Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/20225 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CMM4S

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Novembre 2025 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – RG n° 25/01282

APPELANTE

S.C.I. MADRA, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Lisa GUILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque: PB250

INTIMÉE

Mme [X] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro du 22/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Représentée par Me Céline KONTER, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 juin 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

– Contradictoire

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte du 13 mai 2024, la société Madra a donné à bail à Mme [B] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] (Seine-[Localité 6]), lot 9 au rez-de-chaussée, moyennant un loyer mensuel de 750 euros et 30 euros de provision mensuelle sur charges.

Soutenant que les loyers n’étaient plus réglés, la société Madra a fait délivrer à Mme [B], le 5 février 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 2.405,56 euros. A partir du mois de mars 2025, Mme [B] a signalé des problèmes d’humidité dans le logement.

Par acte du 24 avril 2025, la société Madra a assigné Mme [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Montreuil et statuant en référé, aux fins, notamment, de constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion sans délai de Mme [B] et obtenir, par provision, le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 17 novembre 2025, le premier juge a :

– déclaré recevable la demande de la société Madra aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

– dit n’y avoir lieu à référé ;

– condamnné la société Madra aux dépens.

Par déclaration du 4 décembre 2025, la société Madra a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 janvier 2026, la société Madra, demande à la cour de :

– infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail sur le fondement du commandement de payer en date du 5 février 2025 resté infructueux ;

– dire que le bail conclu entre les parties est résolu de plein droit, en vertu de l’acquisition de la clause résolutoire ;

– ordonner l’expulsion de Mme [B] ainsi que tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] ;

– ordonner la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux au profit du preneur ainsi que de tous occupants de son chef de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] ;

– rejeter toutes demandes éventuelles tendant à l’obtention de délais pour s’acquitter de la dette de loyer et autres condamnations à intervenir ;

– dire que le commissaire de justice sera autorisé à se faire assister par la force publique et un serrurier si besoin ;

– condamner Mme [B] au paiement, à titre provisionnel, des loyers impayés repris dans le commandement ainsi qu’au coût de l’acte d’un montant total de 2.547,21 euros auquel il conviendra d’ajouter encore les dernières mensualités impayées jusqu’au mois d’avril 2025 pour la somme globale de 3.965,56 euros ;

– condamner Mme [B] à payer à titre provisionnel à la société Madra une indemnité d’occupation d’un montant de 780 euros mensuel, indemnité égale au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, dès après le délai de deux mois suivant délivrance du commandement ;

– condamner Mme [B] à payer à la société Madra la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer ;

– dire et juger que les condamnations à intervenir porteront intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1153 du code civil ;

– ordonner l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 février 2026, Mme [B] demande à la cour de :

– confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

– débouter la société Madra de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la société Madra au paiement des dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 juin 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Au cas présent, la société Madra a adressé à Mme [B], le 5 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 2.405,56 euros en principal, lui faisant obligation de payer cette somme dans un délai de deux mois conformément à la clause du bail reproduite dans cet acte.

Il résulte de la pièce n°3 du bailleur, intitulé « Extrait de locataire » au 17 avril 2025, que d’une part, cette somme correspondait aux loyers impayés depuis le mois de décembre 2024 jusqu’au mois de février 2025 inclus, d’autre part, qu’elle n’a pas été acquittée dans le délai imparti, la dette ayant depuis augmenté.

Pour s’opposer aux effets de cet acte, Mme [B] soutient avoir toujours payé ses loyers jusqu’au mois de mars 2025, date à laquelle est né le litige l’opposant au bailleur en raison de l’insalubrité du logement, en espèces à M. [M], gérant de la société Madra, le propriétaire ayant exigé un paiement de cette nature sans lui remettre de reçu. Elle indique vivre seule avec un enfant, être de nationalité tunisienne et dépourvue de titre de séjour, de sorte qu’elle se trouve dans une situation de grande précarité. Elle ajoute que le bail porte également sur un accès à des espaces extérieurs qui sont inaccessibles et insalubres tout comme le logement, qui présente une forte humidité et qu’elle a dû engager des travaux pour y remédier et préserver la santé de son fils. Elle précise encore que le 17 novembre 2024, le bailleur a fait changer les serrures de l’appartement de manière totalement arbitraire. Elle soutient donc que le commandement de payer a été délivré avant l’arrêt des paiements et que le litige trouve son origine dans le manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, rendant indu le règlement du loyer.

La société Madra fait valoir que rien n’interdit au bailleur d’encaisser les loyers en espèces dès lors qu’une quittance est remise au locataire. Elle invoque avoir systématiquement remis des quittances après chaque règlement en espèces et justifie ces paiements par des échanges de mails avec son gestionnaire. Elle conclut que la dette locative est réelle et demande l’infirmation de l’ordonnance.

Sur l’insalubrité, la société Madra soutient que l’ordonnance attaquée mentionne l’existence d’un logement insalubre, se fondant uniquement sur les déclarations de Mme [B]. Elle fait valoir qu’aucun constat de commissaire de justice ni rapport des services d’insalubrité de la ville de [Localité 1] n’a été produit. Elle allègue que Mme [B] a signalé des problèmes pour la première fois le 4 mars 2025, alors qu’un avis d’échéance lui avait déjà été adressé pour une dette importante. La société Madra invoque avoir réagi en moins de 24 heures en mandatant un entrepreneur pour investiguer et intervenir. Elle conclut à l’absence de preuve de l’insalubrité et demande l’infirmation de l’ordonnance.

En l’espèce, le bien, objet du bail, est géré par la société PIIC Immobilier. Le décompte locatif de Mme [B] que la société appelante produit indique que les loyers n’ont pas été réglés depuis le mois de décembre 2024. Il est constant que M. [M], le gérant de la société Madra souhaitait être réglé en espèces, lequel à réception du paiement informait le gestionnaire de ces règlements afin qu’ils soient inscrits sur son compte locatif ainsi qu’il résulte de la pièce n°3 susvisée. Si l’intimée verse aux débats un échange, non contesté par l’appelante, actant que le règlement du mois d’octobre 2024 a fait l’objet d’un oubli de comptabilisation ; il a été rétabli par la suite. De plus, l’appelante verse au débat un échange entre Mme [B] et le gestionnaire de biens, en date du 5 mars 2025, lui demandant dorénavant de régler ses loyers directement auprès de lui.

L’intimée à laquelle revient de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation de paiement de ses loyers, ne démontre pas avec l’évidence requise en référé que les loyers ont été dûment réglés à partir du mois de décembre 2024. Mme [B] indique même ne plus avoir réglé ses loyers à compter du mois de mars 2025 en raison de l’insalubrité du logement sans cependant en justifier par un procès-verbal de constat ou un rapport d’insalubrité de la ville, les seules photographies non datées, qu’elle produit, étant insuffisantes pour établir le caractère impropre du logement à sa destination.

Il ressort en outre des échanges qu’elle a eus avec le gestionnaire de biens de la société Madra, que Mme [B] a entrepris de remplacer le ballon d’eau chaude de 150 litres par un ballon d’occasion de 100 litres, sans autorisation préalable du bailleur, étant au surplus observé que l’appelante ne justifie pas de l’utilité de ce changement.

Mme [B] ne peut donc pas se prévaloir d’une rétention des loyers contre le remplacement d’un ballon d’eau chaude ou de divers travaux sans l’accord de son bailleur.

Les contestations émises par Mme [B] sont donc dépourvues de tout caractère sérieux.

Il en résulte que faute de paiement des causes du commandement de payer dans le délai imparti, la clause résolutoire est acquise depuis le 5 avril 2025.

Etant devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date, ce qui est constitutif d’un trouble manifestement illicite, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef.

La société Madra demande la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour quitter les lieux en raison de la mauvaise foi de la preneuse.

Selon ce texte, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Mais, la mauvaise foi évoquée n’étant pas rapportée de manière étayée, il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois.

L’ordonnance entreprise est donc infirmée de ces chefs.

Sur les demandes de provisions

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation de Mme [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuellement prévu majoré des charges, n’est pas sérieusement contestable à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux. Il convient donc de la condamner, par provision, au paiment de cette indemnité à compter du 6 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

La société Madra sollicite le paiement de la somme provisionnelle de 3.965,56 euros arrêtée au 1er avril 2025, terme d’avril 2025 inclus.

Au regard du décompte produit, l’obligation de l’appelante au paiement de cette somme, laquelle n’a pas rapporté la preuve de son exécution, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de la condamner par provision au paiement de celle-ci, soit la somme de 3.965.56 euros correspondant à l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation, qui portera intérêt au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

La société Madra ayant été contrainte d’engager une procédure afin d’obtenir la constatation de la résiliation du bail et le règlement de l’arriéré locatif, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise et de condamner Mme [B] aux dépens de première instance et d’appel.

Aucune considération d’équité ne commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le pourvoi susceptible d’être formé contre le présent arrêt n’étant pas suspensif d’exécution, la demande de la société Madra tendant à ce que soit ordonnée l’exécution provisoire, ne donnera lieu à aucune mention au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dont il a été relevé appel sauf en ce qu’elle a déclaré recevable la demande de la société Madra aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail liant les parties à la date du 5 avril 2025 ;

Dit n’y avoir lieu à la suppression du délai de deux mois ;

Ordonne, à défaut de départ de Mme [B] dans un délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] – lot 9 au rez-de-chaussée, avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ;

Dit que le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [B] à payer à la société Madra, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 6 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne Mme [B] à payer à la société Madra une provision de 3.965,56 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne Mme [B] aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 février 2025 ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT