N° RG 26/07382 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OTSW

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/07382
N° Portalis DB2E-W-B7K-OTSW

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Fabienne DIEBOLD-STROHL

Le

Le Greffier

Me Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
13 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPHEA
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [X]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection
Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :
A l’audience publique du 09 Octobre 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Octobre 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection
et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 21 juin 2014, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [N] [X] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Des travaux de réhabilitation de l’immeuble au sein duquel est situé le logement donné à bail et acceptés selon accord collectif du 15 juillet 2025, ont été confiés à la société DEMATHIEU BARD.

Faisant valoir que Monsieur [N] [X] ne donne pas suite aux demandes d’accès à son logement pour permettre à la société DEMATHIEU BARD de faire un état des lieux pour envisager les travaux à réaliser, OPHEA a sollicité par requête du 22 septembre 2026, reçue au greffe le 1er octobre 2026 l’autorisation d’assigner le défendeur à délais réduits en vertu de l’article 755 du code de procédure civile.

Selon ordonnance du 1er octobre 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire à autoriser OPHEA à assigner Monsieur [N] [X] pour l’audience du 9 octobre 2026.

Par assignation délivrée le 2 octobre 2026, OPHEA a fait citer Monsieur [N] [X], au visa de l’article 755 du code de procédure civile de voir :
-L’autoriser à pénétrer dans les lieux [Adresse 5] à [Localité 4], en présence d’un commissaire de justice, de deux témoins, d’un serrurier et de la société DEMATHIEU BARD ou toutes entreprises mandatées par elle afin de procéder à l’état des lieux avant travaux, aux travaux à réaliser, leur réception et à la levée des réserves, immédiatement sur présentation du jugement et sous astreinte de 40.00 euros par jour de retard commençant à courir à compter du 3ème jour de la signification de la décision à intervenir,
-Condamner Monsieur [N] [X] à lui payer la somme de 500.00 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi,
-Condamner Monsieur [N] [X] à lui payer la somme de 1000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner Monsieur [N] [X] aux dépens.
-Constater que la décision à intervenir est exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

OPHEA soutient, sur le fondement de l’article 8-14 du contrat de bail que le locataire et tenu de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration ainsi que les travaux nécessaires au maintien de l’état et de l’entretien des locaux. OPHEA fait valoir que Monsieur [N] [X] n’a jamais donné suite à l’avis de passage fixé le 5 novembre 2025 en vue d’un état des lieux avant travaux de réhabilitation acceptés selon accord collectif du 15 juillet 2025 et concernant la suppression du gaz, le remplacement des portes paliers, la mise en place d’un visiophone, la rénovation des pièces humides et l’installation d’une ventilation mécanique, ni à ceux fixés aux 7 janvier 2026, 27 janvier 2026 et 18 février 2026 si bien qu’une sommation de laisser réaliser un état des lieux avant travaux lui a été signifiée le 8 juin 2026. OPHEA sollicite en conséquence l’autorisation, à cette fin, de pénétrer dans les lieux en présence d’un commissaire de justice, d’un serrurier et de la société DEMATHIEU BARD ou toutes entreprises mandatées par elle.

OPHEA sollicite également des dommages et intérêts à hauteur de 500.00 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’opération de réhabilitation retardée.

Citée par dépôt à l’étude, Monsieur [N] [X] ne s’est ni présenter ni fait représenter. Susceptible d’appel le jugement sera réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 13 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’autorisation à pénétrer dans le logement donné à bail.

En application de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée (…)

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,le locataire est notamment tenu de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. (…)

En l’espèce il est produit :
-le contrat de bail signé le 23 juin 2014 qui comporte une clause 8-14 aux termes de laquelle le locataire doit « laisser exécuter dans les lieux loués, les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loué ; les dispositions des deuxièmes et troisièmes alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables aux travaux »,
-l’accord collectif du 15 juillet 2025 autorisant des travaux de réhabilitation de l’immeuble à savoir notamment une amélioration de la performance énergétique des bâtiments par la suppression du gaz de cuisson, le remplacement des portes paliers, la mise en place de visiophones, la rénovation des pièces humides et l’installation d’une ventilation mécanique,
-le descriptif des travaux comportant une date de réunion des travaux au 16 février 2026,
-les avis de passage des 5 novembre 2025, 7 janvier 2026, 27 janvier 2026 et 18 février 2026 constatant l’absence de Monsieur [N] [X] et l’impossibilité de réaliser un état des lieux,
-un courrier recommandé du 28 mai 2026, sans justificatif d’envoi, aux fins de rappel à Monsieur [N] [X] de son obligation contractuelle de laisser exécuter les travaux et de mise en demeure de convenir, sous 8 jours, à réception du courrier d’un rendez-vous avec la société DEMATHIEU BARD,
-une sommation de laisser réaliser un état des lieux avant travaux signifié le 8 juin 2026 par dépôt à l’étude,

Monsieur [N] [X], non comparant, ne justifie d’aucun motif légitime pour s’opposer à l’entrée dans le logement donné à bail de la société DEMATHIEU BARD aux fins d’état des lieux avant travaux.

Par conséquent OPHEA sera autorisée à pénétrer dans le logement donné à bail à Monsieur [N] [X] sis au [Adresse 5] à [Localité 4], en présence d’un commissaire de justice, d’un serrurier et de la société DEMATHIEU BARD ou toutes entreprises mandatées par elle afin de procéder à l’état des lieux avant travaux, aux travaux à réaliser, leur réception et à la levée des réserves, immédiatement sur présentation du présent jugement.

La demande d’astreinte, dont l’utilité n’est pas justifiée à ce stade, OPHEA disposant d’un titre exécutoire lui permettant de faire réaliser l’état des lieux sollicité en pénétrant dans le logement donné à bail aux conditions visées au dispositif, sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts.

Si OPHEA sollicite des dommages et intérêts pour retard de l’opération de réhabilitation de l’immeuble compte tenu du refus de Monsieur [N] [X] de laisser l’accès du logement donné à bail à la société DEMATHIEU BARD afin de permettre la réalisation d’un état des lieux avant travaux, elle ne démontre pas que les travaux n’aient pu commencer étant relevé que la réunion de démarrage des travaux était prévue le 16 février 2026 et concerne la résidentialisation de 152 logements et la démolition de 60 autres.

Par conséquent OPHEA sera déboutée de sa demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [N] [X], qui succombe, sera tenue aux entiers dépens de l’instance y compris les frais de sommation délivrée le 8 juin 2026, et de présence du commissaire de justice, de serrurier et de témoins.

Tenu aux dépens, Monsieur [N] [X] sera également condamné à payer à OPHEA la somme de 600.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application du nouvel article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance introduites à compter du 1er janvier 2020 sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

AUTORISE OPHEA à pénétrer dans le logement donné à bail à Monsieur [N] [X] sis au [Adresse 4] à [Localité 4], en présence d’un commissaire de justice, de deux témoins, d’un serrurier et de la société DEMATHIEU BARD ou toutes entreprises mandatées par elle afin de procéder à l’état des lieux avant travaux, aux travaux à réaliser, leur réception et à la levée des réserves, immédiatement sur présentation du présent jugement ;

DEBOUTE OPHEA de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE OPHEA de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [N] [X] à payer à OPHEA la somme de 600.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [X] aux dépens de la présente procédure compris les frais de sommation délivrée le 8 juin 2026, et de présence du commissaire de justice, de serrurier et de témoins ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE