Résiliation du bail d’habitation : clause résolutoire acquise après commandement infructueux et délais de paiement accordés

L’action en résiliation était recevable, l’assignation ayant été notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions ayant été saisie au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La clause résolutoire a produit ses effets, le commandement de payer visant cette clause étant demeuré infructueux au-delà du délai légal prévu par l’article 24 I de la même loi. L’expulsion a été ordonnée, avec application des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution pour les meubles.

La créance provisionnelle a été retenue après exclusion des frais de poursuite. Le débiteur, qui reconnaissait la dette, a été condamné au paiement de 3 976,57 euros, avec intérêts au taux légal, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation de 624,57 euros jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, un échelonnement sur vingt-quatre mensualités a été accordé compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du bailleur. Le défaut d’une échéance, après mise en demeure infructueuse pendant quinze jours, entraîne la caducité de l’échelonnement et l’exigibilité immédiate du solde. Les dépens et une indemnité de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ont été mis à la charge du locataire.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Le locataire a reconnu sa dette, repris le paiement du loyer courant et proposé un règlement échelonné, tout en annonçant son prochain départ vers un logement moins coûteux. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné la libération des lieux, fixé la dette provisionnelle après déduction des frais de poursuite et accordé un échéancier, avec indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés.

Un bailleur social a donné à bail un logement d’habitation à un locataire pour un loyer mensuel augmenté de provisions sur charges. Des impayés ont conduit à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis à une assignation en référé sollicitant la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de l’arriéré.

Le bailleur a justifié les formalités préalables auprès de la préfecture et de la commission de prévention des expulsions. Le locataire, comparant, a reconnu la dette, indiqué avoir repris le paiement du loyer courant et proposé de régler l’arriéré par mensualités. Il a également annoncé son départ prochain vers un logement moins coûteux, sans produire de nouveau bail.

La juridiction a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné la libération des lieux et fixé la dette provisionnelle après déduction des frais de poursuite. Elle a accordé un échéancier de paiement et fixé une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés.

• Clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail.
• Commandement de payer visant la clause résolutoire.
• Maintien d’une dette impayée au-delà du délai légal.
• Respect des formalités de saisine et de notification préalables.
• Reconnaissance ou absence de contestation du montant de la dette.
• Situation du débiteur compatible avec un échelonnement.
• Prise en compte des besoins du créancier.

• Contrat de bail contenant une clause résolutoire.
• Commandement de payer signifié le 30 décembre 2025.
• Décompte locatif arrêté au 3 septembre 2026.
• Reconnaissance de la dette par le locataire à l’audience.
• Diagnostic social et financier versé au greffe.

Le bailleur social obtient la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement provisionnel de la dette, tandis que le locataire bénéficie d’un échéancier limité dans le temps. Le maintien dans les lieux reste conditionné au règlement des échéances et au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés.

• Expulsion possible après commandement de quitter les lieux.
• Paiement provisionnel de 3 976,57 euros par le locataire.
• Versement d’une indemnité d’occupation de 624,57 euros mensuels.
• Échelonnement en vingt-trois mensualités puis un solde final.
• Caducité de l’échéancier après défaut et mise en demeure infructueuse.
• Prise en charge des dépens et de 150 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier la présence d’une clause résolutoire au bail.
• Délivrer un commandement visant précisément la clause.
• Respecter les notifications et saisines préalables obligatoires.
• Actualiser le décompte en excluant les frais non recouvrables.
• Documenter la situation financière et les propositions de paiement.

À éviter

• Négliger le délai légal suivant le commandement de payer.
• Produire un décompte incluant des frais de poursuite.
• Omettre la notification de l’assignation à la préfecture.
• Accorder un échéancier sans prévoir sa caducité.
• Maintenir l’échéancier malgré une échéance impayée après mise en demeure.

La recevabilité de l’action en résiliation du bail d’habitation

L’action est recevable lorsque l’assignation a été notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience et que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été saisie au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’acquisition de la clause résolutoire après commandement infructueux

Selon l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la clause résolutoire ne produit effet qu’après l’expiration du délai légal suivant un commandement de payer demeuré infructueux. La juridiction constate son acquisition lorsque le bail contient cette clause et que la dette visée par le commandement n’a pas été réglée dans le délai requis.

L’octroi judiciaire de délais de paiement au débiteur

L’article 1343-5 du Code civil permet de reporter ou d’échelonner le paiement dans la limite de deux ans, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. La juridiction a retenu les propositions de règlement et la situation financière du locataire pour accorder vingt-quatre mensualités, avec caducité en cas d’impayé persistant après mise en demeure.

Article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1343-5 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 489 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile