Cour d’appel, Chambre 1-7, 24 septembre 2026, RG n° 23/10194

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 24 SEPTEMBRE 2026

N°2026/366

N° RG 23/10194

N° Portables DBVB-V-B7H-BLW4D

[A] [X]

C/

E.P.I.C. PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Capucine CHAMOUX

Me Patrick CAGNOL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité d’AIX-EN-PROVENCE en date du 05 mai 2023 enregistré au répertoire général sous le n°11-22-000700.

APPELANTE

Madame [A] [X]

demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13001-2023-03989 du 13/07/2023 accordée par le BAJ de [Localité 2]),

représentée par Me Capucine CHAMOUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE – INTERVENANTE VOLONTAIRE

SA FAMILLE ET PROVENCE,

Société Anonyme au capital de 133 575 €, immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le n° 782 678 882 dont le siège social est [Adresse 2], représentée par son Directeur Général en exercice demeurant en cette qualité audit siège social, venant aux droits et obligations de l’EPIC PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE suite à une fusion absorption selon procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire en date du 13 juin 2025,

représentée par Me Patrick CAGNOL membre de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE, Me Audrey CIAPPA de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Richard DAZIN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente rapporteur,

et Madame Florence PERRAUT, Conseillère- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing prive en date du 13 mai 2020, à effet au 8 septembre 2020, l’EPIC PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE a consenti à madame [A] [X] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 3], au rez-de-chaussée, à [Localité 2] (13), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 296,07 euros, outre 90,03 euros, à titre de provision pour charges.

Par acte du 22 février 2022, le bailleur a fait signi’er à Mme [X] un commandement de payer la somme en principal de 1013,73 euros au titre des loyers et charges dus, visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mai 2022 l’EPIC PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE a fait citer [A] [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, aux ’ns d’entendre :

– constater la résiliation du bail liant les parties ;

– ordonner l’expulsion de la locataire des locaux loués ;

– la condamnation de [A] [X] au paiement des sommes de :

* 1979,57 euros au titre des loyers impayés ;

* une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer augmenté de la provision pour charges et révisable aux conditions du bail ;

* 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Mme [X] a quitté les lieux et remis les clés le 21 novembre 2022.

Un état des lieux de sortie a été effectué le 2 décembre 2022 par maître [M].

Par jugement contradictoire du 5 mai 2023 ce magistrat a :

– constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 23 avril 2022 et déclaré en conséquence Mme [A] [X] occupante sans droit ni titre de cette date jusqu’au 21 novembre 2022, date de la remise des clés ;

– condamné Mme [A] [X] à payer à l’EPIC PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE la somme de 4 408,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités

mensuelles d’occupation dus au 20 janvier 2023, dépôt de garantie déduit et régularisation de charges effectuée ;

– débouté Mme [A] [X] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

– débouté l’EPIC PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [A] [X] aux dépens.

Ce magistrat a notamment considéré que :

– la clé USB remise par Mme [X] sensée contenir des vidéos était inexploitable et non contradictoire et devait être écartée des débats ;

– les désordres dont Mme [X] faisaient état (sol de la cuisine cassé, partie du mur de la chambre cassée, sol de la salle de bains cassé, sol du couloir cassé) n’étaient ni notés sur l’état contradictoire des lieux d’entrée ni sur l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice, de même que la boîte aux lettres était en parfait état à son entrée ;

– concernant les cafards, le bailleur a fait intervenir la société ORTEC le 22 septembre 2021 et l’inspecteur de la salubrité ne constatait la présence d’aucun nuisible le 12 octobre 2021 lors de sa visite du logement ;

– concernant les odeurs pestilentielles le même inspecteur préconisait le nettoyage de la cave et des canalisations, lequel avait été refusé par Mme [X] ;

– aucun désordre n’étant établi, Mme [X] serait déboutée de sa demande en indemnisation de son préjudice.

