TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION
ORDONNANT LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES

Le 06 Octobre 2026

N° RG 26/00063 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PB4I
78A

Jugement rendu le 6 octobre 2026 par Angélika LEMAIRE, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée d’Anne-Laure MARETTE, greffière lors de l’audience et de Magali CADRAN, greffière lors du délibéré,

CREANCIER POURSUIVANT

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE, SA au capital de 1.331.400.718,80 € ayant son siège social à [Adresse 1], immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le numéro 542.029.848, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Paul BUISSON, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIE SAISIE

Madame [P] [M] [W] [E] [S]
née le [Date naissance 1] 1988 à [Localité 2] (VAL-D’OISE)
[Adresse 2]
[Localité 3]

non comparante

CREANCIER INSCRIT

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société A2BCD, SA, au capital de 105.000 euros, ayant son siège social [Adresse 4], immatriculée au Registre du Commerce de Versailles n° B 304 497 183, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Me Gaëlle LE DEUN, avocat postulant au Barreau du VAL D’OISE et Me Dominique TOURNIER, avocat plaidant au Barreau de Paris

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 24 novembre 2025 publié le 14 janvier 2026 volume 2026 S n°15 au service de publicité foncière de [Localité 4], le CREDIT FONCIER DE FRANCE a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » sis à [Localité 5]) [Adresse 6] et [Adresse 7] cadastré section AH [Cadastre 1], consistant en un appartement une cave, formant les lots 134 et 144, sis [Adresse 8] à [Localité 6], appartenant à Mme [P] [M] [W] [S].
Notifié le 09/10/2026

Par exploit du 9 mars 2026 signifié par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait assigner Mme [P] [M] [W] [S] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 12 mars 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mai 2026, lors de laquelle le créancier poursuivant a été entendu en ses observations, la partie saisie n’ayant pas comparu et n’étant pas représentée.

Le juge de l’exécution a autorisé le créancier poursuivant, dans le cadre d’une note en délibéré, à formuler ses observations sur l’éventuel caractère abusif de la clause de déchéance du terme et les conséquences en résultant, l’éventuelle disproportion de la procédure de saisie immobilière, l’éventuelle prescription de sa créance et à communiquer un décompte détaillé des échéances impayées.

La décision a été mise en délibéré au 06 octobre 2026.

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE a formulé ses observations le 15 juillet 2026, dans le cadre d’une note en délibéré communiquée contradictoirement par LRAR à la partie saisie.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur l’exigibilité de la créance

Aux termes de l’article L 311-2 du code de procédure civile d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Selon les dispositions de l’article R 321-3 dernier alinéa, la nullité du commandement n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles dues au créancier.
La créance peut être ajustée aux sommes réellement dues.

L’article R. 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution interdit au juge de l’exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d’en suspendre l’exécution. Le juge de l’exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Il s’ensuit que le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l’exécution tire toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

– Sur la clause de déchéance du terme

En vertu de l’article L212-1 (anciennement L132-1) du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

L’article R212-2 (anciennement R132-2) précise que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, est présumée abusive la clause qui a pour objet ou pour effet de : 4° reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable.

Il résulte de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, et de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) que, en présence d’une ou de plusieurs clauses contractuelles dont le caractère éventuellement abusif n’a pas été examiné lors d’un précédent contrôle juridictionnel du contrat litigieux clôturé par une décision revêtue de l’autorité de la chose jugée, le juge national, régulièrement saisi par le consommateur par voie d’opposition incidente, est tenu d’apprécier, sur demande des parties ou d’office dès lors qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet, le caractère éventuellement abusif de celles-ci, sans que l’exigence de la concentration des moyens déduite de l’article R.311-5 du code des procédures civiles d’exécution susvisé puisse y faire obstacle.

Il est de droit (Cass.1ère Civ., 22 mars 2023, pourvoi n° 21-16.044) que crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable. Une telle clause est abusive au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008.

Par ailleurs, la Cour de cassation juge de manière constante que, si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, et précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

En l’espèce, la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE repose sur la copie exécutoire d’un acte notarié en date du 5 juillet 2017 contenant un prêt PAS LIBERTE n° 427268A consenti par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à Mme [P] [M] [W] [S] d’un montant de 120 000 euros remboursable par 360 échéances mensuelles et au taux hors assurance de 2,60% l’an.

Le contrat de prêt contient un article intitulé « Exigibilité anticipée – Déchéance du terme » qui stipule : « Le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles par notification faite à l’emprunteur », notamment dans le cas d’un « défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts et autres accessoires, quinze jours après mise en demeure de régler les sommes dues restée infructueuse ».

Par courrier daté du 13 juin 2023 et signifié le 28 juin 2023 par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a mis en demeure Mme [P] [M] [W] [S] de régulariser le paiement de la somme de 2 401,94 euros correspondant au montant des échéances impayées des prêts n° 427268A (solde débiteur de 2147,37 euros) et n°632268A (solde débiteur de 254,57 euros) dans un délai de 30 jours, à défaut de quoi la déchéance du terme serait prononcée conformément aux articles L313-51 et L312-39 du code de la consommation et aux conditions générales des prêts.

Or, la stipulation contractuelle en application de laquelle l’exigibilité immédiate des sommes dues en vertu du prêt a été prononcée, impartissant à l’emprunteur un délai de 15 jours pour régulariser sa situation d’impayés crée un déséquilibre significatif au détriment de l’emprunteur, en l’exposant à une aggravation soudaine des conditions de remboursement et avec comme conséquence irréversible la résiliation de plein droit du prêt à l’issue du court délai imparti.

Il importe peu que le prêteur ait attendu que cinq échéances du prêt demeurent impayées avant de mettre en demeure l’emprunteuse de régulariser leur situation. Il n’importe pas davantage qu’il ait adressé une mise en demeure à l’emprunteuse, lui impartissant un délai de 30 jours, soit un délai plus long que celui prévu au contrat de prêt, pour régulariser sa situation d’impayés.

En effet, valider une déchéance du terme intervenue selon d’autres modalités que celles prévues au contrat, même si elles sont plus favorables au débiteur, serait une réécriture des termes de ce dernier, contraire à l’intangibilité du contrat signé entre les parties.

Cette situation ne saurait faire obstacle à ce que le juge national tire toutes les conséquences du caractère abusif de ladite clause.

Dès lors, la clause intitulée « Exigibilité anticipée – Déchéance du terme » visant le cas du défaut de paiement de l’emprunteur et inscrite dans le contrat de prêt consenti à Mme [P] [M] [W] [S] est abusive et sera donc réputée non écrite.

Le créancier poursuivant ne peut donc se prévaloir de la déchéance du terme et de l’exigibilité de sa créance sur le fondement de la clause réputée non écrite.

– Sur l’exigibilité de la créance au titre des échéances impayées

Du fait du caractère non écrit de la clause, le créancier poursuivant ne peut pas opposer à la partie saisie la déchéance du terme fondée sur la mise en œuvre de cette clause. Il ne dispose donc pas d’une créance exigible au titre du capital restant dû et de l’indemnité de résiliation du contrat de prêt. En effet, seules peuvent être réclamées les échéances impayées qui sont exigibles à leurs termes respectifs.

Il s’ensuit que le créancier poursuivant ne peut réclamer à la partie saisie, selon décompte arrêté au 02 juin 2026, la somme totale de 125 384,58 euros représentant les échéances impayées à la date de déchéance du terme, le capital restant dû, l’indemnité d’exigibilité, les intérêts et les accessoires.

En revanche, le créancier poursuivant fournit un relevé d’écritures à compter du 04 février 2022 correspondant au montant des échéances impayées du prêt, exigibles le 10 juillet 2026 lors de l’envoi de la note en délibéré pour un total de 17 111,18 euros. Au vu du décompte, des impayés ont débuté en février 2022 puis des versements sont intervenus jusqu’à octobre 2023 de sorte que le premier impayé non régularisé concerne l’échéance d’avril 2023.

Il convient de rappeler que les crédits immobiliers, consentis aux consommateurs par des organismes de crédit, constituent des services financiers fournis par des professionnels soumis à la prescription de deux ans de l’article L. 218-2 du code de la consommation.

Il ressort de la jurisprudence qu’à l’égard d’une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que, si l’action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d’échéance successives, l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité.

En outre, le point de départ du délai de prescription biennale se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action concernée, soit, dans le cas d’une action en paiement au titre d’un crédit immobilier consenti par un professionnel à un consommateur, à la date du premier incident de paiement non régularisé.

Outre les versements apparaissant au relevé d’écritures jusqu’à octobre 2023, le créancier poursuivant verse aux débats un commandement aux fins de saisie-vente signifié le 16 janvier 2024 à Mme [P] [M] [W] [S] portant sur la somme de 118 878,99 en principal et frais ayant interrompu la prescription jusqu’au 16 janvier 2026 de sorte que le montant n’était pas prescrit au moment de la signification du commandement de payer valant saisie immobilière le 24 novembre 2025, ayant fait courir un nouveau délai pour le recouvrement des échéances impayées.

Ainsi, la créance au titre des échéances impayées depuis avril 2023 n’est pas prescrite et exigible.

Dès lors, la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE sera mentionnée à hauteur de 17 111,18 euros correspondant au montant des échéances impayées au 10 juillet 2026, échéance de juillet 2026 comprise.

Sur l’orientation de la procédure

Au cas présent, la vente amiable n’est pas envisageable, le débiteur saisi ne comparaissant pas à l’audience et ne la sollicitant pas.

Le choix de la procédure de saisie immobilière en vue d’aboutir à la vente du bien immobilier du débiteur doit constituer une mesure proportionnée, ce qui est le cas en l’espèce compte tenu de l’absence de paiement depuis novembre 2023, de la précédente mesure d’exécution forcée diligentée et du montant de la créance.

Dès lors, il convient d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu’en vertu de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Déclare abusive la clause « Exigibilité anticipée – Déchéance du terme » visant le cas du défaut de paiement de l’emprunteur et inscrite dans le contrat de prêt PAS LIBERTE n° 427268A consenti à Mme [P] [M] [W] [S] ;

Dit que cette clause est réputée non écrite ;

En conséquence,

Dit que la déchéance du terme du prêt est irrégulière ;

Dit que les sommes visées au commandement valant saisie immobilière ne sont pas exigibles, sauf en ce qui concerne les échéances impayées ;

Mentionne la créance du créancier poursuivant à la somme de 17 111,18 euros correspondant au montant des échéances impayées au 10 juillet 2026, échéance de juillet 2026 comprise ;

Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés aux commandements de payer valant saisie immobilière en date du 24 novembre 2025 publié le 14 janvier 2026 volume 2026 S n°15 au service de publicité foncière de [Localité 7] ;

Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 19 janvier 2027 à 14h00, au tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;

Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ;

Désigne la SAS LEROY-BEAULIEU – ALLAIRE – LAVILLAT, commissaire de justice à [Localité 8] aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel ;

Dit que ledit commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ;

Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ;

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 24 novembre 2025 publié le 14 janvier 2026 volume 2026 S n°15 au service de publicité foncière de [Localité 4] ;

Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

La greffière La Juge de l’exécution
Magali CADRAN Angelika LEMAIRE