TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/53826 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCQLP

N° : 12

Assignation du :
10 et 17 Avril 2026

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 05 octobre 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.
DEMANDERESSE

La SCI PARINAN
Société civile immobilière
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS – #U0008

DEFENDEURS

La société LE PETIT [J] S.A.S. (enseigne LE PETIT NICO)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Katia MERSIC, avocat au barreau de PARIS – #A627

Monsieur [J] [I], caution
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Me Alexandre SITBON, avocat au barreau de PARIS – #C2588

DÉBATS
A l’audience du 31 Août 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

Par acte du 31 juillet 1989, la société Parinan a donné à bail des locaux situés [Adresse 4], constitués de quatre caves (lots 20, 29, 30 et 31) à la société Hanaka.

Par acte du 15 janvier 1992, la société Parinan a renouvelé le bail à la société hanaka pour une durée de douze année consécutives, à compter du 1er janvier 1992.

Par acte du 29 avril 1994, la société Hanaka a cédé son fonds de commerce à la société [W] [P].

Par acte du 09 mars 2011, la société Parinan a renouvelé le bail commercial à la société [W] [P], aux droits de laquelle vient la société [R] [B] [W], des locaux situés [Adresse 4], constitués de quatre caves (lots 20, 29, 30 et 31), pour une durée de dix années à compter rétroactivement du 1er janvier 2011, moyennant un loyer annuel de 9.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte du 26 mai 2020, la société [R] [B] [W] a cédé son droit au bail à la société Le Petit [J].

Aux termes de cet acte, M. [J] [I], gérant de la société Le Petit [J], s’est porté caution solidaire « pour l’exécution de chacune des conditions du bail ».

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 30 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Le Petit [J], pour une somme de 21.906,58 € en principal, au titre de l’arriéré locatif échu.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte du 27 février 2026.

Par acte délivré les 10 et 17 avril 2026, la SCI Parinan a fait assigner la société Le Petit [J] et M. [J] [I] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins essentielle de les voir condamner solidairement à lui payer des provisions au titre des loyers échus impayés et des loyers à échoir jusqu’à la date de l’ordonnance à intervenir.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 15 juin 2026, a fait l’objet d’un renvoi sollicité par la société Le Petit [J].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 août 2026.

Par conclusions déposées et oralement soutenues à l’audience, la demanderesse demande au juge des référés de :
– Débouter la SAS LE PETIT [J] et Monsieur [J] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
– Constater le défaut de paiement des échéances de loyers afférentes aux locaux loués à la Société LE PETIT [J] ;
En conséquence,

– Condamner solidairement la Société LE PETIT [J] et Monsieur [J] [I], ce dernier en qualité de caution solidaire, à payer à la SCI PARINAN la somme provisionnelle de 34 908,33 euros au titre de la dette locative non sérieusement contestable arrêtée au 1er juillet 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
– Condamner la Société LE PETIT [J] et Monsieur [J] [I], ce dernier en sa qualité de caution solidaire, à payer à la SCI PARINAN, le montant des loyers à échoir jusqu’à la date de l’Ordonnance à intervenir sur la base trimestrielle de 3 707,70€ outre 741,54 € TTC de provision sur charges.
– Condamner solidairement la Société LE PETIT [J] et Monsieur [J] [I], ce dernier en sa qualité de caution solidaire, à payer à la SCI PARINAN la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
A titre subsidiaire et si par extraordinaire le juge des référés accordait un délai aux défendeurs afin de s’acquitter de leur dette,
– Dire qu’à défaut du respect du délai accordé et/ou du paiement du loyer courant, huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt.

Par conclusions déposées et oralement soutenues à l’audience, la société Le Petit [J] sollicite de :
– Constater et entériner l’accord des parties pour que le loyer des quatre caves soit fixé rétroactivement à compter du 1er janvier 2026 à la somme de 1800 euros ht par trimestre et à la somme de 180 euros ht à titre de forfait trimestriel de charges ;
– Constater dès lors que la dette de loyer + charges est au 30 septembre 2026 de 29 034,58 € euros (21 906,58 euros au 31 décembre 2025 + 7 128 euros pour les trois premiers trimestres 2026) ;
Vu l’article 1343-5 du code civil,
– Accorder à la société LE PETIT [J] la possibilité de s’acquitter de sa dette en vingt-quatre mensualités ;
– Rejeter le surplus des demandes de la société PARINAN dirigées contre la société LE PETIT [J].

Par conclusions déposées et oralement soutenues à l’audience, M. [J] [I] demande de :
A titre principal :
– Dire n’y avoir lieu à référé en toutes les demandes de la SCI PARINAN à l’encontre de Mr [J] [I] et en conséquence l’en débouter intégralement.
A tire infiniment subsidiaire,
-Faire application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil et permettre à Mr [I] de s’acquitter de son éventuelle dette en 24 versements égaux.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 05 octobre 2026.

MOTIFS

Sur les demandes de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI Parinan sollicite la condamnation de la société Le Petit [J] au paiement de la somme de 34.908, 33 euros au titre de l’arriéré locatif échu au 1er juillet 2026, 3ème trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En réponse aux arguments adverses, la SCI Parinan explique qu’une réduction du loyer a été envisagée par les parties, mais qu’aucun accord en ce sens n’a été formalisé, en raison de l’absence de tout règlement du loyer par le locataire depuis plus d’un an.

En réplique, la société Le Petit [J] conteste une partie de la dette réclamée, en faisant valoir que le bailleur a donné son accord pour que le loyer soit revu à la baisse à compter du 1er janvier 2026 et fixé à la somme de 1.800 euros hors taxes par trimestre et que la provision pour charge soit fixée à la somme de 180 euros par trimestre. Elle sollicite que cet accord soit entériné et indique qu’après application du nouveau loyer et de la provision pour charges à compter du 1er janvier 2026, la dette locative due au 1er juillet 2026 s’élève à la somme de 29.034,58 et non à la somme de 34.908,33 euros comme l’affirme la SCI Parinan.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé versé aux débats que la société Le Petit [J] ne s’acquitte plus du paiement des loyers et des charges locatives depuis au moins le mois de décembre 2024.

La société défenderesse, qui ne conteste pas être défaillante dans le règlement de ses loyers et charges locatives, conteste le quantum de la dette réclamée.

Il ressort des termes d’un courriel de la société Themis, gestionnaire des biens loués, adressé à la société Le Petit [J] le 3 avril 2026, que celle-ci a accepté « de revoir le loyer à la baisse rétroactivement au 1er janvier 2026, a hauteur de :
1 800,00 € HT / HC par trimestre. » et qu’ « En sus du loyer, nous vous proposons également une baisse du forfait de charges à 10% du loyer (au lieu et place de 20% actuellement), soit 180,00 € par Trimestre ».

Ce courriel précise également que « Cette proposition n’annule pas la dette locative actuelle, dont une procédure est actuellement en cours avec mise en cause de la caution ».

Les termes clairs de cet e-mail, qui déterminent tant le nouveau montant du loyer que celui de la provision pour charges ainsi que de leur date de prise d’effet, ne subordonnent pas la prise d’effet de cette diminution à la conclusion ultérieure d’un nouvel accord sur son principe ou son quantum, ni à la signature d’un avenant.

Il en résulte que le bailleur a manifesté de façon claire et non équivoque son acceptation ferme de la proposition de diminution du loyer formulée par la locataire et s’est engagé, à compter du 1er janvier 2026, à appliquer le loyer et la provision pour charges ainsi déterminés.

Compte tenu de ce qui précède, le montant non sérieusement contestable applicable à compter du 1er janvier 2026 doit être fixé à :
– 1 800 euros HT par trimestre pour le loyer ;
– 180 euros HT par trimestre pour la provision pour charges ;
– 396 euros par trimestre pour la TVA ;
Soit un total trimestriel de 2 376 euros TTC.

En conséquence, après déduction du surplus de loyers, de provisions pour charges et de TVA appliqués entre le 1er janvier 2026 et le 1er juillet 2026 par le bailleur, ainsi que des intérêts de retard de 708,85 euros appliqués le 27 janvier 2025, déjà réclamés dans le cadre de la présente instance et par ailleurs injustifiés, la créance non sérieusement contestable de la SCI Parinan s’établit à la somme de 28.325,73 euros.

La société Le Petit [J] sera, en conséquence, condamnée au paiement par provision de la somme de 28.325,73 euros.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de signification de l’assignation.

Enfin, la SCI Parinan sollicite la condamnation de la société Le Petit [J] au paiement des loyers à échoir jusqu’à la date de la présente ordonnance.

Toutefois, le montant de la provision précédemment retenu inclut déjà les loyers dus au titre du 3ème trimestre 2026, de sorte que les loyers correspondant à la période comprise entre le 3ème trimestre 2026 et la date de la présente ordonnance sont déjà compris dans le montant alloué.

Ainsi, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation de la société défenderesse au paiement des loyers à échoir jusqu’à la date de la présente décision sur la base trimestrielle de 3 707,70 € outre 741,54 € TTC de provision sur charges.

Sur l’engagement de caution

M. [J] [I] explique que son engagement de caution ne prévoit aucune durée, ni que cette garantie porte sur toute la durée de l’occupation du preneur, de sorte que celui-ci doit être limité dans le temps aux dettes nées avant le terme contractuel du bail initial, à savoir au 31 décembre 2020, date de fin du bail conclut entre la SCI Parinan et la société Le Petit [J], reconduit tacitement. En outre, il souligne que lorsqu’il existe un doute sur l’interprétation des clauses d’un contrat, celui-ci doit s’interpréter en faveur de la partie qui a pris l’engagement. Il considère ainsi que la demande de condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif formée à son encontre doit être rejetée.

En réponse, la société Parinan soutient que le raisonnement soutenu par M. [I] ne saurait prospérer, expliquant qu’il serait absurde que le cautionnement ait été souscrit uniquement pour une courte période s’étendant du 26 mai 2020 au 31 décembre 2020. Elle ajoute qu’il ressort de la lecture de l’acte notarié que la commune intention des parties était de circonscrire l’engagement de caution à toute la période durant laquelle la société Le Petit [J] exploite les locaux. Elle indique également que M. [V] n’a jamais contesté sa qualité de caution lorsque le commandement de payer lui a été dénoncé.

Sur ce

Aux termes de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

En vertu de l’article 2294 du même code, « Le cautionnement doit être exprès.
Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. ».

L’article 1215 du code civil dispose que « Lorsqu’à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat. »

Selon l’article 1214 du code civil, « le contrat à durée déterminée peut être renouvelé par l’effet de la loi ou par l’accord des parties.
Le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée. »

En l’espèce, par acte du 26 mai 2020, la société [R] [B] [W] a cédé son droit au bail à la société Le Petit [J].

Aux termes de cet acte, il est prévu que M. [J] [I], gérant de la société Le Petit [J], « intervient aux présentes sous la dénomination « la caution » pour déclarer :
(…)
*se rendre et constituer caution solidaire du preneur envers le bailleur ou toute personne qui se substituerait à lui pour l’exécution de chacune des conditions du bail ;
*renoncer à se prévaloir des bénéfices de discussion et de division ; ».

Il n’est pas contesté que le bail initial du 9 mars 2011 à effet au 1er janvier 2011, conclut pour une durée de dix années, est arrivé à son terme le 31 décembre 2020, et comme précisé dans l’acte de cession du fonds de commerce du 26 mai 2020, et qu’il s’est ensuite poursuivi entre la société Parinan et la société Le Petit [J] par tacite reconduction.

Ainsi, en application des articles 1214 et 1215 du code civil, cette tacite reconduction a donné naissance à un nouveau contrat entre les parties.

Or, la caution ne peut être condamnée à payer des sommes dues en cas de tacite reconduction du bail initial, en l’absence de toute mention à l’acte précisant l’extension du cautionnement dans cette éventualité, dès lors que la tacite reconduction ne constitue pas la prorogation du contrat initial mais donne naissance à un nouveau contrat et que les créances litigieuses sont nées postérieurement à l’expiration du contrat initial (Civ. 1ère, 4 octobre 2000, n°97-21.356 ; Civ. 1ère, 5 novembre 2009, n° 08-15.433 ; Com., 9 avril 2013, n° 12-18.019).

En l’espèce, la clause litigieuse figurant à l’acte de cession garantit l’exécution des conditions du bail par la caution, mais ne comporte aucune stipulation prévoyant expressément le maintien de l’engagement de M. [I] en cas de tacite reconduction du bail.

En outre, les créances litigieuses sont nées postérieurement à l’expiration du contrat initial.

En conséquence, l’obligation au paiement invoquée à l’encontre de M. [I] est sérieusement contestable en référé.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire formée à l’encontre de M. [I].

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

La société Le Petit [J] sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 24 mois, exposant avoir subi une forte baisse de son chiffre d’affaires entre 2023 et 2025.

La société Parinan s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement, expliquant que le locataire ne paie plus aucun loyer depuis 2 ans.

En l’espèce, il résulte des bilans comptables et des comptes de résultat relatifs aux années 2024 et 2025 produits par la société Le Petit [J], qu’elle a connu des difficultés financières caractérisées notamment par la baisse de son chiffre d’affaires et une dégradation de sa trésorerie, sans que sa situation financière n’apparaisse irrémédiablement comprise, celle-ci demeurant bénéficiaire au titre du dernier exercice versé aux débats.

Toutefois, elle n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Ces éléments justifient ainsi que sa demande de délais soit rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Le petit [J], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La société Le Petit [J] sera par suite condamnée à payer à la SCI Parinan la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

En revanche, les demandes de condamnation aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile formées à l’encontre de M. [J] [I] seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société Le Petit [J] à payer à la SCI Parinan la somme provisionnelle de 28.325,73 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 1er juillet 2026, 3ème trimestre trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la société Le Petit [J] aux entiers dépens ;

Condamnons la société Le Petit [J] à payer à la SCI Parinan la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens formées à l’encontre de M. [J] [I] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 05 octobre 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Mathilde BALAGUE