ORDONNANCE DU : 06 Octobre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/01122 – N° Portalis DB2H-W-B7K-4ENR
AFFAIRE : S.A.S.U DOLULLE C/ S.A.R.L. KIOKU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente

GREFFIER : Madame Lorelei PINI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S.U DOLULLE,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. KIOKU
dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Débats tenus à l’audience du 20 Juillet 2026 – Délibéré au 06 Octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE

La SARL KIOKU est venue aux droits de la société GOURMIX, suivant acte de cession de fonds de commerce du 11 octobre 2023.
Par acte sous seing privé du 6 janvier 2025, intervenant en renouvellement du bail commercial du 27 avril 2017 consenti à la société GOURMIX, la SAS DOLULLE a consenti à la SARL KIOKU un bail portant sur le local n°218A, enseigne  » [Etablissement 1] « , situé au niveau 2 de l’ensemble immobilier [Adresse 8] à l’angle du [Adresse 8] à [Localité 1], pour une durée de 10 ans, moyennant un loyer annuel révisable de 40.349 euros hors taxes et hors charges euros, payable par trimestre, outre une provision annuelle sur charges de 3.623 euros hors taxes, TVA en sus.
Par avenant du 6 janvier 2025, la SARL KIOKU a reconnu être redevable de la somme de 36.070 euros TTC à l’égard de la SAS DOLULLE, montant qu’elle s’est engagée à régler par mensualités de 1.502,91 euros TTC pendant 24 mois, en sus du paiement des sommes dues au titre du bail.
Par avenant du 24 juillet 2025, il a été convenu par les parties du remplacement de l’enseigne  » [Etablissement 1]  » par  » [Etablissement 2] « .

En raison d’impayés locatifs, la SAS DOLULLE a fait signifier à la SARL KIOKU, par acte de commissaire de justice daté du 26 février 2026, un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, pour une somme en principal de 80.083,75 euros, selon décompte arrêté au 1er février 2026.

L’arriéré locatif n’a pas été apuré dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer.

La CAISSE REGIONALE DU CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE-EST, créancière disposant d’une inscription de nantissement sur le fonds de commerce de la SARL KIOKU, s’est vu notifier l’exercice de l’action résolutoire le 27 avril 2026.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2026, la SAS DOLULLE a fait assigner en référé la SARL KIOKU, au visa des articles 699, 700 et 835 du code de procédure civile, 1103, 1104 et 1231-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce, aux fins de :

– Dire la société DOLULLE recevable et bien fondée en ses demandes ;

En conséquence,

– Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société DOLULLE et donc la résiliation de plein droit du bail commercial conclu les 27 décembre 2024 et 6 janvier 2025 à effet du 27 mars 2026 ;

– Ordonner la libération immédiate et sans délai des lieux loués par la société KIOKU et tous occupants de son chef sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir ;

– Autoriser la société DOLULLE à procéder à l’expulsion de la société KIOKU ainsi que celle de tous occupants dc son chef, avec, si besoin est, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– Ordonner le transport et la séquestration de tous les objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble au choix de la société DOLULLE et aux frais de la société KIOKU ;

– Condamner par provision, sous la réserve de l’actualisation de la dette locative, la société KIOKU à payer à la société DOLULLE les sommes suivantes, arrêtées au 20 avril 2026 :
* Loyers et charges en principal ………………………………………………………….. 99.064,94 €
* Indemnité forfaitaire de l0 % ……………………………………………………………. 9.906,49 €
* Intérêts de retard au taux contractuel ………………………. à parfaire au jour du paiement
TOTAL DES SOMMES DUES à parfaire …………………………………………. 108.971,43 €

– Condamner par provision la société KIOKU à payer à la société DOLULLE des intérêts de retard au taux contractuel correspondant au taux d’intérêt légal majoré de 5%, à compter de la date d’exigibilité de chaque somme, subsidiairement de la signification du commandement de payer du 26 février 2026 ;

– Ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière, dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil dans sa rédaction ancienne applicable aux parties et ce, conformément aux stipulations contractuelles de l’article 8 du Titre II du bail ;

– Dire que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la société DOLULLE, conformément aux stipulations contractuelles ;

– Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due sur la base du dernier loyer annuel exigible majoré de 50%, à compter du 27 mars 2026 et jusqu’à libération complète des lieux ;

– Condamner la société KIOKU à payer à la société DOLULLE ladite indemnité d’occupation provisionnelle ;

– Rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir ;

– Condamner par provision la société KIOKU à payer à la société DOLULLE la somme de 3.800,00 € par application des stipulations contractuelles et subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– Condamner la société KIOKU aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation.

Au soutien de ses demandes, la SAS DOLULLE expose que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce, que le bail se trouve ainsi résilié de plein droit le 27 mars 2026, que ladite procédure a été dénoncée à la créancière inscrite sur le fonds de commerce de la SARL KIOKU, qu’à la date du 20 avril 2026 la SARL KIOKU lui doit la somme de 99.064,94 euros au titre des loyers et charges, que les conditions d’application de la clause pénale prévue au bail sont réunies, soit une indemnité forfaitaire de 10%, que le montant du dépôt de garantie doit lui être attribué en application de l’article 26.2.3 du bail, que cette clause ne s’analyse pas en une clause contractuelle et que le montant de l’indemnité d’occupation doit correspondre au dernier loyer annuel exigible majoré de 50% conformément au bail.

A l’audience du 20 juillet 2026, la SAS DOLULLE, représentée par son avocat, a maintenu ses prétentions.

La SARL KIOKU, citée à personne, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 6 octobre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que dans cette hypothèse, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation du contrat de bail

En application de l’article L. 145-41, alinéa 1, du code de commerce :  » Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.  »

L’article 834 du code de procédure civile énonce :  » Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.  »

Le juge, qui statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater en référé la résiliation du bail, n’a pas à relever l’urgence (Civ. 3, 9 décembre 1986, 83-12.503 ; Civ. 3, 20 janvier 1988, 86-18.276).

En outre, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation du contrat de bail (Civ. 3, 26 février 1985, 83-16.775 ; Civ. 3, 27 novembre 1990, 89-17.249 ; Civ. 3, 20 décembre 2018, 17-16.783).

En l’espèce, l’article 26.1 du Titre II du contrat de bail stipule une clause résolutoire selon laquelle le contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges à leur date d’exigibilité, après un commandement de payer resté infructueux pendant un mois, compétence étant conférée au juge des référés de constater l’acquisition des effets de la clause précitée.

Un commandement de payer, comportant la mention du délai d’un mois prévue à peine de nullité par l’article L. 145-41 du code de commerce et visant cette clause résolutoire, a été signifié à la SARL KIOKU le 26 février 2026, pour la somme en principal de 80.083,75 euros, outre le montant de la clause pénale et les frais de l’acte.

La réalité de la dette est établie par le décompte joint au commandement et n’est pas contestée, tout comme le fait que le commandement soit demeuré infructueux pendant plus d’un mois.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire au bénéfice de la SAS DOLULLE, à la date du 26 mars 2026 à vingt-quatre heures.

II. Sur la demande d’expulsion sous astreinte

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile :  » Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.  »

L’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :  » Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.  »

L’article L.131-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que :  » L’astreinte est indépendante des dommages-intérêts.
L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif.
Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.  »

En l’espèce, la SARL KIOKU étant devenue occupante sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, depuis le 27 mars 2026, il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, pourra être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la présente décision, conformément à la demande de la SAS DOLULLE.

III. Sur le sort des meubles garnissant les lieux loués

Aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,  » Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.  »

L’article L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :  » A l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés.
Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.  »

En l’espèce, il résulte de ces dispositions que le choix du lieu de transport et de séquestration des meubles appartient, par priorité, à la personne expulsée elle-même et non à la bailleresse, et que ces opérations relèvent des pouvoirs propres du commissaire de justice chargé de l’exécution, sous le contrôle du juge de l’exécution en cas de difficulté. Il n’appartient donc pas au juge des référés de permettre à la bailleresse de désigner le lieu de séquestration de son choix, une telle décision empiétant sur les prérogatives légalement reconnues à la personne expulsée et sur les pouvoirs du commissaire de justice.

En conséquence, il sera dit que les sorts des meubles sera réglé conformément aux dispositions précitées.

IV. Sur les demandes en paiement

L’article 1103 du code civil dispose :  » Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.  »

L’article 1240 du code civil énonce :  » Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.  »

L’article 1343-2 du code civil prévoit :  » Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.  »

L’article 1728 du code civil dispose :  » Le preneur est tenu de deux obligations principales : […]
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.  »

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile énonce :  » Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […]  »

En l’espèce, si l’énoncé des prétentions de la SAS DOLULLE ne fait pas apparaître qu’elles sont présentées à titre provisionnel, le visa de l’article 835 du code de procédure civile par la demanderesse amène à retenir qu’en dépit d’une formulation imprécise, elle sollicite en réalité la condamnation de la défenderesse à lui payer des provisions.

Sur la somme principale

Sur la somme de 99.064,94 euros sollicitée au titre de l’arriéré locatif, il ressort du commandement de payer et du décompte arrêté au 1er avril 2026 versés aux débats que le montant trimestriel du loyer et des charges s’élève à 17.098,62 euros à cette date et que l’arriéré locatif s’élève à 99.064,94 euros TTC à cette date.

Cette prétention excède ce qu’il est possible d’obtenir au titre de l’arriéré locatif jusqu’à la résiliation du bail, le 26 mars 2026, les sommes réclamées pour la période postérieure à cette date relevant d’une indemnité d’occupation, laquelle trouve sa source non dans le contrat de bail résilié mais dans l’occupation sans droit ni titre du logement.

La dette locative de la SARL KIOKU, arrêtée au 26 mars 2026 inclus, s’élève donc à la somme de 98.210,04 euros TTC (99.064,94 euros arrêtés au 01/04/26 – 854.93 euros (6 jours).

Il convient donc de faire droit à la demande de la SAS DOLULLE à hauteur de 98.210,04 euros TTC à titre provisionnel.

Sur l’indemnité forfaitaire

S’agissant de la somme de 9.906,49 euros sollicitée au titre de l’indemnité forfaitaire de 10%, il est prévu à l’article 26.2.1 du contrat de bail qu’à défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur et en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire. Il est précisé qu’elle sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu par l’article 8 du Titre II.
Ainsi, en application de cette clause pénale et de la force obligatoire du contrat, il convient de faire droit à la demande de la SAS DOLULLE et de condamner la SARL KIOKU au paiement d’une indemnité forfaitaire de 10% sur la somme principale due, soit une indemnité de 9.821 euros à titre provisionnel à ce titre.

Sur les intérêts de retard et la capitalisation des intérêts

Il est stipulé à l’article 8 – CLAUSE D’INTERETS DE RETARD du Titre II du contrat de bail que les sommes exigibles produisent des intérêts au taux légal majoré de 5 % l’an, à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, et ces intérêts donnent lieu à capitalisation s’ils sont dus pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil.
Il convient en conséquence de dire que les sommes exigibles précitées seront assorties d’intérêts au taux légal majoré de 5% l’an, à compter du commandement de payer du 26 février 2026, conformément à la demande de la SAS DOLULLE et que ces intérêts donneront lieu à capitalisation s’ils sont dus pour une année entière.

Sur l’attribution définitive du dépôt de garantie

Il y a lieu de relever que la SAS DOLULLE sollicite explicitement dans son dispositif l’attribution définitive du dépôt de garantie. Cette prétention excède les pouvoirs du juge des référés dont l’office est limité à l’octroi de provisions, en application de l’article 835 du code de procédure civile. Il convient en conséquence de rejeter la demande de la bailleresse à ce titre.

Sur la provision à valoir sur les indemnités d’occupation

Concernant la provision à valoir sur les indemnités d’occupation, le contrat de bail étant résilié depuis le 27 mars 2026, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’à la libération définitive des lieux, sur la base du dernier loyer annuel exigible majoré de 50% conformément aux stipulations de l’article 26.2.4 du contrat de bail.

En conséquence, il conviendra de condamner la SARL KIOKU à payer à SAS DOLULLE les sommes provisionnelles suivantes :
– 98.210,04 euros TTC, à valoir sur sa dette locative arrêtée au 26 mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal majoré de 5% à compter du commandement de payer du 26 février 2026 ;
– 9.821 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal majoré de 5% à compter du commandement de payer du 26 février 2026 ;
– une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 27 mars 2026 et jusqu’au départ définitif des lieux avec restitution des clefs.

V. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile :  » La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.  »

En l’espèce, la SARL KIOKU, succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile :  » Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.  »

En l’espèce, la SARL KIOKU, condamnée aux dépens, devra verser à la SAS DOLULLE une somme qu’il est équitable de fixer à 1.900 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile :  » Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.  »

PAR CES MOTIFS

Nous, Sandrine CAMPIOT, Vice-Président, statuant en référé, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, réputée contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition des effets de la clause résolutoire au profit de la SAS DOLULLE et la résiliation du contrat de bail conclu le 6 janvier 2025 avec la SARL KIOKU, portant sur le local commercial n°218A enseigne  » [Etablissement 2] « , situé au niveau 2 de l’ensemble immobilier [Adresse 8] à l’angle du [Adresse 8] à [Localité 1] à la date du 26 mars 2026 à vingt-quatre heures ;

ORDONNONS à la SARL KIOKU de libérer le local n°218A, enseigne  » [Etablissement 2] « , situé au niveau 2 de l’ensemble immobilier [Adresse 8] à l’angle du [Adresse 8] à [Localité 1] ;

DISONS qu’à défaut pour la SARL KIOKU d’avoir volontairement libéré les lieux, la SAS DOLULLE pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DISONS que faute d’avoir libéré les lieux dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, la SARL MIRZAHAN sera redevable passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 200 euros par jour de retard pendant une durée de QUATRE mois,

DISONS que le sort des meubles laissés dans les lieux par la SARL KIOKU sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SARL KIOKU à payer à titre provisionnel, à la SAS DOLULLE les sommes provisionnelles suivantes :
– 98.210,04 euros TTC, à valoir sur sa dette locative arrêtée au 26 mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal majoré de 5% à compter du commandement de payer du 26 février 2026 ;
– 9.821 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal majoré de 5% à compter du commandement de payer du 26 février 2026 ;
– une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 27 mars 2026 et jusqu’au départ définitif des lieux avec restitution des clefs ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dus s’ils sont dus sur une année entière,

DEBOUTONS la SAS DOLULLE de sa demande tendant à dire que le dépôt de garantie lui est définitivement acquis ;

CONDAMNONS la SARL KIOKU à payer à la SAS DOLULLE la somme de 1.900 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL KIOKU aux dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par nous, Sandrine CAMPIOT, juge, et Madame Lorelei PINI, greffier ;

Le Greffier, La Présidente,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.