COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

————————–

ARRÊT DU : 24 SEPTEMBRE 2026

N° RG 23/04749 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NPDU

S.A.S. [C]

c/

[F] [I]

[N] [R]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 septembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 22/05114) suivant déclaration d’appel du 19 octobre 2023

APPELANTE :

S.A.S. [C]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Thomas FERRANT de la SELARL CABINET FERRANT, avocat au barreau de BORDEAUX

substitué à l’audience par Me Laurie HENNAUT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[F] [I]

né le 16 Janvier 1990 à [Localité 3]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

[N] [R]

née le 17 Novembre 1990 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Carole DUPONT BEGNARD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Par acte authentique conclu le 14 août 2018, la sas [C] a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [F] [I] et Mme [N] [R] une maison jumelée à usage d’habitation, au sein d’un ensemble immobilier dénommé «[Adresse 3]» situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un prix de 254 850 euros.

Le contrat prévoyait la livraison du bien dans un délai de treize mois à compter de la signature de l’acte de vente ou dans les quinze mois suivant le démarrage du logement, le terme du délai étant la date au plus tard de l’alternative.

Le bien a été livré le 02 juillet 2021.

2- Se plaignant d’un retard de livraison fautif de la part du promoteur, par acte du 05 juillet 2022, Mme [R] et M. [I] ont assigné la sas [C] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir sa condamnation au paiement des pénalités de retard contractuellement prévues.

Par jugement du 20 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– condamné la sas [C] à payer à M. [I] et Mme [R] une somme de 32 224,37 euros au titre des pénalités de retard,

– condamné la sas [C] à payer à M. [I] et Mme [R] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté la sas [C] de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la sas [C] aux dépens,

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter.

La sas [C] a relevé appel du jugement le 19 octobre 2023.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 mai 2024, la sas [C] demande à la cour d’appel, sur le fondement des articles 1103 et 1004 du code civil de :

– la juger recevable et bien fondée en son appel,

en conséquence,

– réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu’il :

– l’a condamnée à payer à M. [I] et Mme [R] la somme de 32 224.37 euros au titre des pénalités de retard,

– l’a condamnée à payer à M. [I] et Mme [R] la somme de 2500 euros du code de procédure civile,

– l’a déboutée de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– a condamné la Sas [C] aux dépens,

– a rappelé que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter,

saisie par l’effet dévolutif de l’appel,

– débouter M. [I] et Mme [R] de leur demande tendant à obtenir la condamnation de la société [C] au paiement de la somme de 32 224,37 euros au titre des pénalités de retard contractuellement prévues avec intérêt à taux légal à compter du 24 juillet 2021,

– débouter M. [I] et Mme [R] de leur demande de condamnation de la société [C] à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dans tous les cas,

– ordonner la compensation avec les sommes qu’elle a d’ores et déjà payées d’un montant de 19 680,08 euros,

en tout état de cause,

– condamner M. [I] et Mme [R], à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– condamner M. [I] et Mme [R], aux entiers dépens dont distraction sera prononcée au bénéfice de Selarl Cabinet Ferrant conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

– ordonner l’exécution provisoire de droit.

4- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 09 juillet 2024, M. [I] et Mme [R] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1101, 1103, 1601-1 et suivants du code civil, et de l’article 700 du code de procédure civile de :

– déclarer recevable mais mal fondé l’appel de la société [C],

– l’en débouter en toutes ses demandes, fins et conclusions.

en conséquence,

– confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 20 septembre 2023 en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

– condamner la Sas [C] à leur régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

– débouter la Sas [C] de toute autre demande contraire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 juin 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à la condamnation de la sas [C] au paiement de la somme de 32 224, 37 euros au titre des pénalités de retard.

5- Dans le cadre de son appel, la sas [C] reproche au tribunal de ne pas avoir examiné les causes légitimes de suspension invoquées, survenues postérieurement à la date prévisionnelle de livraison, à savoir le 14 septembre 2019.

Elle expose que le retard imputable à la société Serc Ingénierie s’élève à 79 jours, et qu’en ramenant le nombre de jours à 46, sans qu’aucune demande n’ait été formulée en ce sens, les premiers juges ont excédé leurs pouvoirs.

Elle soutient que seuls 278 jours de retard lui sont imputables, qu’elle a déjà indemnisé les consorts [I]/[R] à hauteur d’une somme de 19 680.08 euros, et fait valoir pour le surplus l’existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison, tenant à la défaillance d’un certain nombre d’entreprises, à la survenance d’intempéries, au confinement total de la population lié à la crise sanitaire, et enfin au retard dans la mise à disposition des fluides.

6- M.[I] et Mme [R] concluent quant à eux à la confirmation du jugement, en ce qu’il a refusé de prendre en compte les causes de prorogation du délai de livraison, intervenues postérieurement à la date de livraison du 14 septembre 2019.

Ils rappellent que le montant des pénalités de retard s’élève à la somme de 51 904,45 euros pour 611 jours de retard, et qu’aucune cause légitime d’exonération de sa responsabilité, ni aucune force majeure ne peut être invoquée par la société [C] de sorte que le montant des pénalités de retard s’élève à la somme de 32 224,37 euros.

Sur ce,

7- Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, ’le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure’.

L’article 1601-1 du code civil dispose que ’la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat’.

8- En l’espèce, il ressort de l’acte de vente du 14 août 2018 que le bien devait être livré dans un délai de treize mois à compter de la signature de l’acte de vente, ou dans les quinze mois suivant le démarrage de la construction du logement, le terme du délai étant la date au plus tard de l’alternative.

9- Il n’est pas discuté par les parties que le bien aurait dû être livré au plus tard le 14 septembre 2019, mais qu’il ne l’a été que le 2 juillet 2021, soit un retard de livraison de 657 jours.

10- La sas [C] ne conteste pas le nombre de jours de retard, mais fait valoir que seuls 278 lui sont imputables, pour lesquels elle a déjà réglé aux consorts [S] [R] des pénalités de retard d’un montant de 19 680, 08 euros.

11- Pour justifier et s’exonérer du surplus du retard, à savoir 379 jours, la sas [C] invoque l’existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison tenant à des intempéries, à la défaillance d’entreprises, au retard de la société Enedis, et enfin un retard lié aux conséquences de la pandémie de covid-19, et aux mesures de confinement en découlant.

12- La clause relative aux causes légitimes de suspension du délai de livraison insérée au contrat prévoit que ’seront considérées notamment comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison:

– les intempéries retenues par le maître d’oeuvre et justifiées par les relevés météorologiques de la station la plus proche, empêchant les travaux de construction ou l’exécution des ’voies et réseaux divers’ selon la réglementation des chantiers de bâtiment’

– le retard dans la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides (à moins que ledit retard ne soit fondé sur des fautes ou négligences imputables au vendeur)

– la carence d’une des entreprises titulaires du marché qui ne se présenterait pas sur le chantier, contraignant le maître de l’ouvrage à faire procéder à son remplacement,

– la carence, la défaillance ou la déconfiture du maître d’oeuvre en charge du chantier, contraignant le maître d’ouvrage à faire procéder à son remplacement, interrompre les travaux et/ou faire procéder à son remplacement’.

13- Il incombe à la sas [C] de rapporter la preuve des causes légitimes de suspension du délai de livraison dont elle se prévaut.

14- Pour déclarer la sas [C] responsable d’un retard de livraison de 611 jours, le tribunal a exclu les motifs invoqués par cette dernière intervenus postérieurement au 14 septembre 2019 d’une part, et a uniquement retenu comme cause légitime de suspension dudit délai, le retard imputable au maître d’oeuvre à hauteur de 46 jours, qui n’était pas contesté par les intimés.

15- Cependant, c’est à tort que le tribunal a refusé d’examiner les cas de suspension intervenus postérieurement au 14 septembre 2019, et dont l’appelante se prévaut, au motif que la clause relative aux causes légitimes de suspension de délai de livraison ne pouvait être appliquée qu’aux causes, ou aux cas de force majeure, intervenus dans le délai initial d’achèvement des travaux.

16- En effet, il est admis que peuvent être valablement retenus des événements définis par le contrat comme étant des causes légitimes de retard, et survenus postérieurement à la date de livraison ainsi fixée (Civ.3ème, 12 juin 2013, n°12-19.285).

17- Il convient donc d’examiner l’intégralité des causes légitimes de suspension invoquées par la sas [C].

18- S’agissant de la cause légitime de suspension tenant aux intempéries, le contrat prévoit que celles-ci doivent être justifiés par les relevés météorologiques de la station la plus proche.

19- Or, la sas [C] se borne à produire une attestation de la sarl DGSO du 31 décembre 2020 faisant état de 38 jours d’intempéries pour la période comprise entre le premier janvier 2019 et juillet 2020 et un tableau intitulé ’journal de mise en intempéries’, sans cependant verser aux débats les relevés météorologiques de la station la plus proche, de sorte que ces éléments ne répondent pas aux exigences contractuelles, et qu’il n’y a pas lieu de retenir les 38 journées de retard alléguées au titre des intempéries.

20- Le jugement qui n’a pas retenu les intempéries, comme cause légitime de suspension du délai de livraison, sera confirmé.

21- S’agissant du retard imputable au maître d’oeuvre, en l’espèce la société Serc Ingénierie, la sas [C] fait valoir 79 jours de retard, qui ne sont pas contestés par les intimés, ni dans leur courrier en date du 24 juillet 2021 adressé à la sas [C] (pièce 20), ni aux termes de leurs écritures, de sorte que le jugement qui a retenu seulement un retard de 46 jours à ce titre, en se fondant sur un décompte remis aux acquéreurs le jour de la livraison du bien, sera infirmé, et 79 jours de retard seront considérés comme justifiés à ce titre.

22- S’agissant du retard tenant à la carence des entreprises DP Menuiserie, Croisée Menuiserie et [H] [M], le tribunal a considéré que la sas [C] ne rapportait pas la preuve que celle-ci présentait les caractéres de la force majeure, seule de nature à l’exonérer de sa responsabilité, et que la carence des entreprises As Carrelage et [Adresse 5] étaient survenues après le 14 septembre 2019, ce qui, comme il l’a été vu supra, ne constitue pas un motif suffisant en soi pour refuser de les examiner.

* Sur la société DP Menuiseries.

23- La sas [C] allègue justifier de 115 jours de retard à ce titre, et verse aux débats une mise en demeure adressée à la société DP Menuiseries le 1er octobre 2018, un courrier de résiliation daté du 30 janvier 2019 émanant de la société DP Menuiseries, et le nouveau marché signé avec l’entreprise Duarte Menuiseries le 2 juillet 2019.

24- La cour d’appel relève tout d’abord que l’arrêt du chantier par la société DP Menuiseries ne correspond pas à une situation de ’carence’ d’une entreprise qui ne se présenterait pas sur le chantier, telle que prévue contractuellement, dès lors qu’il s’agit en l’espèce d’une simple résiliation contractuelle.

25- A titre superfétatoire, il est observé que le retard de la société DP Menuiseries sur la tranche 1 ne concernait pas le bien acquis par les intimés, de sorte que l’incidence de la résiliation du contrat sur le retard de livraison du bien litigieux, n’est en tout état de cause pas établie, et le jugement qui a rejeté cette cause de suspension du délai de livraison, sera donc confirmé.

* Sur la société Entreprise Croisée Menuiserie.

26- L’appelante soutient que 10 jours de retard sont imputables à la carence de la société Croisée Menuiseries, et verse aux débats le courrier de résiliation qu’elle lui a adressé le 31 juillet 2019.

27- Cependant, et comme le soulignent les intimés, l’acte d’engagement de la société Croisées Menuiseries est relatif à la ’maille 3 (F, G, H) (pièces 21 et 22 [C]), alors qu’ils ont acquis une maison individuelle, certes située maille 3, mais avec la lettre O, si bien que la résiliation du contrat de cette dernière n’a, là non plus, aucune incidence sur le retard de livraison du bien litigieux.

28- C’est donc à juste titre que le tribunal a écarté la cause légitime de suspension du délai de livraison concernant la société Croisée Menuiserie.

* Sur la société [H] [M].

29- La sas [C] allègue de 23 jours de retard qui seraient selon elle justifiés par l’abandon de chantier de la société [H] [M].

30- Ici encore, M.[I] et Mme [R] font valoir à juste titre que l’acte d’engagement de la société [H] concernait la maille 3 F, G et H (pièce 13 [C]), et ne concernait pas leur maison, située dans la ’maille 3″, mais lettre O.

31- Le jugement, en ce qu’il a écarté la cause légitime de suspension du délai de livraison tenant à la carence de la société [H] sera donc également confirmé.

* Sur la société AS Carrelage.

32- La sas [C], qui prétend justifier de 47 jours de retard en raison de la défaillance de la société AS Carrelage, verse aux débats un compte rendu du chantier N°65 du 18 janvier 2021, dont il résulte que celle-ci accusait un retard dans l’exécution de ses prestations (pièce 12).

33- La cour d’appel observe, comme le font valoir les intimés, que le simple retard dans l’exécution des prestations d’une entreprise ne correspond pas à la situation contractuelle de ’carence’, contraignant le maître de l’ouvrage à procéder à son remplacement.

34- C’est donc à juste titre que le tribunal a écarté la cause légitime de suspension du délai de livraison tirée du retard de la société AS Carrelage.

* Sur la société [Adresse 5].

35- La sas [C] produit un courrier qu’elle a adressé à la société Plaquiste Zone Habitat, aux termes duquel elle prend acte de la renonciation au marché par cette dernière le 12 juin 2020, cette dernière faisant état d’un engagement non tenu ’au niveau règlement’.

36- Par conséquent, non seulement la sas [C] ne justifie pas que la cause de la rupture du contrat soit due à la carence de la société [Adresse 5], mais surtout n’est pas mentionnée dans la clause relative à la suspension des délais de livraison, une prorogation du délai du fait de la résiliation d’un marché.

37- Le jugement qui a donc écarté la cause légitime de suspension alléguée tenant à la société Plaquiste Zone Habitat, sera dès lors confirmé.

38- S’agissant du retard invoqué de la société Enedis, en lien avec la société Exedra, le tribunal a considéré, là encore à tort, pour les motifs évoqués supra, que cette cause étant postérieure au 14 septembre 2019, il n’y avait pas lieu de l’examiner.

39- A l’appui de ses allégations selon lesquelles elle justifierait de 46 jours de retard en raison de la défaillance de la socété Enedis, la sas [C] produit un courrier émanant de cette dernière en date du 1er avril 2021, selon lequel la société Exedra n’avait pas transmis l’attestation d’achèvement de travaux de manière correcte, de sorte qu’elle ne pouvait pas intervenir.

40- Néanmoins, cette attestation ne saurait suffire à établir l’existence d’une cause légitime de suspension, dès lors qu’elle ne mentionne pas que le pavillon O2 de la maille 3, acquis par les intimés, est concerné par l’intervention de la société Exedra.

41- Le jugement qui a donc écarté cette cause légitime de suspension du délai de livraison, pour d’autres motifs, sera donc confirmé.

42- S’agissant du retard dû à la période de confinement, la sas [C] invoque en dernier lieu un retard lié aux conséquences de la pandémie de covid-19, et aux mesures de confinement en découlant.

43- Elle verse aux débats un document intitulé ’gestion de chantier’ énumérant des dates comprises entre octobre 2017 et octobre 2021 (pièce 25 [C]).

44- La lecture de ce document ne permet absolument pas à la cour d’appel de vérifier que les mesures de distanciation physique ou des difficultés d’approvisionnement, présentant les caractéristiques de la force majeure, ont entraîné un retard dans la réalisation des travaux.

45- Par conséquent, le jugement qui a écarté, pour d’autres motifs, les cinquante-cinq journées de retard alléguées par la sas [C] à ce titre, pour justifier le retard de livraison, sera confirmé.

46- En considération de ces éléments, 79 jours de retard sont justifiés au regard de la défaillance du maître d’oeuvre, ce qui porte le retard de livraison à 578 jours, et non 611 jours, comme l’a jugé à tort le tribunal (657 – 79).

47- Le jugement qui a fixé le montant total des pénalités de retard dues par la sas [C] à la somme de 32 224, 37 euros, après déduction de la somme de 19 680, 08 euros déjà versée par cette dernière sera infirmé, et le montant total des pénalités de retard sera fixé à la somme de 49 101, 10 euros, en application de la clause pénale contractuelle relative aux pénalités de retard, égale à 1/3000ème du prix d’achat par jour écoulé, soit 51 904, 45 euros, selon le calcul suivant:

254 850 euros x 1/3000 = 84, 95 euros par jour X 578.

48- Il n’est pas contesté que la sas [C] a déjà versé spontanément à M.[I] et Mme [R] la somme de 19 680, 08, de sorte qu’elle sera condamnée à verser à ces derniers la somme de 29 421, 02 euros.

Sur les mesures accessoires.

49- Le jugement est également confirmé sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

50- La sas [C], partie perdante, supportera les dépens de la procédure d’appel, et sera condamnée à verser à M.[F] [I] et Mme [N] [R], la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement entrepris, en ce qu’il a condamné la sas [C], partie perdante, à verser à M.[F] [I] et Mme [N] [R] la somme de 32 224, 37 euros au titre des pénalités de retard,

Statuant de nouveau de ce chef,

Condamne la sas [C], partie perdante, à payer à M.[F] [I] et Mme [N] [R], la somme de 29 421, 02 euros, au titre des pénalités de retard,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne la sas [C] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne la sas [C] à payer à M.[F] [I] et Mme [N] [R] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.