Résiliation du bail pour impayés : application de l’article 24 de la loi de 1989 et expulsion du locataire

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En l’absence de contestation, l’état de créance permet de retenir les sommes impayées jusqu’au mois de juin 2026 inclus.

L’article 24 de la même loi, dans sa version applicable aux baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, subordonne l’effet de la clause résolutoire à l’écoulement d’un délai de deux mois suivant un commandement de payer demeuré infructueux. La notification au représentant de l’État et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions ont également été effectuées dans les délais. La résiliation a donc été constatée à la date prévue par la clause.

L’occupant sans titre peut être expulsé après signification d’un commandement de quitter les lieux, et une indemnité d’occupation peut être fixée au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective. L’exécution provisoire de droit s’applique en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile. Les dépens, incluant le coût du commandement de payer, sont supportés par le locataire conformément à l’article 696. L’article 700 n’est pas appliqué lorsque l’équité ne le justifie pas.

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Un bailleur social poursuivait un locataire pour des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation, actualisés à 983,36 euros. Régulièrement cité, le locataire n’a pas comparu. Le juge a constaté la résiliation du bail, condamné le locataire au paiement de la dette et d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, puis autorisé son expulsion.

Un bailleur social a donné à bail un logement à un locataire, moyennant un loyer mensuel augmenté de provisions sur charges. Après des impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré, puis le bailleur a assigné le locataire en paiement, résiliation du bail et expulsion.

Régulièrement cité à étude, le locataire n’a pas comparu. Le bailleur a actualisé sa créance à 983,36 euros pour les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’en juin 2026. Le juge a constaté la résiliation du bail, condamné le locataire au paiement de cette somme et d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, puis autorisé l’expulsion après commandement de quitter les lieux.

• Existence d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989
• Impayés de loyers, charges ou indemnités d’occupation établis
• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Expiration du délai légal de deux mois sans régularisation
• Notifications et saisine administratives effectuées dans les délais
• Occupation des lieux sans titre après résiliation

• Contrat de bail sous seing privé du 16 juin 2023
• Commandement de payer délivré le 17 septembre 2025
• État de créance arrêté au 2 juillet 2026
• Actes de signification et citation à étude
• Éléments établissant les notifications administratives requises

Le bailleur obtient le paiement des impayés, la résiliation du bail et l’expulsion après commandement de quitter les lieux. Le locataire reste redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective et supporte les dépens.

• Paiement de 983,36 euros au bailleur
• Résiliation du bail à compter du 18 novembre 2025
• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux
• Indemnité d’occupation jusqu’à libération totale
• Prise en charge du coût du commandement et des dépens

À faire

• Vérifier la date de conclusion du bail
• Décompter précisément loyers et charges impayés
• Délivrer un commandement de payer conforme
• Respecter le délai légal de deux mois
• Effectuer les notifications administratives requises

À éviter

• Omettre le visa de la clause résolutoire
• Réclamer des sommes non justifiées par un état de créance
• Engager l’expulsion avant le commandement de quitter
• Négliger la saisine de la commission compétente
• Confondre loyers impayés et indemnité d’occupation

La dette locative fondée sur l’article 7 de la loi de 1989

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’absence de contestation, l’état de créance arrêté au 2 juillet 2026 justifie la condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’en juin 2026.

La résiliation de plein droit selon l’article 24

Pour un bail conclu avant la loi du 27 juillet 2023, la clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bailleur ayant respecté ce délai ainsi que les notifications et saisine prévues, la résiliation est acquise au 18 novembre 2025.

L’indemnité d’occupation après résiliation du bail

L’occupant sans titre doit une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2026, fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail avait continué. L’expulsion est autorisée après commandement de quitter les lieux resté infructueux.

Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Article 473 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, loi du 27 juillet 2023