COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 74D

Chambre civile 1-1

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 13 OCTOBRE 2026

N° RG 25/04270

N° Portalis DBV3-V-B7J-XJ6D

AFFAIRE :

[Y] [A]

…

C/

[V] [O] épouse [B]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 26 juin 2025 par le Juge de la mise en état de [Localité 1]

N° RG : 20/01375

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

– Me DEBRAY

– Me WOLFF

– Me AZOULAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [Y] [A]

né le 04 décembre 1980 à [Localité 2]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [N] [D] épouse [A]

née le 01 janvier 1983 à [Localité 4]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 25244

Me Cynthia PICART de la SELEURL PICART SELARL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1160

APPELANTS

****************

Madame [V] [O] épouse [B]

née le 16 juin 1978 à [Localité 5]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [K] [B]

né le 24 septembre 1790 à [Localité 7]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Me Betty WOLFF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 604

Me Henry PICOT DE MORAS D’ALIGNY de l’AARPI Cabinet PdA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1032

Monsieur [F] [I]

né le 03 mars 1978 à [Localité 8] (CHINE)

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 9]

Madame [L] [Q]

née le 12 novembre 1980 à [Localité 10]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentés par Me Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10 – N° du dossier 20233714, substitué par Me Manon MERLY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10

Madame [H], [X] [C] épouse [R]

née le 30 avril 1957 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 12]

Monsieur [P], [Z] [G]

né le 30 mars 1954 à [Localité 5]

[Adresse 6]

[Localité 13]

Madame [J], [S] [G] épouse [M]

née le 06 avril 1959 à [Localité 14] (95)

[Adresse 7]

[Localité 15]

Monsieur [E], [Z] [R]

né le 27 avril 1947 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Monsieur [T] [W]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Madame [U] [GV]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Monsieur [PK] [DB]

[Adresse 9]

[Localité 9]

Madame [OF] [TM]

[Adresse 9]

[Localité 9]

défaillants

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 31 août 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Lorraine DIGOT, Conseillère chargée du rapport et Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Madame Lorraine DIGOT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE,

FAITS ET PROCEDURE,

M. [Y] [A] et Mme [N] [D] sont propriétaires, depuis le 21 juin 2010, de la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 1] sur laquelle est bâti un pavillon à usage d’habitation, sise [Adresse 10] à [Localité 14] (95).

Un lotissement a été créé en 1977, composé de la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 1], de trois autres lots, respectivement implantés sur les parcelles cadastrées section BE n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], et d’un chemin implanté sur une parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 5].

Suivant acte authentique en date du 29 septembre 1978, régulièrement publié, ont été établis les statuts d’une association syndicale libre des propriétaires (ASLP).

Suivant acte authentique en date du 7 mars 1979 a été édicté un règlement de lotissement fixant les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans le lotissement et concernant notamment le caractère et la nature des constructions à édifier, la tenue des propriétés, les plantations et les clôtures.

En 2017, les propriétaires des parcelles cadastrées section BE n° [Cadastre 2] (M. [E] [R] et Mme [H] [C], épouse [R]), n° [Cadastre 3] (M. [K] [B] et Mme [RC] [O], épouse [B]) et n° [Cadastre 4] (M. [P] [G] et Mme [J] [M], épouse [G]), ont édifié un portail avec portillon à l’entrée du passage implanté sur la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 5].

Un litige s’est élevé relatif à l’installation de ce portail avec portillon entre M. [A] et Mme [D], d’une part, et les propriétaires voisins, d’autre part.

M. [A] et Mme [D] ont formé un recours gracieux auprès de la mairie d'[Localité 14] contre la décision de non-opposition à la déclaration préalable de travaux auquel il n’a pas été fait droit.

M. [A] et Mme [D] ont saisi le tribunal administratif de Cergy-Pontoise d’une requête en annulation de la décision de non-opposition à la déclaration préalable dont il ont été déboutés par jugement rendu le 26 avril 2019.

Par acte d’huissier de justice en date des 15 et 27 janvier 2020 (enrôlé sous le numéro RG 20/1375), M. [A] et Mme [D] ont fait assigner les époux [R], les époux [B], Mme et M. [G] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de les voir condamner à déposer le portail et le portillon et les indemniser de leurs préjudices.

Par ordonnance sur incident en date du 28 mai 2021, le juge de la mise en état a débouté les époux [R], les époux [B], Mme et M. [G] de leur demande de sursis à statuer.

Par décision en date du 27 janvier 2022, le juge de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.

Le 5 avril 2022, le médiateur a informé le juge de la mise en état que les conditions de la médiation n’étaient pas réunies, les défendeurs n’étant plus ni copropriétaires ni voisins de M. [A] et Mme [D].

Dans l’intervalle, par exploit d’huissier de justice en date du 18 mars 2022 (enrôlé sous le numéro RG 22/1635), M. [A] et Mme [D] ont fait assigner en intervention forcée d’une part M. [T] [W] et Mme [U] [GV] en leur qualité d’acquéreurs du bien immobilier cadastré section BE n° [Cadastre 4], d’autre part M. [PK] [DB] et Mme [OF] [TM], en leur qualité d’acquéreurs du bien immobilier cadastré section BE n° [Cadastre 2].

Par ordonnance du 21 avril 2022, le juge de la mise en état a prononcé la jonction entre les affaires respectivement enrôlées sous les numéros RG 20/1375 et RG 22/1635.

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 juin 2023 (enrôlé sous le numéro RG 23/4832), M. [A] et Mme [D] ont fait assigner en intervention forcée M. [F] [I] et Mme [L] [Q] en leur qualité d’acquéreurs du bien immobilier cadastré section BE n° [Cadastre 3].

Par ordonnance en date du 14 décembre 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction entre les affaires respectivement enrôlées sous les numéros RG 20/1375 et RG 23/4832.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 juin 2023 (enrôlé sous le numéro RG 23/3359), les époux [B] ont pour leur part fait assigner M. [PB], notaire, et la SCP [PB] [UP] [TC] en intervention forcée, afin notamment de les voir condamner in solidum à les relever et garantir de l’ensemble des sommes susceptibles d’être mises à leur charge au profit de M. [A] et Mme [D].

Par ordonnance en date du 3 octobre 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction entre les affaires respectivement enrôlées sous les numéros RG 20/1375 et RG 23/3359.

Par ordonnance du 26 juin 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Pontoise a :

– Déclaré M. [A] et Mme [D] irrecevables en l’ensemble de leurs prétentions ;

– Condamné M. [A] et Mme [D] aux entiers dépens de l’instance ;

– Débouté les parties de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile précité.

Le 10 juillet 2025, M. [A] et Mme [D] ont interjeté appel de la décision à l’encontre de M. et Mme [B], M. et Mme [G], M. et Mme [R], M. [I], Mme [Q], M. [W], Mme [GV], M. [DB] et Mme [TM].

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 22 octobre 2025, M. [A] et Mme [D] demandent à la cour de :

Vu les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile,

Vu l’article 789 du code de procédure civile,

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu le cahier des charges du lotissement sis [Adresse 10] à [Localité 14],

Vu la jurisprudence citée,

– Infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Et la réformant,

– Juger que M. [A] et Mme [D] ont qualité à agir dans le cadre du litige pendant devant la 3ème chambre du tribunal judiciaire de Pontoise sous le n°RG 20/01375 ;

– Juger M. [A] et Mme [D] ont intérêt à agir dans le cadre du litige pendant devant la 3ème chambre du tribunal judiciaire de Pontoise sous le n°RG 20/01375 ;

– Déclarer M. [A] et Mme [D] recevables en leur action et en leurs demandes devant le tribunal judiciaire de Pontoise ;

En conséquence,

– Débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

– Condamner in solidum les époux [B], M.[G], Mme [M] (née [G]) et les époux [R] à payer aux appelants la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner in solidum l’ensemble des intimés aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 21 décembre 2025, M. et Mme [B] demandent à la cour de :

Vu les articles 122 et suivants et 378 et suivants du code de procédure civile,

– Débouter M. [A] et Mme [D] de leur appel mal fondé’;

– Confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

– Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires des parties’;

– Condamner conjointement M. [A] et Mme [D] aux entiers dépens dont distraction, et au paiement aux époux [B] de la somme de 3 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 11 mars 2026, Mme [Q] et M. [I] demandent à la cour de :

– Débouter M. [A] et Mme [D] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions comme n’étant ni prouvées, ni fondées, ni justifiées, tant en fait qu’en droit ;

– Confirmer l’ordonnance dont appel y ajoutant ;

– Condamner M. [A] et Mme [D] au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Les condamner aux entiers dépens.

Par actes délivrés selon les modalités de l’article 654 du code de procédure civile (à personne), à la demande de M. [A] et Mme [D], la déclaration d’appel a été signifiée à M. et Mme [R] le 9 septembre 2025 et à Mme [J] [G] le 11 septembre 2025.

Par actes délivrés selon les modalités des articles 656 et suivants du code de procédure civile (à l’étude), à la demande de M. [A] et Mme [D], la déclaration d’appel a été signifiée à Mme [U] [GV] le 8 septembre 2025, à M. [T] [W], Mme [OF] [TM], M. [PK] [DB] ainsi qu’à M. [P] [G] le 5 septembre 2025.

Aucun d’entre eux n’a constitué avocat. Compte tenu des modalités de signification de la déclaration d’appel, l’arrêt sera rendu par défaut.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 26 mars 2026.

Dans le temps du délibéré, la cour a sollicité de M. [A] et Mme [D] la production des assignations des 15 et 27 janvier 2020.

SUR CE, LA COUR

Sur l’objet de l’appel

Les appelants concluent à l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, les intimés à sa confirmation.

Ainsi, le débat en cause d’appel se présente dans les mêmes termes qu’en première instance, chacune des parties maintenant ses prétentions telles que soutenues devant le premier juge, sur les mêmes fondements juridiques.

Sur la recevabilité des demandes de M. [A] et Mme [D]

Au visa des articles 789, 6°, 122 et 31 du code de procédure civile, le premier juge a considéré que M. [A] et Mme [D] n’avaient ni qualité ni intérêt à agir.

Sur le défaut de qualité à agir, il retient qu’aux termes du règlement de lotissement en date du 29 septembre 1978, ledit lotissement est composé de 4 lots numérotés de 1 à 4, respectivement implantés sur les parcelles cadastrées section BE n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], en sus d’un chemin implanté sur la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 5] ; qu’il résulte des statuts de l’Association syndicale libre des propriétaires (ASLP) en date du 29 septembre 1978, en leur article II, que sont membres de l’association tout propriétaire pour quelque cause et à quelque titre que ce soit de l’un des lots divis de l’ensemble immobilier visé à l’article I, à l’exception du propriétaire du lot n° 1 ; que l’acte authentique de vente de M. [Q] et Mme [I] en date du 16 mars 2022 porte tant sur la propriété du pavillon figurant au cadastre sous la section BE n° [Cadastre 3] que sur celle à titre indivis du chemin figurant au cadastre sous la section BE n° [Cadastre 5], la quotité attachée aux droits indivis étant de ’UN TIERS’ ; qu’en revanche, l’acte authentique en date du 21 juin 2010 d’acquisition par M. [A] et Mme [D] du bien immobilier figurant au cadastre sous la section BE n° [Cadastre 1] ne porte aucune mention quant à l’acquisition à titre indivis du chemin figurant au cadastre sous la section BE n° [Cadastre 5] ; il en conclut que M. [A] et Mme [D] ne sont pas propriétaires en indivision dudit chemin et qu’étant expressément exclus de l’ASLP en leur qualité de propriétaires du lot n° 1, ils n’ont pas qualité pour revendiquer un droit de jouissance sur ce bien, ni pour contester la décision de ladite association d’installer un portail avec portillon fermé et, subséquemment, pas qualité à agir en dépose dudit portail.

Sur le défaut d’intérêt à agir, il relève que l’examen du plan cadastral produit aux débats démontre que M. [A] et Mme [D] disposent d’un accès sur la voie publique depuis leur propriété ; que toutefois, ils justifient que le raccordement de leur bien au réseau d’assainissement s’effectue au niveau de l’impasse implantée sur la parcelle figurant au cadastre sous la section BE n° [Cadastre 5], de même que le coffret EDF est encastré dans le mur de leur propriété donnant sur cette impasse. Pour autant, il retient qu’ils ne justifient pas que ’le portillon resterait verrouillé la plupart du temps et ne serait qu’exceptionnellement ouvert’ comme ils l’ont prétendu à l’huissier de justice venu faire ses constatations le 2 septembre 2019 lequel a trouvé ledit portillon ouvert. Il en conclut qu’ils ne démontrent pas être empêchés d’accéder aux différents réseaux accessibles par le chemin litigieux et n’établissent donc pas leur intérêt à agir.

En conséquence, il les a déclarés irrecevables en l’ensemble de leurs prétentions.

Moyens des parties

M. [A] et Mme [D] concluent à l’infirmation de l’ordonnance de ce chef faisant valoir que :

* ils ont qualité à agir et ce à triple titre, à savoir, en leur qualité de colotis, d’indivisaires mais également de membres de droit de l’ASL, tout en affirmant qu’il suffit que l’une ou l’autre de ces qualités leur soit reconnue.

Sur la qualité de colotis et d’indivisaires, ils font valoir que le lotissement situé [Adresse 10] à [Localité 14] (95) est régi par un cahier des charges, lequel stipule expressément que la parcelle cadastrée BE n° [Cadastre 5] est un passage commun au lotissement, au sein duquel ils sont propriétaires d’un pavillon à usage d’habitation selon acte authentique du 21 juin 2010 (pièces n°1 et 2) ; que les termes clairs du cahier des charges ne souffrent d’aucune ambiguïté ni quant à la qualité de colotis des propriétaires du lot n°1, à savoir désormais M. [A] et Mme [D], ni quant à la destination de la parcelle BE n° [Cadastre 5], à savoir un passage commun aux colotis (pièce n°4) ; que, publié à la conservation des hypothèques compétente, il constitue le document unique du lotissement et est mentionné et annexé dans les actes de vente des quatre lots inclus dans son périmètre (en ce compris celui de M. [A] et Mme [D]) et ce conformément aux prescriptions de l’article Ier du règlement du lotissement ; qu’une copie de l’arrêté préfectoral approuvant le projet de lotissement et son cahier des charges a été annexée aux actes de ventes de l’ensemble des lots lors des mutations successives et est d’ailleurs reproduit dans son intégralité à l’instance par l’ensemble des parties prenantes ; que M. [A] et Mme [D] jouissent donc de la qualité de colotis et, à ce titre exercent une action tendant à faire respecter ce cahier des charges, à faire constater une violation par d’autres colotis et à obtenir la remise en état des lieux ; que la qualité à agir dans une telle action ne résulte pas de l’appartenance à l’ASLP, comme l’a retenu à tort le premier juge mais du statut de coloti conféré par la propriété d’un lot compris dans le périmètre du lotissement (3e Viv., 17 juin 2009, pourvoi n° 06-19.347) ; qu’il s’agit d’une qualité inhérente au droit de propriété attaché au lot, et non d’un droit dérivé d’une adhésion associative ; qu’un coloti a toujours qualité et intérêt à agir pour faire respecter les stipulations du cahier des charges, sans avoir à justifier d’un préjudice (3e Civ., 21 juin 1978, Bull. civ. III, n° 262 ; 3e Civ., 4 févr. 2004, pourvoi n° 02-11.409) ; que le cahier des charges engage tous les colotis par l’effet des ventes successives, même sans reproduction dans les actes (3e Civ., 17 mai 1968, pourvoi n° 65-13.989) ; que son opposabilité résulte de sa publication, et non de sa reprise dans chaque titre (3e Civ., 18 mai 1988, pourvoi n° 87-10.573) ; que ses clauses priment sur les stipulations contraires ou lacunaires des actes individuels (3e Civ., 17 juin 2009, pourvoi n° 06-19.347); qu’il importe peu dès lors que leur acte d’acquisition ne reprenne pas expressément la stipulation de ’l’acquisition à titre indivis’ du passage commun du lotissement ; qu’enfin et à tout le moins, un propriétaire desservi par un passage ’commun’ qui présente une utilité pour son fonds est réputé indivisaire de celui-ci (CA [Localité 16] 22 avr. 2022, n° 20/12272) ; que la desserte effective, en particulier pour les réseaux, fonde l’indivision et que toute stipulation ou acte postérieur tendant à restreindre cette indivision est inopposable aux autres colotis (CA d'[Localité 17], 24 sept. 2012, n° 11/02707).

Sur leur qualité de membres de droit de l’ASLP, ils font valoir, en substance, qu’une ASLP étant un groupement de biens et non de personnes, la loi dispose que tout bien inclus dans son périmètre suffit à son propriétaire pour obtenir la qualité de membre (article 3 ordonnance 2004 et son décret) ; que l’article 17 du cahier des charges du lotissement précisent qu’une ’association syndicale sera constituée entre tous les propriétaires de lots, y compris le lotisseur’ ; qu’à supposer même qu’il eut été envisageable de distraire un lot du périmètre de l’ASLP et ce, malgré des stipulations contraires du cahier des charges qui le rendait impossible, il n’en demeure pas moins que la dissociation devait, d’abord, être justifiée par l’indépendance technique de l’immeuble visé et, ensuite, résulter du consentement unanime des propriétaires des lots, ce dont il n’est pas justifié ; qu’en tout état de cause, il est clairement stipulé dans les actes de ventes produits par les parties dans le cadre de l’instance au fond que l’ASLP légalement constituée n’a jamais fonctionné et que l’ensemble des propriétaires successifs des lots n’ont jamais eu à souffrir de charges afférentes aux équipements commun ; que la réalisation de l’ouvrage litigieux n’émane d’aucune décision collective de l’ASLP mais procède d’une initiative purement privée de certains colotis ;

* ils ont intérêt à agir au sens de l’article 31 du code de procédure civile : en érigeant sans droit ni titre le portail litigieux, les défendeurs ont manifestement porté atteinte au cahier des charges du lotissement et au droit de propriété des demandeurs, droit constitutionnel d’ordre public (art. 544 du code civil), et plus particulièrement à leur droit de jouissance paisible du bien dont ils sont propriétaires et ce depuis maintenant près de trois ans ; cette situation anormale fait en outre peser un doute sur l’investissement financier des demandeurs en ce que leur propriété, non grevée de servitude lors de son acquisition, se trouve de facto avec un passage commun unilatéralement privatisé par les défendeurs et utilisé comme parking le long de leur propriété et auquel ils n’ont de surcroît aucun accès depuis la rue alors même que tant leur compteur EDF que leur regard s’y trouvent ; en effet, l’ensemble des réseaux électriques et assainissement des différents lots du lotissement, à savoir les lots 1, 2, 3 et 4 sont interconnectés au travers de l’allée commune (parcelle BE n° [Cadastre 5]) ; un coloti a toujours qualité et intérêt à agir pour faire respecter les stipulations du cahier des charges, sans avoir à justifier d’un préjudice (3e Civ., 4 févr. 2004, pourvoi n° 02-11.409) ;

* la question de la qualité à agir des appelants dépendait de l’interprétation du cahier des charges, des statuts de l’ASLP et des titres de propriété ; ces documents se contredisant sur des points déterminants, il appartenait au juge de la mise en état de procéder à un examen de fond afin de déterminer si le lot n°1 relevait effectivement du périmètre du lotissement, si le cahier des charges conférait un droit indivis sur le passage commun et si les statuts de l’ASL pouvaient valablement y déroger ; en s’abstenant d’une telle analyse substantielle, le premier juge a méconnu l’obligation d’examen préalable du fond et, partant, commis une erreur de droit.

M. et Mme [B] concluent à la confirmation de l’ordonnance de ce chef faisant valoir que :

* aux termes du règlement du lotissement dont s’agit, il existe quatre lots (n°1 parcelle [Cadastre 1], n°2 parcelle [Cadastre 2], n° 3 parcelle [Cadastre 3], n° 4 parcelle [Cadastre 4]) outre un chemin cadastré parcelle [Cadastre 5] ;

* dans l’acte de vente des consorts [LK] il n’est pas fait état d’une quelconque copropriété leur bénéficiant sur le chemin et ce, au contraire des actes de propriété des trois autres parties aux termes desquels il est systématiquement précisé que les acquéreurs seront propriétaires d’un tiers indivis du sol du passage commun ;

* le chemin est géré par une ASLP dont les consorts [LK] ne font pas partie, leur lot n° 1 en étant exclu ; en effet, les statuts de l’ASLP du 29 septembre 1978 prévoient en leur article 2 que sont membres ’tout propriétaire, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit de l’un des lots divis de l’ensemble immobilier visé à l’article I, à l’exception du propriétaire du lot numéro UN’, lot dont sont aujourd’hui propriétaires, les appelants ;

* les promoteurs initiaux ont volontairement exclu le lot n° 1 puisque ce dernier dispose d’un accès direct à la rue et n’a donc pas besoin d’accéder au chemin et surtout ne doit pas être contraint de payer les charges de celui-ci ;

* comme l’a rappelé le tribunal administratif de Cergy-Pontoise dans sa décision du 14 mai 2019, l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme dispose que ’Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu’ ; or, la mairie d'[Localité 14] a depuis plus de dix ans, un plan local d’urbanisme ;

* pour le surplus, le premier juge a fait une exacte appréciation des faits, étant précisé que par souci d’apaisement, une clef a été donnée par les actuels trois indivisaires, aux consorts [LK] leur permettant d’accéder pédestrement au chemin.

Mme [Q] et de M. [I] concluent à la confirmation de l’ordonnance de ce chef faisant valoir que :

* les appelants ne font état d’aucune argumentation nouvelle, par rapport à celle évoquée devant le premier juge et, en tout cas, d’aucune argumentation à laquelle il n’aurait pas été répondu par celui-ci ;

* l’indivision sur le chemin litigieux résulte des trois titres de propriété des parcelles n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] qui désignent pour chacun leur numéro de parcelle en pleine propriété, ainsi que la propriété indivise de la parcelle n° [Cadastre 5], qui de manière parfaitement cohérente, est divisée par tiers entre les trois indivisaires ; à l’inverse, le titre de propriété des consorts [LK] ne porte mention, dans la désignation du bien, que de la seule parcelle n° [Cadastre 1] ; aucune mention n’est faite dans ce titre de propriété d’un quelconque droit sur la parcelle n° [Cadastre 5] ;

* les statuts de l’ASLP adoptés le 29 septembre 1978 excluent expressément le lot n°1 – aujourd’hui n° [Cadastre 1] – des membres de l’association ;

* n’étant pas propriétaires indivis de la parcelle n° [Cadastre 5], les consorts [LK] n’ont aucune qualité à agir en justice pour obtenir une quelconque réparation qui serait relative à cette voie privée qui dessert les parcelles n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ;

* l’édification du portail litigieux est antérieure à l’achat du bien par les consorts [I] et [Q] lesquels n’ont pas participé à sa construction et n’ont jamais été eu connaissance d’un quelconque cahier des charges lequel est par ailleurs absent de l’acte de vente signé par eux le 16 mars 2022 ;

* les consorts [LK] ne justifient pas davantage d’un intérêt à agir : la dépose du portail litigieux ne leur permettrait pas d’user de cette voie privée ; en outre, les trois indivisaires ont consenti à délivrer une clef du portillon aux consorts [LK], leur permettant un accès piétonnier à la voie privée.

Appréciation de la cour

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’alinéa 1er de l’article 30 du même code dispose que l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.’

L’article 31 énonce quant à lui que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’intérêt à agir peut être défini comme l’avantage ou l’utilité de la prétention formée par un plaideur ou un défendeur tandis que la qualité à agir se définit comme l’appartenance à la catégorie des personnes investies par la loi du droit de soumettre au juge une prétention donnée.

L’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action. Il doit être né et actuel au jour où l’action est exercée, indépendamment des événements postérieurs. Il doit également être légitime, personnel et direct. Il s’apprécie au jour de l’introduction de la demande.

Au cas d’espèce, il est constant que M. [A] et Mme [D], propriétaires de la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 1], jouxtant un passage privé cadastré section BE n° [Cadastre 5], ont fait assigner les propriétaires des parcelles cadastrées section BE n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] aux fins de dépose d’un portail avec portillon installé par ces derniers à l’entrée du passage privé de leur seule initiative, sans en informer les appelants.

Sur la qualité à agir

A titre liminaire, la cour entend faire observer que c’est à tort que les appelants critiquent l’ordonnance entreprise sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile alors que le premier juge s’est effectivement livré à une analyse du règlement de lotissement, des statuts de l’ASLP et des titres de propriété des appelants comme des intimés.

S’agissant de la qualité de membre de l’ASLP, c’est à bon droit et par une analyse exacte des statuts en date du 29 septembre 1978, plus spécifiquement de son article II, 1°, que le premier juge a retenu que la parcelle dont M. [BR] et Mme [D] sont propriétaires était expressément exclue de son périmètre et que ces derniers ne pouvaient donc se prévaloir de la qualité de membres de l’ASLP.

A hauteur d’appel, il sera ajouté que les ASLP ont d’abord été régies par une loi du 21 juin 1865, plusieurs fois modifiée et en dernier lieu par l’ordonnance du 1er juillet 2004, modifiée par la loi de ratification du 9 décembre 2004 et par la loi du 23 février 2005. Ces textes sont complétés par un décret d’application du 3 mai 2006.

L’article 5 de la loi du 21 juin 1865, applicable en l’espèce lors de la constitution de l’ASLP, disposait : Les associations syndicales libres se forment sans l’intervention de l’administration. Le consentement unanime des associés doit être constaté par écrit. L’acte d’association spécifie le but de l’entreprise ; il règle le mode d’administration de la société et fixe les limites du mandat confié aux administrateurs et syndics ; il détermine les voies et moyens pour subvenir à la dépense, ainsi que le mode de recouvrement des cotisations.

L’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 dispose désormais: Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. Les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations. (Éléments soulignés par la cour)

Il en résulte que l’association n’est constituée que du consentement unanime de tous les associés, même si des adhésions ultérieures peuvent avoir lieu dans des conditions déterminées par les statuts de l’association.

La Cour de cassation contrôle que les juges du fond ont bien caractérisé l’existence d’un consentement écrit à l’adhésion à l’association syndicale libre soit lors de sa constitution, soit lors de la signature de l’acte de vente (3e Civ ., 8 octobre 2008 pourvoi n° 07-16.084, publié) pouvant résulter, dans cette dernière hypothèse, par l’engagement pris dans l’ acte de vente de respecter les clauses du règlement de lotissement (3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n° 17-21.746).

Il s’en déduit qu’en l’absence de telles stipulations dans les statuts ou d’adhésion ultérieure, le propriétaire d’un lot n’est pas de plein droit membre de l’association.

Cette preuve n’est pas rapportée en l’espèce, le titre de propriété de M. [A] et Mme [D] ne mentionnant nullement une adhésion à l’ASLP.

S’agissant de la qualité de coloti, selon le règlement de lotissement dont le dépôt a été constaté pas acte notarié du 29 septembre 1978, le lotissement est composé de 4 lots numérotés de 1 à 4, respectivement implantés sur les parcelles cadastrées section BE n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], en sus d’un chemin implanté sur la parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 5].

Cependant, l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme dispose :

Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Or, ainsi que l’a relevé le tribunal administratif de Cergy-Pontoise, dans son jugement du 14 mai 2019 dont il n’a pas été relevé appel, la commune d’Argenteuil est couverte depuis 10 ans par un tel plan.

Par ailleurs, il n’est produit aucun cahier des charges stricto sensu qui démontrerait une volonté de contractualisation et dont les dispositions – hors celles ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire sur les lots – ne seraient pas atteintes par la péremption.

Le règlement de lotissement (pièce 3 du dossier des appelants) ne peut en tenir lieu et le simple fait qu’il ait été annexé au titre de M. [A] et Mme [D] ne lui confère pas ce caractère contractuel.

Ce règlement est donc atteint par la péremption aux termes des dispositions précitées.

Enfin, il sera observé, surabondamment, que la seule référence audit lotissement dans le titre de propriété des appelants est formulée au passé : ’La parcelle sus-désignée formait le lot numéro 1 du lotissement dont il est question en une note demeurée ci-jointe et annexée aux présentes’.

S’agissant de la qualité de propriétaire indivis de la parcelle litigieuse cadastrée section BE [Cadastre 5], c’est à bon droit également que le premier juge relève que le titre de propriété des demandeurs ne mentionne qu’une parcelle en pleine propriété, cadastrée section BE n° [Cadastre 1], à l’exclusion de portions indivises sur une quelconque autre parcelle, à l’inverse du titre de propriété des consorts [FZ] qui mentionne des droits indivis sur la parcelle cadastrée section BE [Cadastre 5] à hauteur d’un tiers.

En conséquence, ainsi que l’a décidé le premier juge, l’intérêt à agir de M. [A] et Mme [D] ne dérive pas de leur seule qualité de colotis, membres de l’ASLP ou propriétaires indivis dont les droits n’auraient pas été respectés par l’édification d’un portail sans qu’ils soient associés à la décision.

Pour autant, il convient de s’assurer que cet intérêt à agir n’existe pas indépendamment de ces qualités.

Sur l’intérêt à agir

Il est constant que M. [A] et Mme [D], propriétaires de la parcelle cadastrée section BE [Cadastre 1], ont un accès direct à la voie publique.

Toutefois, ils affirment, sans être démentis sur ce point, allégations au demeurant confortées tant par le procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 2 septembre 2019 (pièce 14 de leur dossier) que par le rapport d’intervention de MGC Project en date du 31 janvier 2018 (pièce 15 de leur dossier), que le raccordement du réseau d’assainissement s’effectue sur la parcelle [Cadastre 5] avec un regard sur cette parcelle et que leur compteur EDF est situé sur leur mur de clôture donnant sur la parcelle [Cadastre 5].

Dans ces conditions, la privation d’accès à ces équipements – préjudice personnel éprouvé dans leur jouissance – peut justifier l’action engagée, sans qu’il y ait lieu à ce stade d’apprécier la justesse du fondement juridique ou la réalité du préjudice.

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera infirmée et M. [A] et Mme [D] seront dits recevables en leur action.

Sur les dispositions accessoires

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer l’ordonnance quant aux dépens et aux frais irrépétibles.

M. et Mme [B], Mme [Q] et M. [I] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

Partant ils seront déboutés de leurs demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable d’allouer la somme de 3 000 euros à M. [A] et Mme [D] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [B] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

statuant par arrêt par défaut et mis à disposition,

Infirme l’ordonnance du 26 juin 2025 ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Déclare M. [Y] [A] et Mme [N] [D] recevables en leur action ;

Condamne in solidum Mme [RC] [O], épouse [B], M. [K] [B], M. [F] [I] et Mme [L] [Q] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne in solidum Mme [RC] [O], épouse [B] et M. [K] [B] à payer à M. [Y] [A] et Mme [N] [D], ensemble, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente