TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°

N° RG 26/01304 – N° Portalis DBXI-W-B7K-DRVS

Nature de l’affaire : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Mme [H] [B]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Octobre 2026

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substituée par Me Catherine COSTA, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

Mme [H] [B], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI
GREFFIER : Annie FIESCHI

DÉBATS :

Audience publique du : 06 Juillet 2026 mise en délibéré au 12 Octobre 2026.

DÉCISION :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er mars 2023, la SCI CORCIVA, représentée par son mandataire l’agence LUCCIANA IMMOBILIER SARL a donné à bail à Mme [H] [B], un logement sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 495 euros outre 50 euros par mois de charges récupérables.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Mme [B] au titre d’un contrat de cautionnement VISALE n° A10255785678 du même jour.

Suite à des incidents de paiement, la bailleresse a actionné, à plusieurs reprises, la garantie de cautionnement et la société ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé, selon quittance subrogative n° 9, la somme totale de 5.819,52 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour des loyers impayés à hauteur en principal de 2.062,98 euros a été délivré à la locataire selon acte d’huissier du 18 septembre 2025 qui n’a pas été suivi d’effets dans les deux mois.

Par acte d’huissier de justice en date du 8 avril 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Mme [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bastia, aux fins de :
– voir dire et juger recevable et bien fondée son action
– voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail
A titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [H] [B],
– voir ordonner l’expulsion de Mme [H] [B] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
– voir condamner Mme [H] [B] à lui payer la somme de 2.830,16 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 septembre 2025 sur la somme de 2.062,98 euros et, pour le surplus, à compter de l’assignation,
– voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,
– voir condamner Mme [H] [B] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux,
– voir condamner Mme [H] [B] à lui régler la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,
– voir prononcer l’exécution provisoire de la décision.

A l’audience initiale du 6 juillet 2026, l’affaire a été retenue et évoquée.

A cette audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, par l’intermédiaire de son avocat, Me [U], s’est référée, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance, repris oralement.
Actualisant sa demande, elle a versé aux débats, un décompte de créance, faisant état d’un arriéré de 4.534,52 euros au 12 juin 2026.

Mme [B], comparaissant en personne, a exposé à la juridiction avoir dû faire interner son fils qui habite à [Localité 2] et prendre en charge son crédit, ce qui ne lui a pas permis de régler son loyer.
Elle a indiqué avoir repris le paiement du loyer depuis juillet 2026 et réglé, en sus, du loyer courant, la somme de 100 euros.
Elle a précisé percevoir un revenu mensuel compris entre 1.600 euros et 2.000 euros par mois, être salariée, par contrat à durée indéterminé dans une boulangerie et sollicité des délais de paiement.
Elle a justifié du paiement du loyer de juillet 2026 à hauteur de 569 euros + 90 euros au titre de la garantie Visale, paiement non contesté par la demanderesse.
Elle a été autorisée à produire, au cours du délibéré, les justificatifs de ses revenus.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 octobre 2026.

Susceptible d’appel, la décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action :

Il résulte des dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur au moment de la signature du bail que :
« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic ».

Le caractère d’ordre public de la loi interdit aux parties de procéder d’une manière autre que celles prévues par la loi et le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La sanction de la méconnaissance des prescriptions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 résidant dans le prononcé de l’irrecevabilité de la demande en résiliation du bail, il importe peu que cette méconnaissance ait ou pas causé un grief au locataire.

En l’espèce, le commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 18 septembre 2025 et l’assignation aux fins de résiliation du bail régulièrement notifiée au représentant dans le département de la Haute-Corse à la Direction des Politiques de l’État par diligence de l’huissier enregistrée le 29 avril 2026 dans le délai de deux mois avant l’audience.

La demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la signature du contrat de bail, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer a été délivré à Mme [B] le 18 septembre 2025 ; aucun règlement de la dette locative n’étant intervenu dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 18 novembre 2025 et de dire que Mme [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion :

Le non-paiement des loyers constitue un manquement grave aux obligations du locataire justifiant qu’il soit procédé, outre à la résiliation du bail, à l’expulsion de Mme [B].

Il sera ainsi fait droit à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Conformément à l’article 2306 du code civil, « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur »

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il lui appartient de justifier du paiement, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse notamment aux débats une quittance subrogative n° 9 en date du 12 juin 2026, prouvant le règlement de la somme de 5.819,52 euros ; Mme [B] a repris, en juillet 2026, le règlement du loyer en cours et versé, en sus, la somme de 90 euros.

En conséquence, Mme [B] sera condamnée au paiement de la somme de 4.443,64 euros au titre de l’arriéré arrêté au 31 juillet 2026, sans intérêt, même au taux légal.

Sur l’indemnité d’occupation :

Il n’est pas contestable que, nonobstant le commandement de payer et l’arriéré locatif, Mme [B] occupe toujours les lieux.
Son maintien dans les lieux, sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, cause à la société ACTION LOGEMENT SERVICES un préjudice incontestable, ce qui justifie qu’elle soit tenue au paiement d’une indemnité d’occupation.
L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient, sans droit, dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.
Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Il a été jugé que le fait qu’un locataire soit occupant sans droit ni titre, l’oblige à verser mensuellement une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges.

Contrepartie de la résiliation du bail, il sera mis à la charge de Mme [B], une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges contractuels soit la somme de 568,12 euros à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 18 novembre 2025, jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par la remise des clés du logement, sans intérêts, même au taux légal ni indexation.

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1342-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le règlement du loyer courant.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier, que l’arriéré était de 4.443,64 euros au 31 juillet 2026 et que Mme [B] a repris le règlement du loyer en juillet 2026.

En l’état et compte tenu de la situation personnelle et professionnelle de Mme [B], il y a lieu de lui accorder des délais de paiement et de l’autoriser à se libérer de sa dette par 36 mensualités.

Dès lors, la résiliation du bail constatée ne prendra effet que dans le cas où la locataire ne respecterait pas les paiements mensuels correspondant à la dette locative, en sus du paiement des loyers courants.

Il importe d’insister auprès de Mme [B] sur le respect strict du plan d’apurement, car à défaut du paiement d’une seule échéance, la totalité de la somme redeviendrait exigible, et le bail étant résilié donnerait alors lieu à expulsion du logement.

Sur les autres demandes :

L’équité ne commande pas d’alourdir la dette locative en faisant droit à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante à l’instance, il y a lieu de mettre à la charge de Mme [B] les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,

-DECLARE l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable,

-CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu le 1er mars 2023 entre la SCI CORCIVA, représentée par l’agence LUCCIANA IMMOBILIER SARL et Mme [H] [B] pour un bien sis [Adresse 3], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 18 novembre 2025,

-DIT que Mme [H] [B] est occupant sans droit ni titre depuis le 18 novembre 2025,

-CONDAMNE Mme [H] [B] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, soit la somme de 568,12 euros, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 18 novembre 2025, jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par la remise des clés du logement sans indexation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

-CONDAMNE Mme [H] [B] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation confondus, arrêtés au 31 juillet 2026, la somme de 4.443,64 euros sans intérêt, même au taux légal,

-AUTORISE Mme [H] [B] à s’acquitter de sa dette, en sus du loyer courant, par 36 mensualités, avant le 15 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement,

-ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution du plan d’apurement,

-DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés selon le plan d’apurement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

-DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée un mois après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [H] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*qu’il soit procédé au transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais des personnes expulsées, dans tel garde-meubles désigné par elle ou à défaut par le bailleur,

-DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-CONDAMNE Mme [H] [B] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 18 septembre 2025,

-ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION