TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Christian DIAZ ; Madame [B] [E] [F] ; Monsieur [A] [R] [L] [E]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01155 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCGDD

N° MINUTE :
4-2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 08 octobre 2026

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] À [Localité 2], représenté par son syndic le cabinet MHJ HABITAT SERVICE , dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Christian DIAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P74

DÉFENDEURS
Madame [B] [E] [F], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

Monsieur [A] [R] [L] [E], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, statuant en juge unique
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 juillet 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 octobre 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 08 octobre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/01155 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCGDD

EXPOSE DU LITIGE

M. [A] [E] et Mme [B] [E] née [F] sont respectivement nu-propriétaire et usufruitier des lots n°8 et 25 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré DK[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 107/1020ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SASU MHJ Habitat service, a assigné les consorts [E] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2026, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
3 005,73 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 8 décembre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2025, date de la mise en demeure,60 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2 000 euros de dommages et intérêts,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
Appelée et retenue à l’audience du 1er juillet 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et préalablement signifiées aux consorts [E] par actes de commissaire de justice du 26 juin 2026 remis à étude. Au terme de ses écritures, le demandeur sollicite la condamnation solidaire des consorts [E] à lui payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

7 404,93 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2026 (2ème trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2025, date de la mise en demeure, sur la somme de 3 065,73 € et de ses conclusions pour le surplus,60 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1 500 euros de dommages et intérêts,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
Il forme ses demandes au visa des articles 10,10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 30 et 35 du décret du 17 mars 1967 modifiés par l’article 90 de la loi ENL, des articles 1231-6 et 1240 du code civil.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] fait valoir que les défendeurs ne s’acquittent pas régulièrement de leurs charges et notamment, qu’il n’y a eu aucun règlement depuis l’acte introductif d’instance de sorte qu’il est contraint de procéder à l’actualisation de ses demandes. Il se prévaut de l’article 12 du règlement de copropriété pour solliciter la condamnation solidaire des défendeurs, laquelle est prévue notamment en cas de démembrement de propriété. Il conclut que sa créance est certaine, liquide et exigible. Au soutien de sa demande indemnitaire, il fait valoir que les consorts [E] sont de mauvaise foi en ce qu’ils sont de manière récurrente en défaut de paiement de leurs charges de copropriété, ce en violation de leur obligation légale à paiement.

Bien que régulièrement assignés à étude de commissaire de justice, M. [A] [E] et Mme [B] [E] née [F] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
– les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
– les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°8 et 25, indiquant la répartition des tantièmes (107/1020èmes),les appels de charges et provisions sur charges pour la période du 1er janvier 2025 au 30 juin 2026,le relevé individuel de charges pour l’année 2025,l’historique du compte du 1er janvier 2026 au 1er avril 2026 faisant état d’un solde débiteur de 7 464,93 euros (en ce inclus 60 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 2 avril 2024, 27 mars 2025 et 11 février 2026 comportant : approbation des comptes des exercices 2023, 2024 et 2025,vote des budgets prévisionnels 2024, 2025 et 2026,le fonds travaux ;vote des travaux suivants : remplacement du coffrage après travaux de GRDF (AG du 27/03/2025, résolution 21.2) ; réfection de la couverture côté rue (AG du 11/02/2026, résolution 18) ;les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer la somme de 3 065,73 euros adressée le 13 octobre 2025 à Mme [B] [E] née [F] ; le règlement de copropriété lequel contient en son article 12 une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires en cas de démembrement de propriété pour toutes les sommes dues afférentes à leur lot, le contrat de syndic.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie, s’agissant des seules charges de copropriété, à hauteur de 7 064,93 euros pour la période allant du 1er janvier 2025 au 1er avril 2026, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2026.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 13 octobre 2025 pour la somme de 3 065,73 euros et, conformément à la demande, du 26 juin 2026 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Le règlement de copropriété prévoyant en son article 12 une clause de solidarité entre les copropriétaires en cas de démembrement de propriété pour toutes les sommes dues afférentes à leur lot, M. [A] [E] et Mme [B] [E] née [F] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;  » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).  »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 60 euros pour l’envoi d’une mise en demeure le 13 octobre 2025 à Mme [B] [E] née [F], dont il est justifié.

En conséquence la somme de 60 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter la décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le consorts [E], qui succombent, supporteront les dépens in solidum plutôt que solidairement, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à laquelle les défendeurs seront également condamnés in solidum.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire,

CONDAMNE solidairement M. [A] [E] et Mme [B] [E] née [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SASU MHJ Habitat service la somme de 7 064,93 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété, pour la période allant du 1er janvier 2025 au 1er avril 2026, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2025 sur la somme de 3 065,73 euros et du 26 juin 2026 pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [E] et Mme [B] [E] née [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SASU MHJ Habitat service la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE in solidum M. [A] [E] et Mme [B] [E] née [F] aux dépens,

CONDAMNE in solidum M. [A] [E] et Mme [B] [E] née [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SASU MHJ Habitat service, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.