Résiliation du bail pour défaut d’assurance et impayés : expulsion après commandement resté infructueux

L’action en résiliation du bail a été déclarée recevable au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : l’assignation avait été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience et la CCAPEX avait été saisie suffisamment en amont. Le juge rappelle toutefois que cette saisine n’était pas exigée à peine d’irrecevabilité pour ce bailleur personne physique.

La clause résolutoire a produit effet six semaines après le commandement de payer et un mois après le commandement de justifier d’une assurance, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’absence de régularisation de la dette et de justificatif d’assurance a déterminé la résiliation de plein droit.

L’occupante sans droit ni titre doit une indemnité d’occupation fondée sur les articles 1730 et 1240 du code civil, jusqu’à la libération effective matérialisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion. La dette locative a été fixée au vu du décompte produit, sous réserve de l’imputation des paiements postérieurs selon l’article 1342-10 du code civil.

Le bailleur ne peut refacturer les frais de relance ou de recouvrement, en application de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989. La locataire a été condamnée aux dépens et à une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’expulsion reste subordonnée à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

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Une locataire n’ayant pas réglé ses impayés ni justifié d’une assurance habitation a été assignée par son bailleur après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle n’a pas comparu. Malgré les difficultés personnelles relevées par le diagnostic social et financier, le juge a constaté la résiliation du bail au 27 septembre 2025, fixé la dette locative et accordé une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Un bailleur a donné à bail un logement à une locataire selon un contrat conclu le 1er octobre 2024. Des impayés ont conduit à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu’à une demande de justification d’assurance. La locataire n’a pas régularisé la dette dans les délais et n’a pas produit d’attestation d’assurance.

Le bailleur a ensuite assigné la locataire afin d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation. La locataire, régulièrement assignée, n’a pas comparu. Le diagnostic social et financier faisait état de difficultés de santé, d’une situation familiale fragile et d’une reconnaissance prioritaire au titre du DALO.

Après réouverture des débats sur l’indemnité d’occupation et la remise des quittances, le juge a retenu la résiliation du bail au 27 septembre 2025, fixé la dette locative et accordé une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

• Existence d’une clause résolutoire dans le contrat de bail.
• Commandement reproduisant la clause et précisant les obligations inexécutées.
• Expiration du délai légal de six semaines pour les impayés.
• Absence de régularisation de la dette locative.
• Absence de justificatif d’assurance dans le délai contractuel.
• Notification régulière de l’assignation au représentant de l’État.

• Contrat de bail conclu le 1er octobre 2024.
• Commandement de payer et de justifier d’une assurance du 26 août 2025.
• Décompte locatif produit par le bailleur.
• Justificatifs de notification à la CCAPEX et au représentant de l’État.
• Diagnostic social et financier versé au dossier.

Le bailleur obtient la résiliation du bail, l’expulsion différée et le paiement de la dette ainsi que des indemnités d’occupation. La locataire reste tenue des sommes dues jusqu’à la remise des clés ou l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion.

• Résiliation du bail au 27 septembre 2025
• Paiement de la dette locative arrêtée au 11 juin 2026
• Indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération
• Expulsion possible après commandement et délai de deux mois
• Condamnation aux dépens et à 500 euros au titre de l’article 700
• Absence d’astreinte prononcée

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail
• Détailler les impayés dans le décompte
• Délivrer le commandement conforme aux obligations contractuelles
• Notifier l’assignation au représentant de l’État dans les délais
• Actualiser la dette jusqu’à la libération des lieux

À éviter

• Réclamer des frais de relance au locataire
• Omettre la justification de l’assurance exigée
• Procéder à l’expulsion avant le délai légal
• Facturer directement les frais de recouvrement
• Inclure des paiements postérieurs déjà intervenus

La recevabilité de l’action en résiliation locative

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose, dans les cas prévus, la saisine préalable de la CCAPEX et la notification de l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience. Le juge a retenu que cette notification avait été effectuée dans le délai requis et que la saisine de la CCAPEX était suffisamment antérieure. L’action du bailleur a donc été déclarée recevable.

La mise en œuvre de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire produit effet après un commandement demeuré infructueux pendant six semaines. Le commandement reproduisait la clause et réclamait les sommes dues ainsi qu’un justificatif d’assurance. L’absence de régularisation de la dette et de justificatif d’assurance a permis de constater la résiliation de plein droit au 27 septembre 2025.

L’indemnité d’occupation après résiliation du bail

Les articles 1730 et 1240 du code civil fondent l’obligation de restituer les lieux et l’indemnisation du propriétaire en cas d’occupation sans droit ni titre. Le juge a fixé une indemnité mensuelle correspondant au loyer indexé et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective et définitive matérialisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion.

Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1730 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1353 du Code civil, Articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile