TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 06 Octobre 2026
Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP
Greffier : Madame KAOUDJI,
Débats en audience publique le : 09 Juin 2026

GROSSE :

Le 06 Octobre 2026
à Me Elsa FOURRIER-MOALLIC
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..
EXPEDITION :

Le 06 Octobre 2026
à Me Benoît CANDON
Le ………………………………………………….
à Me ………………………………………………
Le …………………………………………………..
à Me ………………………………………………

N° RG 25/06200 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7DWY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [H]
demeurant Chez Madame [M] [H] [Adresse 2]

représentée par Me Benoît CANDON, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er septembre 1970, la société d‘Habitations à Loyers Modérés de [Localité 1] a donné à bail à Monsieur [D] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Suite au décès de Monsieur [D] [H], le bail a été mis au seul nom de son épouse, Madame [M] [H], par avenant du 29 septembre 2020 à effet au 6 septembre 2020.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 30 septembre 2022, Madame [P] [H] a informé la société anonyme UNICIL, venant aux droits de la société d‘Habitations à Loyers Modérés de [Localité 1] du décès de sa mère, Madame [M] [H], le 30 mai 2022, et sollicité le transfert du bail.

Par courrier du 4 janvier 2023, la société UNICIL a rejeté la demande de transfert de bail de Madame [P] [H] faute d’adéquation de la typologie du logement à la composition familiale, s’agissant d’un logement de type 4. Un délai de deux mois lui a été accordé pour quitter les lieux, soit jusqu’au 28 février 2023, sous réserve du règlement des indemnités d’occupation.

Par courrier reçu le 24 février 2023, Madame [P] [H] a sollicité un logement plus petit au sein de la [Adresse 4].

Par courrier du 6 mars 2023, un délai supplémentaire de deux mois a été accordé à Madame [P] [H] pour quitter les lieux, soit jusqu’au 30 juin 2023, sous réserve du règlement des indemnités d’occupation.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2025, la société UNICIL a fait assigner Madame [P] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :
juger que Mme [P] [H] occupe sans droit, ni titre l’appartement situé chez Mme [M] [H] – [Adresse 5] ; ordonner l’expulsion immédiate, si besoin est avec le concours de la force publique, de Mme [P] [H] ;supprimer le délai de deux mois de l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ou à tout le moins de le réduire ; supprimer le délai de deux mois de l’article L.412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ou à tout le moins de le réduire ; condamner Mme [P] [H] depuis le 30/05/2022, date du décès de sa mère, Mme [M] [H], au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges courantes que la locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci et ce, jusqu’au départ effectif de ces derniers, soit la somme de 488,30 euros par mois ; juger que l’indemnité d’occupation mensuelle sera indexée annuellement ; condamner Mme [P] [H] à payer la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; ne pas écarter l’exécution provisoire.
Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 9 juin 2026.

A cette audience, la société UNICIL, selon conclusions récapitulatives en réponse soutenues oralement, maintient les termes de son acte introductif d’instance, sollicitant en outre le débouté de l’ensemble des demandes de Madame [P] [H].

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le transfert du bail n’a pu s’opérer compte tenu de la sous occupation du logement en application de l’article 40-1 de la loi du 6 juillet 1989, soulignant par ailleurs l’absence de preuve d’une cohabitation depuis plus d’un an. En réponse aux moyens de défenses, elle soutient que les dispositions de l’article L 442-3-1 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables et n’être soumise à aucune obligation de relogement faute pour la requérante d’être locataire en titre, précisant oralement que, s’agissant d’un logement conventionné, le I° de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable, le logement étant soumis au III° qui ne prévoit aucune proposition de relogement.
Elle sollicite la suppression des délais de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux et du bénéfice de la trêve hivernale, alléguant la mauvaise foi de Madame [P] [H].
Elle considère que la demande de remboursement des frais de justice n’est pas prouvée.
Elle s’oppose enfin à toute demande de délai pour quitter les lieux compte tenu d’une occupation sans droit ni titre depuis quatre ans, notifiée depuis trois ans.

Madame [P] [H], selon conclusions récapitulatives en défense soutenues oralement, sollicite du juge des contentieux de la protection de :
– débouter UNICIL de toutes ses demandes ;
– condamner UNICIL à lui payer 150 euros, le cas échéant par déduction de son prochain avis d’échéance ;
– condamner UNICIL à lui remettre des quittances de loyer depuis le décès de sa mère ;
– condamner UNICIL aux entiers dépens et à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de ses frais irrépétibles ;
– subsidiairement, enjoindre à UNICIL de proposer un logement plus petit à Mme [H] adapté à ses besoins, de préférence au Castellas, et autoriser Mme [H] à rester dans les lieux dans cette attente, en s’acquittant d’une indemnité d’occupation égale au loyer que payait sa mère ;
– plus subsidiairement, d’accorder avant toute expulsion un délai d’un an à Mme [H] à compter de la signification du jugement à venir, en s’acquittant d’une indemnité d’occupation égale au loyer que payait sa mère, et dire que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle occupe le logement loué par ses parents depuis sa naissance et que le transfert du bail s’est opéré de plein droit du fait de sa qualité de descendant et qu’en l’absence de proposition de relogement dans un logement correspondant à ses besoins, elle est en droit de rester sur place. Elle considère en effet, que la combinaison de l’article 40 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1104 du code civil, impose au bailleur une obligation de proposition d’un logement adapté à ses besoins, compte tenu de sa bonne foi, signalant vivre dans le logement avec son frère malade.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 6 octobre 2026, par mise à disposition au greffe.

Dans le temps du délibéré, Madame [P] [H] produit un certificat médical daté du 23 juin 2026 attestant du suivi de son frère, M. [W] [H], pour un Cancer des poumons, ainsi qu’un avis d’imposition sur le revenu établi en 2025 pour l’année 2024 au nom de M. [W] [H] domicilié [Adresse 6].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le transfert du bail et la demande d’expulsion

Il résulte de l’article 14 de cette loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

De plus, aux termes de l’article L 621-2 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, (…) supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. 

Aux termes de l’article L.442-3-1 du code de la construction et de l’habitation, « En cas de sous-occupation du logement telle que définie à l’article L. 621-2, le bailleur propose au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins, nonobstant les plafonds de ressources prévus à l’article L. 441-1 ».

Il est de principe que les conditions de transfert du bail s’apprécient à la date du décès du locataire auquel se substitue le bénéficiaire du transfert.
L’article 40 de loi du 6 juillet 1989 prévoit pour le bailleur la faculté et non l’obligation de proposer dans l’hypothèse concernée, un relogement dans un logement plus petit.

En l’espèce, il ressort des courriers du 30 septembre 2022 et 24 février 2023 de demande de transfert de bail par Madame [P] [H] que celle-ci indique qu’elle vivait avec ses parents dans le logement depuis 1970 et participait au paiement des loyers depuis 1988 formulant une demande pour un logement plus petit dans la même résidence. Il ressort en outre du courrier en réponse d’UNICIL en date du 4 janvier 2023 que le transfert du bail a été rejeté en raison de la taille du logement de Type 4, inadapté à la composition familiale, des délais lui étant accordés à deux reprises.
Madame [P] [H] soutient vivre dans ce logement avec son frère malade, et justifie de cette cohabitation, à tout le moins pour l’année 2024. Cet hébergement n’est pas contesté. En tout état de cause, l’occupation par deux personnes d’un logement de type 4 constitue une situation de sous occupation.

En conséquence, le logement concerné étant inadapté à la taille du ménage au sens de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 Madame [P] [H] ne peut prétendre au transfert du bail à son profit.
Il n’est pas contesté qu’aucune offre de relogement dans un local adapté à la taille du ménage n’a été faite.
Cependant, l’offre de relogement, non prévue pour les logements conventionnés, prévue par les dispositions de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 ne constitue qu’une faculté et non une obligation qui ne saurait s’imposer en considération de la bonne foi de l’occupante.
A défaut de transfert du bail, les dispositions de l’article L.442-3-1 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables à Madame [P] [H] qui n’a pas la qualité de locataire.

Madame [P] [H] n’est donc pas en droit d’exiger que la société UNICIL lui fasse une offre de logement dans un local plus petit. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Par conséquent, les conditions de transfert n’étant pas réunies, le bail d’habitation du 1er septembre 1970 modifié par avenant du 29 septembre 2020 s’est trouvé résilié à la date du décès du dernier locataire, Madame [M] [H], soit le 30 mai 2022.

Madame [P] [H] étant sans droit ni titre pour occuper le logement depuis le 30 mai 2022, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais pour quitter les lieux

sur la demande de suppression des délais
En l’absence de preuve de la mauvaise foi de Madame [P] [H] et d’occupation des lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, il n’y a pas lieu d’ordonner que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ni que le délai encadrant la trêve hivernale résultant des dispositions de l’article L 412-6 du même code ne soient réduits ou supprimés.

sur la demande de délais supplémentaires d’un an
Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Depuis la loi du 29 juillet 2023, la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [P] [H] justifie d’une demande de logement social enregistrée le 24 juin 2024.
Si l’impact moral de l’obligation de quitter un logement occupé depuis sa naissance n’est pas contesté, la modicité de ses démarches de relogement associée à des ressources mensuelles lui permettant d’accéder à un logement adapté à ses besoins ne rendent pas opportun l’octroi de délais supplémentaires alors que sa qualité d’occupant sans droit ni titre lui a été signalée depuis plus de trois ans, dès janvier 2023.
Il convient de rejeter la demande de délais pour quitter les lieux.

Compte tenu des tensions locatives dans la ville de [Localité 1], les démarches de relogements DALO seront accélérées à la réception du présent jugement ordonnant l’expulsion de l’occupante.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du décompte produit, non contesté, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 30 mai 2022, au départ de Madame [P] [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de dire qu’elle sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer soit la somme de 488,30 euros actuellement, et de condamner Madame [P] [H] à son paiement.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [P] [H]

– sur la demande en paiement :

En l’absence de décompte versé aux débats et de preuve de paiement de la somme de 150 euros appelée par la société UNICIL par courrier du 11 avril 2025, cette somme par ailleurs susceptible d’être comprise dans les dépens ne saurait être imputée à la société UNICIL.

Sur la demande de remise des quittances de loyer depuis le décès de sa mère :
« Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu ».
Il n’est pas contesté que Madame [P] [H] s’est acquittée de l’équivalent du montant des loyers depuis le décès de sa mère. Toutefois, les sommes payées constituaient des indemnités d’occupation et non des loyers au sens de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte qu’aucune obligation de délivrer des quittances de loyer ne peut être imposée à la société UNICIL, bien qu’il convienne de souligner que la délivrance de reçus d’indemnités d’occupation sera indéniablement de nature à faciliter le relogement.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA UNICIL les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la société UNICIL et Monsieur [D] [H] transféré Madame [M] [H] situé [Adresse 3] à la date du décès du locataire le 30 mai 2022 ;

DIT que Madame [P] [H] est occupante sans droit ni titre de ce logement depuis le 30 mai 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la société UNICIL;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux de Madame [P] [H] ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, indexé annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit à défaut de justificatif, la somme de 488,30 euros à compter du 30 mai 2022 ;

CONDAMNE Madame [P] [H] à verser à la société UNICIL l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 mai 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DEBOUTE Madame [P] [H] de sa demande d’injonction à proposer un relogement ;

DEBOUTE Madame [P] [H] de ses demandes reconventionnelles en paiement et de délivrance de quittances de loyer ;

CONDAMNE Madame [P] [H] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE la société UNICIL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection