Clause résolutoire d’un bail commercial et expulsion après commandement de payer infructueux

L’article L. 145-41 du code de commerce subordonne l’acquisition des effets d’une clause résolutoire à un commandement de payer visant la clause et mentionnant le délai légal d’un mois. Lorsque le commandement demeure infructueux, le juge des référés peut constater l’acquisition de la clause si le bail lui attribue cette compétence, sans avoir à relever l’urgence. Il ne prononce toutefois pas lui-même la résiliation du bail.

Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, l’expulsion peut être ordonnée afin de faire cesser l’occupation sans droit ni titre. La provision est accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Les articles 1103 et 1728 du code civil fondent l’exigibilité des loyers et charges, tandis que l’article 2288 permet de rechercher la caution en cas de défaillance du débiteur principal.

La juridiction retient la dette locative établie par le décompte annexé au commandement, l’absence de paiement pendant le délai d’un mois et l’absence de contestation. Elle accorde une provision au titre de l’arriéré, puis une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés. Les débiteurs supportent les dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et une indemnité au titre de l’article 700 du même code.

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En raison d’impayés non régularisés après un commandement, le bailleur a demandé la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des sommes dues. Les défendeurs n’ayant pas comparu, la juridiction a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné la libération des lieux et prévu l’expulsion après commandement. La locataire et le garant ont été condamnés solidairement à l’arriéré et à l’indemnité d’occupation.

La SCI G2V a donné à bail commercial un local à la SAS RENEW, dont le président statutaire s’est porté garant. En raison d’impayés, le bailleur a fait délivrer à la société un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis au garant un commandement en cette qualité. L’arriéré n’a pas été réglé dans le délai d’un mois.

Le bailleur a ensuite assigné la société locataire et le garant en référé afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion, le paiement provisionnel des loyers et charges ainsi qu’une indemnité d’occupation. Les défendeurs, cités à domicile, n’ont pas comparu.

La juridiction constate l’acquisition de la clause résolutoire, ordonne la libération des lieux et prévoit l’expulsion après commandement de quitter. Elle condamne solidairement la locataire et le garant au paiement de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés, ainsi qu’aux dépens.

• Clause résolutoire stipulée au contrat de bail
• Commandement visant la clause et mentionnant le délai d’un mois
• Signification régulière au preneur et à la caution
• Absence de paiement dans le délai légal
• Dette locative établie par un décompte précis
• Obligation de paiement dépourvue de contestation sérieuse
• Occupation maintenue après la résiliation du bail

• Contrat de bail contenant la clause résolutoire
• Commandement de payer signifié les 2 et 6 mars 2026
• Décompte locatif annexé au commandement
• État des paiements démontrant l’absence de règlement depuis novembre 2025
• Absence de contestation de la dette et du commandement

La locataire doit libérer les lieux et régler l’arriéré ainsi que l’indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés. Le garant est également tenu solidairement des provisions, tandis que le bailleur peut poursuivre l’expulsion après commandement de quitter.

• Constat de l’acquisition de la clause résolutoire
• Libération des locaux par la locataire
• Paiement provisionnel de l’arriéré locatif
• Versement d’une indemnité d’occupation jusqu’à restitution des clés
• Prise en charge solidaire des dépens par la locataire et le garant
• Paiement des frais irrépétibles au bailleur

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail
• Chiffrer précisément l’arriéré locatif
• Faire viser la clause dans le commandement
• Respecter le délai légal d’un mois
• Signifier un commandement de quitter les lieux

À éviter

• Omettre la mention du délai d’un mois
• Engager l’expulsion sans commandement de quitter
• Confondre constat de clause et prononcé de résiliation
• Réclamer une provision insuffisamment justifiée
• Négliger la notification à la caution

La clause résolutoire des baux commerciaux

L’article L. 145-41 du code de commerce exige un commandement visant la clause résolutoire et mentionnant le délai d’un mois. La clause ne produit effet qu’après expiration de ce délai sans régularisation. Lorsque le bail confère compétence au juge des référés pour constater son acquisition, celui-ci peut constater ses effets sans relever l’urgence, mais ne peut prononcer lui-même la résiliation du bail.

Les conditions de l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre

Sur le fondement de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, l’expulsion peut être ordonnée pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La résiliation du bail ayant pris effet et la locataire n’ayant pas libéré les lieux, son occupation est devenue dépourvue de titre. L’expulsion peut être poursuivie après commandement de quitter, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, sous réserve des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La provision au titre des loyers et de la caution

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Les articles 1103 et 1728 du code civil fondent le paiement des loyers et charges, tandis que l’article 2288 permet d’agir contre la caution en cas de défaillance du débiteur. Le décompte, l’absence de règlement et l’absence de contestation établissent suffisamment la dette pour justifier la provision et l’indemnité d’occupation.

Article L. 145-41 du code de commerce, Article 834 du code de procédure civile, Article 835 du code de procédure civile, Articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Article 1103 du code civil, Article 1240 du code civil, Article 1728 du code civil, Article 2288 du code civil, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution