Recouvrement des charges de copropriété : exigibilité après approbation des comptes et mise en demeure infructueuse

Le copropriétaire doit participer aux charges conformément à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance certaine, liquide et exigible lorsque la décision n’a pas été contestée dans le délai de l’article 42, alinéa 2, de cette loi.

L’article 19-2 permet, après mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, de rendre immédiatement exigibles les provisions non échues et les sommes antérieures restant dues. La juridiction a retenu les procès-verbaux d’assemblées générales, les appels de fonds, le décompte et les mises en demeure pour établir la dette.

L’article 10-1 de la même loi permet d’imputer au copropriétaire défaillant les frais nécessaires de recouvrement, dont les frais de mise en demeure justifiés. Un retard récurrent portant atteinte à l’équilibre financier de la copropriété peut également caractériser un préjudice distinct du simple retard, sans constituer nécessairement une résistance abusive.

Le défendeur non comparant reste protégé par les articles 472 et 473 du Code de procédure civile : le juge ne fait droit aux demandes que si elles sont régulières, recevables et bien fondées. La condamnation a également été fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

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Un copropriétaire n’ayant pas acquitté ses charges pendant plusieurs années, le syndicat des copropriétaires l’a assigné en paiement des impayés, provisions, frais de recouvrement, dommages-intérêts et frais irrépétibles. Régulièrement cité, le défendeur n’a pas comparu. Les pièces produites ont permis de retenir la dette principale, les provisions exigibles, certains frais de recouvrement et un préjudice distinct lié au retard, outre les dépens et l’indemnité de procédure.

Un copropriétaire possédant deux lots dans une copropriété n’a pas réglé l’intégralité de ses charges pendant plusieurs années, malgré plusieurs mises en demeure. Le syndicat des copropriétaires l’a assigné selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement des charges impayées, des provisions de l’exercice en cours, des frais de recouvrement, des dommages-intérêts et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Le défendeur, régulièrement cité, n’a pas comparu ni constitué avocat. Le syndicat a produit les procès-verbaux d’assemblées générales, les appels de fonds, un décompte arrêté à une date déterminée et les courriers de mise en demeure. La juridiction a retenu la dette principale, les provisions, certains frais de recouvrement, un préjudice distinct du retard, les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Charges rattachées aux lots détenus par le copropriétaire
• Comptes approuvés par les assemblées générales
• Absence de contestation dans le délai de l’article 42, alinéa 2
• Mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours
• Décompte suffisamment précis et justificatifs concordants
• Frais de recouvrement nécessaires et justifiés
• Préjudice distinct établi par le retard récurrent

• Procès-verbaux des assemblées générales des années 2023 à 2025
• Appels de fonds couvrant le premier semestre 2023
• Décompte de créance arrêté au 5 juin 2026
• Courriers recommandés de mise en demeure
• Justificatif des frais de mise en demeure de 40 euros

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges, provisions, frais justifiés, dommages-intérêts, dépens et frais irrépétibles. Le copropriétaire défaillant supporte les condamnations financières, les intérêts légaux et les frais liés au recouvrement.

• Paiement des charges impayées avec intérêts légaux
• Exigibilité des provisions de l’exercice concerné
• Imputation des frais nécessaires de recouvrement justifiés
• Versement de dommages-intérêts pour préjudice distinct
• Prise en charge des dépens et de l’article 700

À faire

• Réunir les procès-verbaux approuvant les comptes
• Établir un décompte détaillé et actualisé
• Vérifier l’exigibilité de chaque provision réclamée
• Adresser une mise en demeure traçable
• Conserver les justificatifs des frais de recouvrement

À éviter

• Réclamer des charges sans approbation des comptes
• Omettre le délai suivant la mise en demeure
• Inclure des frais non justifiés ou non nécessaires
• Confondre retard de paiement et résistance abusive
• Négliger la preuve du préjudice distinct

Le contrôle des demandes en cas de non-comparution

Selon les articles 472 et 473 du Code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque le défendeur, régulièrement cité, ne comparaît pas. Le juge ne peut toutefois accueillir les demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées. La non-comparution ne dispense donc pas le demandeur de produire les éléments établissant la créance.

La créance de charges après approbation des comptes

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose la participation aux charges selon leur nature et les critères applicables aux lots. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance certaine, liquide et exigible. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision dans le délai de l’article 42, alinéa 2, ne peut plus s’opposer au paiement des sommes correspondantes.

L’exigibilité des provisions après mise en demeure

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 permet, après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, de rendre immédiatement exigibles les provisions non échues prévues aux articles 14-1 et 14-2, ainsi que les sommes antérieures dues après approbation des comptes. La juridiction a appliqué ce mécanisme aux charges impayées et aux provisions de l’exercice en cours.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 481-1 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965