Saisie immobilière : réduction de l’indemnité contractuelle à 5 000 euros et vente forcée

Le juge de l’exécution vérifie, à l’audience d’orientation, les conditions prévues par les articles L311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécution, puis détermine les modalités de poursuite conformément à l’article R322-15. La production d’un prêt notarié devenu exigible justifie le titre exécutoire et permet d’ordonner la vente forcée en l’absence de demande de vente amiable.

En application de l’article R322-18 du même code, le jugement fixe le montant de la créance en principal, frais, intérêts et accessoires. Les intérêts de retard prévus au contrat ont été retenus, leur taux correspondant au taux du prêt majoré de cinq points.

L’indemnité de recouvrement de 7 % a été qualifiée de clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil. Dès lors qu’elle s’applique du seul fait du manquement, sans preuve d’un préjudice, le juge peut la modérer lorsqu’elle est manifestement excessive. L’indemnité réclamée de 22 470,16 euros a ainsi été ramenée à 5 000 euros, portant la créance retenue à 365 954,68 euros.

La publicité complémentaire sur des sites internet peut être autorisée sur le fondement de l’article R322-37 du code des procédures civiles d’exécution, les frais avancés restant à la charge du poursuivant selon l’article R322-38. Les dépens sont compris dans les frais privilégiés de vente et l’article 700 du code de procédure civile n’est pas appliqué.

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Après des impayés affectant un prêt professionnel de 350 000 euros, le Crédit Agricole a prononcé la déchéance du terme et engagé une saisie immobilière contre la SCI FMPP. Le juge a retenu l’existence d’un titre exécutoire, réduit l’indemnité contractuelle de recouvrement et fixé la créance à 365 954,68 euros. La vente forcée a été ordonnée, avec autorisation d’une publicité complémentaire sur internet.

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de la Corse a consenti à la SCI FMPP un prêt professionnel notarié de 350 000 euros, remboursable sur quinze ans. Une inscription de privilège de prêteur de deniers a été prise.

Après des impayés, le prêteur a prononcé la déchéance du terme, puis fait signifier un commandement de payer valant saisie immobilière pour 383 424,84 euros. Le commandement a été publié et une assignation à l’audience d’orientation a été délivrée à la SCI FMPP, qui n’a pas constitué avocat.

Le créancier a demandé la vente forcée et la fixation de sa créance. Le juge a retenu l’existence d’un titre exécutoire et a réduit l’indemnité contractuelle de recouvrement, avant de fixer la créance à 365 954,68 euros. La vente forcée a été ordonnée, avec autorisation d’une publicité complémentaire sur internet.

• Existence d’un prêt notarié constituant un titre exécutoire
• Exigibilité de la créance après déchéance du terme
• Signification d’un commandement de payer valant saisie immobilière
• Réunion des conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6
• Absence de demande de vente amiable
• Indemnité contractuelle manifestement excessive au regard du préjudice
• Publicité complémentaire justifiée par une diffusion élargie

• Acte notarié de prêt professionnel du 15 septembre 2021
• Courrier de déchéance du terme reçu le 27 juin 2024
• Commandement de payer valant saisie immobilière
• Contrat prévoyant les intérêts majorés et l’indemnité de 7 %
• Décompte de créance arrêté au 20 janvier 2026

Le créancier poursuivant obtient la vente forcée, mais sa créance est réduite en raison de la modération de la clause pénale. Le débiteur saisi demeure exposé à l’adjudication du bien et aux frais de vente, tandis que les dépens sont intégrés aux frais privilégiés.

• Créance fixée à 365 954,68 euros
• Indemnité de recouvrement limitée à 5 000 euros
• Vente forcée du bien saisi
• Publicité internet financée par le poursuivant
• Dépens compris dans les frais de vente

À faire

• Vérifier l’existence et la force exécutoire du prêt notarié
• Contrôler la date d’exigibilité après déchéance du terme
• Contrôler le décompte du principal et des intérêts
• Examiner le caractère proportionné de l’indemnité contractuelle
• Préparer les mesures de publicité et la visite du bien

À éviter

• Réclamer une clause pénale manifestement excessive
• Négliger les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6
• Omettre la publication du commandement de payer
• Confondre publicité légale et publicité complémentaire
• Oublier l’intégration des dépens dans les frais de vente

Les conditions de la saisie immobilière

La production d’un prêt notarié devenu exigible établit le titre exécutoire requis. Sur cette base, les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies. L’article R322-15 permet alors au juge de statuer sur les contestations et d’ordonner la vente forcée en l’absence de demande de vente amiable.

La modération de la clause pénale

L’indemnité contractuelle de 7 % constitue une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil. Appliquée du seul fait du manquement, sans que le prêteur doive prouver un préjudice, elle peut être modérée lorsqu’elle est manifestement excessive. Le juge l’a réduite de 22 470,16 euros à 5 000 euros.

La publicité complémentaire de la vente

L’article R322-37 du code des procédures civiles d’exécution permet d’aménager ou de compléter les mesures légales de publicité afin d’assurer une diffusion suffisante. La publicité sur les sites internet sollicités a été autorisée en complément des formalités légales, aux frais avancés du poursuivant conformément à l’article R322-38.

Article L 213-6 du Code de l’organisation judiciaire, Article 2 du décret du 27 juillet 2006, Article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L 311-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1343-2 du Code civil, Article 1231-5 du Code civil, Article R 322-37 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R 322-38 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R 322-31 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R 322-32 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R 322-34 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile, Article A 444-191 V du Code de commerce, Article A 444-91 du Code de commerce