COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 24 SEPTEMBRE 2026

N° RG 23/04339 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NN3Z

[Z] [Q]

[K] [W]

c/

[M] [L]

[U] [A])

S.A.S. [B] [H]

[F], [G], [E] [C]

[S], [D], [I] [R]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 juin 2023 par le Président du TJ de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 22/03265) suivant déclaration d’appel du 20 septembre 2023

APPELANTS :

[Z] [Q]

né le 02 Octobre 1944 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

[K] [W]

né le 03 Septembre 1970 à [Localité 3]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Arnaud DUPIN de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

substitué à l’audience par Me Laurie HENNAUT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[M] [L]

née le 21 Décembre 1945 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Me Isabelle BERRIE, avocat au barreau de BORDEAUX

[U] [C]

décédé le 31.12.2023

né le 09 Octobre 1941 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

Représenté par Me Josiane MOREL-FAURY, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S. [B] [H]

Activité : Agent immobilier

demeurant [Adresse 5]

Représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

substituée à l’audience par Me Hermine PERRONNET, avocat au barreau de BORDEAUX

INTERVENANT s :

[F], [G], [E] [C]

venant aux droits en qualité d’héritier de son père Monsieur [G] [C] décédé le 31.12.2023

né le 13 Septembre 1975 à [Localité 6]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

[S], [D], [I] [R]

venant aux droits en qualité d’héritier de son père Monsieur [G] [C] décédé le 31.12.2023

né le 11 Août 1968 à [Localité 7]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 6] SUISSE

Représentés par Me Josiane MOREL-FAURY, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Par acte authentique en date du 14 janvier 2020, M. [G] [C] et Mme [M] [L], vendeurs, ont conclu avec M. [K] [W], acquéreur, un compromis de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 1], pour un prix de 860 000 euros, après mandat de vente donné à l’agence immobilière sas [B] [H].

Le compromis de vente mettait à la charge de l’acquéreur le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 43 000 euros, et la réitération de l’acte devant le notaire de l’acquéreur devait intervenir au plus tôt le 30 avril 2020, et au plus tard le 15 mai 2020.

En raison de la crise sanitaire, la signature de l’acte authentique n’a pu intervenir.

Par acte sous seing privé du 12 mars 2021, M. [W] a usé de sa faculté de substitution, en substituant dans tous ses droits M. [Q].

2- Se plaignant du défaut de réitération de l’acte authentique imputable à l’acquéreur, en dépit de la réalisation des conditions suspensives, par acte du 13 avril 2022, Mme [L] a assigné M. [W] et M. [Q] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 86 000 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente, ainsi qu’une somme totale de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices distincts subis.

Par jugement du 14 juin, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– constaté l’intervention volontaire de M. [C] et de la sas Agence Bedd,

– condamné solidairement M. [W] et M. [Q] à payer à Mme [L] et M. [C] la somme de 86 000 euros à titre de clause pénale,

– dit qu’au stade de l’exécution de la présente décision, il devra être tenu compte de la somme totale de 143 000 euros versée par M. [W] et la Sci Bello Horizonte au titre du dépôt de garantie,

– autorisé en conséquence, sur justification de la signification à parties du présent jugement, Maître [P], notaire à [Localité 1], à remettre à Mme [L] et M. [C] la somme de 86 000 euros restant conservée entre ses mains,

– condamné solidairement M. [W] et M. [Q] à payer à la Sas Agence [H] la somme de 43 000 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

– condamné solidairement M. [W] et M. [Q] à payer à Mme [L] et M. [C] ainsi qu’à la Sas Agence [H] la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les parties du surplus de leurs demandes,

– condamné solidairement M. [W] et M. [Q] aux dépens de l’instance,

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. [Q] et M. [W] ont relevé appel du jugement le 20 septembre 2023.

3- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 10 juin 2024, M. [Q] et M. [W] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1104, 1240, 1304-3 alinéa 1, 1304-6 du code civil et l’article 32-1 du code de procédure civile de :

– les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

y faisant droit,

– infirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 14 juin 2023 en ce qu’elle :

– a constaté l’intervention volontaire de M. [C] et de la Sas Agence [H],

– les a condamnés solidairement à payer à Mme [L] et M. [C] la somme de 86 000 euros à titre de clause pénale,

– a dit qu’au stade de l’exécution de la présente décision, il devra être tenu compte de la somme totale de 143 000 euros versée par M. [W] et la Sci Bello Horizonte au titre du dépôt de garantie,

– a autorisé en conséquence, sur justification de la signification à parties du présent jugement, Maître [P], notaire à [Localité 1], à remettre à Mme [L] et M. [C] la somme de 86 000 euros restant conservée entre ses mains,

– les a condamnés solidairement à payer à la Sas Agence [H] la somme de 43 000 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

– les a condamnés solidairement à payer à Mme [L] et M. [C] ainsi qu’à la Sas Agence [H] la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– a débouté les parties du surplus de leurs demandes,

– les a condamnés solidairement aux dépens de l’instance,

– a rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

statuant à nouveau,

à titre principal,

– débouter Mme [L] et les ayants droit de M. [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

– débouter la sas [B] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

– condamner Mme [L] et les ayants droit de M. [C], au paiement d’une amende civile pour abus de droit, d’un montant tel qu’il plaira à la Cour,

à titre subsidiaire,

– réduire le montant des condamnations prononcées à leur encontre à de plus justes proportions, compte tenu de leur bonne foi,

– dire que les sommes seront prélevées sur le dépôt de garantie déposé entre les mains de Maître [V] [P], notaire à [Localité 1],

– autoriser à cet effet Maître [V] [P], notaire à [Localité 1], à remettre directement les sommes leur revenant aux vendeurs et à la société [B] [H],

en tout état de cause,

– confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes de Mme [L] et les ayants droit de M. [C] et la société [B] [H],

– rejeter l’ensemble des demandes formulées par Mme [L] et les ayants droit de M. [C], aux termes de leurs appels incidents,

– condamner solidairement Mme [L] et les ayants droit de M. [C] et la société [B] [H] à leur verser la somme de 10 000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner solidairement Mme [L] et les ayants droit de M. [C] et la société [B] [H] aux entiers dépens.

4- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 mars 2024, la sas [B] [H] demande à la cour, sur le fondement des articles 328 et suivants du code de procédure civile de :

en tant que de besoin,

– déclarer recevable son intervention volontaire,

confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 14 juin 2023,

en conséquence,

– débouter M. [W] et M. [Q] de l’ensemble de leurs demandes,

à titre principal,

– condamner solidairement M. [W] et M. [Q] à lui payer la somme de 43 000 euros, à titre de dommages et intérêts équivalent au montant de la commission perdue, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

à titre subsidiaire,

– condamner solidairement M. [W] et M. [Q] à lui payer la somme de 43 000 euros, montant de la commission stipulée dans le compromis de vente du 14 janvier 2020 contenant engagement des parties, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

en toutes hypothèses,

– condamner solidairement M. [W] et M. [Q] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

5- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 13 mars 2024, M. [C] et M. [R] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1231-5 du code civil de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement MM. [W] et [Q] à payer à Mme [L] et M. [C] la somme de 86 000 euros correspondant a montant de la clause pénale prévue dans le compromis de vente,

y ajoutant,

– dire que cette somme sera assortie des intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2021 et capitalisation conformément à l’article 1343-2 du code civil pour ceux dus au moins pour une année entière et ce jusqu’en novembre 2023,

– réformer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de MM. [W] et [Q] au paiement d’une somme complémentaire de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts et les condamner au paiement de cette somme solidairement,

– confirmer le jugement en ce qu’il a condamné MM. [W] et [Q] à payer à M. [C] et Mme [L] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

y ajoutant,

– les condamner solidairement à payer à leur payer en leur qualités d’héritiers de M. [G] [C] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour compenser les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposé devant la présente cour,

– débouter MM. [W] et [Q] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de prononcer une amende civile,

– condamner solidairement MM. [W] et [Q] aux entiers dépens d’instance et d’appel, lesquels comprendront le coût de la sommation du 7 septembre 2021 et la mise en demeure du 29 novembre 2021.

6- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 mars 2024, Mme [L] demande à la cour, sur le fondement des articles 1104 et 1231-5 du code civil de :

– confirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

– a condamné solidairement MM. [W] et [Q] au paiement de la somme de 86 000 euros correspondant à l’application de la clause pénale prévue au compromis de vente du 14 janvier 2020,

– dit qu’au stade de l’exécution, il devra être tenu compte de la somme totale de 143 000 euros versée par M. [W] et la Sci Bello Horizonte au titre du dépôt de garantie,

– autorisé Maître [P], notaire à [Localité 1], à lui remettre ainsi qu’à M. [C] la somme de 86 000 euros restant conservée entre ses mains,

– condamné solidairement MM. [W] et [Q] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

– débouté les parties su surplus de leurs demandes,

statuant à nouveau,

– condamner solidairement MM. [W] et [Q] au paiement de la somme de 80 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériel, financier et moral subis par Mme [L],

– autoriser Maître [P], notaire à [Localité 1], à lui remettre le montant de la condamnation obtenue à titre d’indemnisation complémentaire,

– condamner solidairement MM. [W] et [Q] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’acquisition du timbre fiscal et d’exécution de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 juin 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes tendant à la condamnation solidaire de M.[Q] et de M.[W] au paiement de la clause pénale, et de dommages et intérêts.

7- Dans le cadre de leur appel, M.[W] et M.[Q] sollicitent la réformation du jugement, qui les a condamnés au paiement de la clause pénale contractuelle, au motif que le défaut de réitération de la vente est en réalité imputable aux vendeurs.

Ils soutiennent que le compromis de vente comportait de nombreuses conditions suspensives stipulées dans leur intérêt exclusif, que les vendeurs n’ont pas justifié de leur réalisation effective, que c’est donc à tort que le tribunal a considéré que les vendeurs établissaient que les conditions suspensives étaient réalisées à la date du 13 septembre 2021, alors même que cette justification devait intervenir au jour fixé pour la réalisation de l’acte authentique de vente, soit le 15 mai 2020.

Ils réclament par conséquent la restitution des fonds séquestrés entre les mains du notaire.

A titre subsidiaire, ils sollicitent la réduction du montant de la clause pénale, qui apparaît excessive au regard des conditions de l’opération, et de la réalité du préjudice des vendeurs, qui se sont totalement désintéressés de la vente, et n’ont pas donné suite à la demande de M.[Q] quant aux modalités de paiement du prix de vente de l’immeuble litigieux.

8- Mme [L] réplique que le jugement doit être confirmé, en ce qu’il a condamné M. [W] et M. [Q] au paiement de la somme de 86 000 euros au titre de la clause pénale.

Elle fait valoir que toutes les conditions relatives à la réalisation de la vente se sont réalisées.

Elle ajoute que le défaut de signature de l’acte authentique de vente est imputable à la défaillance de l’acquéreur.

Mme [L] sollicite cependant la réformation du jugement, qui l’a déboutée de sa demande tendant à la condamnation des consorts [Y] au paiement de dommages et intérêts complémentaires.

Elle fait valoir qu’elle a déménagé à [Localité 8], et qu’elle continue à assumer non seulement les frais de l’immeuble objet de la procédure, mais également ceux de l’appartement dans lequel elle réside.

9- M.[F] [C] et M. [S] [R], en qualité d’héritiers de M.[G] [C], soulignent que la réalisation des conditions suspensives prévues au compromis, et relatives à l’obtention des renseignements d’urbanisme, à la purge du droit de préemption, et à l’absence de servitude susceptible de nuire au droit de propriété, n’étaient pas stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, et que leur non-réalisation n’aurait pas été de nature à entrainer la caducité du compromis.

Ils observent qu’en tout état de cause, toutes les conditions suspensives ont été réalisées, et les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation obtenues, et que M. [Q] aurait donc dû régulariser l’acte authentique eu égard au caractère parfait de la vente.

Dans le cadre d’un appel incident, ils concluent à la réformation du jugement, qui a rejeté leur demande de dommages et intérêts complémentaires. Ils font valoir que les vendeurs ont subi un préjudice distinct, dès lors qu’ils ont continué de payer les taxes et charges courantes de l’immeuble, qui n’a toujours pas trouvé acquéreur.

Sur ce,

10- L’article 1104 du code civil dispose que ’les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi’.

11- Selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, ’lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire…

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure’.

L’article 1304-3 du même code stipule que ’la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement’.

12- M.[Q] et M.[W] reprochent aux vendeurs de ne pas avoir justifié dans les délais de l’accomplissement des conditions suspensives stipulées dans leur intérêt, les intimés sollicitant quant à eux le paiement de la clause pénale, en arguant de ce que toutes les conditions suspensives s’étaient réalisées.

13- En l’espèce, le compromis de vente passé entre M.[G] [C] et Mme [M] [L] d’une part, et M.[W] d’autre part, en date du 14 janvier 2020, prévoyait des conditions suspensives, relatives à l’obtention de renseignements d’urbanisme, à la purge du droit de préemption, et à l’absence de servitude susceptible de nuire au droit de propriété.

14- Il était mentionné que ces conditions suspensives étaient stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, et qu »en conséquence, en cas de non-réalisation d’une seule d’entre elles, au jour fixé pour la réalisation de l’acte authentique de vente, il aura seul qualité pour s’en prévaloir et, s’il le désire, se trouver délié de tout engagement, sous réserve toutefois que la défaillance de la condition n’ait pas pour cause sa faute ou sa négligence’. (Pièce 15 appelants).

15- Le compromis de vente précisait également que la réitération de l’acte devait intervenir au plus tôt le 30 avril 2020, au plus tard le 15 mai 2020.

16- Pour condamner solidairement M.[W] et M.[Q] au paiement de la clause pénale, le tribunal a considéré que ces derniers avaient failli à leurs engagements contractuels, en ne ratifiant pas l’acte authentique de vente, en dépit de la réalisation des conditions suspensives.

17- Les intimés versent aux débats:

– une sommation adressée le 7 septembre 2021 à M.[Q] de réitérer l’acte le 13 septembre 2021, et lui précisant que le prix et les frais de la vente devaient avoir été versés en la comptabilité du notaire pour le jour de la signature de l’acte de vente (pièce 3 [C]).

– un procès-verbal de carence dressé le 13 septembre 2021 par M.[N] [T], notaire à [Localité 9], lequel indique que M.[Q] ne s’est pas présenté le 13 septembre 2021, qu’il n’a pas été possible de procéder à la signature de l’acte authentique de vente par suite de la défaillance de l’acquéreur aux différentes convocations effectuées par le notaire restées sans réponse, que ’toutes les conditions relatives à la réalisation de la vente sont à ce jour toutes réalisées et les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation obtenues et annexées’, et qui précise en page 4 que ’la vente ne peut avoir lieu faute de versement du prix et des frais, et enfin que l’acquéreur souhaite régler le solde en deux fois au plus tard le 30 octobre 2021 et le 30 novembre 2021″ (pièce 4 [C]).

18- Si les appelants ne contestent pas que les conditions suspensives étaient réalisées le 13 septembre 2021, ils développent un premier moyen selon lequel les vendeurs n’avaient pas justifié de leur réalisation au jour fixé pour la réitération de l’acte authentique.

19- Or, la cour d’appel relève que l’acte prévoyait que les conditions suspensives devaient être réalisées au jour fixé pour la réitération de l’acte authentique, et qu’à cette date, en l’espèce le 13 septembre 2021, elles étaient bien réalisées.

20- Dès lors, les appelants ne peuvent prétendre l’inverse et soutenir que les vendeurs n’avaient pas justifié de la réalisation desdites conditions, alors même que ressort de la chronologie des faits rappelée supra, que si la date de réitération de l’acte avait été initialement fixée ’au plus tôt le 30 avril 2020, et au plus tard le 15 mai 2020″, la signature de l’acte n’a pas pu intervenir en raison de la crise sanitaire, puis eu égard à la substitution de M. [W] par M.[Q] le 12 mars 2021, et ensuite en raison de la défaillance de l’acquéreur à la suite des différents convocations qui lui ont été adressées par le notaire.

21- Ce premier moyen sera donc écarté.

22- M.[W] et M.[Q] articulent ensuite un second moyen, selon lequel M.[Q] avait l’intention de poursuivre la vente, comme en atteste sa proposition de fixation d’une nouvelle modalité de paiement du prix, rappelée dans le procès-verbal de carence du 13 septembre 2021.

23- Cependant, c’est à juste titre que les consorts [L]/[C] répliquent que cette proposition n’a été formée que le 13 septembre 2021, et qu’ils n’étaient en tout état de cause, pas tenus de l’accepter, dans la mesure où elle était de nature à modifier substantiellement les conditions de la vente.

24- Ce second moyen sera par conséquent également rejeté.

25- Le compromis de vente conclu entre les parties prévoit qu’au cas où l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, une somme de 86 000 euros’.

26- En considération de ces éléments, et dans la mesure où M. [Q] a, alors que la vente était parfaite, refusé de régulariser l’acte authentique de vente, le jugement qui l’a condamné solidairement avec M.[W] à verser à aux consorts [J] une somme au titre de la clause pénale, sera confirmé.

27- Le juge peut certes modérer la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive, ou en cas d’exécution partielle.

28- En l’espèce, une pénalité de 10% du prix de vente, correspond cependant aux stipulations de pénalités habituellement convenues en matière de vente immobilière, de sorte qu’à l’instar du tribunal, la cour d’appel considère qu’il n’y a pas lieu d’en réduire le montant, au regard de considérations d’équité, ou tirées d’un préjudice financier inférieur qui aurait été subi par les vendeurs.

29- Par conséquent, le jugement qui a condamné M. [Q] et M.[W], qui est tenu solidairement au paiement de cette somme en vertu de l’acte de substitution conclu le 12 mars 2021, à verser à Mme [L] et à M.[G] [C], la somme de 86 000 euros, correspondant au montant de la clause pénale contractuellement prévue, sera confirmé.

30- Les demandes tendant à assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, et à la capitalisation des intérêts dus sur une année entière, seront déclarées irrecevables, comme étant nouvelles en cause d’appel, en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

31- Les consorts [C] et Mme [L] sollicitent par ailleurs l’indemnisation de préjudices matériel et moral à hauteur de la somme de 50 000 euros.

32- En l’espèce, il est admis que l’application d’une clause pénale a pour objet d’indemniser forfaitairement le préjudice subi, et ne peut se cumuler avec l’octroi de dommages et intérêts, sauf à démontrer l’existence d’un préjudice distinct.

33- Or, d’une part, les intimés ne démontrent pas que l’indemnisation du préjudice matériel invoqué, tenant au paiement des charges de l’immeuble, n’est pas déjà incluse dans le montant de la clause pénale qu’ils vont percevoir, et qui est bien plus élevée.

34- D’autre part, il est constant que le préjudice moral se définit comme une atteinte à l’honneur, à la réputation ou aux sentiments d’affection.

35- Or, les intimés ne rapportent pas la preuve de la réalité du préjudice subi à ce titre.

36- Par conséquent, le jugement qui les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts complémentaires, sera confirmé.

Sur la demande formée par la société [B] [H], à l’encontre de M.[X] et de M.[W].

37- M.[W] et M.[Q] sollicitent la réformation du jugement, en ce qu’ils ont été condamnés à payer au [B] [H] la somme de 43 000 euros, correspondant au montant de la commission stipulée au compromis de vente.

Ils font valoir que la vente n’était pas parfaite, et qu’en tout état de cause, ils n’ont commis aucune faute envers la société [B] [H].

A titre subsidiaire, ils sollicitent la réduction du montant réclamé, au motif que l’agent immobilier ne justifie d’aucune diligence particulière qui justifierait une indemnisation démesurée de 43 000 euros.

38- La sas [B] [H] réplique qu’elle a été privée de sa commission, en raison du comportement fautif de M. [Q] et M. [W], et sollicitent par conséquent leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 43 000 €, correspondant au montant de la commission qu’elle aurait dû percevoir.

Sur ce,

39- Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, ’Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer’.

Il est admis que l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre sa commission à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à celui-ci de son préjudice (Cass. ass. plén., 9 mai 2008, n° 07-12.449).

40- Il incombe à l’agence [H], qui l’invoque, de rapporter la preuve d’une faute des consorts [W] et [Q], d’un préjudice, et du lien de causalité entre cette faute et le préjudice allégué.

41- Il n’est pas contesté que la sas [B] [H] avait reçu mandat de Mme [L] et de M.[C] pour vendre le bien litigieux, et que c’est par son entremise, dont il est fait mention dans le compromis de vente, que la vente a pu être conclue avec M.[W].

42- L’acte prévoyait une commission d’un montant de 43 000 euros, à son profit, due par l’acquéreur.

43- Il a été vu supra que contrairement à ce que soutiennent les appelants, les conditions supensives étaient réalisées à la date à laquelle la réitération de l’acte authentique devait intervenir, que la vente était donc parfaite, et que c’est en raison de la défaillance de l’acquéreur que l’acte authentique n’a pas pu être signé.

44- La société [H] rapporte donc bien la preuve d’une faute imputable à M.[Q].

45- Cette faute entraîne un préjudide pour le [B] [H], constitué par la perte de chance de percevoir la commission auquel il pouvait prétendre, et qu’il n’a pas perçue en raison de la défaillance de M.[Q], qui sera évaluée à hauteur de 50% de la commission stipulée contractuellement, soit la somme de 21 500 euros.

46- Le jugement qui a condamné solidairement M.[W] et M.[Q] à payer à la sas [B] [H] la somme de 43 000 euros à titre de dommages et intérêts, sera par conséquent infirmé, et ces derniers seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 21 500 euros, à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires.

47- Le jugement est confirmé sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

48- M.[W] et M.[Q], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens de la procédure d’appel, et seront déboutés de leur demande tendant au prononcé d’une amende civile à l’encontre des intimés, eu égard à la solution donnée au litige.

49- Les appelants seront condamnés à verser, en application des dispositions des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2000 euros à Mme [M] [L], la somme de 2000 euros à M.[F] [C] et M.[S] [R], et la somme de 2000 euros à la société [B] [H].

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevables les demandes formées par M.[S] [R] et M.[F] [C], tendant à assortir la condamnation au titre de la clause pénale, des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, et à la capitalisation des intérêts dus sur une année entière,

Dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné solidairement M.[K] [W] et M.[Z] [Q], à payer la somme de 43 000 euros à titre de dommages et intérêts à la société [B] [H],

Statuant de nouveau de ce chef,

Condamne solidairement M.[K] [W] et M.[Z] [Q] à payer la somme de 21 500 euros à titre de dommages et intérêts à la société [B] [H],

Y ajoutant,

Rejette la demande tendant au prononcé d’une amende civile à l’encontre de Mme [M] [L], de M.[F] [C] et M.[S] [R], et de la société [B] [H],

Condamne solidairement M.[K] [W] et M.[Z] [Q] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne solidairement M.[K] [W] et M.[Z] [Q] à verser la somme de 2000 euros à Mme [M] [L], la somme de 2000 euros à M.[F] [C] et M.[S] [R], et la somme de 2000 euros à la société [B] [H].

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.