Substitution du bénéficiaire et indemnité d’immobilisation : prorogation tacite d’une promesse immobilière commerciale

La substitution dans une promesse unilatérale de vente ne constitue ni une cession de créance ni une cession de contrat. En l’absence de formalisme expressément érigé en condition de validité ou d’opposabilité, la substitution peut être prouvée par tout moyen. La clause imposant une substitution quinze jours avant l’expiration ne s’appliquait ici qu’à l’hypothèse de l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation, lequel ne concernait ni une acquisition destinée à l’activité commerciale ni des bénéficiaires professionnels.

La cour retient néanmoins que la substitution devait intervenir pendant la durée de validité de la promesse, éventuellement prorogée expressément ou tacitement. Le pouvoir de substitution, le transfert du permis de construire et les échanges démontrant une volonté commune de réaliser la vente établissaient à la fois l’acceptation de la société substituée et une prorogation tacite jusqu’au 18 mai 2020. La caducité pour dépassement du terme ne pouvait être retenue, la promesse ne prévoyant pas expressément cette sanction.

En application des articles 1103 et 1104 du Code civil, la société substituée était solidairement tenue avec le bénéficiaire initial de l’indemnité d’immobilisation prévue contractuellement. Cette indemnité forfaitaire était due sans preuve d’un préjudice. La cour a condamné la société substituée à en payer la moitié, outre les dépens et les sommes dues au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Une promesse unilatérale de vente prévoyait une indemnité d’immobilisation et autorisait la substitution du bénéficiaire. La cour a retenu la validité de la substitution, son acceptation par DEFREP et la prorogation tacite de la promesse. La société substituée a été condamnée à verser 32 500 euros, correspondant à la moitié de l’indemnité, ainsi que les dépens et frais irrépétibles d’appel.

Deux propriétaires ont consenti une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle destinée à la construction d’un centre commercial, avec une condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire et une indemnité d’immobilisation de 65 000 euros. Le bénéficiaire initial a donné pouvoir de substitution à la société DEFREP, qui a ensuite obtenu le transfert du permis et manifesté son intention d’acquérir.

La vente n’ayant pas été réitérée, les promettants ont demandé le paiement de l’indemnité au bénéficiaire initial et à la société substituée. Le tribunal a condamné le bénéficiaire initial mais rejeté la demande contre DEFREP.

La cour d’appel retient la validité de la substitution, l’acceptation de celle-ci par la société et une prorogation tacite de la promesse. Elle condamne DEFREP à payer 32 500 euros, correspondant à la moitié de l’indemnité, ainsi que des frais irrépétibles et les dépens d’appel.

• Existence d’une clause autorisant la substitution du bénéficiaire
• Absence de formalités contractuelles érigées en conditions de validité
• Preuve par tout moyen de l’exercice de la substitution
• Acceptation de la substitution par le bénéficiaire substitué
• Volonté commune, claire et non équivoque de poursuivre la vente
• Prorogation expresse ou tacite du délai de la promesse
• Clause contractuelle prévoyant la solidarité pour l’indemnité

• Pouvoir de substitution adressé par le bénéficiaire initial
• Arrêté transférant le permis de construire à la société
• Demande de permis déposée par la société substituée
• Courriel du président confirmant l’intention d’acquérir
• Échanges établissant la volonté de signer après le terme initial

La société substituée est tenue au paiement de l’indemnité d’immobilisation avec le bénéficiaire initial, malgré l’absence de réitération de la vente. Le promettant obtient également les dépens et les frais irrépétibles, tandis que la société perdante ne peut obtenir d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Paiement de 32 500 euros au promettant
• Prise en charge des dépens d’appel
• Paiement de 2 500 euros pour la première instance
• Paiement de 4 000 euros pour la procédure d’appel
• Vérification des clauses de substitution et de leur sanction

À faire

• Relire précisément la clause de substitution
• Identifier les formalités contractuelles exigées
• Conserver les pouvoirs et déclarations de substitution
• Rassembler les demandes et transferts de permis
• Documenter toute prorogation du délai contractuel

À éviter

• Assimiler automatiquement substitution et cession de contrat
• Exiger un accord du promettant sans clause prévoyant cette exigence
• Confondre délai de rétractation et délai de substitution
• Négliger les courriels établissant l’acceptation du substitué
• Invoquer une caducité non prévue expressément au contrat

La faculté de substitution dans une promesse de vente

La substitution n’est soumise à aucune formalité légale de notification et ne requiert pas l’accord du promettant, sauf clause contractuelle contraire érigeant certaines formalités en conditions de validité ou d’opposabilité. À défaut, elle constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par tout moyen. La clause imposant un exercice quinze jours avant le terme ne s’appliquait qu’à l’hypothèse de l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation, étrangère à l’opération commerciale et aux bénéficiaires professionnels.

La prorogation tacite du délai de la promesse

La substitution devait intervenir pendant la durée de validité de la promesse, sauf prorogation expresse ou tacite. La déclaration de substitution, le transfert du permis de construire et les échanges entre les intéressés ont démontré une volonté commune, claire et non équivoque de réaliser la vente. Ces éléments ont établi une prorogation tacite des effets de la promesse jusqu’au 18 mai 2020. La caducité pour dépassement du terme ne pouvait être invoquée, la promesse ne prévoyant pas expressément cette sanction.

La solidarité au titre de l’indemnité d’immobilisation

La clause de substitution maintenait la solidarité du bénéficiaire initial avec le bénéficiaire substitué pour le paiement du prix, des frais et l’exécution des obligations. L’indemnité d’immobilisation était donc due solidairement par la société substituée, sans que le promettant ait à démontrer un préjudice. La cour a fixé la condamnation de la société à 32 500 euros, soit la moitié de l’indemnité contractuelle.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 695 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation, Articles 1323 et 1324 du Code civil