N° RG 25/05277 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUVQ

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]

[B] Civil
N° RG 25/05277 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUVQ

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes
à Maître JENNY et Me WEYL

le

Le Greffier

Me Emma JENNY
Me Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

5 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE :

Madame [S] [W]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Emma JENNY, avocat au barreau de STRASBOURG
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-67482-2025-4162 du 27/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

DÉFENDERESSE :

[Adresse 3] EST, SA d’HLM
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Olivier PRANIC, Juge des Contentieux de la Protection
Isabelle JAECK, greffier lors des débats
Lila BOCKLER, Greffier lors du délibéré

DÉBATS :
A l’audience publique du 25 Juin 2026

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Olivier PRANIC, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

N° RG 25/05277 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUVQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat conclu le 2 mars 2020, la société 3F GRAND EST a donné à bail à Madame [S] [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 5].

À l’occasion de la régularisation annuelle des charges locatives opérée le 23 juin 2022 au titre de l’année 2021, Madame [S] [W] a contesté plusieurs dépenses mises à sa charge par la bailleresse et a sollicité la communication des pièces justificatives ayant servi à l’établissement de cette régularisation.

Des échanges se sont alors engagés entre les parties sur la nature et le caractère récupérable de plusieurs postes de dépenses, portant notamment sur les frais de personnel de l’immeuble, les prestations d’entretien des parties communes, la maintenance des équipements collectifs et individuels, les interventions de différentes entreprises ainsi que les dépenses afférentes à la collecte et à la gestion des déchets.

Afin de permettre à Madame [S] [W] de vérifier les charges qui lui étaient imputées, la société 3F GRAND EST a organisé plusieurs rendez-vous au cours desquels celle-ci a pu consulter les pièces justificatives des régularisations annuelles et en effectuer des photographies.

Le désaccord a notamment porté sur les dépenses de personnel récupérées auprès des locataires. Madame [S] [W] a sollicité des précisions sur les fonctions exercées par les gardiens de l’immeuble, les rémunérations prises en compte et les taux de récupération appliqués, ainsi que la communication de leurs contrats de travail.

Par requête du 2 mai 2023, elle a saisi le juge des contentieux de la protection d’une demande tendant à la communication de ces documents.

La société 3F GRAND EST s’est opposée à leur remise en invoquant la présence de données à caractère personnel concernant ses salariés, tout en proposant leur consultation dans des conditions permettant de préserver la confidentialité de ces informations.

Madame [S] [W] s’est finalement désistée de cette instance le 19 août 2023, ce désistement ayant été constaté par ordonnance du 12 octobre 2023.

Le différend entre les parties s’est néanmoins poursuivi à l’occasion des régularisations de charges afférentes aux exercices suivants.

Madame [S] [W] a ainsi contesté, au fil de ses échanges avec la bailleresse, différentes dépenses relatives notamment à la rémunération du personnel d’immeuble, à l’entretien et à la ventilation mécanique des parties communes, aux fournitures et interventions facturées par plusieurs entreprises, à la gestion des conteneurs à déchets ainsi qu’aux contrats d’entretien de la chaudière, de la ventilation mécanique contrôlée et de la robinetterie de son logement.

Elle a, à plusieurs reprises, demandé à la société 3F GRAND EST de lui communiquer les justificatifs correspondants ou de lui fournir des explications sur la nature des prestations facturées, leur réalisation effective et les modalités selon lesquelles leur coût avait été réparti entre les locataires.

La société lui a apporté différentes réponses et a organisé la consultation de pièces justificatives.

Elle a également, au cours de leurs échanges, reconnu le caractère indu de certains postes de charges et procédé ou annoncé leur régularisation, tout en maintenant le caractère récupérable des autres dépenses contestées.

Le désaccord a parallèlement porté sur l’exécution des prestations d’entretien des équipements individuels du logement.

Madame [S] [W] a contesté la récupération de sommes correspondant à des visites annuelles de la chaudière, de la ventilation mécanique contrôlée et de la robinetterie qui n’avaient pas été réalisées dans son logement, tandis que la société 3F GRAND EST a soutenu que l’absence de réalisation de certaines de ces interventions résultait des difficultés rencontrées par les prestataires pour accéder aux lieux.

Les échanges entre les parties se sont ainsi poursuivis au cours des années 2023, 2024 et 2025 sans permettre de parvenir à un accord sur l’ensemble des charges contestées.

Madame [S] [W] a finalement saisi un conciliateur de justice.

La tentative de conciliation entre les parties a échoué le 27 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, Madame [S] [W] a fait assigner la société 3F GRAND EST devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de [B] afin d’obtenir notamment la restitution de différentes sommes qu’elle estime avoir indûment acquittées au titre des charges locatives, la communication de documents relatifs aux charges de personnel ainsi que l’indemnisation des préjudices financier et moral qu’elle soutient avoir subis.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 9 octobre 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois.

Elle a finalement été retenue à l’audience du 25 juin 2026, au cours de laquelle les parties, représentées par leurs conseils respectifs, se sont référées oralement à leurs dernières écritures, Madame [S] [W] à ses conclusions n° 3 du 28 avril 2026 et la société 3F GRAND EST à ses conclusions n° 2 du 17 avril 2026.

*****

Aux termes de ses conclusions, Madame [S] [W] demande au tribunal de :

-Juger ses demandes recevables et bien fondées ;

-Juger que la société 3F GRAND EST a manqué à ses obligations en tant que bailleur en récupérant à tort des charges auprès de Madame [S] [W] ;

Sur la demande de communication des pièces,

-Enjoindre à la société 3F GRAND EST de produire les fiches de salaire du gardien de l’immeuble sur l’année 2022 et janvier 2023, occultées des informations confidentielles ne concernant pas les récupérations de charges sur les locataires, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la présente décision ;

-Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

-Réserver les droits de Madame [S] [W] à conclure plus amplement sur le fond;

Au fond,

-Juger que la société 3F GRAND EST a récupéré à tort des charges locatives ;

-Débouter la société 3F GRAND EST de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

-Condamner la société 3F GRAND EST à restituer à Madame [W] la somme de 172,20 euros récupérée à tort sur la période courant d’avril 2021 à août 2021 au titre des salaires du gardien de l’immeuble ;

-Condamner la société 3F GRAND EST à restituer à Madame [W] la somme de 3,75 euros récupérée à tort sur la période courant d’avril 2021 à août 2021 au titre des salaires de l’encadrant ;

-Condamner la société 3F GRAND EST à restituer à Madame [W] la somme de 20,37 euros récupérée à tort sur la période courant de mars 2021 à mai 2023 au titre de la redevance caisson VMC ;

-Condamner la société 3F GRAND EST à restituer à Madame [W] la somme de 7,56 euros récupérée à tort au titre de la facture n° FG00002395 du 11 avril 2023 de la société GF2 supportée par les locataires ;

-Condamner la société 3F GRAND EST à restituer à Madame [W] la somme de 4,03 euros récupérée à tort au titre de la facture EIFFAGE datée du 30 août 2021 ;

-Condamner la société 3F GRAND EST à restituer à Madame [W] la somme de 45,37 euros restant à rembourser au titre des factures de la société [F] [P] WL n° 3892042 du 30 septembre 2021, n° 3912137 du 30 novembre 2021 et n° 3092312 du 30 septembre 2022;

-Condamner la société 3F GRAND EST à restituer à Madame [W] la somme de 231,70 euros au titre du coût des visites annuelles obligatoires pour la chaudière non réalisées récupérées indûment ;

-Condamner la société 3F GRAND EST à restituer à Madame [W] la somme de 61,57 euros au titre du coût des visites annuelles obligatoires pour la VMC non réalisées et récupérées indûment sur la période 2021 à 2023 ;

-Condamner la société 3F GRAND EST à restituer à Madame [W] la somme de 70,09 euros au titre du coût des visites annuelles obligatoires pour la robinetterie non réalisées et récupérées indûment ;

-Condamner la société 3F GRAND EST à restituer à Madame [W] la somme de 52,85 euros au titre des factures pour l’intervention de la société ACM NETTOYAGE indûment récupérées sur les locataires ;

-Condamner la société 3F GRAND EST à restituer à Madame [W] la somme de 3,58 euros au titre de sa quote-part récupérée indûment sur la facture [U] n° 105423 du 30 juin 2024 dans le poste  » Entretien et nettoyage  » sur la régularisation de charges de l’année 2024 ;

-Condamner la société 3F GRAND EST à payer à Madame [S] [W] la somme de 1 260 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

-Condamner la société 3F GRAND EST à payer à Madame [S] [W] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

-Condamner la société 3F GRAND EST à payer à Madame [S] [W] un montant de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Condamner la société 3F GRAND EST aux entiers frais et dépens de l’instance ;

-Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, Madame [S] [W] conteste le caractère récupérable ou la justification de plusieurs dépenses qui lui ont été imputées au titre des régularisations annuelles de charges.

Elle remet notamment en cause les sommes récupérées au titre des frais de personnel de gardiennage et d’encadrement, en faisant valoir, d’une part, que certaines tâches du gardien ont parallèlement été confiées à la société ACM NETTOYAGE et, d’autre part, que la réalité des fonctions de contrôle direct exercées par le personnel d’encadrement ne serait pas établie.

Elle sollicite, afin de pouvoir vérifier les montants ainsi répercutés, la communication des bulletins de paie du gardien pour l’année 2022 et le mois de janvier 2023, après occultation des informations confidentielles étrangères à la récupération des charges locatives.

Elle conteste également différentes dépenses afférentes à la ventilation mécanique contrôlée ainsi qu’aux prestations ou fournitures facturées par les sociétés GF2 [Localité 3], EIFFAGE, [F] [P], ACM NETTOYAGE et [U], en soutenant, selon les postes concernés, qu’elles ne correspondent pas à des charges récupérables, qu’elles ne sont pas suffisamment justifiées ou que les prestations facturées ne correspondent pas à celles effectivement réalisées.

S’agissant plus particulièrement des factures de la société ACM NETTOYAGE, elle conteste le nombre d’unités facturées ainsi que la précision des mentions permettant, selon elle, de vérifier la réalité et l’étendue des prestations réalisées.

Elle se prévaut par ailleurs de ce que la société 3F GRAND EST a reconnu, au cours de leurs échanges, le caractère indu de plusieurs autres dépenses, notamment relatives aux bacs à ordures ménagères et à leur abonnement ainsi qu’à certaines dépenses d’électricité.

Elle fait en outre valoir que des sommes lui ont été facturées au titre de l’entretien annuel de la chaudière, de la ventilation mécanique contrôlée et de la robinetterie alors que les prestations correspondantes n’ont pas été effectivement réalisées dans son logement au titre des périodes concernées.

Elle conteste à cet égard être à l’origine de leur absence d’exécution, soutenant ne pas avoir refusé l’accès à son logement et avoir entrepris plusieurs démarches afin de permettre l’intervention des prestataires.

Estimant enfin avoir acquitté des charges qui n’étaient pas dues et avoir supporté des provisions pour charges établies, selon elle, sur la base de budgets prévisionnels excessifs, elle sollicite la réparation d’un préjudice financier, qu’elle évalue à 1 260 euros.

Elle invoque également le temps consacré à la vérification des charges, les nombreuses démarches entreprises auprès de sa bailleresse ainsi que le stress et la fatigue qui en seraient résultés pour solliciter la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral.

*****

Aux termes de ses conclusions du 17 avril 2026, la société 3F GRAND EST demande au tribunal de :

-Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

En conséquence,

-Débouter Madame [S] [W] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre reconventionnel,

-Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 2 mars 2020 ;

-Ordonner l’expulsion de Madame [S] [W] ainsi que de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 5] à [Localité 5] ;

-Condamner Madame [S] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux ;

-Condamner Madame [S] [W] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

-La condamner aux entiers frais et dépens ;

-Constater l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société 3F GRAND EST fait valoir que les charges contestées par Madame [S] [W] sont, pour l’essentiel, justifiées et régulièrement mises à sa charge.

Elle soutient en premier lieu avoir permis à Madame [S] [W] de consulter les pièces justificatives des charges et conteste être tenue de lui remettre les bulletins de paie de ses salariés, lesquels comportent des données à caractère personnel.

S’agissant des frais de personnel, elle expose que l’intervention de la société ACM NETTOYAGE entre les mois d’avril et d’août 2021 était rendue nécessaire par l’arrêt de travail du gardien puis par les restrictions médicales auxquelles celui-ci était soumis, et qu’elle n’a pas eu pour effet de rendre irrécupérable sa rémunération.

Elle soutient également que les fonctions de l’encadrant étaient distinctes des prestations confiées à cette société.

Elle fait valoir que les dépenses contestées au titre de la ventilation mécanique contrôlée, des interventions effectuées sur les portes des parties communes ainsi que des fournitures et prestations facturées par les différentes entreprises qu’elle a mandatées présentent, pour celles qu’elle maintient, le caractère de dépenses d’entretien courant ou de menues réparations récupérables auprès des locataires.

Elle conteste également les critiques formulées par Madame [S] [W] quant aux factures de la société ACM NETTOYAGE, en soutenant que celles-ci correspondent à des prestations effectivement réalisées d’entretien des parties communes et de gestion des conteneurs à déchets.

Elle reconnaît toutefois le caractère indu de certaines sommes répercutées à Madame [S] [W], notamment au titre de dépenses relatives aux poubelles de 240 litres et à leur abonnement ainsi qu’à des dépenses d’électricité, mais soutient avoir procédé à leur remboursement.

Elle produit à cet égard un courrier du 10 novembre 2025 annonçant à Madame [S] [W] un remboursement d’un montant total de 108,96 euros, devant être porté sur son compte locataire le 30 novembre 2025.

S’agissant des prestations d’entretien de la chaudière, de la VMC et de la robinetterie, la société 3F GRAND EST reconnaît que certaines interventions n’ont pu être réalisées dans le logement, mais soutient que cette situation est imputable à Madame [S] [W], qui n’aurait pas permis aux entreprises mandatées d’y accéder malgré les avis de passage et les rendez-vous organisés.

Elle conteste enfin l’existence des préjudices financier et moral invoqués par Madame [S] [W], en faisant notamment valoir que les provisions pour charges ne présentent qu’un caractère prévisionnel et donnent lieu à une régularisation annuelle.

À titre reconventionnel, la société 3F GRAND EST reproche à Madame [S] [W] de ne pas avoir permis la réalisation régulière des opérations d’entretien de la chaudière, de la ventilation mécanique contrôlée et de la robinetterie de son logement et de ne pas avoir assuré le fonctionnement normal de la chaudière, notamment en raison de l’absence d’alimentation en gaz pendant une certaine période.

Elle soutient que ces manquements sont susceptibles d’entraîner une détérioration prématurée des équipements ainsi que des risques pour le logement et présentent une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Postérieurement aux dernières écritures des parties, par courrier du 5 juin 2026, Madame [S] [W] a informé la société 3F GRAND EST de sa décision de résilier les contrats portant sur le logement et le garage et lui a indiqué qu’elle quitterait les lieux le 10 juillet 2026, date à laquelle elle proposait la réalisation de l’état des lieux de sortie et la remise des clés.

À l’audience du 25 juin 2026, son conseil s’est prévalu de ce départ prochain pour faire valoir que les demandes reconventionnelles de la société 3F GRAND EST étaient devenues sans objet.

La société 3F GRAND EST a néanmoins indiqué maintenir sa demande d’expulsion, Madame [S] [W] n’ayant pas encore quitté les lieux à cette date.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 39 du code de procédure civile, lorsque l’une des demandes incidentes est supérieure au taux du dernier ressort, le juge statue en premier ressort sur toutes les demandes.

Par ailleurs, l’article 40 du même code dispose que le jugement qui statue sur une demande indéterminée est, sauf disposition contraire, susceptible d’appel.

En l’espèce, si les demandes en paiement formées par Madame [S] [W] sont inférieures au taux du dernier ressort, la société 3F GRAND EST sollicite, à titre reconventionnel, la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties.

Cette demande présentant un caractère indéterminé, le présent jugement, qui statue notamment sur celle-ci, sera en conséquence rendu en premier ressort.

I. Sur les demandes relatives aux charges locatives

Sur le régime applicable aux charges récupérables
En application de l’article L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation, dans les immeubles appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations portant sur les éléments d’usage commun de la chose louée, ainsi que des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement.

Le même texte précise que, lorsque les services sont assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise, leur coût correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

La liste des charges récupérables est fixée par le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982.

Il convient d’examiner successivement, au regard de ces dispositions, les différents postes de charges dont Madame [S] [W] sollicite la restitution.

Sur la demande de communication des fiches de salaire du gardien
Aux termes de l’article L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation, les charges récupérables, qui constituent des sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et de menues réparations portant sur les éléments d’usage commun de celle-ci ainsi que de certaines impositions.

L’article 2 du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 précise que les dépenses de personnel susceptibles d’être récupérées correspondent à la rémunération ainsi qu’aux charges sociales et fiscales y afférentes.

S’agissant plus particulièrement des gardiens et concierges, ce même texte prévoit que ces dépenses sont récupérables à concurrence de 75 % de leur montant lorsque le salarié assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets et à concurrence de 40 % lorsqu’il n’assure que l’une de ces deux tâches.

Il exclut en outre de l’assiette des dépenses récupérables certains éléments de rémunération ou certaines charges qu’il énumère.

Il appartient dès lors au bailleur qui entend récupérer auprès des locataires une quote-part des dépenses de personnel de leur permettre de disposer des éléments nécessaires pour vérifier tant la nature des fonctions exercées par le salarié que le montant des dépenses entrant dans l’assiette des charges récupérables et le taux de récupération appliqué.

Par ailleurs, en application de l’article 11 du code de procédure civile, lorsqu’une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte.

Une telle mesure suppose toutefois que la production sollicitée présente une utilité pour la solution du litige au regard des éléments dont la partie demanderesse dispose déjà.

En l’espèce, Madame [S] [W] sollicite qu’il soit enjoint à la société 3F GRAND EST de produire les fiches de salaire du gardien de l’immeuble pour l’année 2022 et le mois de janvier 2023, après occultation des informations confidentielles ne concernant pas la récupération des charges auprès des locataires, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Elle soutient que la communication de ces documents est nécessaire afin de vérifier les sommes effectivement prises en compte par la bailleresse au titre des dépenses de personnel et, partant, le montant des charges qui lui ont été imputées.

La société 3F GRAND EST s’oppose à cette demande en faisant valoir que les bulletins de salaire comportent des données personnelles relatives à ses salariés.

Elle expose en outre que Madame [S] [W] a déjà été mise en mesure de consulter les documents relatifs aux frais de personnel, qu’elle a notamment pu prendre connaissance des contrats de travail après occultation des données personnelles et que le détail des sommes prises en compte au titre des rémunérations des gardiens lui a été communiqué.

Il ressort des pièces produites que la contestation portant sur les frais de personnel a donné lieu, antérieurement à la présente instance, à plusieurs échanges entre les parties.

Madame [S] [W] avait notamment sollicité la communication des contrats de travail des gardiens afin de vérifier les conditions dans lesquelles leur rémunération était répercutée au titre des charges locatives. Elle avait saisi le juge des contentieux de la protection à cette fin par requête du 2 mai 2023, avant de se désister de cette instance le 19 août 2023, ce désistement ayant été constaté par ordonnance du 12 octobre 2023.

Il ressort également des éléments versés aux débats que Madame [S] [W] a depuis lors pu prendre connaissance, après occultation des données personnelles, des documents relatifs aux fonctions exercées par les salariés concernés et que la société 3F GRAND EST lui a communiqué le détail des sommes retenues au titre de leurs rémunérations et des charges correspondantes.

Ces éléments lui permettent ainsi de vérifier la nature des fonctions exercées par le gardien, le taux de récupération susceptible de leur être appliqué en vertu de l’article 2 du décret du 9 novembre 1982 ainsi que les montants retenus par la bailleresse pour procéder à la régularisation des charges.

Madame [S] [W] ne précise pas, en revanche, quel élément déterminant pour le contrôle des charges litigieuses, qui ne ressortirait ni des documents qu’elle a pu consulter ni des décomptes et explications qui lui ont été communiqués, nécessiterait encore la production des bulletins de salaire individuels du gardien pour l’intégralité de l’année 2022 et le mois de janvier 2023.

La seule circonstance que ces bulletins aient servi, en amont, à déterminer le montant de la rémunération du salarié ne suffit pas à rendre nécessaire leur production intégrale dès lors que les éléments pertinents pour apprécier le caractère récupérable et le montant des dépenses de personnel ont été portés à la connaissance de la locataire et peuvent être discutés dans le cadre de la présente instance.

Il n’est dès lors pas établi que la production des bulletins de salaire sollicités soit nécessaire à la vérification des charges litigieuses ou à la solution du présent litige.

Il convient en conséquence de débouter Madame [S] [W] de sa demande tendant à voir ordonner à la société 3F GRAND EST la production des fiches de salaire du gardien pour l’année 2022 et le mois de janvier 2023 et, par voie de conséquence, de sa demande d’astreinte.

Sur la somme de 172,20 euros au titre du salaire du gardien
Aux termes de l’article 2, d), du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982, lorsque le gardien ou le concierge assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant. Elles demeurent récupérables dans cette proportion lorsqu’un tiers intervient notamment en cas d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul ces deux tâches.

Lorsque le gardien ou le concierge n’assure que l’une de ces deux tâches, ces dépenses sont récupérables à concurrence de 40 % de leur montant, y compris dans les mêmes hypothèses d’intervention d’un tiers.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la société ACM NETTOYAGE est intervenue entre les mois d’avril et d’août 2021 à la suite, d’abord, de l’arrêt de travail du gardien de l’immeuble au cours du mois d’avril 2021, puis des restrictions médicales émises le 7 mai 2021 lui interdisant les manipulations lourdes, notamment celles des conteneurs à déchets.

Dès lors, l’intervention temporaire de la société ACM NETTOYAGE pour assurer certaines des tâches habituellement accomplies par le gardien, rendue nécessaire par son arrêt de travail puis par son impossibilité physique temporaire de les effectuer seul, n’avait pas pour effet d’exclure la récupération de sa rémunération dans les conditions prévues par l’article 2, d), du décret du 9 novembre 1982.

Madame [S] [W] n’est ainsi pas fondée à soutenir que la seule intervention de cette entreprise rendait irrécupérables les dépenses correspondant à la rémunération du gardien.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de restitution de la somme de 172,20 euros.

Sur la somme de 3,75 euros au titre du salaire de l’encadrant
L’article 2 du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 prévoit également que le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d’encadrement technique chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de l’employé d’immeuble, ces dépenses étant exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 10 % de leur montant.

En l’espèce, Madame [S] [W] conteste la récupération d’une partie de la rémunération de l’encadrant au motif que la société ACM NETTOYAGE est intervenue dans l’immeuble entre les mois d’avril et d’août 2021.

Il ressort toutefois des pièces produites que le salarié concerné exerçait des fonctions d’encadrement technique et de contrôle du gardien de l’immeuble, tandis que la société ACM NETTOYAGE est intervenue pour assurer matériellement certaines prestations d’entretien et de gestion des conteneurs habituellement accomplies par ce dernier.

La circonstance que Madame [S] [W] indique ne pas avoir constaté personnellement la présence de cet encadrant dans l’immeuble ne suffit pas à établir qu’il n’exerçait pas effectivement les fonctions de contrôle direct du gardien qui lui étaient confiées.
L’intervention de cette société, qui n’avait ainsi ni le même objet ni les mêmes fonctions que celles exercées par le personnel d’encadrement, n’est pas de nature à remettre en cause le caractère récupérable, à concurrence de 10 %, des dépenses afférentes à celui-ci.

Madame [S] [W] sera dès lors déboutée de sa demande de restitution de la somme de 3,75 euros.

Sur la somme de 20,37 euros au titre de la redevance du caisson de VMC
L’annexe au décret du 9 novembre 1982 inclut parmi les charges récupérables les dépenses d’exploitation et d’entretien courant des installations de ventilation mécanique.

En l’espèce, Madame [S] [W] soutient que les dépenses facturées par la société ISERBA au titre de la  » redevance P2 caisson VMC  » feraient double emploi avec les prestations confiées successivement aux sociétés CGMI et AHS.

Toutefois, la société 3F GRAND EST justifie que les prestations confiées à ces entreprises n’avaient pas le même objet, la société ISERBA assurant l’entretien et la maintenance du caisson collectif de ventilation mécanique situé sous la toiture de l’immeuble, tandis que les sociétés CGMI puis AHS intervenaient sur les bouches de ventilation situées dans les logements.

Ces prestations portant ainsi sur des éléments distincts de l’installation de ventilation, aucun double emploi n’est établi.

Elles relèvent, par leur nature, des dépenses d’entretien courant des installations de ventilation mécanique susceptibles d’être récupérées auprès des locataires.

Madame [S] [W] sera par conséquent déboutée de sa demande de restitution de la somme de 20,37 euros.

Sur la somme de 7,56 euros au titre de la facture GF2 [Localité 3]
Les dépenses d’entretien courant et de menues réparations portant sur les éléments d’usage commun de la chose louée constituent des charges récupérables en application de l’article L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la facture litigieuse correspond à une intervention de la société GF2 [Localité 3] portant sur le réglage de deux portes situées dans les parties communes, notamment au niveau de leurs gonds.

De telles opérations, qui n’ont entraîné ni remplacement des portes ni travaux de réfection importants, relèvent de l’entretien courant et des menues réparations.

La dépense correspondante présentait dès lors un caractère récupérable.

Madame [S] [W] sera en conséquence déboutée de sa demande de restitution de la somme de 7,56 euros.

Sur la somme de 4,03 euros au titre de la facture EIFFAGE
Il résulte de l’article 2 du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 que, lorsqu’il existe un contrat d’entreprise, le bailleur doit s’assurer que celui-ci distingue les dépenses récupérables des autres dépenses.

En l’espèce, la facture émise par la société EIFFAGE le 30 août 2021, d’un montant total de 128,92 euros TTC, comprend la fourniture de deux kits de spots LED pour un montant de 55,20 euros hors taxes ainsi qu’un poste distinct, d’un montant de 62 euros hors taxes, intitulé  » forfait dép. pour cde inf. à 80 € HT « .

La somme de 4,03 euros dont Madame [S] [W] sollicite la restitution correspond à la quote-part qui lui a été imputée au titre de ce dernier poste.

Or, ce forfait, facturé de manière autonome en raison du montant de la commande, ne correspond pas au coût des fournitures elles-mêmes et la société 3F GRAND EST ne justifie pas qu’il se rattache à l’une des dépenses limitativement énumérées par le décret du 9 novembre 1982.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de Madame [S] [W] et de condamner la société 3F GRAND EST à lui restituer la somme de 4,03 euros.

Sur la somme de 45,37 euros au titre des factures [F] [P]
Les dépenses correspondant aux fournitures consommables nécessaires à l’entretien courant ainsi qu’aux menues réparations présentent un caractère récupérable dans les conditions prévues par le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982. Celui-ci vise notamment les ampoules et tubes d’éclairage parmi les fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant.

En l’espèce, Madame [S] [W] sollicite la restitution de la somme de 45,37 euros correspondant à la quote-part qui lui a été imputée au titre de plusieurs factures émises par la société [F] [C].

Il ressort toutefois des factures produites que les fournitures livrées pour l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] correspondent notamment à des ampoules et tubes LED, ainsi qu’à des piles et accessoires électriques de faible valeur destinés à l’entretien courant des équipements de l’immeuble.

Ces fournitures présentent ainsi, par leur nature et leur faible importance, le caractère de fournitures consommables ou de petit matériel nécessaires à l’entretien courant et relèvent des charges récupérables.

La circonstance que la société 3F GRAND EST ait reconnu le caractère indu d’une somme distincte de 18,10 euros et en ait annoncé le remboursement est sans incidence sur le bien-fondé de la présente demande, qui porte sur un solde de 45,37 euros correspondant à d’autres dépenses.

Il convient en conséquence de débouter Madame [S] [W] de sa demande de restitution de la somme de 45,37 euros.

Sur les sommes réclamées au titre des entretiens annuels de la chaudière, de la VMC et de la robinetterie
Madame [S] [W] sollicite la restitution des sommes de 231,70 euros au titre de l’entretien annuel de la chaudière, de 61,57 euros au titre de l’entretien annuel de la VMC et de 70,09 euros au titre de l’entretien annuel de la robinetterie, au motif que les prestations correspondantes n’ont pas été réalisées dans son logement.

La société 3F GRAND EST ne conteste pas que les prestations litigieuses n’ont pas été réalisées, mais soutient que cette situation est imputable à Madame [S] [W], qui était absente lors du passage des prestataires ou n’aurait pas permis l’accès à son logement.

Toutefois, le caractère éventuellement fautif du comportement de la locataire dans l’exécution de ses obligations contractuelles est distinct de la question du caractère récupérable des sommes correspondant à des prestations qui n’ont pas été effectivement réalisées.

En effet, les charges récupérables sont exigibles en contrepartie des services rendus et des dépenses d’entretien courant énumérés par les dispositions applicables.

L’article 3 du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 précise, s’agissant des installations individuelles, que les dépenses afférentes à leur entretien courant et aux menues réparations sont récupérables lorsqu’elles sont effectuées par le bailleur aux lieu et place du locataire.

Or, en l’espèce, il est constant entre les parties que les prestations dont Madame [S] [W] sollicite le remboursement n’ont pas été exécutées au titre des années concernées.
Dès lors, la circonstance que leur absence d’exécution puisse être imputable, en tout ou partie, à la locataire n’est pas de nature à rendre récupérable le coût de prestations qui n’ont pas été réalisées, sans préjudice des conséquences susceptibles de résulter, sur un autre fondement, d’un éventuel manquement de celle-ci à ses obligations contractuelles.

Il convient en conséquence de condamner la société 3F GRAND EST à restituer à Madame [S] [W] les sommes de 231,70 euros, 61,57 euros et 70,09 euros, soit la somme totale de 363,36 euros.

Sur la somme de 52,85 euros au titre des factures ACM NETTOYAGE

Lorsque les services sont assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise, l’article L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que leur coût correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Le décret du 9 novembre 1982 prévoit par ailleurs qu’il n’y a pas lieu de distinguer, quant au principe de la récupération, entre les services assurés en régie et ceux confiés à une entreprise.
En l’espèce, les quatre factures contestées correspondent à des prestations d’entretien ménager des parties communes ainsi qu’à la gestion des entrées et sorties des conteneurs d’ordures ménagères et de tri.

Madame [S] [W] conteste toutefois le nombre d’unités facturées et soutient que les factures produites ne permettent pas d’identifier avec suffisamment de précision les prestations auxquelles elles correspondent. Elle relève en particulier que la facture n° 231007507 du 31 octobre 2023 ne mentionne aucune date d’intervention.

Il ressort néanmoins des éléments produits que les unités facturées correspondent à des prestations d’entretien ménager ainsi qu’à des opérations d’entrée et de sortie des conteneurs et qu’ils permettent d’en déterminer la période d’exécution, le nombre d’unités et leur prix unitaire.

La circonstance que la facture du 31 octobre 2023 ne mentionne pas elle-même la date des interventions auxquelles elle se rapporte ne suffit pas à remettre en cause la réalité des prestations correspondantes dès lors que les autres éléments versés aux débats permettent de les rattacher à une période déterminée.

Par ailleurs, les calculs effectués par Madame [S] [W] reposent sur une reconstitution du nombre d’unités qu’elle estime devoir correspondre aux prestations réalisées au cours des périodes concernées, sans permettre d’établir que les unités effectivement facturées excéderaient les prestations réalisées.

Enfin, les éventuelles insuffisances formelles affectant les factures émises par le prestataire ne suffisent pas, à elles seules, à rendre les dépenses correspondantes irrécupérables dès lors que la réalité, la nature et le montant des prestations sont suffisamment établis.

Madame [S] [W] sera dès lors déboutée de sa demande de restitution de la somme de 52,85 euros.

Sur la somme de 3,58 euros au titre de la facture [U]
Selon l’article L. 442-3 du code de la construction et de l’habitation, le coût d’un service assuré dans le cadre d’un contrat d’entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, la somme litigieuse correspond à la quote-part imputée à Madame [S] [W] au titre des frais de transport intégrés à la facture émise par la société [U] à l’occasion d’une prestation réalisée dans l’immeuble.

Dès lors que ces frais constituent un élément du prix de la prestation effectivement acquitté par la bailleresse et que la prestation elle-même présente un caractère récupérable, il n’y a pas lieu d’en retrancher les frais de déplacement nécessaires à son exécution.

Madame [S] [W] sera donc déboutée de sa demande de restitution de la somme de 3,58 euros.

II. Sur les demandes de dommages et intérêts formées par Madame [S] [W]

Sur la demande au titre du préjudice financier
Madame [S] [W] sollicite la condamnation de la société 3F GRAND EST à lui payer la somme de 1 260 euros en réparation du préjudice financier qu’elle soutient avoir subi.
Elle fait valoir que les provisions mensuelles pour charges qui lui ont été réclamées ont été établies sur la base de budgets prévisionnels très supérieurs aux dépenses finalement exposées, de sorte qu’elle aurait supporté pendant plusieurs années des appels de charges excessifs.

En application de l’article 1231-1 du code civil, l’allocation de dommages et intérêts suppose l’existence d’un préjudice certain résultant de l’inexécution ou de la mauvaise exécution par le débiteur de ses obligations contractuelles. Il appartient à celui qui en sollicite réparation d’établir l’existence et l’étendue du préjudice invoqué ainsi que son lien avec le manquement reproché.

En l’espèce, les provisions pour charges présentent par nature un caractère prévisionnel et donnent lieu à régularisation en fonction des dépenses effectivement exposées. Dès lors, la seule circonstance que leur montant ait excédé celui des charges finalement arrêtées ne suffit pas, en elle-même, à caractériser un préjudice financier.

Par ailleurs, s’il a été précédemment retenu que certaines charges avaient été indûment récupérées auprès de Madame [S] [W], le préjudice correspondant à leur paiement est réparé par leur restitution.

Madame [S] [W] ne justifie, au-delà de cette restitution, d’aucun préjudice financier distinct. Elle ne produit notamment aucun élément établissant que le paiement des provisions ou des charges indûment récupérées lui aurait occasionné des frais supplémentaires, l’aurait privée de revenus ou lui aurait causé une perte financière particulière.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 1 260 euros.

Sur le préjudice moral
Madame [S] [W] sollicite également la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice moral qu’elle soutient avoir subi en raison du temps consacré à la vérification des charges, des nombreuses démarches accomplies auprès de sa bailleresse ainsi que du stress et de la fatigue qui en seraient résultés.

En application de l’article 1231-1 du code civil, l’allocation de dommages et intérêts suppose l’existence d’un préjudice certain présentant un lien de causalité avec l’inexécution ou la mauvaise exécution par le débiteur de ses obligations contractuelles.

En l’espèce, s’il a été précédemment retenu que certaines sommes avaient été indûment récupérées par la société 3F GRAND EST, ce seul constat ne suffit pas à établir l’existence du préjudice moral invoqué par Madame [S] [W].

Les nombreux échanges intervenus entre les parties établissent que Madame [S] [W] a consacré du temps et entrepris plusieurs démarches afin de contester les régularisations de charges qui lui étaient adressées.

Toutefois, les pièces produites ne permettent pas d’établir que ces démarches lui auraient occasionné, au-delà des contraintes inhérentes à la contestation des charges litigieuses, un préjudice moral présentant un caractère certain et directement imputable aux manquements retenus à l’encontre de la bailleresse.

Madame [S] [W] sera dès lors déboutée de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 1 500 euros.

III. Sur les demandes reconventionnelles de la société 3F GRAND EST

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution du contrat résulte notamment, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et réparations locatives. Il doit également permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 1729 du code civil prévoit en outre que, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il résulte de ces dispositions que le manquement du locataire à ses obligations d’entretien ou son refus de permettre l’accès au logement en vue de la réalisation des opérations nécessaires à son entretien est susceptible de justifier la résiliation judiciaire du bail, à la condition toutefois que ce manquement présente, au regard notamment de sa persistance, de son importance et de ses conséquences, une gravité suffisante pour justifier la rupture du contrat.

En l’espèce, la société 3F GRAND EST reproche à Madame [S] [W] de n’avoir pas permis, pendant plusieurs années, la réalisation des opérations d’entretien de la chaudière, de la ventilation mécanique contrôlée et de la robinetterie de son logement. Elle lui reproche également d’avoir cessé d’alimenter sa chaudière en gaz et soutient que ces manquements sont susceptibles d’entraîner une détérioration des équipements ainsi que de compromettre la sécurité et la salubrité du logement.

Il ressort des pièces produites que plusieurs interventions programmées n’ont pu être réalisées et que les opérations d’entretien de certains équipements n’ont ainsi pas été effectuées pendant plusieurs années.

À supposer même que ces difficultés d’accès au logement et l’absence de réalisation régulière de certains entretiens soient, ainsi que le soutient la société 3F GRAND EST, imputables à Madame [S] [W], la seule constatation de tels manquements ne suffit pas à justifier la résiliation du bail, laquelle suppose qu’ils présentent une gravité suffisante.

Or, la société 3F GRAND EST ne justifie d’aucune dégradation effectivement occasionnée au logement ou à ses équipements du fait de l’absence des entretiens litigieux ou de l’interruption de l’alimentation de la chaudière en gaz.

L’attestation établie par la société AHS, dont se prévaut la bailleresse, indique que l’absence d’alimentation en gaz et de fonctionnement de la chaudière peut générer de futurs défauts de fonctionnement et, à terme, provoquer des dysfonctionnements ou une détérioration prématurée de certains composants.

Elle fait ainsi état d’un risque de dégradation mais ne constate aucune détérioration effectivement survenue.

De même, si la société 3F GRAND EST invoque les risques d’humidité, de moisissure ou d’incendie susceptibles de résulter de l’absence de chauffage ou d’entretien des équipements, elle ne produit aucun élément établissant que de tels désordres se seraient effectivement manifestés dans le logement.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que la situation a évolué en cours d’instance. Madame [S] [W] s’est rendue disponible pour permettre l’entretien de la robinetterie, lequel a été réalisé le 29 août 2025, sans qu’une dégradation particulière ne soit alors signalée.

Elle justifie également avoir souscrit un nouveau contrat de fourniture de gaz au mois de février 2026 et produit des éléments dont il ressort que la chaudière était en état de fonctionnement au mois d’avril 2026.

Ainsi, même à supposer établis les manquements invoqués par la société 3F GRAND EST, il n’est démontré ni qu’ils aient occasionné une dégradation du logement ou de ses équipements ni qu’ils aient, au jour où le tribunal statue, entraîné les conséquences dommageables invoquées par la bailleresse.

Compte tenu de la nature des manquements invoqués, de l’absence de conséquence dommageable établie et de l’évolution de la situation en cours d’instance, ceux-ci ne présentent pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

La société 3F GRAND EST sera en conséquence déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail ainsi que, par voie de conséquence, de ses demandes subséquentes d’expulsion de Madame [S] [W] et de paiement d’une indemnité d’occupation.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, compte tenu de la succombance respective des parties, les dépens seront partagés par moitié entre Madame [S] [W] et la société 3F GRAND EST.

Sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile
L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la solution apportée au litige et de la succombance respective des parties, l’équité commande de laisser à chacune la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Madame [S] [W] et la société 3F GRAND EST seront en conséquence déboutées de leurs demandes respectives formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en di

[…texte tronqué, 3438 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]