Suivant déclaration au greffe en date du 29 juillet 2023, Mme [X] a relevé appel du jugement, en toutes ses dispositions dûment reprises, excepté en ce que le bailleur a été débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et des moyens, elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris sur les chefs critiqués, et statuant à nouveau, qu’elle :

– prononce la nullité du commandement de payer ;

– condamne le bailleur à lui payer les sommes de :

* 5 000 euros, en réparation de son préjudice de jouissance ;

* 3 000 euros, en réparation de son préjudice moral ;

en tout état de cause :

– déboute le bailleur de ses demandes et de tout appel incident ;

– condamne la SA Famille et Provence à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

– sur la non-acquisition de la clause résolutoire :

– le commandement de payer délivré le 22 février 2023 est nul et de nul effet ;

– il n’a pris en compte ni plusieurs règlements ni les réductions de loyers accordées ;

– il vise des sommes qui ne sont pas des loyers ;

– sur la condamnation au titre de l’arriéré locatif :

– la dette locative réclamée est erronée ;

– le montant de 4 408,73 euros ne mentionne pas la réalité des sommes dues ;

– sur son indemnisation :

– la réalisé des désordres est établie et son préjudice de jouissance devra être réparé en conséquence.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SA Famille et Provence, venant aux droits de l’EPIC PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE, demande à la cour qu’elle :

– juge irrecevable comme nouvelle la demande de nullité du commandement de payer ;

– déclare irrecevable comme nouvelle la demande de condamnation du bailleur en réparation du préjudice moral ;

– juge recevable l’intervention volontaire de la SA Famille et Provence venant aux droits de l’EPIC PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE ;

– confirme le jugement entrepris ;

– à titre principal :

– juge que la clause résolutoire est acquise depuis le 23 avril 2022 ;

– juge que Mme [X] était occupante sans droit ni titre à compter du 23 avril 2022 jusqu’au 21 novembre 2022, date de restitution des clés ;

– à titre subsidiaire :

– juge que le bail est résilié par l’effet du congé de la locataire depuis le 6 mai 2022 ;

– juge que Mme [X] était occupante sans droit ni titre à compter du 7 mai 2022 jusqu’au 21 novembre 2022, date de restitution des clés ;

– en toute hypothèse :

– condamne Mme [X] à lui payer la somme de 4 408,73 euros au titre de la dette locative arrêté au 20 janvier 2023 ;

– déboute Mme [X] de ses demandes ;

– condamne Mme [X] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer du 22 février 2022 et le PV de constat du 2 décembre 2022.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

– la demande en nullité du commandement de payer est nouvelle et devra être déclarée irrecevable tout comme sa demande en indemnisation du préjudice moral ;

– Mme [X] n’a jamais contesté le montant de la dette locative ;

– elle a délivré le congé le 25 mars 2022, reçu le 6 avril 2022 ;

– aucune pièce ne démontre le caractère indécent du logement ;

– Mme [X] est de mauvaise foi ;

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 27 mai 2026.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ’constater’, ’donner acte’, ’dire et juger’ ou ’déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’intervention volontaire de la SA Famille Provence :

Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention volontaire la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

Les articles 329 et 330 du même code disposent que :

– l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

– l’intervention volontaire est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie : elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation des ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, la SA Famille et Provence justifie venir aux droits et obligations de l’EPIC PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE suite à une fusion absorption, selon procès’verbal d’assemblée générale extraordinaire du 13 juin 2025, publié au journal d’annonces légale le 9 juillet 2025.

L’intervention volontaire de cette dernière, seule représentante de l’appelante, est, dès lors, parfaitement recevable, voire même nécessaire pour régulariser la procédure.

Sur la recevabilité de l’exception de nullité du commandement de payer :

Selon celles de l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevés simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

L’article 649 du code de procédure civile soumet la nullité des actes d’huissier de justice aux dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Aux termes de l’article 112 du code de procédure civile, la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle

est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

En l’espèce, Mme [X] n’a jamais contesté la validité du commandement de payer qui lui a été signifié le 22 février 2022 devant le premier juge.

L’exception de procédure n’a donc pas été valablement soulevée in limine litis avant toute défense au fond. Elle sera donc déclarée irrecevable en cause d’appel.

Sur les demandes nouvelles :

Aux termes des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du même code ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce devant le premier juge, l’appelante avait sollicité l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 5 000 euros.

Ainsi devant la cour, elle demande à nouveau la somme de 5 000 euros, en indemnisation de son préjudice de jouissance et ajoute une demande de 3 000 euros au titre du préjudice moral.

Or cette prétention formulée pour la première fois en cause d’appel, tend à la même fin que la réparation de sa demande de dommages et intérêts, au titre du préjudice de jouissance formulée en première instance

Les demandes de l’appelante, tendent aux mêmes fins que celles formulées devant le premier juge. Leurs objets sont identiques des prétentions de première instance. Elles s’inscrivent dans une demande d’indemnisation de Mme [X] suite à l’invocation d’une inexécution contractuelle par la SA Famille et Provence de ses obligations résultant du contrat de bail liant les parties.

Par conséquent ces demandes ne constituent pas des demandes nouvelles la demande de Mme [X] en réparation de son préjudice moral sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Or, il est acquis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, modifiant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En vertu de ces textes, il est possible de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges

C’est ainsi qu’il est stipulé à l’article VIII ’clause résolutoire’, que ce dernier sera résilié de plein droit, en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus, le non-versement du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance…

(…) dans les deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, malgré les contestations de Mme [X] sur le montant de certaines sommes qui seraient indues, il n’en résulte pas moins qu’un commandement qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

Le commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette, le fait que le décompte joint puisse ne pas être exact ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets de ce commandement et non sur sa régularité.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 22 février 2022 mentionnait une dette locative au principal de 1013,73 euros, dette locative arrêtée au 31 janvier 2022.

Mme [X] conteste le montant de la dette locative, à plusieurs titres :

– sur le dépôt de garantie à hauteur de 296 euros : il est dû et a été crédité le 16 mars 2021 ;

– sur la réduction de 90,09 euros pour le mois de septembre 2020 : elle a bien été portée au crédit de son décompte locatif produit par la bailleresse le 2 octobre 2020 ;

– sur la remise du loyer d’octobre 2020 : aucun document ne démontre que Mme [X] ait envoyé un courrier à la bailleresse, comme convenu pour bénéficier sur ladite remise, de même aucun élément ne démontre le montant sur lequel les parties s’étaient accordées pour la remise ;

– sur les frais d’assurance de novembre 2021 à novembre 2022, 0,83 euros x 13 = 10,79 euros : la bailleresse ne justifie pas du fondement contractuel de la facturation de ces sommes ; par conséquent c’est à bon droit qu’elle sera condamnée à les rembourser à Mme [X] ;

– sur les règlements effectués par chèque non pris en compte :

* chèque n°8542385 de 150 euros du 8 mars 2021 ;

* chèque n°916723 de 206 euros du 5 août 2021 ;

* chèque n°916725 de 88,99 euros du 5 août 2021 ;

* chèque n°916726 de 88,99 euros du 5 août 2021 ;

Mme [X] ne justifie pas de l’identité de la personne qui a encaissé les chèques litigieux. Seuls les virements carte bancaire permettent d’établir l’identité du bénéficiaire. Or ces derniers ont été portés au crédit de son compte par la bailleresse.

Par conséquent le commandement de payer du 22 février 2022 reste valable pour la somme de 1002,94 euros (1013,73 – 10,79 euros) et ses causes n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois, la dette locative s’élevant au 30 avril 2022 à 1978,74 euros.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire le 23 avril 2022.

Sur la demande en paiement portant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation :

Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, confirmant ainsi le jugement déféré de ce chef.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le premier juge a retenu la somme de 4 408,73 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, dus au 20 janvier 2023, dépôt de garantie et régularisation de charges effectuée, conformément au relevé de compte produit par la bailleresse.

Mme [X] conteste le montant de la dette locative.

Au vu des éléments susvisés il est établi que :

– sur la réduction de 90,09 euros pour le mois de septembre 2020 : elle a bien été portée au crédit de son décompte locatif ;

– sur la remise du loyer d’octobre 2020 : aucun document ne démontre que Mme [X] ait envoyé un courrier à la bailleresse, comme convenu pour bénéficier sur ladite remise, de même aucun élément ne démontre le montant sur lequel les parties s’étaient accordées pour la remise ;

– sur les frais d’assurance de novembre 2021 à novembre 2022, 0,83 euros x 13 = 10,79 euros : la bailleresse ne justifie pas du fondement contractuel de la facturation de ces sommes ; par conséquent c’est à bon droit qu’elle sera condamnée à les rembourser à Mme [X] ;

– sur les règlements effectués par chèque non pris en compte :

* chèque n°8542385 de 150 euros du 8 mars 2021 ;

* chèque n°916723 de 206 euros du 5 août 2021 ;

* chèque n°916725 de 88,99 euros du 5 août 2021 ;

* chèque n°916726 de 88,99 euros du 5 août 2021 ;

Mme [X] ne justifie pas de l’identité de la personne qui a encaissé les chèques litigieux. Seuls les virements carte bancaire permettent d’établir l’identité du bénéficiaire. Or ces derniers ont été portés au crédit de son compte par la bailleresse.

– sur les frais de commandement de payer et d’assignation : 84,55 euros et 153,03 euros, ils seront expurgés du décompte étant compris dans les dépens.

Au vu de l’ensemble de ces éléments la dette locative de Mme [X] s’élève à la somme de :

4 408,73 euros – (10,79 + 84,55 + 153,03)

4 408,73 – 248,37

= 4 160,36 euros

Il conviendra néanmoins d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé la dette locative à la somme de 4 408,73 euros. Mme [X] sera condamnée au paiement de la somme de 4 160,36 euros, au titre de la dette locative arrêté au 20 janvier 2023, avec intérêt à taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Sur le préjudice de jouissance :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros ’uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20.

La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise ne conformité par le locataire. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été effectué le 8 septembre 2020, duquel il ressort un bon état général du bien, excepté le meuble évier de la cuisine qualifié de vétuste.

Au soutien de ses allégations d’indécence, Mme [X] verse aux débats, notamment :

– cinq courriers datés des 18 novembre 2020, 1er décembre 2020, 19 janvier 2021, 1er septembre 2021 et 22 septembre 2021, dans lesquels elle dénonce à son bailleur les désordres suivants :

* boîte aux lettres cassée voire vandalisée, inutilisable ;

* sol de la cuisine totalement cassé ;

* partie inférieure du mur totalement cassé dans la chambre ;

* sol de la salle de bains cassé ;

* sol du couloir cassé ;

* odeurs dégoûtantes, pestilentielles (remontées des canalisations d’eaux usées) l’obligeant à déjeuner dans sa chambre ;

* présence de cafards ;

– des photographies non datées, l’une d’elle montre le bac à douche rempli d’eau avec des insectes qui flottent, certaines montrent des affaires personnelles inondées ;

– un certificat médical du docteur [D], en date du 27 janvier 2022, certifiant que Mme [X] se plaint de céphalées avec nausées, elle présente un trouble anxieux intense et indiquant que Mme lui a montré des vidéos montrant une inondation de sa salle de bains due à des remontées d’eau sale. Elle précise que le mauvais état de son appartement ne lui permet pas de recevoir son fils chez elle ;

– un courriel de M. [H], inspecteur de salubrité de la ville d'[Localité 3] du 12 octobre 2021, et un rapport de Mme [S] adjointe à la ville du 24 novembre 2021, indiquant que suite à la visite de l’inspecteur les désordres suivants ont été constatés :

* présence de légères odeurs dans votre logement, particulièrement perceptibles dans la cuisine et dans la salle d’eau ;

* présence de nuisibles (cafards) mais non constatée lors de la visite ;

Les causes probables sont :

1 – les odeurs désagréables constatées proviennent de la cave et rentrent dans le logement par différents orifices (tuyauterie non utilisée, trous et ouvertures dans la salle d’eau et les toilettes) ;

2 – l’état de propreté de la cave peu satisfaisante est susceptible d’engendre la prolifération de nuisibles ;

La bailleresse était mise en demeure d’effectuer dans le délai d’un mois, à compter du courrier daté du 24 novembre 2021 :

– effectuer un nettoyage et une désinfection approfondie de la cave ;

– boucher les orifices dans le logement ;

– faire effectuer un contrôle de l’état des canalisations des eaux usées ;

La bailleresse justifie dès réception du courriel reçu le 2 septembre 2021 avoir fait intervenir la société ORTEC le 22 septembre 2022 pour désinctisation.

