Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER + 1 GROSSE Me DENIS-PERALDI + 1 GROSSE Me CASTELLACCI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 13 Octobre 2026

DÉCISION N° 26/384

N° RG 24/03270 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PYXL

DEMANDERESSE :

S.C.I. BLF IMMOPLUS, immatriculée au RCS d’ANTIBES sous le n° 499 640 951, dont le siège social est sis 55 Rue Layet Bérenger – 06700 SAINT-LAURENT-DU-VAR, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Laurent DENIS-PERALDI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Villa Beausoleil”, sis 9 Chemin des Travails à CAGNES-SUR-MER, représenté par son Syndic en exercice la SARL COPROGEST – Gestion Immobilière Magnan, immatriculée au RCS de Nice sous le n° 432 698 751, dont le siège social est sis 21, Avenue de la Californie à NICE (06200), lui-même représenté par son Gérant en exercice domicilié ès-qualité audit siège

représenté par Maître Olivier CASTELLACCI de la SELARL NMCG, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 19 juin 2026 ;

A l’audience publique du 07 Juillet 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 13 Octobre 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BLF IMMOPLUS est propriétaire des lots n° 12 et 48 au sein de la copropriété « VILLA BEAUSOLEIL » sise 9 chemin des Travails à CAGNES-SUR-MER (06).

Arguant de l’irrégularité de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 14 mars 2024, la SCI BLF IMMOPLUS a fait assigner le Syndicat des copropriétaires VILLA BEAUSOLEIL (ci-après dénommé « le Syndicat des copropriétaires ») devant la présente juridiction par acte du 14 juin 2024, aux fins d’en obtenir l’annulation.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 18 juin 2026, la SCI BLF IMMOPLUS demande au tribunal de :

« Rabattre au besoin l’ordonnance de clôture et fixer la clôture de l’affaire à l’audience.

Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 25, 25-2 et 26 et 30,

Annuler la résolution n°19 de l’Assemblée Générale des copropriétaires de l’immeuble Villa Beausoleil du 14 mars 2024.

Autoriser la Société BLF IMMO à réaliser à ses frais les aménagements qu’elle a proposés à l’assemblée, à savoir, un système d’ouverture à distance de la seconde porte du sas d’entrée de l’immeuble, soit par une télécommande sans fil, soit par l’activation d’un bouton dédié, le choix entre l’une de ces deux solution restant à choisir avec le syndic et le conseil syndical, qui ne pourra pas s’opposer à la réalisation de l’une et l’autre de ces solutions techniques, sauf à concevoir un système alternatif avec l’accord de la société BLF IMMO.

Subsidiairement, autoriser la société BLF IMMO à faire réaliser les travaux d’installation d’une ouverture à distance de la seconde porte, depuis son lot, selon la proposition de devis de la société EUROVOLT (Pièce 28).

A titre subsidiaire, si le Tribunal estime que la Société BLF IMMO ne peut faire intervenir sous sa direction une entreprise sur le dispositif commun,

Condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à l’aménagement de l’un de ces deux dispositifs, dans la limite des devis présentés à l’assemblée, avec une variation possible de 20%, le coût des travaux étant quant à lui à imputer aux charges particulières du lot de la société BLF IMMO.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Villa Beausoleil à payer à la SCI BLF IMMOPLUS la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance. »

Dans ses dernières conclusions en défense, notifiées par RPVA le 18 juin 2026, le Syndicat des copropriétaires VILLA BEAUSOLEIL demande au tribunal de :

« Vu l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les explications qui précèdent et les pièces versées aux débats,

DEBOUTER la SCI BLF IMMOPLUS de sa demande de nullité de la résolution n°19 de l’Assemblée générale du 14 mars 2024,

JUGER que la résolution n°19, en ce qu’elle constitue le rejet d’une proposition n’ayant pas atteint le tiers des voix de tous les copropriétaires, n’est entachée d’aucune irrégularité de majorité,

JUGER en tout état de cause, qu’une éventuelle annulation de la résolution n°19 n’emporterait ni autorisation des travaux sollicités, ni substitution du juge à l’assemblée générale des copropriétaires,

DEBOUTER la SCI BLF IMMOPLUS de sa demande d’autorisation judiciaire fondée sur l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux n’étant ni techniquement déterminés, ni constitutifs d’une amélioration conforme à la destination de l’immeuble,

DEBOUTER la SCI BLF IMMOPLUS de sa demande tendant à la condamnation du Syndicat des copropriétaires, sous astreinte, à la réalisation de quelques travaux que ce soit,

DEBOUTER la SCI BLF IMMOPLUS de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du Syndicat des copropriétaires VILLA BEAUSOLEIL,

CONDAMNER la SCI BLF IMMOPLUS à verser au Syndicat des copropriétaires VILLA BEAUSOLEIL la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI BLF IMMOPLUS aux entiers dépens. »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions des parties.

Par ordonnance du 22 janvier 2026, la Juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire avec effet différé au 19 juin 2026 et l’a fixée à l’audience de plaidoiries du 7 juillet 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, les parties ayant constitué avocat.

Remarques préliminaires

Aux termes des articles 5 et 12, alinéa 1er, du Code de procédure civile, l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures.

Le juge statue en effet par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il soit simplement « jugé » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui apparaissent n’être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue par un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Il n’est pas nécessaire de prononcer la révocation de l’ordonnance de clôture, les deux parties ayant pu conclure la veille de son effet.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 19

La SCI BLF IMMOPLUS donne le lot n° 48 à bail professionnel à Monsieur [K] [X], qui y exerce une activité libérale de kinésithérapie.

Elle expose que l’assemblée générale a décidé, le 31 janvier 2021, de modifier le dispositif d’accès à l’immeuble en remplaçant le digicode de la seconde porte d’entrée par un système VIGIK, qui empêcherait les patients de [K] [X] de la franchir, les contraignant à attendre dans le sas jusqu’à ce que celui-ci vienne leur ouvrir physiquement.
Considérant qu’un tel système est incompatible avec l’activité de son locataire, la SCI BLF IMMOPLUS a demandé l’inscription, à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 14 mars 2024, de la résolution contestée, l’autorisant à faire installer à ses frais un système d’ouverture à distance.

Elle affirme que cette résolution, rejetée à la majorité simple, aurait dû faire l’objet d’un vote à la majorité absolue
Elle soutient par ailleurs que le refus d’installation du système sollicité porte atteinte aux droits des copropriétaires d’exercer une activité professionnelle dans l’immeuble sans que l’intérêt collectif le justifie. Elle en conclut que la résolution contestée est constitutive d’un abus de majorité.

Le Syndicat des copropriétaires réplique que les règles de majorité s’appliquent pour l’adoption, et non le rejet, d’une résolution.
Il soutient que l’annulation de la résolution litigieuse aurait pour conséquence de remettre en cause la décision prise par l’assemblée générale du 31 janvier 2021, pourtant définitive, dans l’intérêt personnel d’un copropriétaire. Il estime en effet que le refus de l’aménagement sollicité par la SCI BLF IMMOPLUS est justifié par la nécessité d’assurer la sécurité de l’immeuble et de ses occupants en prévenant toute intrusion et en maîtrisant les flux, conformément à la destination bourgeoise de l’immeuble.
Il ajoute que la résolution n° 19 ne porte aucune atteinte aux droits de la demanderesse et de son locataire, les patients de celui-ci pouvant toujours accéder à l’immeuble.

Sur ce,

La demanderesse soulève cumulativement les articles 25 et 25-2 de la loi du 10 juillet 1965. Ces dispositions sont cependant mutuellement exclusives.

En effet, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
« b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; […]
g) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété […] ».

L’article 25-2 de la même loi dispose quant à lui que :
« Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. A cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.
Jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage.
L’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble. »

Ainsi, lorsque les travaux qu’un copropriétaire projette de réaliser à ses frais, et qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, ont pour objet l’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, seul l’article 25-2 précité s’applique. A défaut, les travaux relèvent de l’article 25 b).

L’article 25 g) concerne quant à lui les modalités d’ouverture collectives des portes d’accès à l’immeuble, et non l’installation d’un dispositif d’ouverture privatif rattaché à un interphone spécifique.

Il résulte du point n° 18 du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse et des écritures des parties que le système d’accès par badge n’a pas été intégralement mis en place, de sorte que l’intérieur de l’immeuble demeure accessible en entrant un digicode, que Monsieur [X] communique à ses patients lorsqu’ils se présentent à l’entrée de l’immeuble.

Dès lors, la mise en place d’un système d’ouverture à distance, depuis l’interphone du lot n° 48, n’aurait pas d’incidence sur le temps d’attente, devant la seconde porte d’entrée, des patients de Monsieur [X] ni sur l’effort à fournir pour accéder au cabinet de celui-ci.

Par conséquent, les travaux sollicités par la SCI BLF IMMOPLUS ne constituent pas des travaux d’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite et relèvent de l’article 25 b) susvisé.

Comme le soulève le Syndicat des copropriétaires, la majorité obtenue se calcule au regard du nombre de voix en faveur de l’adoption de la résolution. Pour faire l’objet d’un second vote ou être adoptée, la résolution n° 19 aurait dû réunir respectivement le tiers et la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ce n’est pas le cas en l’espèce, la résolution ayant obtenu 2.899 sur 10.000 tantièmes.

S’agissant de l’abus de majorité allégué, il est constant que le fait d’utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans un intérêt personnel, dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, ou avec l’intention de nuire, est constitutif d’un abus de majorité. Il appartient au demandeur qui s’en prévaut de rapporter la preuve de cet abus.

Le règlement de copropriété en date du 13 novembre 2007 stipule, en son chapitre I relatif à la destination de l’immeuble, que « l’immeuble est destiné, sous les conditions énoncées au chapitre II ci-après, à l’usage principal d’habitation » et, en son chapitre II relatif aux conditions d’usage des parties privatives et communes, que « les locaux devront être occupés par des personnes de bonne vie et mœurs. Ils seront principalement à usage d’habitation. Toutefois, l’exercice d’une profession libérale y est toléré (sous réserve des autorisations administratives à obtenir de quelque nature qu’elles soient), à l’exception de celles susceptibles de causer un trouble par rapport à la destination de l’immeuble ».

Aucune autre limite relative à l’exercice d’une profession libérale, tenant notamment à la nature des lots, n’est prévue.

Or, l’activité de kinésithérapie n’est pas, en tant que telle, de nature à troubler la tranquillité ou la sécurité des occupants de l’immeuble, et aucun élément versé aux débats par le Syndicat des copropriétaires n’est de nature à faire présumer l’existence d’un tel trouble.

L’affectation du lot n° 48 à l’exercice de cette activité est donc conforme au règlement de copropriété, [K] [X] ayant été autorisé par les services communaux à exercer son activité professionnelle au sein de la copropriété au mois d’octobre 2020, et celui-ci doit être en mesure de l’exercer librement.

Partant, ses patients doivent pouvoir accéder à son cabinet de manière à ne pas restreindre son activité. Or, le système d’accès par digicode ne permet pas de satisfaire à cette obligation, dès lors qu’il contraint [K] [X] à divulguer le code à ses patients.

Par conséquent, contrairement à ce que soutient le Syndicat des copropriétaires, ce système est moins sécurisé qu’un système d’ouverture à distance au profit du lot n° 48, lequel permettrait à [K] [X] de contrôler l’identité des personnes se présentant à la porte et les flux.

Un devis établi par la société EUROVOLT le 6 juillet 2023 a été joint à la convocation à l’assemblée générale litigieuse. Il prévoit « l’installation d’un bouton pour l’ouverture de la seconde porte d’entrée d’immeuble depuis le cabinet de kinésithérapie au 1er étage », par l’utilisation de fils existants entre le combiné d’interphonie, la colonne montante et le clavier codé. Il est précisé que ces travaux ne requièrent pas de tirer des câbles autres que ceux se trouvant dans les placards techniques de l’immeuble, et qu’il n’y aura aucune modification esthétique des parties communes.

L’assemblée générale a donc été mise en mesure de s’assurer de l’absence d’incidence des travaux projetés par la SCI BLF IMMOPLUS sur la consistance matérielle des parties communes et les droits des copropriétaires, qui ressort clairement du devis.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le refus opposé à la SCI BLF IMMOPLUS, qui porte atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives, n’est pas justifié, de sorte qu’il constitue un abus de majorité.

L’annulation de la résolution n° 19 ne constituerait pas une remise en cause de la décision prise par l’assemblée générale le 31 janvier 2021, tendant à remplacer le système d’ouverture des portes d’accès par un système Vigik, puisqu’elle a pour seul objet de faire installer un système privatif d’ouverture à distance, sans considération du système d’accès collectif. L’installation d’un tel dispositif n’empêche pas que les copropriétaires accèdent à l’immeuble en présentant un badge.

La résolution n° 19 sera par conséquent annulée.

Sur la demande principale d’autorisation de procéder aux travaux

La SCI BLF IMMOPLUS sollicite l’autorisation de procéder aux travaux, sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Le Syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande, en soutenant que les travaux concernés ne constituent pas des travaux d’amélioration et ne sont pas suffisamment déterminés et, qu’en tout état de cause, le juge ne peut substituer sa décision à celle régulièrement prise par l’assemblée générale.

L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son dernier alinéa que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er [de l’article 30] ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée ».

Ce texte n’impose pas que les travaux présentent un intérêt collectif ou bénéficient à plusieurs copropriétaires. Il prévoit, au contraire, expressément la possibilité pour un copropriétaire de solliciter seul l’autorisation de réaliser des travaux et d’en réserver l’usage à son seul bénéfice.

Des travaux ayant pour conséquence d’accroître le confort d’un lot constituent ainsi des travaux d’amélioration au sens des dispositions susvisées.

Cependant, en l’espèce, la résolution n° 19, par laquelle l’assemblée générale a refusé d’autoriser la SCI BLF IMMOPLUS à procéder aux travaux souhaités, étant annulée par la présente décision, la condition subordonnant l’autorisation judiciaire à l’existence d’un refus préalable de l’assemblée générale n’est pas remplie.

Par conséquent, sans qu’il soit besoin d’examiner la question des modalités d’exécution des travaux, la SCI BLF IMMOPLUS sera déboutée de sa demande principale, et il sera statué sur sa demande subsidiaire.

Sur la demande subsidiaire de condamnation du syndicat à réaliser les travaux

LA SCI BLF IMMOPLUS sollicite, à titre subsidiaire, la condamnation, sous astreinte, du Syndicat des copropriétaires à installer un système d’ouverture à distance de la seconde porte d’entrée de l’immeuble. Elle fonde sa demande sur l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, celui-ci donne compétence au juge pour autoriser le copropriétaire demandeur à exécuter lui-même les travaux, mais non pour condamner le syndicat des copropriétaires à les réaliser.

La SCI BLF IMMOPLUS sera par conséquent déboutée de sa demande.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires sera donc condamné à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la résolution n° 19 de l’assemblée générale des copropriétaires [Z] BEAUSOLEIL du 14 mars 2024 ;

DEBOUTE la SCI BLF IMMOPLUS de sa demande tendant à être autorisée à faire installer un système d’ouverture à distance de la seconde porte d’entrée de l’immeuble ;

DEBOUTE la SCI BLF IMMOPLUS de sa demande de condamnation sous astreinte du Syndicat des copropriétaires VILLA BEAUSOLEIL à faire installer un système d’ouverture à distance de la seconde porte d’entrée de l’immeuble ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires [Z] BEAUSOLEIL aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires VILLA BEAUSOLEIL à payer à la SCI BLF IMMOPLUS la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires VILLA BEAUSOLEIL de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI BLF IMMOPLUS sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE

Rédigé par [O] [U], attachée de justice
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.