TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/56432 – N° Portalis 352J-W-B7K-DD7DD

N° : 1

Assignation du :
18 Septembre 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 05 octobre 2026

par Charlotte de CABARRUS, 1ère Vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.
DEMANDEURS

Monsieur [M] [Q]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [P] [T], [R] [X] épouse [Q]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Me Julien LEYMARIE, avocat au barreau de PARIS – #P0428, SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES

DEFENDERESSE

La société [I] S.A.S.
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS – #G0031, Cabinet HUG &ABOUKHATER AARPI

DÉBATS

A l’audience du 28 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Charlotte de CABARRUS, 1ère Vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 3 août 2021, M. et Mme [Q] ont consenti à la société AFAH un bail commercial d’une durée de neuf ans à compter du 1er août 2021, portant sur un local commercial situé [Adresse 4], à usage de bureaux, moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 15 960 euros, payable trimestriellement et d’avance.

Se plaignant d’une occupation de ces locaux sans droit ni titre, M. et Mme [Q] ont, par acte du 18 septembre 2026, assigné à heure indiquée la société [I] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

– constater que la société [I] occupe sans droit ni titre les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 5], composés d’une boutique située au rez-de-chaussée, correspondant au lot n°55, et d’une cave correspondant au lot n°56,
– juger que cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile,
– juger, à titre surabondant, que l’exercice dans les locaux d’une activité de préparation alimentaire étrangère à la destination contractuelle des lieux constitue un trouble manifestement illicite supplémentaire,

En conséquence,

– ordonner l’expulsion de la société [I] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux,
– juger que l’expulsion pourra intervenir, à défaut de libération spontanée des lieux dès la signification de l’ordonnance à intervenir,
– autoriser, au besoin, le recours à la force publique ainsi qu’à un serrurier pour assurer l’exécution de la mesure d’expulsion,
– assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
– condamner à la société [I] à payer à M. et Mme [Q], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation d’un montant de 1148,35 euros par mois, charges en sus à compter de la présente assignation et jusqu’à la libération effective et complète des locaux,
– condamner la société [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des actes de commissaire de justice exposés pour les besoins de la présente procédure et le coût de l’assignation,
– condamner la société [I] à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société [I] demande au juge des référés de :
– dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité d’occupation ;
– subsidiairement, réduire l’indemnité d’occupation provisionnelle à la somme de 800 euros par mois ;
– lui accorder un délai de deux mois pour quitter les lieux ;
– l’autoriser à produire en cours de délibéré son attestation d’assurance définitive ;

– dire que chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles et dépens.

A l’audience, M. et Mme [Q] ont maintenu leurs demandes formulées dans l’assignation et se sont opposés à la demande de production en cours de délibéré de l’attestation d’assurance définitive ainsi qu’à la demande de délai pour quitter les lieux. Ils ont en outre demandé au tribunal d’interdire à la société [I] de procéder à des travaux dans les locaux et de lui imposer de remettre les lieux dans l’état où ils se trouvaient lorsqu’elle les a occupés.

La production d’une attestation d’assurance définitive n’apparaissant pas nécessaire à la résolution du litige, sa production en cours de délibéré n’a pas été autorisée.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties et à la note d’audience pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion des occupants sans droit ni titre

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Au cas présent, il ressort du constat de commissaire de justice daté du 9 juin 2026 que le local commercial litigieux présente des vitrines recouvertes de planches occultantes de type BA13 et qu’à l’intérieur du local,  » deux personnes vêtues d’habits de cuisine s’affairent « , en présence d’ustensiles et de matériels de cuisine, notamment des tables en inox, des appareils de cuisine et fouets batteurs ainsi que des chariots à glissières sur lesquels sont disposés divers plateaux.

Par sommation interpellative du 21 juillet 2026, la SCO LPF et associés, commissaire de justice, a relevé l’identité des occupants, à savoir la société [I].

En outre, l’article 13 B du bail stipule que  » Toute sous-location, totale ou partielle, ou plus généralement toute mise à disposition des lieux au profit d’un tiers, de quelque manière et sous quelque forme que ce soit, même à titre gratuit et précaire, sont interdites.  » et l’article 5 prévoit que  » Les lieux loués sont destinés à usage bureaux pour y exercer l’activité de : services et équipements commerciaux à la personne, achat, vente de tous produits manufacturés.  »

Il n’est pas contesté que la société [I] occupe sans droit ni titre les locaux appartenant à M. et Mme [Q] et qu’elle y exerce en outre une activité qui n’est pas conforme à leur destination. Au surplus, il n’est pas démontré que les locaux respectent les règles d’hygiène, d’aménagement et de sécurité nécessaires à une telle activité, ni même que l’occupant des lieux ait été assuré avant le 25 septembre 2026.

Le trouble manifestement illicite est donc caractérisé, justifiant la mesure d’expulsion selon les termes du dispositif, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte, le concours de la force publique permettant d’assurer l’exécution de la décision.

Sur la demande de délais formée par la défenderesse

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution :
 » Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.  »

En l’espèce, il n’est pas contestable que la société [I] est entrée dans les locaux litigieux à l’aide de manœuvres puisqu’elle n’a jamais sollicité l’autorisation du bailleur et ne l’a même jamais informé, tandis que les loyers continuaient à être payés au nom d’une autre société. Au surplus, il n’est pas démontré que le relogement de la société [I] ne peut pas avoir lieu dans des conditions normales et le seul fait d’être sélectionné pour le prochain salon du chocolat ne saurait constituer un motif suffisant pour se voir accorder un délai pour quitter les lieux qu’on occupe sans droit ni titre.

La demande de délais formée par la société [I] sera donc rejetée.

Sur la demande d’interdiction de travaux et la demande de remise en état des lieux

Il n’est pas établi que la société [I] ait procédé à des travaux non autorisés dans les locaux litigieux.

La société [I] a toutefois indiqué qu’elle était en attente d’une attestation de conformité pour obtenir la couverture de son assurance, ce qui laisse légitimement craindre aux bailleurs qu’elle procède à des travaux sans autorisation.

Il y a donc lieu de lui interdire de procéder à tout travaux dans les locaux.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

L’indemnité d’occupation est due, sur le fondement de l’article 1382, devenu 1240, du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux (3e Civ., 26 octobre 1971, °n 70-11.999, Bull. 1971, n° 509 ; 3e Civ., 5 mai 2005, pourvoi n° 03-10.201, Bull. III, 2005, n° 87).

En l’espèce, il n’est pas contesté que, bien que la société AFAH ait été placée en liquidation judiciaire le 1er février 2024, les loyers dus en vertu du bail signé le 3 août 2021 ont été payés à chaque échéance et notamment celui du troisième trimestre 2026 appelé par avis d’échéance daté du 26 juin 2026. Il n’y a donc pas lieu d’octroyer une provision au titre de l’indemnité d’occupation entre l’assignation du 18 septembre 2026 et le 30 septembre 2026.

Toutefois, il n’est pas démontré que les loyers postérieurs au 1er octobre 2026 auraient été payés ; en outre, la société locataire est en liquidation judiciaire et l’occupation sans droit ni titre de la société [I] a été découverte.

Dans ces conditions, il convient de condamner la société [I] à payer à M. et Mme [Q] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant de 1 148,35 euros par mois outre les charges, à compter du 1er octobre 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la société [I] sera condamnée aux dépens, qui incluront les frais de la sommation interpellative mais pas les frais de constat du commissaire de justice.

Il sera en effet rappelé qu’il résulte de l’article 695 du code de procédure civile que les dépens d’une instance n’incluent pas les frais de constat d’un commissaire de justice non désigné à cet effet par décision de justice (2e Civ., 12 janvier 2017, pourvoi n° 16-10.123, Bull. 2017, II, n° 8) et que ces frais constituent des frais irrépétibles qui peuvent être remboursés au titre de l’article 700 code de procédure civile.

La société [I] sera également condamnée au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, afin d’indemniser M. et Mme [Q] des frais qu’ils ont été contraints d’exposer (incluant notamment les frais de constat de commissaire de justice).

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons l’expulsion de la société [I] et de tous occupants de son chef, des lieux qu’elle occupe sans droit ni titre situés [Adresse 4], avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si besoin est ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Interdisons à la société [I] de procéder à tout travaux dans les locaux situés [Adresse 4] ;

Rejetons la demande de délais pour quitter les lieux formée par la société [I] ;

Condamnons la société [I] à payer à M. et Mme [Q] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant de 1148,35 euros par mois outre les charges, à compter du 1er octobre 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la société [I] aux dépens, en ce compris les frais de la sommation interpellative ;

La condamnons à payer à M. et Mme [Q] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 5 octobre 2026

La Greffière, La Présidente,

Pascale GARAVEL Charlotte de CABARRUS