TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/51499 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBWDU

N° : 10

Assignation du :
14 Janvier 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 05 octobre 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.
DEMANDERESSE

La S.C.I. [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Astou DIAGNE, avocat au barreau de PARIS – #B0436

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. SACRE COEUR ALIMENTATION
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Sélim BRIHI, avocat au barreau de PARIS – #D0653

DÉBATS

A l’audience du 31 Août 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er juillet 2021, la SCI [D] a donné à bail commercial à la société Sacré Cœur Alimentation, venant aux droits de la société Oikrim, des locaux situés [Adresse 2] à Paris 14ème, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2021, moyennant un loyer en principal de 1300 € HT par mois, outre une provision de 80 euros de charges, payable mensuellement et d’avance.

Par acte du 30 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Sacré Cœur Alimentation, pour une somme de 3526,44 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 30 juin 2025, mois de juin inclus.

Par acte délivré le 14 janvier 2026, la SCI [D] a fait assigner la société Sacré Cœur Alimentation devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins essentielles de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonner l’expulsion de la société Sacré Coeur Alimentation et celle de tous occupants de son chef des lieux loués et la condamner au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif.

Différents renvois ont eu lieu à la demande des parties.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 août 2026.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la SCI [D] demande au juge des référés de :
1/- SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail faute de règlement de la totalité des causes du commandement de payer du 30 septembre 2025 dans le mois de sa délivrance.
2/- SUR L’EXPULSION :
– Ordonner l’expulsion de la Société SACRE CŒUR ALIMENTATION et de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 3], rez-de chaussée avec une réserve au sous-sol, dès la signification de la décision à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
– Statuer ce que de droit concernant le sort des meubles en application des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,
3/- SUR LE PAIEMENT D’UNE PROVISION:
– Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et dès à présent vu l’urgence,
– Condamner la société SACRE CŒUR ALIMENTATION à payer à la SCI [D], à titre de provision la somme de 5.349,90 euros de loyers mois d’octobre inclus,
– Condamner la société SACRE CŒUR ALIMENTATION à payer à la SCI [D] une provision sur indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer dû à compter de la date de résiliation du bail, soit à compter du 1er novembre 2025 pour un montant 2.341,50 euros arrêtée au 31 aout 2026, jusqu’à la libération effective et complète des locaux loués;
– Déclarer le dépôt de garantie acquis aux bailleurs,
– Rejeter la demande de 3.600 euros de remboursement et 2000 euros d’article 700, formulées la Société SACRE CŒUR ALIMENTATION
– Condamner la Société SACRE CŒUR ALIMENTATION au paiement de la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du CPC,
– La condamner aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 septembre 2025, dont distraction au profit du conseil de la société [D], conformément à l’article 699 du CPC.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Sacré Coeur Alimentation demande au juge des référés de :
A titre principal,
– DIRE N’Y AVOIR LIEU À RÉFÉRÉ sur l’ensemble des demandes de la SCI [D]
– DÉBOUTER la SCI [D] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, et notamment de ses demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société SACRE CŒUR ALIMENTATION, la condamner au paiement d’une provision de 7.485,85 euros et d’une indemnité d’occupation, et déclarer le dépôt de garantie acquis au bailleur;
– RENVOYER la SCI [D] à mieux se pourvoir devant le juge du fond;
À titre subsidiaire,
– ACCORDER à la société SACRE CŒUR ALIMENTATION des délais de paiement d’une durée de vingt-quatre mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sans intérêt de retard ou, à défaut, au seul taux d’intérêt légal non majoré;
– SUSPENDRE, en conséquence, la réalisation et les effets de la clause résolutoire jusqu’au complet apurement de la dette selon les modalités ainsi fixées;
À titre reconventionnel,
– CONDAMNER la SCI [D] à payer à la société SACRE CŒUR ALIMENTATION, à titre provisionnel, la somme de 3.600 euros, à parfaire, en remboursement des provisions et sommes versées au titre des charges sans régularisation conforme aux articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce;
En tout état de cause,
– REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI [D];
– CONDAMNER la SCI [D] à payer à la société SACRE CŒUR ALIMENTATION la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– CONDAMNER la SCI [D] aux entiers dépens.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la société Sacré Cœur Alimentation fait état de différentes contestations sérieuses sur la régularité du commandement qu’il convient d’examiner.

Sur le montant des loyers révisés

L’article L. 145-37 dispose que les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

Aux termes de l’article L.145-38 alinéa 1er du code de commerce, « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. »

Il résulte de l’article R145-20 du code de commerce que la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert.

En l’espèce, le décompte annexé au commandement de payer fait apparaître des arriérés de charges (40 euros par mois de janvier 2024 à juin 2025) et de « loyers (révision) » (233,87 euros par mois de juillet 2024 à juin 2025).

La société Sacré Cœur Alimentation conteste avoir été valablement informé de cette révision de loyer et rappelle que le montant exigé au commandement de payer est majoritairement constitué de cette révision du loyer, puisqu’elle a toujours réglé les 1300 euros par mois de loyer.

La SCI [D] soutient avoir informé la société Sacré Cœur Alimentation, par lettre du 24 avril 2025, de sa volonté de réviser le loyer.

Toutefois, la SCI [D] ne démontre pas que cette lettre a effectivement été reçue par la société Sacré Cœur Alimentation puisqu’elle ne communique que la preuve de dépôt de la lettre à la poste, et non sa réception.

Par message envoyé sur la messagerie whatsapp le 12 ami 2025, le gérant de la SCI [D] a écrit au gérant de la société Sacré Cœur Alimentation le message suivant : (sic) « je vais passé demain te déposer la quittance des loyers avec la taxe foncière. Je t envoie un recommandé pour l’augmentation du loyer le nouveaux loyer est de 1533,65 hors charges et un complément de dépôt de garantie de 700.95 » ;

La lettre recommandée évoquée n’est pas communiquée aux débats.

La SCI [D] ne démontre donc pas avoir valablement informée la société Sacré Cœur Alimentation de sa volonté de réviser le montant du loyer.

En outre, le bail prévoit, en page 11, dans sa clause « révision et indexation », que « le loyer pourra faire l’objet d’une révision tous les trois ans en fonction de la valeur locative des lieux loués, sans toutefois pouvoir excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE. L’indice de référence 1eme Tr 2021 soit 116,73. »

Or, dans sa lettre du 24 avril 2025, la SCI [D] fait état du calcul suivant : loyer x (indice 2024 / indice 2021), calcul qui ne respecte donc pas la clause de révision prévue au bail.

Par ailleurs, la SCI [D] exige que la société Sacré Cœur Alimentation règle de manière rétroactive le montant du loyer révisé par ses soins, ce qui est contraire à l’article L.145-38 alinéa 1er du code de commerce.

Enfin, la somme de 3526,44 euros visée au commandement de payer correspond pour l’essentiel à un débit de 2806,44 euros (soit la somme de 233,87 euros par mois sur 12 mois), correspondant uniquement au montant manquant du loyer révisé par la SCI [D], révision qui est irrégulière.

Il existe donc une contestation sérieuse sur les causes du commandement et le montant de l’arriéré locatif.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de la bailleresse relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion de la locataire.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Sacré Coeur Alimentation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par la SCI [D] et des extraits de relevés de compte de la locataire, l’obligation de la société Sacré Coeur Alimentation au titre des charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 31 août 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 1380 € (480 euros de provisions sur charges dus en 2024 + 246 euros de provisions sur charges dus en 2025 + 3 euros de provisions de charges dus en 2026 + le loyer de juin 2026 de 1380 euros – 729 euros réglé le 10 juin 2026), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Sacré Coeur Alimentation.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Au regard du montant de la provision, la demande de délais sera rejetée.

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur la demande de provision au titre du remboursement de l’ensemble des charges facturées

La société Sacré Cœur Alimentation sollicite le remboursement de la somme provisionnelle de 3600 euros correspondant aux charges sans régularisation.

Toutefois, l’obligation pour la bailleresse de rembourser l’intégralité des charges réglées par la locataire est sérieusement contestable, dès lors que la SCI [D] verse aux débats l’ensemble des documents permettant de justifier des montants des charges.

La demande de provision sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Sacré Coeur Alimentation, qui reste débitrice d’un arriéré locatif, sera tenue aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et qui incluront le coût du commandement de payer.

Par suite elle sera condamnée à verser à la SCI [D] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI [D] de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent ;

Condamnons la société Sacré Coeur Alimentation à payer à la SCI [D] la somme par provision de 1380 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 31 août 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation et du dépôt de garantie;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société Sacré Coeur Alimentation aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement et d’assignation;

Condamnons la société Sacré Coeur Alimentation à payer à la SCI [D] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 05 octobre 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Mathilde BALAGUE