RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/02132 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JHSJ

NR

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 1]

07 mai 2024 RG :23/03182

[I]

C/

S.N.C. SNC FONTAINE

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 07 Mai 2024, N°23/03182

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Mme Nathalie ROCCI, Présidente, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie ROCCI, Présidente

Yan MAITRAL, Conseiller

Estelle BALG, Conseillère,

GREFFIERS :

Mme France JIMENEZ, Greffière, lors des débats et Mme Isabelle DELOR, Greffière, lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Septembre 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 Octobre 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [J] [I]

né le 11 Mai 1949 à [Localité 2]

Chez Mme [P] [I] [L]

[Adresse 1] [Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Olivier DANJOU de la SELARL DANJOU & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représenté par Me Anne BARTHELEMY, Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉE :

S.N.C. FONTAINE, SNC immatriculée sous le numéro 750.896.995 du Registre du commerce et des sociétés d’Avignon, ayant son siège [Adresse 3] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par Me Elizabeth PHELIPPEAU-SOL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 24 Août 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 09 Octobre 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 20 juin 2026 par M. [J] [I] à l’encontre du jugement mixte rendu le 7 mai 2024 par le tribunal judiciaire d’Avignon dans l’instance n° RG 23/03182 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 30 juin 2026 par M. [J] [I], appelant, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 6 décembre 2024 par la SNC SNC Fontaine, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 8 janvier 2026 de clôture de la procédure à effet différé au 24 août 2026.

***

Suivant acte authentique reçu par notaire à [Localité 5] du 29 novembre 1994, Mme [V] [Q], veuve [I], agissant en qualité d’usufruitière, et M. [J] [I], son fils, agissant en qualité de nu propriétaire, ont consenti à Mme [W] [F] [Q] un bail portant sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 6].

Par acte rectificatif du 3 mai 1995, les parties sont convenues de modifier le contrat en distinguant la partie à usage commercial de la partie à usage d’habitation et de soumettre la location à deux baux, à savoir :

– le bien donné à bail commercial au rez-de-chaussée, un local comprenant une salle de bar, et cave attenante du fond de la pièce,

– le bien donné à bail d’habitation comprenant au rez-de-chaussée: salle à manger, cuisine, gâtouille et petite pièce attenante ; à l’étage : trois chambres, salle de bains, WC, grenier, buanderie, et WC désaffecté.

Par acte sous seing privé du 18 mai 2001, les bailleurs ont autorisé la société Le Platane « à utiliser la cuisine et la salle à manger avec WC attenant situés au rez-de-chaussée de la partie louée à usage d’habitation ainsi que la grande pièce et la salle d’eau au premier étage dans la partie d’habitation, dans le cadre de l’exploitation de leur fonds de commerce. Cette utilisation durera tant que les soussignés ne feront pas usage de leur droit de reprise ».

Suite à exploit judiciaire du 2 février 2005 réalisé par le locataire de l’époque, la société Platane, le bail commercial d’origine du 29 novembre 1994, consenti par Mme [V] [Q] veuve [I], usufruitière et M. [J] [I], nu-propriétaire, a été renouvelé pour neuf années à compter du 1er avril 2005 pour se terminer le 31 mars 2014.

La SNC Le Platane a cédé son fonds de commerce à la SNC Fontaine par acte authentique du 20 avril 2012.

Par acte extrajudiciaire en date du 19 mars 2014, notifié à Mme [V] [Q] veuve [I] et M. [J] [I], la SNC Fontaine a demandé le renouvellement du bail, accepté par les bailleurs par acte d’huissier en date du 19 juin 2014, pour un loyer annuel de 9600 euros hors-taxes.

Mme [Q] veuve [I] est décédée le 26 novembre 2014.

Par acte d’huissier en date du 4 avril 2022, M. [G] [I] a signifié à la SNC Fontaine un congé pour reprise personnelle en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, du logement situé au premier étage de l’immeuble et ce pour le 14 juin 2024.

Par acte du même jour, M. [I] a fait signifier un commandement d’avoir à cesser l’activité de restauration.

Et par acte du 20 avril 2022, M. [I] a fait signifier à la SNC Fontaine un second congé pour reprise personnelle au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 annulant et remplaçant le précédent congé.

Par acte extrajudiciaire du 29 septembre 2022, M. [J] [I] a fait signifier à la société Fontaine un commandement visant à la remise en état du rez-de-chaussée.

***

Par acte extrajudiciaire du 22 mars 2023, la société Fontaine a fait signifier à M. [J] [I] une demande de renouvellement du bail commercial, demande à laquelle celui-ci s’est opposé, sans indemnité, par acte extrajudiciaire du 13 avril 2023, donnant congé pour reprise personnelle du logement par le même acte à la locataire, pour la date du 31 décembre 2023.

Le même jour, M. [J] [I] a fait commandement à la locataire de rétablir au rez-de-chaussée les murs de séparation entre la partie à usage commercial et la partie à usage d’habitation et de cesser d’utiliser une partie de locaux d’habitation dans le cadre de l’exploitation de son fonds de commerce.

Une expertise amiable et contradictoire sur la valeur locative des locaux loués a été effectuée en mai 2023.

La société Fontaine invoque une demande de déspécialisation partielle qu’elle aurait formulée par exploit du 13 décembre 2018 afin de s’adjoindre les activités de pizzeria, sandwicherie, restauration rapide, glacier et vente à emporter et qui serait restée sans réponse de M. [I].

***

Par assignation du 29 novembre 2023, la société Fontaine a sollicité l’annulation du congé pour reprise personnelle du local d’habitation, et a contesté les motifs invoqués pour le congé, sollicitant le paiement de l’indemnité d’éviction, outre des dommages et intérêts, devant le tribunal judiciaire d’Avignon.

Par jugement mixte du 07 mai 2023, le tribunal judiciaire d’Avignon a:

– annulé le congé pour reprise personnelle des locaux à usage d’habitation, congé délivré le 20 avril 2022 par M. [G] [I] ;

– débouté la société Fontaine de sa demande d’annulation du congé délivré le 13 avril 2023 par M. [G] [I], avec refus de renouvellement sans indemnité ;

– dit que la société Fontaine a droit au bénéfice d’une indemnité d’éviction en application de l’article L. 145-14 du code de commerce

Avant dire droit sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction :

– ordonné une expertise ;

– commis M. [H] [E] en qualité d’expert, notamment aux fins de donner au tribunal tous les éléments lui permettant d’évaluer :

– l’indemnité dite d’éviction en référence notamment aux éléments énoncés à l’article L. 145-14 du code de commerce, au regard des activités autorisées par le bail, notamment les frais de réinstallation, les frais de mutation, l’éventuel trouble commercial lié au transfert, l’éventuelle perte de stock, les éventuelles indemnités de licenciement du personnel ;

– l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions des sections VI et VII en application de l’article L. 145-28 du code de commerce ;

– dit que la société Fontaine devra consigner sur le compte de la régie du tribunal judiciaire d’Avignon et avant le 15 juillet 2024 la somme de 4 000 euros, pour faire face aux frais de l’expertise, sauf à parfaire ou diminuer après taxe ;

– dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours,

– dit qu’avant de déposer son rapport au greffe du tribunal, l’expert devra :

– le communiquer aux parties en leur impartissant un délai pour formuler le cas échéant leurs observations ;

– répondre aux observations qui pourraient être présentées par les parties.

***

Par exploit du 29 novembre 2023, la société Fontaine a fait assigner M. [J] [I] en annulation du congé pour reprise délivré le 20 avril 2022, et aux fins de le voir débouter de sa demande de reprise du local d’habitation, de voir annuler le congé face au refus de renouvellement sans indemnité délivré le 13 avril 2023, de condamner le défendeur à des dommages et intérêts, et à titre subsidiaire, de juger que le congé délivré le 13 avril 2023 ouvre droit à une indemnité d’éviction due à la locataire, ainsi que de condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’éviction, d’ordonner une expertise aux fins de détermination de son montant, et enfin de le condamner au paiement des frais irrépétibles et entiers dépens, devant le tribunal judiciaire d’Avignon.

***

Par jugement mixte du 7 mai 2024, le tribunal judiciaire d’Avignon a statué et :

« Annule le congé pour reprise personnelle des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 5], sur la commune de [Localité 6] ([Localité 7]), délivré le 20 avril 2022 par M. [G] [I] ;

Déboute la SNC Fontaine de sa demande d’annulation du congé délivré le 13 avril 2023 par M. [G] [I], avec refus de renouvellement sans indemnité ;

Dit que la SNC Fontaine a droit au bénéfice d’une indemnité d’éviction en application de l’article L145-14 du code de commerce ;

Avant dire droit sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction, ordonne une expertise ;

Commet M. [E] [H] [Adresse 6] tél : [XXXXXXXX01], en qualité d’expert, avec pour mission, après avoir convoqué les parties et s’être fait communiquer tous documents utiles, de :

se rendre sur les lieux situés [Adresse 5], sur la commune de [Localité 6] ([Localité 7]),

donner au tribunal tous les éléments lui permettant d’évaluer : l’indemnité dite d’éviction en référence notamment aux éléments énoncés à l’article L145-14 du code de commerce, au regard des activités autorisées par le bail, notamment les frais de réinstallation, les frais de mutation, l’éventuel trouble commercial lié au transfert, l’éventuelle perte de stock, les éventuelles indemnités de licenciement du personnel ; l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions des sections VI et VII en application de l’article L145-28 du code de commerce ;

Dit que l’expert devra prendre en considération les observations des parties ou de leur conseil, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions du code de procédure civile et que, notamment, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne et à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Dit que si les parties parviennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il nous en fera rapport ;

Dit que la SNC Fontaine devra consigner sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire d’Avignon avant le 15 juillet 2024, la somme de 4.000 euros pour faire face aux frais d’expertise sauf à parfaire ou diminuer après taxe ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert est caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de la mesure, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

Dit, s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra, lors de la première ou au plus tard lors de la deuxième réunion, dresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses horaires et de ses débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours,

Dit qu’avant de déposer son rapport au greffe du tribunal, l’expert devra :

le communiquer aux parties en leur impartissant un délai pour formuler le cas échéant leurs observations ;

répondre aux observations qui pourraient être présentées par les parties ;

Désigne le président de la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire d’Avignon (84), et à défaut, l’un des magistrats de la chambre, pour remplacer par ordonnance l’expert empêché ou refusant, soit à la requête de la partie la plus diligente, soit d’office, d’une part, pour assurer le contrôle de la mesure d’instruction, d’autre part,

Dit que l’expert devra déposer auprès du greffe du tribunal judiciaire d’Avignon, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans le délai de huit mois à compter du dépôt de la consignation, sauf prolongation dûment autorisée, et que, dans le même délai, il adressera à chacune des parties ou à leurs conseils copie complète dudit rapport ainsi que la demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile,

Rappelle que jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, la SNC Fontaine a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré conformément à l’article L145-28 du code de commerce ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du jeudi 3 avril 2025 ;

Sursoit à statuer jusqu’à cette date sur les demandes de dommages intérêts, les dépens et les frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens. ».

***

M. [J] [I] a relevé appel le 20 juin 2024 de ce jugement pour le voir infirmer, annuler, réformer.

***

Dans ses dernières conclusions, M. [J] [I], appelant, demande à la cour, au visa des articles 145-9 et suivants du code de commerce, et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

« Recevoir M. [J] [I] en son appel

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Débouté la SNC Fontaine de sa demande d’annulation du congé avec refus de renouvellement du bail et pour reprise, délivré par M. [J] [I] le 13 avril 2023.

Réformer le jugement du tribunal judiciaire d’Avignon du 07 mai 2023 en, ce qu’il a :

– Annulé le congé pour reprise personnelle des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 5], sur la commune de [Localité 6] ([Localité 7]), délivré le 20 avril 2022 par M. [G] [I] ;

– Dit que la SNC Fontaine a droit au bénéfice d’une indemnité d’éviction en application de l’article L. 145-14 du code de commerce.

– Ordonné une expertise ;

– Commis M. [E] [H] en qualité d’expert, avec pour mission, après avoir convoqué les parties et s’être fait communiquer tous documents utiles, de se rendre sur les lieux situés [Adresse 5], sur la commune de Saint Saturnin d’Apt (Vaucluse), donner au tribunal tous les éléments lui permettant d’évaluer l’indemnité dite d’éviction en référence notamment aux éléments énoncés à l’article L. 145-14 du code de commerce, au regard des activités autorisées par le bail, notamment les frais de réinstallation, les frais de mutation, l’éventuel trouble commercial lié au transfert, l’éventuelle perte de stock, les éventuelles indemnités de licenciement du personnel ; l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions des sections VI et VII en application de l’article L. 145-28 du code de commerce ;

– Dit que l’expert devra prendre en considération les observations des parties ou de leur conseil conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile ;

– Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions du code de procédure civile et que, notamment, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne et à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

– Dit que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il nous en fera rapport ;

– Dit que la SNC Fontaine devra consigner sur le compte de la régie du tribunal judiciaire d’Avignon avant le 15 juillet 2024, la somme de 4 000 euros pour faire face aux frais de l’expertise sauf à parfaire ou diminuer après taxe ;

– Rappelé qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert est caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de la mesure, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

– Dit que, s’il estime insuffisante la provision ainsi fixée, l’expert devra, lors de la première ou au plus tard lors de la deuxième réunion, dresser un programme de ses investigations et évaluer de manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

– Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours ;

– Dit qu’avant de déposer son rapport au greffe du tribunal, l’expert devra le communiquer aux parties en leur impartissant un délai pour formuler le cas échéant leurs observations ; répondre aux observations qui pourraient être présentées par les parties ;

– Désigné le président de la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire d’Avignon (84), et à défaut l’un des magistrats de la chambre, pour remplacer par ordonnance l’expert empêché ou refusant, soit à la requête de la partie la plus diligente, soit d’office, d’une part, pour assurer le contrôle de la mesure d’instruction, d’autre part ;

– Dit que l’expert devra déposer auprès du greffe du tribunal judiciaire d’Avignon, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans le délai de huit mois à compter du dépôt de la consignation, sauf prolongation dûment autorisée, et que, dans le même délai, il adressera à chacune des parties ou à leurs conseils copie complète dudit rapport ainsi que la demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

– Rappelé que jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, la SNC Fontaine a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré conformément à l’article L. 145-28 du code de commerce.

– Sursis à statuer sur les demandes de dommages intérêts, les dépens et les frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et, statuant à nouveau :

Débouter la SNC Fontaine de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Condamner la SNC Fontaine à verser 3.500 euros à M. [J] [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la SNC Fontaine aux entiers dépens, de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. ».

Au soutien de ses prétentions, M. [J] [I], demande la confirmation du jugement du 7 mai 2024 en ce qu’il a débouté la SNC Fontaine de sa demande d’annulation du congé avec refus de renouvellement du bail et pour reprise, délivré par le concluant le 13 avril 2023. Il demande l’infirmation du jugement pour le surplus.

Il soutient qu’en vertu de l’acte rectificatif du 3 mai 1995, les parties étaient convenues de modifier le bail initial en distinguant la partie à usage commercial et la partie à usage d’habitation et ainsi, de soumettre les deux parties à des baux distincts.

En sa qualité de nu-propriétaire bailleur, il avait parfaitement le droit d’exercer son droit de reprise sur la partie des locaux d’habitation que la locataire de l’époque, la SNC Le Platane avait temporairement été autorisée à utiliser pour l’exploitation de son commerce.

C’est à tort que le tribunal judiciaire d’Avignon n’a pas tenu compte de la commune intention des parties affirmée expressément dans les actes notariés des 3 mai 1995 et 18 mai 2001.

Il demande d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a considéré que les motifs graves et légitimes relevés par M. [I] ne suffisaient pas à priver la locataire d’une indemnité d’éviction en application des articles L 145-9 du code de commerce et L145-17 1-1 du code de commerce. Il fait valoir que :

– il souhaitait reprendre personnellement le logement, étant sans domicile et contraint, à 77 ans, de vivre dans un camping-car stationné chez un tiers, M. [B] ;

– la SNC Fontaine a violé ses obligations de diverses façons :

* en exerçant, en plus de l’activité de bar/tabac, une activité de restauration/pizzeria ;

* la prétendue demande de déspécialisation invoquée par la locataire n’a jamais été portée à sa connaissance et ne lui est donc pas opposable ;

* la SNC Fontaine a transformé les lieux en abattant les murs séparant la partie commerciale de la partie à usage d’habitation et ce sans autorisation expresse des bailleurs ;

* la SNC Fontaine utilise pour l’exploitation de son commerce une partie des locaux d’habitation (rez-de-chaussée et une partie de l’étage) sans avoir reçu l’autorisation préalable du bailleur.

Enfin, il soutient qu’en l’état de son refus de renouvellement régulier et légitime, une expertise en vue d’évaluer l’indemnité d’éviction n’a pas lieu d’être.

***

Dans ses dernières conclusions, la société Fontaine, intimée, demande à la cour, au visa de l’article L 145-22 du code de commerce, de :

« Débouter M. [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Avignon en ce qu’il a :

– Annulé le congé délivré par M. [I] [J] pour reprise en date du 20 avril 2022

– Jugé qu’il n’existe aucun motif légitime et grave justifiant le congé délivré sur le fondement des dispositions de l’article L 145-17 du code de commerce

– Jugé que le congé délivré le 13 avril 2023 ouvre droit à l’indemnité d’éviction due à la SNC Fontaine

– Désigné M. [E] afin de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due et avec pour mission :

– se rendre sur place dans les lieux loués dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 7]

– se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

– visiter les lieux donnés à bail et faisant l’objet du refus de renouvellement, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire et entendre toute personne utile, déterminer l’identité du preneur,

– rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation, de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans le cadre :

– d’une perte de fonds déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement de l’indemnité de remploi et de la réparation du trouble commercial

– de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de la clientèle déterminée selon la valeur du droit au bail, outre les indemnités annexes au titre des frais et droits de mutation, frais de déménagement, réparation d’un trouble commercial

Condamner M. [I] à verser à la SNC Fontaine la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner M. [I] aux entiers dépens en ce compris les frais d’huissier ».

Au soutien de ses prétentions, la société Fontaine, expose que :

– sur le congé pour reprise personnelle du 20 avril 2022:

M. [I] a fait délivrer un congé pour reprise personnelle du local d’habitation, visant les dispositions de la loi du 06 Juillet 1989. Or, la jurisprudence considère que lorsque le bail porte à la fois sur des locaux commerciaux et d’habitation, le statut commercial porte sur le tout, quelle que soit l’importance de la surface d’habitation.

L’affectation de locaux d’habitation n’est possible qu’avec l’accord du bailleur, mais le statut des baux commerciaux porte sur le tout, soit en l’espèce l’entier rez-de-chaussée et l’entier 1er étage à usage d’habitation.

Il est, au surplus, constant que l’acte rectificatif du 3 mai 1995 n’a jamais expressément soumis les locaux d’habitation à la loi du 6 juillet 1989, ni prévu un loyer distinct ou un régime autonome pour ces locaux. 

Surtout, les renouvellements intervenus postérieurement ont, à nouveau, visé l’ensemble des locaux ’ rez-de-chaussée et premier étage ’ dans le cadre d’un seul et même bail commercial, sans distinction de statut ni de loyer, neutralisant en pratique la distinction opérée en 1995.

En tout état de cause, dès lors que des locaux initialement à usage d’habitation sont devenus nécessaires à l’exploitation du fonds de commerce, en particulier pour l’installation des sanitaires destinés à la clientèle, les circulations internes et les pièces utilisées comme réserves, ils ont acquis la qualification de locaux accessoires au bail commercial, soumis au même statut que les locaux principaux. 

Ce congé est d’autant moins valable qu’il ne reproduit pas le dernier alinéa de l’article L 145-9 du code de commerce et ne fait aucune proposition sur les conditions de l’offre de renouvellement des autres locaux selon le bailleur.

– sur le congé avec refus de renouvellement du bail commercial du 13 avril 2023 :

* le motif tiré de la reprise pour habiter, déjà invoqué dans le congé du 20 avril 2022 est inopérant. Quand bien même M. [I] aurait un besoin de logement, il ne pourrait s’exercer qu’en respectant le statut des baux commerciaux ;

* le motif tiré de l’exercice d’une activité ne respectant pas les conditions du bail est inopérant, la SNC Fontaine ayant formé une demande de déspécialisation partielle le 13 décembre 2018 conformément aux dispositions du code de procédure civile. En tout état de cause, à supposer que les griefs articulés par M. [I] soient partiellement établis, encore faudrait-il qu’ils présentent une gravité telle qu’ils rendent impossible le maintien du bail, ce qui est la seule hypothèse permettant au bailleur de priver le locataire de son indemnité d’éviction au sens de l’article L 145-17 du code de commerce ;

* les travaux de transformation n’ont pas été réalisés par la SNC Fontaine, mais par les locataires antérieurs avec l’accord de Mme [I] et ils ont été validés par les bailleurs, la transformation étant mentionnée dans l’état des lieux du 18 mai 2001, antérieurement à la prise de possession par la société Fontaine ;

* les travaux et aménagements réalisés par la société Fontaine ont été entrepris dans un contexte de vétusté avancée et de configuration inadaptée des locaux à la poursuite de l’exploitation. Il n’est au demeurant pas démontré que ces travaux auraient porté atteinte à la solidité de l’immeuble ;

* l’usage commercial d’une partie des locaux d’habitation a été autorisé par les bailleurs.

– Sur l’indemnité d’éviction à la charge du bailleur:

Les conclusions de l’expert constituent un support technique fiable pour la fixation de l’indemnité d’éviction. Il n’existe aucune critique sérieuse de la méthodologie retenue ni des bases chiffrées adoptées par l’expert. Le rapport de l’expert fixe l’indemnité d’éviction à la somme de 575 916 euros, ce qui justifie l’action de M. [I] aux fins d’échapper au paiement de toute indemnité d’éviction.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

– Sur la demande d’annulation du congé délivré le 20 avril 2022 pour reprise :

Lorsqu’il est affecté à un usage commercial et d’habitation, le bail est dit mixte et se trouve en tant que tel soumis pour le tout aux dispositions du code de commerce. En effet, l’article L.145-1 du code de commerce prévoit notamment que le statut des baux commerciaux s’applique aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal (’)

En l’espèce, le bail initial désigne le bien loué comme état composé :

d’un entier rez-de-chaussée à usage de bar-tabac

d’un entier premier étage à usage d’habitation.

Au chapitre relatif à la destination du bien loué, il est indiqué que le bien loué devra servir au preneur, exclusivement à l’exploitation du commerce de bar-tabac, sans distinction entre le rez-de-chaussée et le premier étage, en sorte qu’il est constant que le premier étage à usage d’habitation est l’accessoire de l’activité commerciale exploitée au rez-de-chaussée.

Si l’acte rectificatif du 3 mai 1995 indique que les parties entendent pour l’avenir soumettre leurs accords à deux baux différents, et qu’il est désormais fait une distinction entre la partie à usage d’habitation et la partie à usage commerciale, elles conviennent cependant par le même acte et dans le même paragraphe que les conditions initiales du bail reçu par Maitre [Z] [A], le 29 novembre 1994 restent inchangées dans toutes les dispositions, y compris le loyer et l’acte rectificatif ne vise à aucun moment la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Ainsi, nonobstant l’évocation de deux baux différents, le premier étage du bien loué reste l’accessoire du local commercial au rez-de-chaussée.

M. [I] invoque par ailleurs l’état des lieux du 18 mai 2001 par lequel les consorts [I] reconnaissent comme nouveau locataire la SNC Le Platane, acte comportant la mention suivante :

«  Nous soussignés, M. [J] [I] et Mme [V] [I] née [Q], déclarons autoriser la SNC Le Platane (’) à utiliser la cuisine et la salle à manger avec WC attenant situés au rez-de-chaussée de la partie louée à usage d’habitation ainsi que la grande pièce et la salle d’eau au premier étage également dans la partie habitation, dans le cadre de l’exploitation de leur fonds de commerce ».

Cette mention vient au contraire conforter le caractère accessoire des locaux à usage d’habitation et leur imbrication dans l’exploitation commerciale, en sorte que la mention finale de l’acte selon laquelle « cette utilisation durera tant que les soussignés ne feront pas usage de leur droit de reprise », est sans effet et n’est pas de nature à écarter l’application du statut des baux commerciaux.

Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu’il a annulé le congé pour reprise personnelle délivré le 20 avril 2022 sur le fondement de la loi du 15 juillet 1989.

– Sur le congé avec refus de renouvellement délivré le 13 avril 2023 :

Le congé du 13 avril 2023 fait état d’une part, d’une reprise pour habiter en application de l’article L 145-9 du code de commerce, d’autre part de motifs graves et légitimes au visa de l’article L 145-17 I 1° du code de commerce, tels que l’exercice d’une nouvelle activité au mépris des obligations contractuelles, la réalisation de travaux de transformation non autorisés par un consentement express et par écrit du bailleur, et l’utilisation d’une partie des locaux d’habitation dans le cadre de l’exploitation du fonds de commerce sans autorisation.

L’article L.145-17 du code de commerce énonce que :

« I- Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser (’)

2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

(’) »

L’article L 145-22 du code de commerce énonce :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail exclusivement sur la partie concernant les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux pour habiter lui-même ceux-ci ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.

(’)

De même, la reprise ne peut être exercée lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d’habitation apporte un trouble grave à l’exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d’habitation forment un tout indivisible. (’) »

En l’espèce, M. [I] soutient qu’il ne dispose pas d’une habitation correspondant aux besoins d’un homme de son âge, et produit une attestation de M. [D] [B], retraité, lequel atteste avoir mis à la disposition de M. [I] un morceau de terrain, afin que ce dernier puisse y garer le camping-car qui lui sert d’habitation depuis une dizaine d’années.

A supposer que cette attestation suffise à établir des conditions non décentes de logement pour M. [I], l’absence d’habitation correspondant aux besoins du bailleur ne suffit pas à fonder l’exercice d’un refus de renouvellement sans indemnité.

En effet, encore faut-il aux termes de l’article L.145-22 du code de commerce sus-visé que l’exercice de son droit de reprise par le bailleur n’apporte pas un trouble grave à l’exploitation du fonds, ou que les locaux commerciaux et les locaux d’habitation ne forment pas un tout indivisible.

Or, il est constant que le rez-de-chaussée et le premier étage n’ont pas d’accès indépendants et que la SNC Fontaine utilise la porte d’accès de la salle à manger à la cuisine et à l’escalier pour accéder aux étages. Il est par ailleurs constant que les bailleurs ont autorisé la SNC Le Platane, locataire initiale, à utiliser la cuisine et la salle à manger avec WC attenant situés au rez-de-chaussée de la partie louée à usage d’habitation, ainsi que la grande pièce et la salle d’eau au premier étage également dans la partie habitation, dans le cadre de l’exploitation de leur fonds de commerce.

Il en résulte que les locaux commerciaux et les locaux d’habitation forment un tout indivisible et que l’absence d’entrée indépendante aurait pour conséquence, en cas de reprise pour habiter par le bailleur, de causer un trouble grave à l’exploitation du fonds de commerce.

– Sur l’exercice d’une activité nouvelle au mépris des obligations contractuelles :

M. [I] reproche à sa locataire d’exercer une activité de petite restauration, pizzeria en contradiction avec les termes du bail.

La SNC Fontaine produit en pièce n°7 une demande de déspécialisation partielle indiquant, au visa de l’article L 145-47 du code de commerce, qu’elle envisage d’adjoindre les activités suivantes : pizzeria, sandwicherie, restauration rapide, glacier et vente à emporter.

Cette demande de déspécialisation a été faite par acte de Maître [S] [O], huissier de justice à [Localité 8], le 13 décembre 2018, acte remis en l’étude de Maître [O] au visa des dispositions des articles 655, 656 et 658 du code de procédure civile après vérification de la présence du nom de M. [G] [I] sur la boîte aux lettres, à l’adresse suivante : [Adresse 8].

M. [I] soutient que cette demande n’a jamais été portée à sa connaissance en sorte qu’elle ne lui est pas opposable. Il apparaît cependant que la demande a été faite conformément aux dispositions de l’article L 145-47 du code de commerce ; qu’elle vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaitre dans un délai de deux mois, s’il conteste ou non le caractère connexe ou complémentaire des activités envisagées ; que M. [I] n’a pas faire valoir de contestation dans ce délai de deux mois.

Il résulte par ailleurs d’un email de Maître [O] du 28 février 2019, que l’avocate de M. [I], Maître [M] [N] a pris contact avec l’étude, cherchant à joindre le conseil de sa locataire, en sorte qu’il est manifeste que M. [I] a bien eu connaissance de l’acte de demande de déspécialisation partielle. Or, le bailleur n’a pas contesté la nature des activités connexes sollicitées, dans le délai de deux mois conformément aux dispositions de l’article L145-47 du code de commerce et n’a pas davantage notifié, dans les trois mois de la demande, son refus, son acceptation ou ses conditions, conformément aux dispositions de l’article L 145-49 du code de commerce. Il en résulte qu’il est réputé avoir acquiescé à la demande et qu’il ne peut aujourd’hui invoquer une violation des obligations du bail commercial.

– sur la réalisation de travaux modificatifs, soit la démolition au rez-de-chaussée de murs séparant la partie à usage commercial de la partie à usage d’habitation :

S’il est constant que le bail interdit toute démolition ou changement de distribution sans le consentement express et par écrit du bailleur, il appartient au bailleur qui les invoquent de démontrer l’existence de ces travaux modificatifs.

La démolition par la SNC Fontaine, au rez-de-chaussée, des murs séparant la partie à usage commercial de la partie habitation n’est étayée par aucun élément. Or, l’état des lieux établi le 18 mai 200 entre les consorts [I] et la SNC [Adresse 9] fait état d’une modification acceptée par le bailleur, dans les termes suivants :

«  2°) Bien donné à bail d’habitation :au rez-de-chaussée, salle à manger, cuisine, gatouille et petite pièce attenante,

A l’étage, trois chambres, salle de bains, WC, grenier, buanderie, WC désaffecté. Etant précisé que cette désignation résulte de l’acte rectificatif du 3 mai 1995 mais que la désignation actuelle des lieux a été modifiée avec l’accord du bailleur et est la suivante, de convention expresse entre toutes le parties (’) ».

Ainsi, notamment, il est précisé que la montée d’escaliers située à côté de la cave fait partie des biens loués à usage d’habitation. Cette précision ne s’impose que si la séparation physique entre la montée d’escaliers et la partie à usage commercial a été supprimée.

Aucune destruction ni modification de la distribution des locaux donnés à bail n’est imputable à la SNC Fontaine. Ce moyen doit être écarté.

– sur l’exploitation sans autorisation d’une partie des locaux d’habitation à des fins commerciales :

M. [I] soutient que l’autorisation qui figure dans l’acte du 18 mai 2001 a été octroyée à la locataire de l’époque, la SNC Le Platane et qu’elle ne conférait aucun droit aux locataires suivants.

Mais, il résulte de l’acte d’acceptation du renouvellement de bail commercial du 19 juin 2014, par les consorts [I], bailleurs, que les locaux destinés exclusivement à l’exploitation d’un commerce de bar-tabac se composent de l’entier rez-de-chaussée et de l’entier premier étage à usage d’habitation, en sorte qu’une fois encore le caractère indivisible des locaux est confirmé. En outre, cet acte mentionne expressément que la SNC Fontaine vient aux droits de la SNC LE Platane suivant acte de cessions de fonds de commerce en date du 20 avril 2012, et qu’elle peut donc de prévaloir des prérogatives de la locataire dont elle détient ses droits.

Le moyen tiré d’une exploitation non autorisée d’une partie des locaux à des fins commerciales sera donc écarté.

Les conditions d’un refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, sur le fondement des dispositions de l’article L 145-17 du code de commerce ne sont pas réunies. Le jugement déféré est par conséquent confirmé en ce qu’il a jugé qu’il n’existe aucun motif légitime et grave justifiant le congé délivré sans indemnité d’éviction.

– Sur le droit à une indemnité d’éviction :

Compte tenu de l’issue du litige, le jugement est confirmé en ce qu’il a jugé que le congé délivré le 13 avril 2023 ouvre droit à l’indemnité d’éviction due à la SNC Fontaine et en ce qu’il a désigné M. [E] afin de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due.

– Sur les frais de l’instance :

M. [I], qui succombe, devra supporter les dépens de l’instance et payer à la SNC Fontaine une somme équitablement arbitrée à 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions

Dit que M. [I] supportera les dépens de première instance et d’appel et payera à la SNC Fontaine la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,