[F] [U]

C/

[M] [B]

S.C.I. [Y]

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2026

N° RG 24/01047 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GP33

Décision déférée à la Cour : jugement du 30 juillet 2024,

rendu par le tribunal judiciaire de Chalon sur Saône – RG : 21/01326

APPELANT :

Monsieur [F] [D] [J] [U]

né le 29 juin 1964 à [Localité 1] (71)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Brigitte MORTIER-KRASNICKI, membre de la SCP NAIME- HALVOET-MORTIER KRASNICK, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

INTIMÉES :

Madame [M] [B]

née le 23 Janvier 1952 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

S.C.I. [Y] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Assistées de Me Benoît MAURIN, avocat au barreau de BESAN’ON, plaidant, et représentées par Me Florent SOULARD de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 127

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 septembre 2026 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Olivier MANSION, Président de chambre, et Leslie CHARBONNIER, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Chloe GARNIER, Conseillère,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOS » DU LITIGE :

Selon acte du 19 mai 2018, M [U] a vendu à la SCI [Y] (SCI) une maison d’habitation occupée par Mme [B], gérante de la SCI.

Se plaignant de désordre quant à l’accessibilité au garage et au dallage de la terrasse, Mme [B] a saisi le juge des référés qui a désigné un expert lequel a déposé son rapport le 4 septembre 2021.

Elle a, par la suite, saisi le tribunal judiciaire qui, par jugement du 30 juillet 2024, a condamné M. [U] à payer à la SCI les sommes de 43 260 euros TTC au titre des travaux de la reprise de la rampe du garage, 10 080 euros TTC au titre des travaux de la reprise de la toiture-terrasse, 34 200 euros TTC au titre des travaux de reprise de la terrasse de la piscine, ces trois sommes avec indexation sur la base de l’indice BT01 en vigueur au jour du dépôt du rapport d’expertise, 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance, 5 000 euros en réparation du défaut d’assurance, les intérêts au taux légal à compter du jugement avec capitalisation et a rejeté les autres demandes de la SCI et de Mme [B].

M. [U] a interjeté appel le 13 août 2024.

Il demande l’infirmation du jugement sauf en ce qu’il rejette les autres demandes de la SCI et de Mme [B] et de :

– rejeter toutes leurs demandes y compris celles formées à titre d’appel incident,

– les condamner à lui payer la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI et Mme [B] concluent à la confirmation du jugement sauf à obtenir paiement des sommes de :

pour Mme [B] de :

– 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

– 10 000 euros au titre du préjudice moral,

pour la SCI :

– 16 440 euros TTC au titre de la reprise des fissures des enduits avec indexation suivant l’indice BT01,

– 7 000 euros pour défaut d’assurance,

– 50 000 euros au titre de la perte de valeur de l’immeuble en raison de la difficulté d’accès au garage malgré les travaux qui seront entrepris et en raison d’une non-conformité à l’arrêté de permis de construire et moral,

A titre subsidiaire,

– 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

– 10 000 euros au titre du préjudice moral.

Pour la SCI, en tout état de cause :

– 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

pour Mme [B] et la SCI :

– les intérêts au taux légal avec capitalisation,

– 5 000 euros, à chacune, en application de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’appel.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions des parties remises au greffe, par RPVA, les 26 avril et 24 juillet 2025.

MOTIFS :

Sur les désordres :

M. [U] admet qu’il n’a pas souscrit d’assurance dommages ouvrage, que le permis de construire a été accordé le 19 novembre 2013 et que la maison a été vendue le 19 mai 2018.

La SCI et Mme [B] recherche la responsabilité de M. [U] en application des dispositions de l’article 1792 du code civil et soulignent qu’il n’est pas assuré malgré l’obligation prévue aux articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances tant au titre des dommages ouvrage que de la responsabilité civile décennale.

M. [U] répond que la SCI et Mme [B] ont été informées préalablement à la signature de l’acte authentique de l’absence d’assurances souscrites par le vendeur.

M. [U] est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1, 2° du code civil.

Sa responsabilité peut être recherchée en application des dispositions de l’article 1792 précité pour les dommages qui se sont révélés dans les 10 ans de la réception de l’ouvrage, peu important qu’il n’ait pas souscrit d’assurances obligatoires ou qu’il ait informé l’acquéreur de cette carence avant la signature de l’acte de vente.

Ici, M. [U] indique que le lot gros oeuvre de la maison a été confié à la société Vasques assurée auprès de la société MAAF assurances et qu’il a habité la maison jusqu’à sa revente en 2018.

Il ne précise pas qui a réalisé les autres travaux.

De plus, la cour constate qu’aucune réception expresse n’est établie, aucune pièce n’étant produite en ce sens.

Au surplus, il est jugé que lorsqu’une personne vend, après achèvement, un immeuble qu’elle a construit ou fait construire, l’action en garantie décennale n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés de droit commun de l’article 1641 du code civil.

La SCI peut donc rechercher la responsabilité contractuelle du vendeur au titre de la garantie des vices cachés ou sa responsabilité au titre de la garantie décennale, étant relevé que les intimées invoquent comme seul fondement juridique l’article 1792 précité.

La cour en déduit qu’elles considèrent qu’il y a eu une réception tacite des travaux de gros oeuvre par M. [U].

En effet, celui-ci a pris possession de l’ouvrage pendant plusieurs années sans réserve et il n’est pas démontré ni allégué que la société Vasques n’ait pas été payée.

Par la suite, M. [U] a produit, devant la cour, un procès-verbal de réception sans réserve daté du 15 octobre 2014 lequel ne vaut que pour l’entreprise Vasques et pour les travaux effectués consistant dans la réalisation d’un pavillon et contenant aussi, en contradiction avec l’absence de réserves, un constat de levée de réserves daté du même jour.

Les désordres seront donc examinés, successivement, sous le seul prisme des conditions posées à l’article 1792 du code civil.

– Sur la pente d’accès au garage :

M. [U] rappelle que Mme [B] a visité les lieux à cinq reprises, qu’elle est venue avec deux architectes avant l’acquisition du bien selon l’attestation de M. [V], agent immobilier, un des architectes attirant son attention sur le fait que son véhicule très bas ne pourrait accéder au garage et qu’elle a fait une seconde offre plus basse que la première arguant de la non-motorisation de la plaque tournante du garage et de son accès limité.

Il critique l’expertise en soulignant que la norme AFNOR retenue n’est pas obligatoire, que le pente du garage est conforme au permis de construire et que la déclivité était apparente à la date de réception pour le maître de l’ouvrage.

La SCI et Mme [B] reprennent les conclusions de l’expert qui retient une pente non conforme à la norme AFNOR et un ouvrage dangereux.

Elle soulignent que le désordre n’était pas apparent, qu’il est de nature décennale et que le procès-verbal de réception produit après quatre ans de procédure traduit une faute du vendeur dont l’absence de réserve les prive d’un recours décennal contre la personne ayant réalisé ces travaux et dont le silence est dolosif.

La cour rappelle que l’appréciation du désordre doit être réalisé au regard du seul critère de l’article 1792 précité, peu important l’appréciation de l’expert par rapport à une norme AFNOR.

Il convient donc de rechercher si la pente du garage dont la moyenne est de 28 % avec un maximum de 41,25 % et une hauteur minimale de passage de 1,96 m au plus bas est impropre ou non à sa destination, à savoir accéder au garage en toute sécurité tant comme piéton qu’en voiture.

L’expert, sur ce point, ajoute que l’ouvrage est dangereux même en tant que piéton.

Par ailleurs, il est jugé que conformément à l’article 1315, alinéa 1, devenu 1353, alinéa 1, du code civil, il incombe au maître ou à l’acquéreur de l’ouvrage qui agit sur le fondement de l’article 1792 du code civil de rapporter la preuve que les conditions d’application de ce texte sont réunies.

Il incombe donc à l’acquéreur, qui réclame l’indemnisation d’une non-conformité n’ayant pas fait l’objet d’une réserve lors de la réception, de prouver qu’elle n’était pas apparente à cette date pour le maître d’ouvrage.

Ici, il appartient à la SCI d’apporter cette preuve alors que Mme [B] gérante de la SCI a visité à plusieurs reprises l’immeuble avant l’acquisition et a, selon l’attestation de M. [V] (pièce n°6), essayé d’accéder au garage avec son véhicule ce qu’elle n’a pu faire en raison d’un véhicule trop bas.

Il en résulte que la déclivité excessive de cette rampe est apparente

tant au moment de la visite qu’au moment de la réception des travaux par le vendeur.

Sur ce point, les intimées n’invoquent pas une réception frauduleuse mais seulement une faute ou un silence dolosif.

Cependant, il est jugé qu’en l’absence de réserve et pour un désordre apparent que la garantie décennale de l’article 1792 précité ne peut pas être invoquée utilement, seule la garantie de parfait achèvement ou celle résultat de la responsabilité contractuelle étant possibles.

De plus, Mme [B] s’est elle-même rendue compte de cette déclivité excessive avant l’achat et avant la réception sans réserve, s’agissant d’un désordre non-évolutif.

La faute invoquée, soit la privation d’exercer un recours dit décennal pour un désordre apparent ne faisant pas l’objet de réserve à la réception, ne cause pas préjudice en ce que cette action ne pouvait aboutir sur ce fondement juridique.

La SCI et Mme [B] connaissaient également le désordre apparent et pouvaient agir contre le vendeur en responsabilité contractuelle, au besoin.

Ayant acquis ce bien en connaissance de cause, elles ne peuvent se prévaloir d’un préjudice à ce titre ni en raison d’un silence qualifié par elles de dolosif.

Après note en délibéré autorisée sur ce point et à laquelle il a été répondu les 11 et 15 septembre 2026, la cour rejette la demande.

– Sur la toiture terrasse du garage :

M. [U] rappelle que, selon l’expert, le désordre consiste en une infiltration d’eau de pluie au pied de la descente du garage dont l’origine provient de la couverture horizontale au-dessus de la descente du garage et au droit de la façade de la chambre, avec une pente de la toiture non continue ni régulière.

Il soutient que ce désordre engage la responsabilité de la société Santa Christina qui a réalisé le lot étanchéité de la toiture terrasse et qu’il appartient à la SCI, acquéreur, d’agir contre elle dès lors que l’acte de vente prévoit une subrogation par le vendeur de toutes actions en responsabilité contre les entreprises intervenues dans la construction dont les factures de travaux et les attestations d’assurance sont annexées à l’acte, ainsi que contre leurs assureurs.

En toute hypothèse, il demande que la condamnation éventuelle soit prononcée HT et non TTC.

Les intimées demandent la confirmation du jugement qui retient la somme de 10 080 euros TTC.

Le désordre a été établi par l’expert, n’est pas contesté par les parties et rend l’immeuble impropre à sa destination en l’absence d’étanchéité.

M. [U] qui est réputé constructeur doit répondre, à l’égard du maître de l’ouvrage, des dommages causés par les sous-traitants, et engage ainsi sa responsabilité.

Le fait pour l’acte de vente du 19 mai 2018 de prévoir une subrogation au profit de la SCI dans les actions en responsabilité contre les entreprises intervenues dans la construction dont les factures de travaux et les attestations d’assurance sont annexées à cet acte, ne prive pas l’acquéreur d’une action contre le vendeur réputé constructeur en raison de sa propre responsabilité, une telle subrogation ne pouvant avoir pour effet d’exclure la responsabilité du constructeur des fautes des sous-traitants, envers le maître de l’ouvrage.

Il en résulte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu une indemnisation de ce désordre par l’allocation d’une somme de 10 080 euros.

Sur la soumission ou non de cette somme à la TVA, il est jugé qu’il appartient au maître de l’ouvrage qui demande le paiement des travaux de réparation des désordres, taxe à la valeur ajoutée incluse, de démontrer que ses activités professionnelles ne sont pas soumises à cette taxe et qu’il ne peut pas récupérer celle payée en amont.

Ici, une telle preuve n’est pas rapportée par la SCI de sorte que le montant sera évaluée HT, soit 8 400 euros et le jugement infirmé sur ce point.

– Sur la terrasse de la piscine :

M. [U] indique que l’expert a constaté que les dalles de cette terrasse étaient cassées et déchaussées et a retenu, comme cause à ces désordres, une absence de joint de dilatation autour de la piscine et la qualité de la pose, de la colle et du support.

Il soutient que ces travaux ont été réalisés par la société Vasques, que le coût de réparation est excessif en ce qu’il inclut la vidange de la piscine, sa remise en eau et la vérification du fonctionnement des accessoires ainsi que le recours systématique à un maître d’oeuvre.

Il rajoute que la condamnation éventuelle ne peut être fixée TTC, la SCI ne justifiant pas d’une absence d’assujettissement à la TVA.

Les intimées demandent la confirmation du jugement.

La cour relève, là encore, que M. [U] est réputé constructeur et qu’il est responsable des désordres commis par ses sous-traitants.

De plus, les désordres constatés rendent l’usage de la terrasse impropre à sa destination et relèvent de la garantie décennale.

Le coût de la réparation chiffrée à 34 200 euros n’est pas disproportionné par rapport aux désordres constatée et alors que M. [U] ne démontre pas que les opérations envisagées par l’expert sont inutiles ou superfétatoires, tout comme le recours à un maître d’oeuvre.

Comme indiqué précédemment, la SCI ne démontrant pas que ses activités professionnelles ne sont pas soumises à cette taxe et qu’il ne peut pas récupérer celle payée en amont, le montant retenu par le tribunal au titre de cette réparation sera évalué hors taxe et non TTC, soit la somme de 28 500 euros.

– Sur les enduits des murs de clôture :

La SCI et Mme [B] demandent l’infirmation du jugement sur ce point. Elles reprennent les constatations de l’expert qui relève de nombreuses fissures dans l’enduit de ces murs dès lors que la pose est intervenue sans précaution ce qui constituerait, selon elle, un désordre dit décennal avec indemnisation à hauteur de 8 400 euros HT soit 16 440 euros TTC.

M. [U] reprend la motivation du jugement en relevant que certains murs ne lui appartenaient pas mais étaient la propriété de la parcelle voisine cadastrée section DK, n°[Cadastre 1].

La cour note que les intimées se reportent à un plan terrasse, pièce n°9 adverse, pour soutenir que les murs concernés sont soit privatif soit commun sans aucune explication sur leurs affirmations, le fait de les enduire ne valant pas reconnaissance de propriété.

Au surplus, ces désordres sont de nature esthétique et ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination.

Aucune indemnisation n’est due sur ce point et le jugement sera confirmé en ce qu’il rejette la demande.

Sur les autres préjudices allégués :

1°) Sur le défaut assurance, la SCI réclame une indemnisation en soutenant que ce préjudice est certain en ce qu’elle est privée de garanties et d’une indemnisation rapide.

M. [U] s’oppose à cette demande en rappelant que le défaut d’assurances était connu par la SCI puisque figurant dans l’acte de vente en page 11.

Il est jugé que l’absence de souscription d’une assurance obligatoire de responsabilité décennale par l’entrepreneur privant dès l’ouverture du chantier le maître d’ouvrage de la sécurité procurée par l’assurance en prévision de sinistres, constitue un préjudice certain.

Toutefois, en l’espèce, la SCI était informée de cette absence qui figure dans l’acte de vente de l’immeuble et a accepté de façon non équivoque, cette absence sans négocier, au besoin, une baisse du prix de vente.

Il ne résulte qu’elle ne peut se prévaloir du préjudice résultant d’un fait qu’elle a accepté et que la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

2°) Sur la perte de valeur de l’immeuble, la SCI demande paiement de la somme de 50 000 euros en invoquant une perte de valeur de l’immeuble liée : ’à la difficulté d’accès au garage malgré les travaux qui seront entrepris et en raison d’une non-conformité à l’arrêté de permis de construire et moral’.

M. [U] demande le rejet de cette prétention.

La cour note que la difficulté d’accès au garage était connue lors de l’achat et que la non-conformité au permis de construire ne génère pas, de ce seul fait, un préjudice.

De plus, aucun préjudice n’est démontré à ce titre, fût-il moral, et la demande doit être écartée, ce qui implique la confirmation du jugement.

3°) Sur le préjudice de jouissance, Mme [B] et la SCI, à titre subsidiaire, réclament une somme de 10 000 euros.

M. [U] réfute toute indemnisation à ce titre.

La cour relève que la reconnaissance d’un tel préjudice par l’expert ne la lie pas et qu’il appartient à celles qui s’en prévalent de le démontrer.

Ici, seule Mme [B] a la jouissance de l’immeuble, de sorte que la demande subsidiaire de la SCI ne peut prospérer.

De plus, si M. [U] a entretenu un flou sur l’identité des entreprises intervenues dans la construction de l’immeuble et celle de leurs assureurs, ce fait ne caractérise pas un préjudice de jouissance.

De plus, la chute de Mme [B] qu’elle situe dans la descente du garage et dont les circonstances sont inconnues, n’est pas en lien certain avec les désordres retenus.

Toutefois, il est avéré que les désordres dont l’indemnisation a été accordée ont entraîné un trouble de jouissance dont la réparation sera fixée à 5 000 euros, ce qui implique l’infirmation du jugement, cette indemnité étant accordée à Mme [B].

4°) Sur le préjudice moral, Mme [B] et la SCI, à tire subsidiaire, demandent le paiement de la somme de 10 000 euros en se prévalant des mêmes faits que pour leur demande au titre du préjudice de jouissance.

M. [U] rejette toute idée d’indemnisation.

La cour relève que ni Mme [B] ni la SCI ne démontrent l’existence d’un tel préjudice aucune offre de preuve n’étant présentée et alors qu’il a été indiqué précédemment que l’hospitalisation à la suite de la chute de Mme [B] ne peut être rattachée par un lien de causalité avec les désordres retenus.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il rejette ces demandes.

Sur les autres demandes :

1°) Il sera précisé que l’indexation sur l’indice BT 01 court de la date du dépôt du rapport d’expertise, le 4 septembre 2021, à la date du prononcé du présent arrêt.

2°) Les sommes allouées à la SCI et Mme [B] produisent intérêt au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt avec capitalisation comme demandée.

3°) Les demandes formées au visa de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

M. [U] supportera les dépens d’appel avec bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour Me Soulard.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement, par décision contradictoire :

– Infirme le jugement du 30 juillet 2024 uniquement en ce qu’il condamne M. [U] à payer à la SCI [Y] les sommes de 43 260 euros TTC, 10 080 euros TTC et 34 200 euros TTC, 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance et 5 000 euros en réparation du défaut d’assurance ;

– Le confirme pour le surplus en précisant que l’indexation sur la base de l’indice BT 01 interviendra du 4 septembre 2021 au jour du prononcé du présent arrêt ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés :

– Condamne M. [U] à payer à la SCI [Y] les sommes suivantes :

* 8 400 euros HT au titre des travaux de la reprise de la toiture terrasse,

* 28 500 euros HT au titre des travaux de reprise de la terrasse de la piscine ;

– Condamne M. [U] à payer à Mme [B] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

– Précise que les sommes allouées à la SCI [Y] et Mme [B] produisent intérêt au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt avec capitalisation de ces intérêts ;

– Rejette les autres demandes de la SCI [Y] ;

Y ajoutant :

– Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

– Condamne M. [U] aux dépens d’appel avec bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour Me Soulard.

Le greffier Le président