Responsabilité du mandataire et des notaires : mandat immobilier non prouvé et indemnisation limitée à la perte de chance

La régie engage sa responsabilité sur le fondement des articles 1984, 1992 et 1240 du Code civil lorsqu’elle agit après la cessation du mandat, sans pouvoir établir qu’elle ignorait le décès du mandant. La nullité éventuelle du contrat pour défaut de pouvoir demeure relative et ne peut être demandée que par la partie représentée. En l’absence de remise en cause du bail par le bailleur, les préjudices correspondant aux loyers et au prix de cession ne sont pas directement causés par la faute de la régie. Seul un préjudice moral est retenu.

Les études notariales engagent leur responsabilité sur le fondement des articles 1998 et 1240 du Code civil lorsqu’elles instrumentent sans vérifier par écrit l’existence et l’étendue du mandat de gestion immobilière. Le mandat apparent et la ratification ne permettent pas d’écarter cette exigence probatoire. Le manquement a causé une perte de chance de ne pas contracter, mais non les pertes matérielles alléguées.

L’appel en garantie est rejeté faute de démonstration d’une faute imputable à la régie. Les responsables sont condamnés in solidum aux dépens et à une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du même code est maintenue.

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La cession d’un droit au bail a été empêchée par l’absence de représentant identifié dans la succession du bailleur. Le tribunal a retenu une faute de la régie, qui avait conclu les actes sans mandat valable, ainsi qu’une négligence des études notariales n’ayant pas vérifié ce mandat. Faute de lien causal avec les loyers et la valeur du fonds, seuls un préjudice moral et une perte de chance ont été indemnisés.

Une société a acquis un fonds de commerce comprenant un droit au bail, puis a conclu un nouveau bail commercial avec une indivision représentée par une régie. Elle a ensuite promis de céder son droit au bail, mais la cession a été entravée par l’absence de représentant identifié dans la succession du bailleur.

La société a recherché la responsabilité de la régie et de deux études notariales. Elle reprochait à la régie d’avoir conclu les actes sans mandat encore valable après le décès du mandant, et aux notaires de ne pas avoir vérifié par écrit l’existence et l’étendue de ce mandat.

Le tribunal retient une faute de la régie et une négligence fautive des études notariales. Il écarte toutefois le lien causal avec les loyers et la valeur du fonds, le bail n’ayant jamais été remis en cause par le bailleur. Il indemnise un préjudice moral et une perte de chance de ne pas contracter.

• Établir la cessation du mandat par le décès du mandant
• Vérifier si le mandataire prouve son ignorance de cette cessation
• Constater l’absence de mandat exprès ou valable au moment des actes
• Exiger une preuve écrite de l’existence et de l’étendue du mandat immobilier
• Relier directement le manquement au préjudice invoqué
• Distinguer le préjudice moral de la perte de chance des pertes matérielles
• Caractériser une faute propre pour obtenir une garantie

• Conditions particulières du mandat de gestion du 1er juillet 2010
• Courriels confirmant l’accord prétendu du bailleur et les échanges contractuels
• Acte notarié de cession et projet de bail annexé
• Courriel de la régie du 10 décembre 2020 évoquant la succession
• Absence du mandat de gestion dans l’acte authentique

La régie doit indemniser le préjudice moral, tandis que les études notariales doivent réparer la perte de chance de ne pas contracter. La demanderesse n’obtient pas la réparation des loyers ni du prix de cession, et les responsables supportent solidairement les frais de l’instance.

• Versement de 4 000 euros au titre du préjudice moral
• Versement de 1 000 euros par chaque étude notariale
• Exclusion des loyers et de la valeur alléguée du fonds
• Condamnation in solidum aux dépens et à 2 500 euros de frais
• Rejet de l’appel en garantie faute de faute démontrée

À faire

• Obtenir le mandat immobilier écrit avant tout acte
• Vérifier sa durée et les pouvoirs de cession
• Contrôler le décès et la représentation du bailleur
• Annexer le mandat à l’acte authentique
• Documenter précisément le lien entre faute et préjudice

À éviter

• Se fier uniquement à un mandat apparent
• Accepter l’accord d’une régie sans justificatif écrit
• Présenter des loyers comme un préjudice automatiquement indemnisable
• Invoquer une garantie sans démontrer une faute propre
• Confondre perte de chance et dommage matériel certain

La responsabilité du mandataire après décès du mandant

L’article 2008 du Code civil rend valable l’acte accompli par le mandataire ignorant la cessation du mandat, mais cette ignorance doit être prouvée par le mandataire. L’article 2009 protège les tiers de bonne foi. Ici, la régie ne démontre pas son ignorance et a présenté comme obtenu l’accord du bailleur alors qu’elle n’avait plus pouvoir d’agir. Sa faute est donc retenue sur le fondement des articles 1992 et 1240 du Code civil.

La preuve écrite du mandat de gestion immobilière

Les règles impératives imposant une preuve écrite de l’existence et de l’étendue du mandat font obstacle au mandat apparent et à la ratification. Les études notariales ne pouvaient se satisfaire de la notoriété de la régie : le mandat n’était pas annexé à l’acte, malgré une demande expresse. Leur défaut de vérification constitue une négligence fautive au sens de l’article 1240 du Code civil.

Le lien de causalité des préjudices indemnisables

Les loyers versés rémunéraient l’occupation effective des locaux et la cession n’a pas échoué en raison du défaut de mandat, mais de la succession non régularisée. Les préjudices matériels ne sont donc pas directement causés par les fautes retenues. En revanche, la vérification du mandat aurait permis de ne pas contracter dans cette situation : une perte de chance est indemnisée, ainsi qu’un préjudice moral lié aux démarches et tracas subis.

Article 786 du Code de procédure civile, Article 1984 du Code civil, Article 1992 du Code civil, Article 1998 du Code civil, Article 2008 du Code civil, Article 2009 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1241 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile