Clause résolutoire du bail commercial : constat en référé après commandement de payer infructueux

L’article L. 145-41 du Code de commerce subordonne l’effet d’une clause résolutoire à un commandement de payer mentionnant le délai légal d’un mois et demeuré infructueux. Le juge des référés peut constater l’acquisition de la clause lorsque le bail lui attribue cette compétence, sans avoir à relever l’urgence, mais il ne peut pas prononcer lui-même la résiliation du bail.

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La dette locative a été arrêtée à la date de résiliation : les sommes postérieures relèvent d’une indemnité d’occupation et non de l’arriéré contractuel. La clause pénale de 10 % a été appliquée conformément à l’article 1103 du Code civil. Les intérêts contractuels, majorés de cinq points, sont capitalisables dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Le juge des référés a refusé l’attribution définitive du dépôt de garantie, cette demande excédant son office provisionnel. L’expulsion a été ordonnée sous astreinte, avec application des articles 835 du Code de procédure civile et L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles doit respecter les articles L. 433-1 et L. 433-2 du même code : leur transport et leur séquestration relèvent des prérogatives de la personne expulsée et du commissaire de justice.

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Des impayés locatifs ont conduit la bailleresse à délivrer un commandement visant la clause résolutoire. La dette n’ayant pas été régularisée, le juge a constaté la résiliation du bail, ordonné la libération des lieux et fixé une astreinte. Il a accordé des provisions au titre des loyers, de la clause pénale et de l’indemnité d’occupation, mais rejeté l’attribution définitive du dépôt de garantie.

La société KIOKU, venue aux droits de GOURMIX, a conclu avec la société DOLULLE un bail commercial portant sur un local exploité dans un ensemble immobilier. Un avenant a reconnu une dette antérieure payable par mensualités, puis un autre a modifié l’enseigne commerciale.

Des impayés locatifs ont conduit la bailleresse à délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. La dette n’ayant pas été régularisée dans le délai d’un mois, la bailleresse a assigné la locataire en référé afin de faire constater la résiliation, obtenir l’expulsion et le paiement de provisions.

La locataire, citée à personne, n’a pas comparu. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné la libération des lieux et fixé une astreinte. Il a accordé des provisions au titre de l’arriéré locatif, de la clause pénale et de l’indemnité d’occupation, mais a rejeté la demande d’attribution définitive du dépôt de garantie.

• Clause résolutoire stipulée au bail et compétence du juge des référés
• Commandement de payer visant la clause et mentionnant le délai légal
• Absence de régularisation dans le délai d’un mois
• Dette locative établie par le décompte annexé au commandement
• Obligation non sérieusement contestable pour obtenir une provision
• Distinction entre arriéré antérieur et indemnité d’occupation postérieure

• Contrat de bail commercial contenant la clause résolutoire
• Commandement de payer signifié le 26 février 2026
• Décompte locatif joint au commandement
• Avenant stipulant la clause pénale de 10 %
• Stipulations contractuelles relatives aux intérêts et à l’indemnité d’occupation

La bailleresse obtient la résiliation constatée, l’expulsion et des provisions sur la dette locative, la clause pénale et l’occupation postérieure. La locataire doit libérer les lieux, supporter l’astreinte, les intérêts, les dépens et les frais irrépétibles, tandis que l’attribution définitive du dépôt de garantie reste à trancher hors référé.

• Libération du local ou expulsion après commandement de quitter
• Paiement provisionnel de l’arriéré locatif arrêté à la résiliation
• Paiement de la clause pénale de 10 %
• Paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à restitution des clefs
• Support des dépens et de la somme allouée au titre de l’article 700
• Gestion des meubles selon les articles L. 433-1 à L. 433-3

À faire

• Vérifier la clause résolutoire et la compétence stipulée au bail
• Contrôler les mentions obligatoires du commandement de payer
• Établir un décompte arrêté à la date de résiliation
• Distinguer dette locative et indemnité d’occupation
• Notifier l’action résolutoire aux créanciers inscrits

À éviter

• Réclamer des loyers postérieurs à la résiliation
• Omettre le délai légal d’un mois dans le commandement
• Solliciter l’attribution définitive du dépôt en référé
• Désigner unilatéralement le lieu de séquestration des meubles
• Confondre provision et condamnation définitive

La clause résolutoire du bail commercial

L’article L. 145-41 du Code de commerce exige un commandement visant la clause résolutoire et mentionnant le délai d’un mois. Le juge des référés peut constater l’acquisition de ses effets lorsque le bail lui attribue cette compétence. En revanche, il ne peut pas prononcer lui-même la résiliation du bail. Le commandement régulièrement délivré étant resté infructueux, la clause a produit effet à l’expiration du délai légal.

Les provisions fondées sur une obligation non sérieusement contestable

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’arriéré a été limité aux sommes exigibles jusqu’à la résiliation ; les montants postérieurs relèvent d’une indemnité d’occupation. La clause pénale de 10 % et les intérêts contractuels ont été retenus sur le fondement du contrat, de l’article 1103 et de l’article 1343-2 du Code civil.

Les pouvoirs du juge des référés sur le dépôt de garantie

Le juge des référés ne peut accorder que des provisions au titre de l’article 835 du Code de procédure civile. La demande tendant à l’attribution définitive du dépôt de garantie excède donc son office et a été rejetée, même si la bailleresse invoquait une stipulation du bail.

Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article L. 145-41 du Code de commerce, Article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 131-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution