N° RG 26/00163 – N° Portalis DB3E-W-B7K-NVJV

Minute n° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE
du : 13 Octobre 2026

N° RG 26/00163 – N° Portalis DB3E-W-B7K-NVJV

Président : Nadine DUBOSCQ, Présidente

Assistée de : Agathe CHESNEAU, Greffier lors des débats et Jade DONADEY, Greffier lors du délibéré

Entre

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [I], sis [Adresse 1], représentant par son syndic en exercice la S.A.S. ROYAL IMMO, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Toulon sous le numéro 484 957 766, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise elle-même en la personne de son représentant légal en exercice

Représenté par Maître Emily LINOL-MANZO, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDERESSES

E.U.R.L. N [X], dont le siège social est sis [Adresse 3]

E.U.R.L. [K] N [X], dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.C.I. NAVARRO PERES ET FILS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.A.S. HOLDING NAVARRO, dont le siège social est sis [Adresse 5]

S.C.I. N [X], dont le siège social est sis [Adresse 6]

Toutes représentées par Maître Stéphane MAMOU, avocat au barreau de TOULON

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 01 Septembre 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le :
à : Me Emily LINOL-MANZO – 44
Me Stéphane MAMOU – 0297
Copie au dossier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 25 janvier 2024, la SCI [M] a acquis un local commercial sis au sein de l’ensemble immobilier [I] et exploité par l’EURL [M] et l’EURL [K] N’[X].

Le 09 avril 2024 par acte de commissaire de justice, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [I] a fait délivrer à la SCI [M] une sommation d’avoir à remettre en état les parties communes aménagées sans autorisation préalable.

La remise en état n’a pas été effectuée.

C’est dans ces conditions que, par actes de commissaire de justice du15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [I] a assigné la SCI [M], l’EURL [K] [M], la SCI NAVARRO PERE ET FILS, la SAS HOLDING NAVARRO et l’EURL [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 1er septembre 2026.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son avocat, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et arguments, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [I] demande au juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon de :
– débouter les sociétés SCI [T], EURL [T], [K] [T], SCI NAVARRO PERE et FILS et HOLDING NAVARRO de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions comme étant irrecevables et non fondées.
– constater la réalisation sans autorisation d’assemblée générale de :
o sur la partie Ouest, une construction maçonnée
o devant de la façade deux groupes électrogènes fixés (trois blocs de climatisation et autres)
o sur la partie Ouest de la copropriété, une dalle béton de forme rectangulaire de laquelle s’extrait un réseau électrique (il s’agit de la fondation pour la pose des relais colis).
o les trois casiers pour colis MONDIAL RELAY et VINTED GO
o au niveau de la façade exposée ouest, trois caméras fixées en façade ainsi que sur le distributeur de boissons
o une chaîne cadenassée pour délimiter les places de stationnement
o la location de ces stationnements portés au nombre d’une dizaine.
o stockage de palettes
o une installation qui fait office de cuisine d’été en angle Nord-Ouest reliée à une arrivée d’eau
o la rôtissoire fixée sur le mur mitoyen
o les bouteilles de gaz stockées sans aucune mesure de sécurité
– ordonner la dépose et le retrait de la construction maçonnée sur la partie Ouest et la remise en état des lieux dans leur état initial aux frais du copropriétaire contrevenant sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
– ordonner la dépose et le retrait des deux groupes électrogènes fixés devant la façade et la remise en état des lieux dans leur état initial aux frais du copropriétaire contrevenant sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
– ordonner la dépose et le retrait de la dalle en béton de forme rectangulaire de laquelle s’extrait un réseau électrique sur la partie Est de la copropriété et la remise en état des lieux dans leur état initial aux frais du copropriétaire contrevenant sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
– ordonner la dépose et le retrait des trois caméras fixées en façade au niveau de la façade exposée Ouest et la remise en état des lieux dans leur état initial aux frais du copropriétaire contrevenant sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
– ordonner la libération sans délai des places de stationnement situées sur les parties communes et voie de circulation appartenant à la copropriété [I], portées au nombre d’une dizaine et la remise en état des lieux dans leur état initial aux frais du copropriétaire contrevenant sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
– ordonner la dépose et le retrait d’une partie du grillage qui clôture la voirie et la remise en état des lieux dans leur état initial aux frais du copropriétaire contrevenant sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

– ordonner la dépose et le retrait du stockage de palettes et la remise en état des lieux dans leur état initial aux frais du copropriétaire contrevenant sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
– ordonner la dépose et le retrait de l’installation qui fait office de cuisine d’été, en angle nord-ouest, et reliée à une arrivée d’eau, et la remise en l’état des lieux dans leur état initial aux frais du copropriétaire contrevenant sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
– ordonner la dépose et le retrait de la rôtissoire ainsi que de l’armoire fixée sur le mur mitoyen à la copropriété [I], et la remise en l’état des lieux dans leur état initial aux frais du copropriétaire contrevenant sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
– ordonner la dépose et le retrait des trois casiers pour colis MONDIAL RELAY et VINTED GO et la remise en l’état des lieux dans leur état initial aux frais du copropriétaire contrevenant sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
– condamner L’EURL [K] [T] à procéder sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir à la dépose et au retrait de l’installation qui fait office de cuisine d’été, en angle nord-ouest, et reliée à une arrivée d’eau, de la rôtissoire ainsi que de l’armoire fixée sur le mur mitoyen, et la remise en l’état des lieux dans leur état initial aux frais de celle-ci.
– condamner solidairement les sociétés [M] (SCI et EURL) et la société [K] N’ [X] au paiement de la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
– condamner les sociétés [M] (SCI et EURL) et la société [K] [M] aux entiers dépens, y compris les frais de constat, sur le fondement de l’article 696 du code procédure civile.
CONDAMNER solidairement les sociétés N [X] et NAVARRO Père et Fils à régler les sommes relatives aux charges pour les places de parking, et ce rétroactivement à compter de janvier 2024, dont la somme totale s’élève à 900€.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par leur avocat, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et arguments, la SCI [M], l’EURL [K] N’[X], la SCI NAVARRO PERE ET FILS, la SAS HOLDING NAVARRO et l’EURL [M] demandent au juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon de :
– ordonner que l’ensemble des écritures et pièces adverses communiquées par le Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [I] le 31 Août 2026, non transmises en temps utile, afin que de respecter le principe du contradictoire ;
– juger le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [I] irrecevable en toutes ses demandes à l’encontre des Sociétés [K] N’MAKET, SCI NAVARRO Père et Fils, et HOLDING NAVARRO pour défaut de droit d’agir, et défaut d’intérêt ;
– ordonner la mise hors de cause des Sociétés [K] N’MAKET, SCI NAVARRO Père et Fils, et HOLDING NAVARRO ;
– condamner le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [I] à payer aux Sociétés [K] N’MAKET, SCI NAVARRO Père et Fils, et HOLDING NAVARRO la somme de 500 Euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– juger le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [I] irrecevable en ses demandes de déposes et retraits des caméras et des groupes électrogènes (trois bocs de climatisations) en raison de la prescription ;
– débouter le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [I] en ses demandes de déposes et retraits des caméras et des groupes électrogènes (trois bocs de climatisations) ;
– débouter le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SARL [T] et de la SCI [T] ;
– condamner le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [I] à payer à la SCI [T] et à la SARL [T] la somme de 2 000 Euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [I] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Stéphane MAMOU, Avocat aux Offres de droit y compris le coût du procès-verbal de constat du Commissaire de Justice du 23/01/2026.

L’affaire a été retenue et mise en délibéré au 13 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de  » CONSTATER ne sont pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile, en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

Également, il convient de préciser n’y avoir lieu à écarter les pièces litigieuses des débats, dès lors qu’elles ont pu être utilement discutées contradictoirement à l’audience, de sorte que le principe du contradictoire n’a pas été méconnu.

En outre, la demande de mise hors de cause de l’EURL [K] [M], la SCI NAVARRO PERE ET FILS, la SAS HOLDING NAVARRO est prématurée à ce stade de la procédure compte tenu de la localisation de leur siège social dans le local litigieux.

Sur la prescription de l’action

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux présentes.

En vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, les défendeurs soulèvent que les faits litigieux sont connus du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [I] depuis a minima le 27 janvier 2020.

Or cette affirmation ne vaut pas démonstration de la connaissance par le demandeur des faits litigieux.

Il y a lieu en conséquence de débouter la SCI [M], l’EURL [K] [M], la SCI NAVARRO PERE ET FILS, la SAS HOLDING NAVARRO et l’EURL [M] de leur demande d’irrecevabilité tirée de la prescription.

Sur le retrait des aménagements

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [I] demande la dépose et le retrait de la construction maçonnée, des deux groupes électrogènes, de la dalle en béton de forme rectangulaire de laquelle s’extrait un réseau électrique, des trois caméras fixées en façade, d’une partie du grillage qui clôture la voirie, du stockage de palettes, de la rôtissoire, des trois casiers, de l’installation qui fait office de cuisine d’été et de la libération sans délai des places de stationnement.

Les défendeurs versent aux débats le titre de propriété, le règlement de copropriété, des plans et photographies desquels il ressort que la SCI [M] a la jouissance exclusive et particulière de la partie de terrain s’étendant de la façade de l’immeuble jusqu’en bordure de l’avenue ainsi que de la partie de terrain consistant en des voies de circulation sous réserve de garantir un passage à usage de sortie de secours et d’accès pour les lots 67 et 246.

En l’occurrence le règlement de copropriété prévoit en page 22 que le propriétaire du commerce litigieux est autorisé à effectuer  » toutes transformation des lieux qui pourront porter sur l’aspect extérieur « . De plus ce règlement précise en page 22 bis qu' » aucune disposition des présentes ni décision de l’assemblée générale des copropriétaires, ni aucune action de leurs ayants-droits ou locataire ne pourra limiter ou tendre à limiter le libre usage des parties privatives dans lesquelles s’exercent les activités du fonds de commerce ainsi que de leurs abords. « .

Dès lors la construction maçonnée, les deux groupes électrogènes, la dalle en béton de forme rectangulaire de laquelle s’extrait un réseau électrique, les trois caméras fixées en façade, la partie du grillage qui clôture la voirie, l’installation qui fait office de cuisine d’été, la rôtissoire ou les trois casiers sont des aménagements extérieurs aux abords du commerce susceptibles d’être autorisés.

Compte tenu de la large appréciation du règlement de copropriété le trouble allégué par ces installations n’est manifestement pas illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Il y a lieu en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [I] de ses demandes de dépose et de retrait de la construction maçonnée, des deux groupes électrogènes, de la dalle en béton de forme rectangulaire de laquelle s’extrait un réseau électrique, des trois caméras fixées en façade, d’une partie du grillage qui clôture la voirie, de l’installation qui fait office de cuisine d’été, de la rôtissoire, des trois casiers.

* Concernant le retrait du stockage de palettes

En l’espèce, les défendeurs versent aux débats un procès-verbal constat de commissaire de justice du 23 janvier 2026 duquel il ressort la présence de palettes aux pieds des murs longeant la voie d’accès permettant la circulation de véhicules.

Dès lors, la circonstance que ces palettes compromettent le passage à usage de sortie de secours requiert d’interpréter le règlement de copropriété, ce qui ne relève pas de l’office du juge des référés et implique nécessairement d’être appréciées par le juge du fond.

Il y a lieu en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [I] de sa demande de dépose et de retrait du stockage de palettes.

* Concernant libération sans délai des places de stationnement

En l’espèce, les défendeurs versent aux débats un procès-verbal constat de commissaire de justice du 23 janvier 2026 duquel il ressort que les stationnements créés longeant la voie d’accès permettent la circulation de véhicules.

Dès lors, il n’est pas démontré qu’un passage suffisant à usage de sortie de secours soit compromis, de sorte que le trouble occasionné par ces emplacements de stationnement n’est manifestement pas illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Il y a lieu en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [I] de libérer les places de stationnement litigieuses.

Sur le règlement des charges des places de parking

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [I] sollicite une provision correspondant aux charges pour les places de parking situées sur la partie à usage exclusif de la SCI [M].

Or, ces places sont rattachées au lot 245 de la copropriété appartenant à la SCI [M] et ne sont pas individualisées comme lot de copropriété au règlement de copropriété.

Dès lors qu’il n’est pas démontré l’absence de règlement des charges du lot 245 incluant les places de parking litigieuse, le trouble allégué ne constitue pas un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.
Il y a lieu en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [I] de sa demande de régler les sommes relatives aux charges pour les places de parking.

Sur les dépens et frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est constant que lorsqu’une partie succombe partiellement en ses prétentions, le tribunal a le pouvoir discrétionnaire d’effectuer la répartition des dépens. De même, l’application de l’article 700 du code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’occurrence, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [I] aux dépens de l’instance de référé distraits au profit de Maître Stéphane MAMOU, Avocat aux Offres de droit sans qu’il n’y ait lieux à tenir compte du coût du procès-verbal de constat du Commissaire de Justice du 23 janvier 2026.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à écarter les pièces litigieuses des débats ;

DEBOUTONS la SCI [M], l’EURL [K] [M], la SCI NAVARRO PERE ET FILS, la SAS HOLDING NAVARRO et l’EURL [M] de leur demande de mise hors de cause de l’EURL [K] [M], la SCI NAVARRO PERE ET FILS, la SAS HOLDING NAVARRO ;

DEBOUTONS la SCI [M], l’EURL [K] [M], la SCI NAVARRO PERE ET FILS, la SAS HOLDING NAVARRO et l’EURL [M] de leur demande d’irrecevabilité tirée de la prescription ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [I] de ses demandes de dépose et de retrait de la construction maçonnée, des deux groupes électrogènes, de la dalle en béton de forme rectangulaire de laquelle s’extrait un réseau électrique, des trois caméras fixées en façade, d’une partie du grillage qui clôture la voirie, de l’installation qui fait office de cuisine d’été, de la rôtissoire, des trois casiers ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [I] de sa demande de dépose et de retrait du stockage de palettes ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [I] de libérer les places de stationnement litigieuses ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [I] de sa demande de régler les sommes relatives aux charges pour les places de parking litigieuses ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [I] aux dépens de l’instance de référé distraits au profit de Maître Stéphane MAMOU, Avocat aux Offres de droit;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE