de :

Débouter M. [K] de ses demandes,

Confirmer les jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, condamner M. [K] à payer à Mme [H] et M. [E] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la dette locative :

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est acquis aux débats que Mme [H] et M. [E] ne se sont pas acquittés du loyer des six premiers jours de novembre 2023, soit la somme de 170,21 euros.

Sur les réparations et dégradations locatives :

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

M. [K] soutient que des dégradations et des défauts d’entretien sont imputables aux locataires sortants. Il estime le coût de remise en état des lieux à la somme de 1366 euros se décomposant comme suit :

– 290 euros pour le ramonage et l’entretien de la chaudière,

– 196 euros pour le nettoyage des lieux,

– 880 euros pour réparer un grillage.

Sur le ramonage et l’entretien de la chaudière :

M. [K] indique qu’il a dû procéder lui-même à l’entretien de la chaudière à fioul et au ramonage de la cheminée en raison du caractère non conforme de la facture produite par les locataires.

A cet égard, M. [E] et Mme [H] produisent une facture des établissements Lebrun du 21 octobre 2023, sur laquelle est tamponnée la mention « certificat de ramonage », concernant le ramonage de l’insert à bois et l’entretien de la chaudière avec ramonage.

Ce document ne comportant pas les mentions réglementaires requises pour l’entretien de la chaudière (cf. article R224-41-6 du code de la santé publique et le point 2 de l’annexe 5 de l’arrêté du 15 septembre 2019 relatif à l’entretien annuel des chaudières), tels que le rendement de la chaudière ou la mesure du taux de monoxyde de carbone, le premier juge a pertinemment estimé que M. [K] était fondé à réclamer aux locataires sortants le remboursement de l’entretien de la chaudière qu’il a fait réaliser, soit la somme de 210 euros suivant la facture de la société Nord Confort Habitat du 22 novembre 2023.

M. [K] est en revanche mal-fondé à leur réclamer le coût du ramonage de l’insert à bois, indépendamment du fait qu’il ne précise pas sur quels textes il s’appuie pour considérer que le certificat de ramonage ne serait pas conforme, dès lors que la facture société Nord Confort Habitat qu’il produit n’est pas plus précise que celle des locataires sur ce point.

Sur le nettoyage du logement :

La cour estime que c’est par des motifs pertinents, particulièrement détaillés et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation, que le premier juge a estimé que le bailleur était mal fondé à imputer aux locataires sortants des frais de nettoyage dès lors que l’état des lieux d’entrée mentionne moins de traces de saleté que l’état des lieux de sortie.

Il sera uniquement ajouté qu’il importe peu que certains éléments apparaissent plus sales lors de la restitution des lieux dès lors que, dans sa globalité, le logement est à minima aussi sale que lors de la prise de possession des lieux par les locataires.

Sur le grillage :

L’état des lieux d’entrée mentionne en préambule :

« il s’agit d’un appartement de type duplex dans un ensemble immobilier, érigé sur une parcelle de terre comprenant en façade avant un parking sur toute la largeur de l’immeuble jusqu’à la route, constitué d’un enrobé avec deux pentes, comprenant un caniveau et une bordure trottoir légèrement affaissée avec amas de terre et poussière.

La limite de propriété est constituée d’une clôture avec piquets en fer avec panneaux rigides avec une porte.

Une limite de propriété sur le côté droit pour délimiter la parcelle de l’appartement du second étage, comprenant une clôture avec piquets en fer avec panneaux rigides et un portail deux ouvrants avec système d’ouverture électrique ».

L’état des lieux de sortie indique qu’au niveau de « la clôture mitoyenne avec l’entrée de l’appartement à l’étage, le deuxième piquet est vrillé et arraché du sol ».

M. [K] conteste la qualification de mitoyenneté retenue par le commissaire de justice et soutient que la clôture dégradée relève exclusivement de la location consentie à M. [E] et Mme [H].

Cependant, le bail ne mentionne pas cette clôture dans la désignation des lieux et une clôture est réputée mitoyenne en application de l’article 666 du code civil.

Dès lors que M. [E] et Mme [H] n’avaient pas la jouissance exclusive de cette clôture et que rien ne permet de leur imputer la dégradation du piquet, le premier juge a pertinemment considéré que les locataires sortants n’avaient pas à assumer le coût de remplacement du grillage.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Le texte ajoute qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Il résulte de ce qui précède que les locataires sortants sont redevables de la somme totale de 380,21 euros au titre du loyer de novembre 2023 et des frais d’entretien de la chaudière.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. [K] à restituer à M. [E] et Mme [H] la somme de 419,79 euros au titre de la restitution d’une partie du dépôt de garantie (800 euros ’ 380,21 euros) et de la somme de 880 euros au titre de la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dont le calcul n’est pas remis en cause devant la cour.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques auxquels un logement décent doit répondre ; il prévoit notamment que les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; les réseaux et branchements d’électricité sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; le logement permet une aération suffisante, les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 2242 du code civil énonce que l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

Sur la prescription :

L’obligations de délivrer un logement pesant sur le bailleur est une obligation continue exigible pendant toute la durée du bail, de sorte que, face à la persistance d’un manquement du bailleur à celle-ci, l’écoulement du délai de trois ans de l’article 7-1 ne peut avoir pour effet de faire perdre le principe du droit à agir en réparation du préjudice subi mais seulement la possibilité d’obtenir réparation des préjudices subis pour la période au-delà de ce délai.

Faute pour M. [E] et Mme [H] de rapporter la preuve qu’ils ont formulé leur demande de dommages et intérêts devant le premier juge le 17 octobre 2024, il faut considérer que cette demande a été présentée pour la première fois lors de l’audience de plaidoirie du 06 mars 2025.

La demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance est donc recevable pour la période débutant le 06 mars 2022, soit trois ans avant la demande formulée en justice, mais irrecevable pour la période antérieure.

Sur le fond :

Le rapport de l'[Localité 5] du 26 mai 2023 (effectué suite à une visite des lieux du 22 mai 2023) conclut que le logement ne répond pas aux critères de la décence en raison des désordres suivants :

Installation électrique non sécurisée : absence de disjoncteur différentiel 30mA

Présence ponctuelle de moisissures dans la salle à manger, les chambres et les wc due à de la condensation

Ventilation défectueuse : ventilation insuffisante et non permanente dans les wc et la cuisine et absence de grilles de ventilation.

Risque de chute en raison de la non-conformité des garde-corps des fenêtres.

Contrairement à ce que soutient M. [K], les locataires se sont plaints de l’état du logement pendant l’exécution du bail. Une lettre du 06 novembre 2019, rédigée par une association de défense des locataires, l’avait alerté sur plusieurs points qui seront relevés des années plus tard par l'[Localité 5] : absence de ventilation en dehors de la VMC de la salle de bain, insuffisance de l’isolation, apparition de moisissures, dangerosité de l’installation électrique.

Contrairement à ce que soutient M. [K] encore, les locataires justifient de la gêne significative causée par l’état du logement. Il ressort des attestations de leurs proches versées aux débats que la maison restait humide malgré le chauffage et l’installation de déshumidificateurs, une odeur de moisi était perceptible, les locataires ont dû se débarrasser de vêtements et de meubles touchés par la moisissure, leur fils était souvent malade et toussait beaucoup alors qu’il va mieux depuis le déménagement. Sur ce dernier point, M. [E] et Mme [H] produisent un certificat médical du 07 juin 2022 indiquant que l’état de santé de leur fils (né le 1er décembre 2017) nécessite d’habiter dans un endroit sec.

En revanche, il n’est pas contesté que M. [K] a entrepris les travaux nécessaires après le rapport de l'[Localité 5] ; l’appelant ne fournit pas d’éléments permettant de savoir précisément quand ces travaux ont été réalisés mais il se déduit de ses échanges de mails avec les services sanitaires qu’ils ont au moins été réalisés au mois de juin 2023.

M. [E] et Mme [H] sont donc bien fondés à obtenir réparation du trouble de jouissance subi du 06 mars 2022 jusqu’en juin 2023.

L’indemnisation devant tenir compte de l’ampleur et de la nature des troubles constatés, il convient d’allouer à M. [E] et à Mme [H] une somme de 200 euros par mois, correspondant à 25% du montant du loyer, soit une somme totale de 3200 euros sur la période considérée de 16 mois.

Le jugement sera réformé en conséquence.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. [K] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [K] aux dépens d’appel et à le condamner à payer à M. [E] et Mme [H] la somme de 1500 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées sauf en ce qu’il a condamné M. [K] à payer à Mme [H] et M. [E] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne M. [K] à payer à Mme [H] et M. [E] la somme de 3200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi ;

Condamne M. [K] aux dépens d’appel et à payer à Mme [H] et M. [E] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.