Ladite société ORTEC avait été missionné pour un débouchage, dont Mme [X] aurait refusé l’intervention.

La SA Famille et Provence, justifie également de différents travaux entrepris aux fins de remplacement et vidange des WC et de vérification électrique du logement, en date des 2 octobre, 14 et 22 décembre 2020. Cependant Mme [X] a fat part au bailleur postérieurement à cette intervention de la persistance des désordres par courriers des 19 janvier 2021, 1er septembre 2021 et 22 septembre 2021

L’état des lieux de sortie établi par maître [M] le 2 décembre 2022, un bon état d’usage du bien.

Les désordres décrits par Mme [X] quant au sol cassé et au mur cassé ne sont pas établis.

Cependant la SA Famille et Provence a été mise en demeure par courrier daté du 24 novembre 2021, du service hygiène et santé publique de la ville, d’exécuter un certain nombre de travaux soit :

– effectuer un nettoyage et une désinfection approfondie de la cave ;

– boucher les orifices dans le logement ;

– faire effectuer un contrôle de l’état des canalisations des eaux usées

La SA Famille et Provence n’a jamais mis en oeuvre les préconisations des services d’hygiène concernant le nettoyage des caves et le rebouchage des orifices permettant les remontées d’odeurs dans l’appartement. Rien ne justifie du nettoyage de la cave ni du rebouchage des orifices. Le refus d’intervention opposée par Mme [X] se rapporte simplement à un débouchage et non à ce type d’intervention.

Si le logement ne peut pas être qualifié d’indécent, il n’en demeure pas moins que le bailleur doit assurer au locataire, en application de l’article 1719 du code civil : 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Force est de constater que Mme [X] n’a pas pu jouir paisiblement de son logement, notamment en raison d’odeurs de remontées des eaux usées, pendant une durée de deux ans, ayant dénoncé la problématique liée aux odeurs dès le 1er décembre 2020 et ayant été confrontée à l’inertie du bailleur sur ce point.

Elle a également subi une invasion de nuisibles

Il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce que Mme [X] a été déboutée de sa demande en préjudice de jouissance. La SA Famille et Provence sera condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros, en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral :

Mme [X] démontre avoir subi des troubles anxieux intenses liés aux désordres affectant son appartement, l’ayant empêché de recevoir son enfant chez. Le certificat médical produit fait état de nausées et de céphalées, à mettre en lien avec les remontées d’odeurs nauséabondes constatées notamment par les services d’hygiène de la ville.

La SA Famille et Provence sera condamnée à lui payer la somme de 1 000 euros en indemnisation de son préjudice moral.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la bailleresse de sa demande formulée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera infirmé en ce que Mme [X] a été condamnée aux dépens.

Chacune des parties succombant partiellement, l’équité commande qu’elle conserve la charge de leurs propres frais et dépens exposés.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Statuant dans les limites de l’appel :

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SA Famille et Provence ;

Déclare irrecevable l’exception de nullité du commandement de payer ;

Déclare recevable la demande de Mme [X] en réparation de son préjudice moral ;

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

– condamné Mme [A] [X] à payer à l’EPIC PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE la somme de 4 408,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 20 janvier 2023, dépôt de garantie déduit et régularisation de charges effectuée ;

– débouté Mme [A] [X] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

– condamné Mme [A] [X] aux dépens.

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne Mme [A] [X] à payer à la SA Famille et Provence, venant aux droits de l’EPIC PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE la somme de 4 160,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 20 janvier 2023, dépôt de garantie déduit et régularisation de charges effectuée ;

Condamne la SA Famille et Provence, venant aux droits de l’EPIC PAYS D'[Localité 1] HABITAT METROPOLE, à payer à Mme [A] [X] les sommes de :

– 2 000 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance ;

– 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens exposés en première instance et appel, étant précisé que Mme [A] [X] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale ;

La greffière La présidente