TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°

N° RG 25/01491 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DNOO

Nature de l’affaire : 5AG Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

Mme [T] [N]

C/

M. [V] [U]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Octobre 2026

DEMANDEUR(S) :

Mme [T] [N], demeurant Chez Madame [L] [M] [Adresse 1] – [Adresse 2]
représentée par Me Stéphanie SALDUCCI, avocat au barreau de BASTIA
bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2B033-2025-001647du 05/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

DÉFENDEUR(S) :

M. [V] [U], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Thomas VALERY, avocat au barreau de BASTIA

Mme [Z] [Q] épouse [U], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Thomas VALERY, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI
GREFFIER : Annie FIESCHI

DÉBATS :

Audience publique du : 21 Septembre 2026 mise en délibéré au 12 Octobre 2026.

DÉCISION :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte d’huissier de justice en date du 22 octobre 2025, Mme [T] [N] a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, M. [V] [U] et Mme [Z] [U] née [Q] et demande au tribunal de :

Condamner solidairement les époux [U] à lui verser la somme de 4.130 euros au titre de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenirCondamner solidairement les époux [U] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenirCondamner solidairement les époux [U] à lui verser la somme de 1.400 euros au titre de son préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenirCondamner solidairement les époux [U] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileLes condamner aux entiers dépens.
Mme [N] expose être locataire des époux [U] selon bail d’habitation du 1er juillet 2022, relatif à un logement sis à [Localité 2] et précise percevoir l’Allocation Adulte handicapé pour un montant mensuel de 970 euros.

Elle indique avoir signalé aux bailleurs, dès son entrée dans les lieux, une invasion de rongeurs dans son appartement, une électricité non aux normes et présentant un danger certain pour sa santé, des problèmes d’humidité, des désordres dans la salle de bains, outre des dommages à l’extérieur.

Elle indique avoir signalé ces désordres au bailleur qui a mandaté un peintre et informé l’Agence Régionale de Santé de la situation qui, par courrier en date du 6 février 2024, a relevé qu’après examen du dossier, les nuisances décrites sont réelles.

Mme [N] souligne qu’une tentative de conciliation a échoué le 11 mars 2024 et que, sur sa demande, une ordonnance de référé a été rendue le 8 juillet 2024, ordonnant notamment une expertise judiciaire.

Elle fait valoir le fait que le rapport d’expertise, déposé le 18 décembre 2024 a noté que le logement ne répondait pas à l’ensemble des critères de décence, notamment au niveau des branchements électriques, de l’insuffisance de ventilation et du lavabo de la salle de bains.

Elle ajoute que les désordres relevés par l’expert font apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé.

Pour leur part, les époux [U] indiquent que Mme [N] n’a élevé aucune protestation durant les 17 mois qui ont suivi son entrée dans les lieux, ni adressé la moindre réclamation, se contentant de solliciter des délais de paiement qui lui ont été accordés.

Ils font valoir le fait qu’à compter de décembre 2023, Mme [N] a changé radicalement d’attitude, se montrant extrêmement vindicative et violente, au point que M. [U] a dû déposer une plainte.

Ils soulignent la mauvaise foi de Mme [N] qui a tenté de dépeindre Mme [U] comme une bailleresse peu scrupuleuse sur de simples affirmations fallacieuses, les éléments versés aux débats prouvant que cette dernière a toujours eu à cœur de mettre à disposition de ses locataires, un logement parfaitement décent.
Ils soutiennent que l’état du logement résulte d’un défaut manifeste d’entretien imputable à la locataire et de sa volonté de faire obstruction à la réalisation de certains travaux afin d’introduire en justice, une action à vocation purement financière.
Ils détaillent et s’expliquent sur les désordres allégués par la locataire, exposant que les désordres retenus par l’expert ne sont pas susceptibles d’engager leur responsabilité et mettant en avant la présomption de bon état du logement résultant de l’absence d’établissement d’état des lieux d’entrée établi contradictoirement.
De même, ils indiquent qu’aucun lien de causalité entre les désordres allégués et un quelconque préjudice n’est rapporté par Mme [N] ; cette dernière ayant, par ailleurs, empêché la réalisation de certains travaux, voire contribué à la réalisation de son préjudice.

Les époux [U] demandent au tribunal de :
Débouter Mme [N] de l’ensemble de ses demandesLimiter, en tout état de cause, leur condamnation à la somme de 500.00 euros et débouter Mme [N] du surplus de ses demandesCondamner Mme [N] à leur verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Appelée à l’audience initiale du 15 décembre 2025, cette affaire a été renvoyée à deux reprises pour être finalement retenue et évoquée à celle du 18 mai 2026.

A cette audience, Mme [N], par l’intermédiaire de son avocat, Me SALDUCCI, s’est référée, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans son acte introductif d’instance, repris oralement.

Les époux [U], par l’intermédiaire de leur avocat, Me [Y], ont maintenu, en les reprenant oralement, les termes de leurs conclusions.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 septembre 2026, délibéré prorogé au 12 octobre 2026.

Susceptible d’appel, la décision est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative au préjudice de jouissance :

L’article 1719 1° du code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant 
Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la signature du contrat de bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites…..
L’article 1731 du code civil dispose : S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »
Enfin, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il convient tout d’abord de préciser que l’état des lieux d’entrée n’a pas été signé par Mme [N] et fait état d’un logement en bon état.

En l’espèce, Mme [N] se plaint de désordres relatifs à :
La présence de rongeurs à l’intérieur et aux abords du logementLe défaut de sécurisation de l’installation électrique du fait de la présence de fils dénudés et apparentsLa manifestation d’humidité due à un défaut d’isolation
Elle verse notamment aux débats, un rapport d’expertise en date du 18 décembre.
Aux termes de ce rapport, l’expert, après avoir précisé que sur 14 points de contrôle, 12 sont totalement assurés, soit 70 % des fonctions relatives à la décence du logement, a mis en exergue les désordres suivants :

L’insécurité des personnes et des biens eu égard au réseau électrique :
L’expert a noté que le réseau électrique souffrait d’un travail approximatif avec des raccordements d’appareils ménagers non accessibles et en l’absence de toute règle de l’art ; il indique que la mise en conformité de ce poste a été réalisée en cours d’expertise.
Les époux [U] soutiennent que Mme [N] ne rapporte pas la preuve que ce désordre existait lors de son entrée dans les lieux, aucune réserve n’ayant été portée sur l’état des lieux d’entrée, par ailleurs, non signée par elle.
Ils rapportent les termes de l’ordonnance de référé en date du 8 juillet 2024, ayant ordonné la mesure d’expertise qui mentionnent que seule l’occupante peut être à l’origine de ces désordres.

Néanmoins, il convient de retenir les conclusions de l’expert qui qualifie les désordres de « malfaçons négligentes », ce qui permet d’en attribuer la responsabilité aux bailleurs ; il convient également de noter que les bailleurs ont fait procéder à l’installation de caches et boitiers dès qu’ils ont eu connaissance du pré-rapport d’expertise.

L’instabilité du lavabo non fixé :
Il est constant que, depuis son entrée dans les lieux, en juillet 2022, Mme [N] n’a jamais dénoncé aux bailleurs, le moindre désordre, étant précisé que ces derniers ont, dès le dépôt du pré-rapport de l’expert, fait réaliser les travaux de plomberie.

Sur le fondement des dispositions de l’article 1731 du code civil, aucune responsabilité des époux [U] ne saurait être retenue dans la cause de ce dommage, alors même que, surabondamment, ils rapportent la preuve que Mme [N] s’est opposée à la réalisation de travaux de plomberie.

L’absence efficace de ventilation créant une importante condensation :
L’expert a relevé que, dès l’origine, les ventilations naturelles étaient sous-dimensionnées et mal positionnées car fixées sur une même paroi verticale empêchant la circulation transversale de l’air, synonyme d’une erreur de conception.

Les époux [U] exposent que Mme [N] a contribué à la réalisation de son préjudice, en obstruant les bouches d’aération ; cette obstruction est confirmée par l’expert sans qu’il n’en attribue la responsabilité aux bailleurs ou à la locataire ; de même, l’absence d’entretien peut être imputée, tant au locataire durant son occupation des lieux, qu’aux bailleurs, entre deux locations.

Il sera cependant noté que Mme [U], après avoir été avisée de ces difficultés, a déclaré un sinistre auprès de sa compagnie d‘assurance le 29 février 2024 mais que Mme [N] a refusé l’accès de son appartement à l’expert mandaté par la compagnie d’assurances.

Il résulte néanmoins de l’ensemble de ces éléments que le logement pris à bail par Mme [N] ne répondait pas aux critères légaux de décence eu égard au réseau électrique et à l’absence de ventilation ; l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent étant une obligation de résultat, la responsabilité des époux [U] sera ainsi retenue.

Le préjudice de jouissance de Mme [N] sera indemnisé à hauteur de 30 % du montant du loyer sur la période de février 2024 à octobre 2024 (date de réalisation des travaux par les bailleurs), soit la somme de 590 € (montant du loyer indiqué hors charge dans le bail d’habitation et sans déduction de l’allocation d’aide au logement dont aucun élément sur le montant n’est précisé) x 30 % x 9 mois = 1.593 euros, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande relative au préjudice moral :

Madame [N] ne démontre pas que le caractère indécent du logement pris à bail lui a causé un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance déjà indemnisé.

En effet, les pièces médicales qu’elle produit pour caractériser son préjudice ne permettent pas d’établir un quelconque lien de causalité entre l’indécence des lieux pris à bail et les problèmes de santé, à l’instar du certificat du Dr. [I] en date du 29 février 2024 précisant que « l’état de santé de Mlle [N] n’est pas compatible avec un logement humide comme constaté sur les photos qu’elle vient de me montrer » alors que les photographies dont s’agit ne sont, ni datées, ni authentifiées et du certificat du même médecin du 1er mars 2024, suite à l’hospitalisation de Mme [N] pour un épisode de saignement de nez, sans rapport avec les désordres allégués.

Elle sera ainsi déboutée de cette demande.

Sur la demande relative au préjudice matériel :

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La mise en œuvre de la responsabilité délictuelle suppose un fait dommageable, un dommage et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, Mme [N] ne rapporte pas la preuve que le gardiennage et le transport de ses effets personnels ont été rendus nécessaires par les problèmes d’humidité.

Par ailleurs, ainsi que le soulignent les époux [U], Mme [N] ne saurait réclamer des frais de gardiennage jusqu’au 30 juin 2025 alors qu’elle a quitté le logement en avril 2025.

Elle sera ainsi déboutée de cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile mais de réduire à de plus justes proportions, la demande de Mme [N] ; il lui sera alloué à ce titre, la somme de 800 euros.

Les époux [U] seront déboutés de leur demande à ce titre et solidairement condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

-CONDAMNE solidairement M. [V] [U] et Mme [Z] [U] à payer à Mme [T] [N] la somme de 1.593 euros, au titre du trouble de jouissance, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

-DEBOUTE Mme [T] [N] de sa demande au titre du préjudice moral,

-DEBOUTE Mme [T] [N] de sa demande au titre du préjudice matériel,

-CONDAMNE solidairement M. [V] [U] et Mme [Z] [U] à payer à Mme [T] [N] la somme de 800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-DEBOUTE M. [V] [U] et Mme [Z] [U] de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-CONDAMNE solidairement M. [V] [U] et Mme [Z] [U] aux entiers dépens de l’instance,

-ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION