JUGEMENT DU : 05 Octobre 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/01269 – N° Portalis DB2Q-W-B7K-GFCX

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY
Procédure accélérée au fond

JUGEMENT

LE PRESIDENT : Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DEMANDEUR

– Madame [B] [G] veuve [K],
née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 1]

– Monsieur [W] [K]
né le [Date naissance 2] 1988 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Gabriel MESSIE, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [K],
né le [Date naissance 3] 1987 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Serge MOREL VULLIEZ, avocat au barreau d’ANNECY

Monsieur [U] [K],
né le [Date naissance 4] 1998 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 21 Septembre 2026 devant Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal judiciaire d’Annecy, assisté de Monsieur CHARTIN, Greffier ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 05 Octobre 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date du 11 juin 2026, Madame [B] [G] veuve [K] et Monsieur [W] [K] ont fait assigner Monsieur [D] [K] et Monsieur [U] [K] aux fins de :
– Autoriser les requérants à vendre amiablement un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3], cadastré section AH 01, parcelle n° [Cadastre 2], moyennant un prix qui ne saurait être inférieur à 360 000 euros frais d’agence inclus ;
– Ordonner, passé un délai de 6 mois à compter de la notification de la décision à intervenir, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence des autres parties, celles-ci dûment appelées, la licitation en un lot, devant le tribunal judiciaire d’Annecy dudit bien immobilier ;
– Fixer sur la base de l’évaluation immobilière, la mise à prix de ce lot à la somme de 350 000 euros, avec faculté de baisse de mise à prix d’un tiers puis de la moitié à défaut d’enchères ;
– Juger qu’il incombera à la partie la plus diligente :
• de constituer avocat dans le ressort du Tribunal chargé de la vente et de déposer le cahier des conditions de vente utile au greffe de cette juridiction ;
• de communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal et auquel sera annexé le procès-verbal de description ;
• de procéder aux formalités de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-36 du code des procédures civiles d’exécution, outre une publication sur internet au choix du poursuivant ;
– Juger qu’il convient également :
• d’autoriser la partie la plus diligente à faire visiter par le commissaire de justice de son choix territorialement compétent le bien à vendre aux fins de rédaction d’un procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et de réalisation des diagnostics obligatoires ;
• d’autoriser la partie la plus diligente à faire procéder par le commissaire de justice territorialement compétent de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédents la vente ;
– Juger qu’à chaque fois, le commissaire de justice pourra pénétrer dans le bien avec l’assistance, si nécessaire d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins, à condition d’avertir de sa venue le ou les occupant(s) des lieux au moins 7 jours à l’avance ;
– Désigner l’Etude notariale [1], office notarial à la résidence d'[Localité 4], en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage sauf avance sur partage unanime convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée ;
– Condamner [D] [K] à verser aux requérants, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3.000 euros outre sa condamnation d’avoir à assumer les entiers dépens de l’instance.

Madame [B] [G] veuve [K] et Monsieur [W] [K] exposent au soutien de leur demande que Monsieur [R] [K] est décédé à [Localité 5] (74) le [Date décès 1] 2021, laissant pour lui succéder son épouse, Madame [B] [G], ses enfants issus de son union avec elle, Monsieur [D] [K], Madame [I] [K] et Monsieur [W] [K], et son fils issu de sa relation avec Madame [S] [E], Monsieur [U] [K] ; ils expliquent qu’il avait consenti au bénéfice de Madame [B] [G] une donation dites « au dernier vivant » selon acte notarié du 20 août 1987 ; ils ajoutent que le règlement de la succession a été confié à l’étude notariale [1] à [Localité 4] ; ils précisent que Madame [I] [K] a renoncé à la succession par déclaration au Notaire ; ils expliquent que l’acte de notoriété a été signé par la veuve et les 3 fils de Monsieur [R] [K] le 18 août 2021 ; ils indiquent que cette succession comprend principalement une maison d’habitation mitoyenne située [Adresse 3] à [Localité 3] ; ils précisent que, selon estimation immobilière réalisée à leur demande par l’agence immobilière [2] en juillet 2021, ledit bien a été estimé à 360 000 euros environ ; ils ajoutent que le passif de la succession se compose essentiellement des frais de succession et des pénalités à venir en raison de la tardiveté de la déclaration de succession à intervenir ; ils expliquent que l’assureur habitation a décidé de résilier l’assurance le 31 mars 2026, la succession [K] n’étant pas réglée ; ils précisent que Madame [B] [G] a souscrit un contrat d’assurance propriétaire non occupant effectif au 14 avril 2026 ; ils indiquent que l’accès à la maison indivise leur est inaccessible du fait de l’attitude de Monsieur [D] [K] ; ils expliquent que le bien est occupé à titre gratuit par le fils ainé de Monsieur [D] [K] sans l’accord des demandeurs ; ils indiquent avoir fait état au Notaire et à Monsieur [D] [K] de leur volonté de ne pas conserver leurs droits sur ce bien immobilier ; ils précisent que le Notaire a adressé un courrier, le 3 mars 2023, à Monsieur [D] [K] afin de lui indiquer la volonté des demandeurs de mettre en vente l’immeuble pour être en mesure de financer, pour chacun, l’acquisition d’un bien immobilier, sans réponse ; ils ajoutent avoir adressé à Monsieur [D] [K] un courrier de mise en demeure d’avoir à préciser s’il souhaitait acquérir les parts de ses coindivisaires ou, à défaut, consentir à la mise en vente de la maison indivise ; ils précisent qu’il n’a pas récupéré la lettre recommandée.

Monsieur [D] [K], représenté, demande :
– Juger qu’il ne s’oppose pas à la mise en vente du bien immobilier indivis sis [Adresse 3] à [Localité 3] ;
– L’autoriser avec Madame [B] [G] et Monsieur [W] [K] à procéder à la mise en vente du bien immobilier indivis sis [Adresse 3] à [Localité 3] ;
– Juger que l’évaluation de la valeur du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3] est sous-estimée en ce qu’elle date de l’année 2021 ;
– Débouter Madame [B] [G] et Monsieur [W] [K] de leur demande tendant à voir fixée la mise à prix du bien sis [Adresse 3] à [Localité 3] à 350 000 euros avec faculté de baisse ;
– Juger que Madame [B] [G] et Monsieur [W] [K] devront produire une évaluation de la valeur immobilière de la maison indivise sise [Adresse 3] à [Localité 3] datant de l’année 2026 avant de fixer la mise à prix du bien ;
– Juger qu’il disposera d’un délai d’au moins 6 mois, à compter de la signification du jugement à intervenir, pour quitter le logement indivis sis [Adresse 3] à [Localité 3] ;
– Débouter Madame [B] [G] et Monsieur [W] [K] de leur demande tendant à le voir condamné à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Monsieur [U] [K], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu ni n’est représenté.

MOTIVATION

Sur la demande de vente du bien indivis :

Selon l’article 1380 du code de procédure civile, « Les demandes formées en application des articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9 et du deuxième aliéna de l’article 814, des articles 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond »

L’article 815-5 du code civil indique qu’un « indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. »

Aux termes de l’article 815-6 du même code, « Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.
[…] Il peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis. »

En l’espèce, c’est sur cette dernière disposition que les demandeurs se fondent pour solliciter l’autorisation de mise en vente du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3], cadastré section AH 01, parcelle n° [Cadastre 2].

– Sur l’intérêt commun

Il est versé aux débats l’acte de notoriété dressé le 18 août 2021 ensuite du décès de Monsieur [R] [K] et le récépissé de renonciation à succession de Madame [I] [K].

Il ressort des pièces versées au débat que Madame [B] [G], veuve [K], Monsieur [W] [K], Monsieur [D] [K], Monsieur [U] [K] et Madame [I] [K] sont les héritiers de Monsieur [R] [K] et que Madame [I] [K] a renoncé à la succession.

Il apparaît que Madame [B] [G], veuve [K], est bénéficiaire légale du quart en toute propriété de l’universalité des biens et droits mobiliers et immobiliers composant la succession.

Il est constant que le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3], cadastré section AH 01, parcelle n° [Cadastre 2] est inclus dans la succession de Monsieur [R] [K].

Bien que Monsieur [D] [K] jouisse du bien indivis conformément à sa destination, il est constant que les indivisaires sont en désaccord avec cette occupation et qu’il n’a pas sollicité d’autorisation du Président du Tribunal judiciaire pour l’exercice de ce droit. Il est également démontré qu’il ne paie aucune indemnité à l’indivision propriétaire du bien. Cette occupation apparaît ainsi incompatible avec les droits des autres indivisaires qui sont privés de tout revenu locatif tandis que Madame [B] [G], veuve [K] et Monsieur [W] [K] souhaitent vendre le bien.

Monsieur [D] [K] indique à la présente instance ne pas être opposé à la vente du bien immobilier et réaliser des démarches pour trouver un nouveau logement en location.

Il convient de constater que les courriers versés aux débats, et adressés à Monsieur [D] [K] concernant la vente dudit bien immobilier, datent de 2023, de sorte que le litige perdure depuis 3 ans.

Si l’absence de réponse de Monsieur [D] [K] antérieurement à la présente procédure est constitutive d’une inertie non justifiée ayant empêché la vente jusqu’à lors ; force est de constater que celui-ci donne désormais son autorisation pour une telle vente.

En outre, les demandeurs ne justifient d’aucune demande adressée à Monsieur [U] [K] concernant la vente, de sorte qu’il n’a jamais été consulté par les autres coindivisaires sur ce point.

Ainsi, le refus de Monsieur [U] [K] concernant la vente n’est pas démontré, celui-ci n’ayant été contacté que dans le cadre de la présente procédure et n’ayant pas constitué avocat ni comparu.

Néanmoins, l’intérêt commun des coindivisaires à la vente du bien immobilier est démontré dès lors que celui-ci ne rapporte aucun revenu locatif, est utilisé à titre gratuit par Monsieur [D] [K] et que sa vente permettrait à chacun des coindivisaires de toucher leur part.

– Sur l’urgence

Madame [B] [G], veuve [K], et Monsieur [W] [K] démontrent avoir contacté à deux reprises Monsieur [D] [K] en 2023 pour solliciter son avis sur la vente du bien indivis, soit il y a 3 ans, sans succès.

S’ils ne versent au débat aucune demande adressée à Monsieur [U] [K] concernant une autorisation de vente dudit bien, il ressort de leur courrier du 3 mars 2023, qu’ils souhaitent vendre le bien pour réinvestir dans des projets immobiliers personnels.

De plus, il n’est pas contesté que Madame [B] [G], veuve [K], s’acquitte seule de l’assurance dudit bien immobilier.

Par conséquent, le caractère d’urgence est démontré.

Compte tenu du silence de Monsieur [D] [K] sur la demande de vente jusqu’à lors, il y a lieu de constater qu’il ne s’oppose pas à la mise en vente du bien immobilier indivis sis [Adresse 3] à [Localité 3] et de faire droit à la demande d’autorisation de vente formulée par Madame [B] [G] veuve [K] et Monsieur [W] [K] concernant le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3], cadastré section AH 01, parcelle n° [Cadastre 2].

Cette autorisation comprendra la possibilité pour eux d’effectuer sans Monsieur [U] [K] et Monsieur [D] [K] les démarches nécessaires à cet effet.

Sur le prix de vente et la demande d’évaluation de la valeur immobilière :

Madame [B] [G] veuve [K] et Monsieur [W] [K] sollicitent de fixer le prix de vente à la somme minimale de 360 000 euros, frais d’agence inclus.

Monsieur [D] [K] s’oppose à cette demande au motif que l’estimation immobilière a été réalisée en 2021 et que les prix de l’immobilier ont augmentés depuis.

Considérant néanmoins que la somme de 360 000 euros représente la somme minimale à laquelle le bien pourra être vendu et que cela permettra aux demandeurs d’adapter le prix au marché actuel ;

Et considérant qu’une nouvelle évaluation de la valeur immobilière n’est pas indispensable pour permettre de vendre le bien au prix du marché, et qu’en outre, il convient de fixer prix plancher, dans un contexte général d’augmentation des valeurs foncières sur l’arrondissement ;

Il sera fait droit à la demande d’autorisation de vente moyennant un prix qui ne saurait être inférieur à 360 000 euros, frais d’agence inclus.

Monsieur [D] [K] sera débouté de sa demande de communication d’une évaluation de la valeur immobilière du bien litigieux avant de fixer la mise à prix du bien.

Sur la licitation :

L’article 1380 du code de procédure civile dispose : « Les demandes formées en application des articles 772, 794, 810-5, 812-3, 813-1, 813-7, 813-9 et du deuxième alinéa de l’article 814, des articles 815-6, 815-7, 815-9 et 815-11 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond. »

L’article 1377 du code de procédure civile dispose : « Le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.
La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d’exécution. »

La licitation peut être ordonnée selon procédure accélérée au fond en cas d’urgence et dans l’intérêt commun des coindivisaires.

Madame [B] [G] veuve [K] et Monsieur [W] [K] sollicitent, d’ordonner, passé un délai de 6 mois à compter de la notification de la décision à intervenir, la licitation en un lot, devant le tribunal judiciaire d’Annecy du bien immobilier litigieux. Ils demandent de fixer la mise à prix de ce lot à la somme de 350 000 euros, avec faculté de baisse de mise à prix d’un tiers puis de la moitié à défaut d’enchères. Ils sollicitent diverses autorisations pour les diligences de la mise en vente et l’autorisation du commissaire de justice à pénétrer dans le bien.

En l’espèce, l’urgence de la vente et son intérêt commun pour l’ensemble des coindivisaires ont été démontrés.

Néanmoins, les demandeurs ne démontrent pas que Monsieur [U] [K] s’oppose à la vente et Monsieur [D] [K] a donné son accord pour vendre le bien indivis, rendant le recours à cette modalité de vente exceptionnelle superfétatoire en l’espèce.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’ordonner la licitation du bien immobilier litigieux et les demandeurs seront déboutés de leurs demandes formulées de ce chef.

Sur la demande de délai pour quitter le logement formulée par Monsieur [D] [K] :

Monsieur [D] [K] sollicite de bénéficier d’un délai d’au moins 6 mois, à compter de la signification du jugement à intervenir, pour quitter le logement indivis sis [Adresse 3] à [Localité 3].

Considérant que Monsieur [D] [K] occupe le logement indivis sans l’autorisation des coindivisaires et sans payer d’indemnité, et qu’il ne verse aux débats aucune pièce ne permettant de démontrer qu’il est actif dans sa recherche de nouveau logement et qu’il pourrait rencontrer des difficultés pour en trouver un nouveau ;

Il sera débouté de sa demande de délai pour quitter le logement.

Sur la demande de séquestre :

L’article 815-6 du code civil dispose : « Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.
[…] Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge. […] »

Madame [B] [G] veuve [K] et Monsieur [W] [K] demandent de désigner l’Etude notariale [1], office notarial à la résidence d'[Localité 4], en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage sauf avance sur partage unanime convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée.

Considérant que la désignation d’un séquestre est urgente compte tenu de la nécessité de vendre le bien et est dans l’intérêt commun de l’indivision afin de permettre une bonne administration de leurs fonds communs ;

Il sera fait droit à la demande de séquestre formulée par les demandeurs.

Sur les autres demandes :

Succombant, Monsieur [D] [K] sera condamné aux dépens.

En équité, et en raison de la nature du contentieux, les parties seront déboutées de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

CONSTATE que Monsieur [D] [K] ne s’oppose pas à la mise en vente du bien immobilier indivis sis [Adresse 3] à [Localité 3], cadastré section AH 01, parcelle n° [Cadastre 2] ;

AUTORISE Madame [B] [G] veuve [K] et Monsieur [W] [K] à vendre amiablement le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3], cadastré section AH 01, parcelle n° [Cadastre 2], moyennant un prix qui ne saurait être inférieur à 360 000 euros, frais d’agence inclus ;

DEBOUTE Monsieur [D] [K] sa demande de communication d’une évaluation de la valeur immobilière du bien litigieux avant fixation la mise à prix du bien ;
DEBOUTE Madame [B] [G] veuve [K] et Monsieur [W] [K] de leur demande relative à la licitation du bien ;

DESIGNE l’Etude notariale [1], office notarial à la résidence d'[Localité 4], en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage sauf avance sur partage unanime convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée ;

DEBOUTE Monsieur [D] [K] de sa demande de délai pour quitter le logement ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [K] aux dépens ;

AINSI JUGE ET PRONONCE AUX DATE ET LIEU SUSENONCES.

Le Greffier Le Président

Monsieur CHARTIN Monsieur BAILLY-SALINS

La République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique, de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.
La présente copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’ANNECY, Monsieur CHARTIN.