Charges de copropriété : exigibilité anticipée et réduction des frais de recouvrement injustifiés

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet, après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, de rendre immédiatement exigibles les provisions non échues et les sommes dues au titre des exercices précédents, sous réserve de l’approbation des comptes, du budget ou des travaux. La juridiction retient la défaillance du copropriétaire au vu des procès-verbaux d’assemblée générale, des décomptes et de la mise en demeure. Elle accorde les charges exigibles et les provisions à échoir pour l’exercice en cours.

L’article 10-1 de la même loi limite la récupération aux frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée. Les honoraires abusifs ou insuffisamment justifiés, même prévus au contrat de syndic, sont exclus. Seuls 45 euros de frais de mise en demeure et 250 euros d’honoraires de constitution du dossier sont retenus.

Les intérêts moratoires courent à compter de la mise en demeure conformément à l’article 1344-1 du Code civil. Sur le fondement de l’article 1231-6 du même code, une indemnisation distincte suppose un préjudice indépendant du retard, qui n’est pas établi. L’article 700 du Code de procédure civile justifie l’allocation de 1 000 euros, outre les dépens. L’article 472 du Code de procédure civile impose au juge de vérifier le bien-fondé de la demande malgré la non-comparution du défendeur.

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Le syndicat des copropriétaires a demandé le paiement de charges et provisions en produisant les décisions d’assemblées générales, les appels de fonds, les décomptes et les justificatifs de relance. L’exigibilité des sommes a été admise après l’expiration du délai suivant la mise en demeure. Les frais de recouvrement ont été limités aux dépenses nécessaires et justifiées, tandis que les dommages-intérêts ont été rejetés faute de préjudice distinct.

Un copropriétaire détenait un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires lui a réclamé des charges, des provisions pour travaux et des provisions à échoir, après plusieurs relances, un commandement de payer et une mise en demeure envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception.

Le copropriétaire, assigné à personne, n’a pas comparu. Le syndicat a produit les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, le budget et les travaux, les décomptes individuels, les appels de fonds, les courriers de relance, le commandement de payer, le relevé de compte et le contrat de syndic.

La juridiction a admis l’exigibilité des charges et provisions après l’expiration du délai de trente jours suivant la mise en demeure. Elle a réduit les frais de recouvrement aux seuls frais nécessaires et justifiés, rejeté les dommages-intérêts faute de préjudice distinct, puis accordé une indemnité au titre des frais irrépétibles et les dépens.

• Approbation des comptes, du budget prévisionnel ou des travaux
• Existence de provisions exigibles et d’une défaillance du copropriétaire
• Mise en demeure régulièrement adressée
• Expiration du délai de trente jours sans paiement
• Frais de recouvrement nécessaires, justifiés et directement liés à la dette
• Préjudice distinct du retard établi pour obtenir des dommages-intérêts

• Procès-verbaux des assemblées générales approuvant comptes, budget et travaux
• Décomptes de charges et appels de fonds individuels
• Mise en demeure recommandée avec accusé de réception
• Courriers de relance et commandement de payer
• Relevé de compte arrêté au 3 mars 2026
• Contrat de syndic pour apprécier les frais réclamés

Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges, provisions et frais nécessaires établis, avec intérêts au taux légal, indemnité procédurale et dépens. Le copropriétaire supporte les sommes retenues, mais les frais insuffisamment justifiés et les dommages-intérêts distincts sont écartés.

• Paiement des charges exigibles et provisions devenues exigibles
• Limitation des frais de recouvrement à 295 euros
• Rejet du surplus des frais facturés par le syndic
• Rejet de la demande de dommages-intérêts
• Intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure
• Prise en charge de 1 000 euros au titre de l’article 700 et des dépens

À faire

• Vérifier l’approbation des comptes, budgets et travaux
• Établir un décompte individuel détaillé
• Adresser une mise en demeure avec preuve de réception
• Respecter le délai de trente jours avant l’action
• Justifier précisément chaque frais de recouvrement

À éviter

• Réclamer des provisions sans approbation préalable
• Inclure des honoraires abusifs ou non documentés
• Confondre frais contractuellement prévus et frais nécessaires
• Demander des dommages-intérêts sans préjudice distinct prouvé
• Négliger la remise de l’assignation au greffe

La procédure accélérée au fond en cas de non-comparution

L’article 472 du Code de procédure civile impose de statuer sur le fond malgré la non-comparution, sans accueillir la demande au-delà de ce qui est régulier, recevable et bien fondé. L’article 481-1 encadre la procédure accélérée au fond, notamment par l’assignation, la remise au greffe et le délai d’appel ou d’opposition de quinze jours.

L’exigibilité anticipée des provisions de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, une mise en demeure restée infructueuse trente jours rend exigibles les provisions non échues et certaines sommes antérieures, si les comptes, le budget ou les travaux ont été approuvés. La juridiction a retenu les procès-verbaux, décomptes et appels de fonds.

La limitation des frais de recouvrement imputables

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet d’imputer au copropriétaire que les frais nécessaires au recouvrement. Les honoraires abusifs ou non justifiés sont exclus, même s’ils figurent au contrat de syndic. Seuls les frais de mise en demeure et de constitution du dossier suffisamment établis ont été retenus.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 481-1 du Code de procédure civile, Articles 514-1 à 514-6 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1344-1 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil