COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 08 OCTOBRE 2026

N° RG 26/02452 – N° Portalis DBVJ-V-B7K-OUY7

[K] [E] [D] [U]

[L] [D] [U] née [Y]

c/

LE TRESOR PUBLIC

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]

Nature de la décision : AU FOND

Sur assignations à jour fixe

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement d’orientation rendu le 05 mars 2026 par le Juge de l’exécution de bordeaux (RG : 25/00136) suivant déclaration d’appel du 03 avril 2026 et sur assignations à jour fixe délivrées les 11 et 12 mai 2026

APPELANTS :

[K] [E] [D] [U]

né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 2] (BRESIL)

de nationalité Portugaise,

demeurant [Adresse 1]

[L] [D] [U] née [Y]

née le [Date naissance 2] 1996 à [Localité 3]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par Me François DEAT de la SELEURL FRANCOIS DEAT AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par Me CAMARA

et demandeurs aux assignations à jour fixe

INTIMÉS :

LE TRESOR PUBLIC

Pour lequel domicile est élu au Services des Impôts des Particuliers de [Localité 4] – [Localité 5] sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

non représenté, assigné selon acte de commissaire de justice en date du 12.05.2026 délivré à domicile élu

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1]

Société Coopérative de Crédit à Capital Variable, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° D.438.835.449., dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 1] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par Me Sylvie MICHON de la SELARL CABINET FORZY – BOCHE-ANNIC – MICHON, avocat au barreau de BORDEAUX

et défendeurs aux assignations à jour fixe

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 juillet 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine DEFOY, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Chantal BUREAU

Greffier lors du prononcé : Monsieur Vincent BRUGERE

ARRÊT :

– réputé contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

01. Par acte authentique du 12 octobre 2021, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] a consenti à M. [K] [D] [U] et Mme [L] [D] [U] deux prêts immobiliers en vue de l’acquisition d’un immeuble, sis [Adresse 4] à [Localité 8]. Les deux prêts ont été garantis par un privilège de prêteur de denier, ainsi qu’une hypothèque sur le bien cadastré AV n°[Cadastre 1].

02. Par acte du 08 décembre 2025, à la suite d’échéances impayées, la Caisse de Crédit Mutuel de Léognan a assigné les époux [D] [U] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir fixer sa créance à la somme de 342 896,03 euros en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 22 septembre 2025 et de voir ordonner la vente forcée de l’immeuble sur la mise à prix de 165 000 euros.

03. Par jugement du 05 mars 2026, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– fixé la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi à l’audience du 29 mai 2026 à 15 heures sur une mise à prix, selon les stipulations du cahier des conditions de vente de 165 000 euros, la présente décision valant convocation à l’audience,

– dit que les époux [D] [U], ou tout occupant de leur chef, seront tenus de laisser visiter les lieux et qu’à défaut, il pourra, si besoin est, être procédé à l’ouverture des portes par ledit mandataire, en présence d’un commissaire de justice, si lui-même ne l’est pas, avec l’assistance d’un serrurier et, le cas échéant, assisté de deux témoins, en application de l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’assistance de la force publique,

– dit qu’en cas de difficulté, il pourra en être référé au juge de l’exécution sur requête,

– dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

04. Les époux [D] [U] ont relevé appel du jugement le 03 avril 2026.

05. Par acte 12 mai 2026, les époux [D] [U] ont assigné à jour fixe la Caisse de Crédit Mutuel de Léognan et M. Le comptable public responsable du service des impôts des particuliers de Pessac-Talence devant la cour d’appel de Bordeaux.

Par avis du 21 mai 2026, le dossier RG N°26/01846 a été joint au présent dossier.

06. Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 12 mai 2026, les époux [D] [U] demandent à la cour, sur le fondement des articles L. 212-1 du code de la consommation,1231 du code civil et L.322-3 et R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution de:

– les déclarer recevables et bien-fondés en leurs demandes, fins et prétentions,

en conséquence,

– infirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux le 5 mars 2026, en ce qu’il a :

– fixé la créance de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1], à la somme de 342 896,03 euros due en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 22 septembre 2025, sans préjudice des intérêts ultérieurs au taux contractuel à compter du 23 septembre 2025 jusqu’à complet paiement,

– ordonné la poursuite de la procédure de vente forcée de l’immeuble saisi,

– fixé la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi à l’audience du 28 mai 2026 à 15 heures sur une mise à prix, selon les stipulations du cahier des conditions de vente de 165 000 euros, la présente décision valant convocation à l’audience,

– dit qu’eux-mêmes, ou tout occupant de leur chef seront tenus de laisser visiter les lieux et qu’à défaut, il pourra, si besoin est, être procédé à l’ouverture des portes par ledit mandataire, en présence d’un commissaire de justice, si lui-même ne l’est pas, avec l’assistance d’un serrurier et le cas échéant assisté de deux témoins, en application de l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’assistance de la force publique,

– dit qu’en cas de difficulté il pourra en être référé au juge de l’exécution sur requête,

– dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe,

statuant à nouveau et y ajoutant,

à titre principal,

– déclarer les clauses 8 8èmement et 9 9èmement des conditions particulières et générales du contrat de prêt réputées non écrites,

– déclarer la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] irrecevable en ses poursuites,

à titre subsidiaire,

– réduire la clause pénale à la somme de 500 euros,

– les autoriser à vendre leur bien amiablement au prix de 130 000 euros.

07. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 mai 2026, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] demande à la cour, sur le fondement des articles 1217, 1224, 1226 et 1230 du code civil et de l’article L313-51 du code de la consommation de:

– juger les époux [D] [U] irrecevables en leur appel,

– les condamner à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

– juger les époux [D] [U] mal fondés en leur appel,

en conséquence,

– débouter les époux [D] [U] de l’intégralité de leurs demandes fins et prétentions,

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement d’orientation du 05 mars 2026,

– condamner les époux [D] [U] à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

en tout état de cause,

– renvoyer la cause et les parties devant le juge de l’exécution afin de voir fixer une nouvelle date d’adjudication.

08. En application de l’article 455 du code de procédure, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

09. L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2026 et mise en délibéré au 8 octobre 2026.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l’appel des époux [D] [U],

10. A titre liminaire, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] soutient que l’appel formé par les époux [D] [U] est irrecevable, en application de l’article R.311-5 du code des procédures civiles d’exécution, qui dispose que ’à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15, à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci’. En l’espèce, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] considère que dès lors que les époux [D] [U] n’ont pas comparu à l’audience d’orientation et qu’ils n’ont ni constitué avocat, ni élevé la moindre contestation s’agissant de la procédure d’orientation, leur appel est irrecevable.

11. Les époux [D] [U] estiment pour leur part que leur appel est parfaitement recevable, l’article R311-5 du code des procédures civiles d’exécution, ne rendant nullement l’appel du débiteur irrecevable, mais rendant irrecevables dans le cadre de l’appel, les prétentions du débiteur qui n’auraient pas été soulevées en première instance, dès lors qu’elles ne concernent pas des actes de procédure postérieurs.

12. Il ressort effectivement des termes de l’article R311-5 du code des procédures civiles d’exécution que ce n’est pas l’appel des débiteurs qui s’avère irrecevable mais les contestations nouvelles formées en cause d’appel et non évoquées préalablement dans le cadre du jugement d’orientation. Il s’ensuit que la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] sera déboutée de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’appel des époux [D] [U].

Sur la régularité de la procédure de saisie immobilière,

13. Les époux [D] [U] indiquent en outre qu’il est établi de manière constante et notamment depuis l’arrêt Banco Primus de la Cour de justice de l’union européenne du 26 janvier 2017 que l’effectivité du contrôle des clauses abusives est essentielle et qu’il doit être effectué, même lorsqu’il ne l’a pas été par les premiers juges, et ce, même en présence d’une décision définitive relative au contrat.

14. En l’espèce, ils en déduisent que, nonobstant les termes de l’article R311-5 du code des procédures civiles d’exécution, il incombe au juge d’appel de procéder à un contrôle des clauses abusives postérieurement au jugement d’orientation, cette solution ayant été par ailleurs validée par la Cour de Cassation qui a confirmé que le juge national pouvait apprécier d’office le caractère abusif des clauses servant de fondement aux poursuites y compris après une décision revêtue de la force jugée, dès lors que cette décision ne montrait pas qu’un contrôle effectif avait déjà été réalisé. Ils en concluent qu’est par conséquent recevable leur demande tendant à l’appréciation du caractère abusif de la clause de déchéance du terme stipulée dans le contrat de prêt servant de fondement aux poursuites.

15. Les époux [D] [U] poursuivent en indiquant à titre principal que la clause de déchéance du terme stipulée aux conditions générales du contrat de prêt revêt un caractère abusif et doit être réputée non écrite, conformément aux dispositions de l’ancien article L. 212-1 du code de la consommation, qui prévoit que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. En l’espèce, les appelants indiquent que l’article 8, 8èmement des conditions générales stipule que les sommes prêtées dans le cadre du contrat de prêt deviendront immédiatement et intégralement exigibles, en cas de simple non-paiement de toute somme à échéance, qu’il s’agisse du capital, intérêts, frais ou accessoires, de sorte que la clause précitée permet à la caisse du Crédit Mutuel de [Localité 1], de se prévaloir de la déchéance du terme pour un simple défaut de paiement, sans ouvrir d’ailleurs au débiteur la faculté de régulariser l’impayé, même minime. Une telle clause, selon les époux [D] [U] crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur, ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement. Dès lors, ils en concluent que la clause de déchéance du terme prévue dans le contrat de prêt doit être réputée non écrite.

16. La Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] répond que la procédure de saisie immobilière est parfaitement régulière. En effet, elle considère que les époux [D] [U] ont été négligents, en n’allant pas récupérer les courriers de mise en demeure qui leur ont été adressés les 04 juin et 02 juillet 2025, qui évoquaient les poursuites envisagées à leur encontre en matière de saisie immobilière afin qu’elle puisse recouvrer sa créance. En outre, ils précisent qu’un commandement aux fins de saisie-vente leur a été signifié le 25 septembre 2025 et que ce n’est en réalité que le 7 octobre 2025 que leur a été signifié le commandement aux fins de saisie immobilière et l’assignation en vue de l’audience d’orientation du 08 décembre 2025 pour l’audience du 29 janvier 2026.

17. Elle indique ensuite que la question du caractère éventuellement abusif de la clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt n’est pas déterminante de l’examen du bien-fondé de l’action en saisie immobilière qu’elle a engagée. En effet, la résolution des contrats de prêt n’a pas été prononcée, au visa de cette clause, mais en application de la loi. De plus, elle n’a pas prononcé la déchéance du terme mais notifié la résolution des contrats en application des articles 1217 et suivants du code civil et L. 313-51 du code de la consommation, à la suite des manquements contractuels des débiteurs, qui se sont abstenus de régler les échéances convenues et ont laissé impayées plusieurs échéances.

18. Il appartient effectivement à la cour, au vu des jurisprudences concordantes de la cour européenne de sauvegarde des droits de l’homme et de la cour de cassation, de vérifier le caractère abusif de la clause de déchéance du terme figurant au contrat de prêt à l’article 8 8èmement qui indique que ’les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles, si bon semble au vendeur, en cas de non paiement à son échéance de toute somme en capital, intérêts, frais et accessoire’ et de la clause 9 9èmement permettant dans les mêmes conditions pour le créancier de prononcer une indemnité d’exigibilité de 7%.

19. Si ces clauses qui prévoient une exigibilité immédiate des sommes dues, sans préavis raisonnable, sont manifestement abusives et donc doivent être considérées comme non écrites, elles n’ont pour autant aucune incidence sur la validité de la procédure de saisie immobilière en l’espèce diligentée par la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1], dès lors que celle-ci a été mise en oeuvre, non point sur le fondement de ces deux clauses, mais que la résolution des contrats de prêt’a pas été prononcée en application de la théorie générale du droit des contrats et notamment de l’article 1217 du code civil qui permet à une partie de voir prononcer la résolution du contrat si son cocontractant, comme au cas d’espèce, a gravement manqué à ses obligations contractuelles, en ne s’acquittant pas à l’échéance convenue des mensualités lui incombant au titre du contrat de prêt.

20. Ainsi, nonobstant le caractère abusif des clauses susvisées figurant au contrat de prêt, les poursuites diligentées par la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] dans le cadre de la présente procédure de saisie immobilière sont parfaitement valables.

Sur la réduction de l’indemnité d’exigibilité,

21. Les époux [D] [U] demandent à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil que l’indemnité d’exigibilité de 7 %, appliquée aux deux prêts et qui aboutit au règlement d’une somme totale de 21 893,43 euros, soit minorée à la somme de 500 euros. Pour ce faire, ils font valoir que leur défaillance dans le remboursement des prêts n’a occasionné aucun préjudice à la banque et qu’à contrario, il a eu pour effet mécanique d’augmenter le montant des intérêts produits par le capital restant dû, lesquels sont désormais plus élevés que ceux qui auraient été versés si les échéances avaient été régulièrement honorées. Ainsi, ils en déduisent que la clause pénale susvisée conduisant à les condamner au paiement de plusieurs milliers d’euros, apparaît manifestement excessive.

22. La Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] répond que celui qui prétend à la réduction d’une clause pénale, en application des dispositions de l’article 1231-5 du civil, doit rapporter la preuve du caractère manifestement excessif de la sanction prévue ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Or en l’espèce, les époux [D] [U] se sont vus remettre une somme de 339 306 euros en octobre 2021 pour acquérir leur résidence principale, à des taux relativement bas et bien moins élevés que les taux actuels ou les taux de refinancement des établissements bancaires. Ils ont remboursé moins de trois années du prêt et depuis deux ans occupent l’immeuble dont l’acquisition a été financée par elle, sans verser la moindre somme. Dès lors, le jugement doit être confirmé, en ce qu’il a fixé sa créance à la somme de 342.896,03 euros provisoirement arrêtée au 22 septembre 2025.

23. Toutefois, il résulte des développements qui précèdent que la clause d’exigibilité du contrat de prêt, prévoyant le paiement par le débiteur d’une indemnité de 7% des sommes dues, a été déclarée non écrite, de sorte qu’il doit être considéré qu’elle n’a jamais existé. ’Par conséquent, il convient de déduire de la créance de la banque le montant de cette clause d’exigibilité fixée à 21 893, 43 euros, de sorte que la créance de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] sera fixée à la somme de 321 002, 60 euros.

Sur l’autorisation de vente amiable de l’immeuble,

24. Les époux [D] [U] demandent enfin d’être autorisés à procéder à la vente amiable de leur immeuble au prix de 130 000 euros, sur le fondement de l’article L.322-3 du code des procédures civiles d’exécution. Ils estiment que la vente amiable permettrait à un membre de leur famille ou à leurs amis d’acquérir le bien immobilier. A ce titre, ils rappellent que la loi n’impose aucunement que le prix de vente amiable corresponde au montant de la créance et que le rôle du juge se limite à fixer un prix minimum, en cohérence avec la valeur marchande actuelle du bien, sans autre considération. Ils estiment en l’espèce que le prix proposé de 130 000 euros apparaît conforme à la valeur vénale du bien, justifiant ainsi pleinement l’autorisation de la vente amiable.

25. La Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] répond que les époux [D] [U] doivent être déboutés de leur demande de vente amiable de leur bien immobilier. Elle rappelle que selon l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution doit fixer un prix plancher pour la vente d’un immeuble, en tenant compte des conditions économiques du marché et, le cas échéant, des conditions particulières de la vente. Elle indique en outre que ce prix plancher doit donc correspondre à la valeur marchande réelle du bien, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, dès lors que les époux [D] [U] ne produisent aucune estimation immobilière ni aucun mandat permettant d’évaluer objectivement la valeur du bien. Elle en conclut dans ces conditions, les débiteurs ne sauraient être autorisés à vendre l’immeuble à un proche pour un prix nettement inférieur à sa valeur réelle et inférieure à sa créance, ce d’autant plus que l’immeuble dans le cadre de la procédure de surendettement les concernant, le prix de l’immeuble a été évalué par leurs soins à 550 000 euros.

26. La demande de vente amiable ici formée par les époux [D] [U] n’est pas sérieuse, dès lors qu’ils proposent de procéder à la vente du bien immobilier à un proche non déterminé et à un prix très nettement inférieur aux conditions économiques du marché et à la valeur vénale du bien. Ils seront donc déboutés d’une telle demande et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes,

27. Les époux [D] [U], qui succombent pour l’essentiel en leurs prétentions, seront condamnés à verser à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

28. L’affaire sera enfin renvoyée devant le juge de l’exécution compétent pour fixer une nouvelle date d’adjudication.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare recevable l’appel formé par M. [K] [D] [U] et Mme [L] [D] [U],

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l’exception de celle ayant fixé la créance de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] envers les époux [D] [U] à la somme de 342 896, 03 euros,

Statuant de nouveau de ce chef,

Fixe la créance de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] envers M. [K] [D] [U] et Mme [L] [D] [U] à la somme de 321 002, 60 euros.

Y ajoutant,

Condamne M. [K] [D] [U] et Mme [L] [D] [U] à payer à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] la somme de 1500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [K] [D] [U] et Mme [L] [D] [U] aux entiers dépens de la procédure,

Dit que l’affaire sera renvoyée devant le juge de l’exécution compétent pour fixer une nouvelle date d’adjudication.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Monsieur Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.