Clause résolutoire d’un bail commercial : acquisition après commandement impayé et expulsion du locataire

L’article L. 145-41 du code de commerce subordonne l’effet d’une clause résolutoire à un commandement de payer mentionnant le délai d’un mois et demeuré infructueux. Le juge des référés peut constater l’acquisition de la clause lorsque le bail lui attribue cette compétence, sans prononcer lui-même la résiliation du contrat ni avoir à relever l’urgence.

Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, l’expulsion peut être ordonnée pour faire cesser l’occupation sans droit ni titre. Une provision peut être accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La dette locative a été établie par le commandement et le décompte, tandis que l’indemnité d’occupation a été fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait continué.

Le cautionnement solidaire engage la caution au paiement de la dette du preneur défaillant, conformément à l’article 2288 du code civil. L’astreinte prévue au bail peut être mise à la charge du locataire en application de la force obligatoire du contrat, prévue à l’article 1103 du code civil.

Le transport et le sort des meubles relèvent des articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution : le choix du lieu revient prioritairement à la personne expulsée et les opérations relèvent du commissaire de justice. Les dépens et frais irrépétibles sont répartis selon les articles 696 et 700 du code de procédure civile.

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Des impayés locatifs avaient conduit à un commandement visant la clause résolutoire. La locataire et la caution n’ayant pas régularisé leur situation ni comparu, le juge a constaté l’acquisition de la clause, ordonné la libération des lieux et fixé les provisions dues ainsi qu’une astreinte. Le sort des meubles a été soumis aux règles du code des procédures civiles d’exécution.

La SCI CDER a donné à bail commercial un local à la SARL [G], avec un loyer mensuel et une provision sur charges. Une caution solidaire garantissait les obligations de la locataire.

Des impayés ayant persisté, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Les sommes n’ayant pas été réglées dans le délai d’un mois, elle a assigné la locataire et la caution en référé afin de faire constater l’acquisition de la clause, obtenir leur condamnation provisionnelle, l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Les défendeurs, régulièrement cités, n’ont pas comparu. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné la libération des lieux et fixé les provisions dues, ainsi qu’une astreinte. Il a soumis le sort des meubles aux règles du code des procédures civiles d’exécution.

• Clause résolutoire prévue au bail commercial
• Commandement visant la clause et mentionnant le délai légal
• Absence de paiement dans le délai d’un mois
• Dette locative établie par un décompte
• Obligation de paiement non sérieusement contestable
• Occupation maintenue après la résiliation du bail
• Cautionnement solidaire couvrant les dettes du preneur

• Bail commercial authentique du 31 juillet 2023
• Clause résolutoire figurant aux conditions générales du bail
• Commandement de payer signifié le 27 février 2026
• Décompte locatif annexé au commandement
• Actes de citation établissant la comparution régulière des défendeurs

La SARL [G] doit libérer les locaux et reste tenue des provisions locatives, de l’indemnité d’occupation et de l’astreinte. La caution solidaire répond avec elle des sommes provisionnelles, tandis que la SCI CDER peut poursuivre l’exécution selon les modalités ordonnées.

• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Indemnité d’occupation due jusqu’à restitution des clés
• Caution solidaire engagée pour les dettes garanties
• Meubles traités selon les articles L. 433-1 à L. 433-3
• Dépens et frais irrépétibles supportés par les défendeurs

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail commercial
• Contrôler les mentions du commandement de payer
• Établir un décompte locatif actualisé
• Notifier le commandement de quitter les lieux
• Mandater un commissaire de justice pour l’expulsion

À éviter

• Omettre le délai légal d’un mois
• Prononcer soi-même la résiliation du bail
• Désigner unilatéralement le lieu des meubles
• Confondre loyer contractuel et indemnité d’occupation
• Engager l’expulsion sans respecter les délais

La clause résolutoire des baux commerciaux

L’article L. 145-41 du code de commerce exige un commandement visant la clause et mentionnant le délai légal d’un mois. Le juge des référés peut constater l’acquisition de la clause lorsque le bail lui confère cette compétence, mais il ne peut pas prononcer lui-même la résiliation du bail. En l’absence de régularisation dans le délai, les effets de la clause sont acquis à l’expiration de celui-ci.

Les provisions dues après résiliation du bail

Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, une provision est accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le décompte et le commandement établissaient l’arriéré. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait continué. La caution solidaire est tenue avec la locataire en application de l’article 2288 du code civil.

Le sort des meubles après expulsion

Les articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution organisent le transport, la description, la conservation et, le cas échéant, la vente des meubles. Le choix du lieu revient prioritairement à la personne expulsée. Ces opérations relèvent du commissaire de justice, sous le contrôle du juge de l’exécution en cas de difficulté, et non du juge des référés.

Article L. 145-41 du code de commerce, Article 834 du code de procédure civile, Article 835 du code de procédure civile, Article 1103 du code civil, Article 1240 du code civil, Article 1728 du code civil, Article 2288 du code civil, Article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile