COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 OCTOBRE 2026

N° RG 25/01423 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XBXM

AFFAIRE :

E.P.I.C. OPH [Localité 1] DE SEINE HABITAT

C/

[X] [J]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Décembre 2024 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-000525

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 13/10/26

à :

Me Asma MZE

Me [Localité 2] AJE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

E.P.I.C. OPH [Localité 1] DE SEINE HABITAT

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N°SIRET : 279 200 406

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – N° du dossier 2575618

Plaidant : Me Chiara TRIPALDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C091

****************

INTIMES

Monsieur [X] [J]

né le 17 Novembre 1967 à [Localité 4] (Sainte-Lucie)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me François AJE de l’AARPI ALL PARTNERS – AJE LENGLEN LAWYERS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 413

Plaidant : Me Pierre BOUGET, avocat au barreau de PARIS

Madame [O] [A] épouse [J]

née le 12 Août 1978 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Présente à l’audience

Représentant : Me François AJE de l’AARPI ALL PARTNERS – AJE LENGLEN LAWYERS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 413

Plaidant : Me Pierre BOUGET, avocat au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Juin 2026, Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Monsieur Maximin SANSON, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 janvier 2014, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] – [Localité 6] Habitat a donné à bail à M. [X] [J] et Mme [O] [A] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Le 9 mars 2020, Mme [R] [Y] épouse [I], gardienne d’immeuble, préposée de l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] de Seine Habitat (ci-après OPH [Localité 1] de Seine Habitat), venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6] – [Localité 6] Habitat, exerçant son activité depuis son logement de fonction situé [Adresse 3] à [Localité 6], a déclaré avoir subi des faits de violences de la part de jeunes individus.

Pour ces faits, le fils de M. [J] et Mme [A] a été déclaré coupable et condamné par jugement du tribunal pour enfants de Nanterre du 7 juillet 2021.

Par acte de commissaire de justice du 22 juin 2023, l’OPH [Localité 1] de Seine Habitat a fait assigner M. [J] et Mme [A] aux fins de voir, sous exécution provisoire :

– prononcer la résiliation judiciaire du bail,

– ordonner leur expulsion immédiate et sans délai du logement loué,

– supprimer le délai de 2 mois pour procéder à l’expulsion prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

– l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais solidaires des requis,

– condamner in solidum M. [J] et Mme [A] au paiement d’une occupation mensuelle égale au double du montant du loyer augmenté des charges qui aurait dû être payé par les requis en l’absence d’une résiliation judiciaire du bail et qui devra être payée, mois après mois, jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés,

– les condamner in solidum au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– les condamner in solidum aux dépens.

Par jugement contradictoire du 16 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :

– déclaré recevable les conclusions récapitulatives et en réplique n°5 présentées par le conseil de l’OPH [Localité 1] de Seine Habitat,

– déclaré irrecevables les pièces produites par le conseil de M. [J] et Mme [A] n°3 intitulée ’ordonnance de prorogation de la mise en ’uvre de placement’ et n°9 intitulée ’certificat de non-appel et de non-opposition’,

– déclaré recevables les pièces produites par le conseil de M. [J] et Mme [A] n°1, 2 et 8,

– débouté l’OPH [Localité 1] de Seine Habitat de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, et de ses demandes subséquentes d’expulsion, de transport, de paiement d’une indemnité d’occupation,

– débouté M. [J] et Mme [A] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté l’OPH [Localité 1] de Seine Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné l’OPH [Localité 1] de Seine Habitat aux dépens de l’instance,

– débouté l’OPH [Localité 1] de Seine Habitat de ses autres demandes et prétentions,

– rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 26 février 2025, l’OPH [Localité 1] de Seine Habitat a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2025, l’OPH [Localité 1] de Seine Habitat, appelant, demande à la cour de :

– le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

Y faisant droit,

– infirmer le jugement rendu le 16 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie en ce qu’il l’a :

– débouté de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, et de ses demandes subséquentes d’expulsion, de transport, de paiement d’une indemnité d’occupation,

– débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné aux dépens de l’instance,

– débouté de ses autres demandes et prétentions,

Et statuant à nouveau :

– débouter M. [J] et Mme [A] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires,

– prononcer la résiliation du bail liant les parties concernant le logement sis [Adresse 2] à [Localité 7], en raison des troubles de jouissance occasionnés,

– ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [J] et Mme [A] et celle de tous occupants de leur chef des lieux dont il s’agit, si besoin est, avec le concours de la force publique, et sous astreinte d’une somme de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir,

– supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

– ordonner la séquestration du mobilier garnissant les lieux sur place ou son transport dans tel garde-meuble au choix du demandeur, aux frais, risques et périls de M. [J] et Mme [A],

– condamner in solidum M. [J] et Mme [A] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer plus les charges que les intimés auraient dû régler si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés,

– condamner in solidum M. [J] et Mme [A] à lui payer la somme de 1 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum M. [J] et Mme [A] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Mze, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 21 août 2025, M. [J] et Mme [A], intimés, demandent à la cour de :

– infirmer le jugement rendu le 6 décembre 2024 par le juge des contentieux et de la protection de [Localité 6] uniquement en ce qu’il les a déboutés de leur demande visant à condamner l’OPH [Localité 1] de Seine Habitat à leur verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens étant également laissés à sa charge,

– confirmer le jugement rendu le 6 décembre 2024 par le juge des contentieux et de la protection de [Localité 6] pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

– débouter l’OPH [Localité 1] de Seine Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire en cas d’expulsion,

– leur accorder un délai de trois ans,

En toutes hypothèses,

– condamner la société [Localité 1] de Seine Habitat à leur verser la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles,

– condamner la société [Localité 1] de Seine Habitat en tous les dépens de l’instance.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 mai 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Le premier juge a débouté l’OPH Rives de Seine Habitat de sa demande aux fins de résiliation du bail aux motifs que le fils de M. [N] et Mme [A] était placé à l’Aide Sociale à l’Enfance (ASE) au moment des faits du 9 mars 2020 pour lesquels il a été condamné par le tribunal pour enfants, de sorte qu’il n’était pas hébergé par ses parents à cette date et qu’il ne peut donc être reproché aux locataires un défaut de jouissance paisible des lieux en raison des faits commis par leur fils.

L’OPH [Localité 1] de Seine Habitat, qui poursuit l’infirmation du jugement et demande la résiliation du bail, fait valoir que le fils de M. [N] et Mme [A] a exercé des violences graves et intolérables à l’encontre d’une de ses préposées gardienne de résidence, faits pour lesquels il a été condamné, ajoutant qu’il fait partie d’un groupe de jeunes occasionnant d’importants troubles au sein de plusieurs résidences de sa propriété proches du logement donné à bail.

Il indique que cette condamnation pénale est définitive et que l’Aide Sociale à l’Enfance, non comparante bien qu’ayant été convoquée, n’avait pas contesté le domicile du mineur mentionné dans le jugement, à savoir chez ses parents qui sont donc tenus de répondre de ses agissements d’une extrême gravité. Il ajoute qu’il n’est nullement établi qu’à la date de ces faits, le mineur était hébergé de façon effective dans une structure collective d’hébergement de l’ASE alors même que sa présence à Courbevoie est avérée, de sorte qu’il avait donc son domicile chez ses parents, civilement responsables, ce qu’a rappelé le tribunal pour enfants en les condamnant in solidum avec leur fils à indemniser la partie civile. Il soutient que si celui-ci avait été effectivement placé au moment des faits, le tribunal aurait condamné l’ASE en leur lieu et place. Il en déduit que M. [N] et Mme [A] sont responsables des faits de leur fils.

Il ajoute que celui-ci, devenu majeur, continue de déambuler quotidiennement avec d’autres jeunes au sein des parties communes de l’immeuble proche du logement donné à bail situé [Adresse 4] à [Localité 6] ainsi qu’il en résulte d’un procès-verbal de constat du 7 mai 2025.

Il en conclut que M. [N] et Mme [A] ont manqué à leurs obligations légales et conventionnelles de jouir paisiblement des lieux dans la mesure où ils sont tenus de répondre des agissements des occupants de leur chef et qu’en raison de leur particulière gravité, la résiliation du bail est justifiée. Il rappelle les nouvelles dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi du 13 juin 2025 et ajoute qu’il importe peu qu’aucun autre acte de violence ou fait répréhensible ne soit survenu depuis la date des faits jusqu’au jour où le juge statue ou que l’auteur des troubles soit parti du logement pour habiter ailleurs.

M. [N] et Mme [A] concluent à la confirmation du jugement déféré. Ils font valoir que le bailleur n’a toujours pas compris les conséquences civiles et pénales d’une décision de placement d’un mineur après des services de l’ASE et les confond avec le lieu de vie effectif du mineur, d’autant plus que leur fils ne résidait pas avec eux mais en foyer. Ils en concluent que le bailleur ne saurait donc solliciter la résiliation du bail au regard des faits commis par leur fils alors même qu’ils n’en avaient pas la responsabilité juridique au moment des faits. Ils ajoutent que ce placement ne serait être remis en question tant au regard des jugements communiqués que de l’attestation ASE produite.

Ils relèvent enfin l’absence de tout autre grief à leur égard dans la mesure où aucun acte d’huissier, plainte ou constat ne les vise ou vise un de leurs enfants dont ils ont la charge ; que les déclarations recueillies font état de déclarations anonymes ou concernent des jeunes qu’il n’est pas possible d’identifier et qu’aucun trouble de voisinage n’est établi. Ils ajoutent être à jour du paiement de leurs loyers.

Sur ce,

Le locataire doit, en application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, jouir paisiblement des lieux et, partant, s’abstenir de troubler la jouissance des autres occupants, le locataire répondant, à cet égard, des agissements des personnes qui occupent le logement de son chef. En effet, ces textes se combinent avec l’article 1735 du code civil selon lequel le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Cette obligation de jouissance paisible est au surplus rappelée dans les conditions générales du contrat de bail au titre des obligations du locataires.

Conformément à l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user paisiblement des lieux et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé.

La résiliation judiciaire ne peut être prononcée que si le manquement est suffisamment grave pour la justifier.

La notion d’usage paisible interdit au locataire tout comportement susceptible de causer un trouble ou une gêne excessive aux autres occupants de l’immeuble ou au voisinage, notamment par des nuisances auditives ou olfactives, des voies de fait ou encore des violences.

L’article 9 du code de procédure civile stipule qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le fils de M. [N] et Mme [A], alors mineur, a été condamné par le tribunal pour enfants le 7 juillet 2021 pour avoir commis, le 9 mars 2020, des violences ayant entraîné une incapacité totale de travail n’excédant pas huit jours, avec arme et en réunion, sur une gardienne d’immeuble, préposée de l’OPH Rives de Seine Habitat.

Dans ce jugement, il est indiqué que le mineur demeure à l’adresse du bail et que ses représentants légaux sont M. [N] et Mme [A] ainsi que l’ASE, tous trois non comparants. Les condamnations civiles ont été prononcées à l’encontre du fils de M. [N] et Mme [A] ’in solidum avec ses représentants légaux civilement responsables’.

Il est par ailleurs produit :

– une ordonnance du juge des enfants du 8 août 2019 aux fins de placement provisoire du fils de M. [N] et Mme [A] au Service des Solidarités Territoriales pour une durée de 6 mois à compter de cette date,

– un jugement du juge des enfants du 6 février 2020 qui prononce le maintien du placement auprès de l’ASE des Hauts-de-Seine jusqu’au 28 février 2021 avec des droits de visite et d’hébergement des parents à raison de deux fois par mois organisés par le service éducatif,

– une attestation de l’ASE du 9 novembre 2023 attestant que depuis le 26 juillet 2019, le fils des intimés a été confié à leur service sur décision du juge des enfants de [Localité 8] jusqu’au 28 février 2022.

Il ressort de ces éléments qu’au moment de la commission des faits de violences commis sur une gardienne d’immeuble préposée du bailleur de M. [N] et Mme [A], leur fils faisait l’objet d’un placement à l’Aide sociale à l’enfance.

Comme rappelé ci-avant, pour que la responsabilité des locataires soit engagée en raison de faits commis par des tiers, il faut que les troubles de jouissance soient occasionnés par des personnes qui occupent le logement de leur chef, ce qui est distinct de la question de la responsabilité des parents, titulaires de l’autorité parentale, tenus civilement d’indemniser les conséquences des dommages causés par l’ enfant mineur vivant avec eux au sens de l’article 1242 alinéa 4 du code civil, étant cependant relevé que cette responsabilité cesse dès lors que l’enfant a été confié à un tiers par une décision administrative ou judiciaire (Cass. ass. plén., 28 juin 2024, n°’22-84.760).

Or, il n’est pas démontré par le bailleur que le fils mineur des locataires ne résidait pas dans un foyer de l'[Etablissement 1] mais chez ses parents, ce qui ne saurait résulter du seul fait que le jugement du tribunal pour enfants, au surplus rendu plus d’un an après les faits, mentionne comme domicile de leur fils l’adresse du bail. La cour relève en outre que le jugement indique, comme représentants légaux de celui-ci, aussi bien M. [N] et Mme [A] que l’ASE.

En tout état de cause, si la gravité de ces faits ne saurait être contestée, il apparaît que l’assignation en résiliation du bail a été délivré par le bailleur plus de trois ans après et deux ans après la condamnation du tribunal pour enfants. Ainsi qu’il le sera démontré ci-après, aucun autre manquement de la part des locataires ou de leurs enfants n’est établi depuis ces faits qui remontent au mois de mars 2020, soit depuis plus de six ans, étant rappelé que le bail a été conclu en 2014.

En effet, la cour relève que les autres pièces produites par le bailleur au soutien de ses allégations selon lesquelles le fils de M. [N] et Mme [A] ferait partie d’un groupe de jeunes occasionnant d’importantes nuisances au sein de plusieurs résidences de sa propriété appellent les observations suivantes :

– les troubles de jouissance évoqués par des locataires et repris dans les constats de commissaire de justice des 15 et 22 février 2023 et 12 avril 2023 (pièces 6, 7 et 8 de l’appelant) concernent une résidence située [Adresse 4] à [Localité 6],

– les dégradations pour lesquelles l’OPH [Localité 1] de Seine Habitat a déposé plainte les 4, 11 et 14 avril et 12 mai 2023 (pièces 9, 10, 12 et 24 de l’appelant) ne concernent pas la résidence située [Adresse 2] à [Localité 6], de même que la main courante du 30 mars 2023 d’une locataire domiciliée à une autre adresse (pièce 13 de l’appelant),

– le bailleur ne démontre pas la distance séparant ces résidences / adresses de celle où se situe le bien donné à bail objet de la présente procédure,

– ils ne permettent pas d’établir que le fils de M. [N] et Mme [A] ferait partie de ces fauteurs de troubles.

Par ailleurs, dans son procès-verbal de constat du 7 mai 2025 (pièce 27 de l’appelant), le commissaire de justice relate qu’un gardien de l’OPH [Localité 1] de Seine Habitat souhaitant témoigner anonymement lui a indiqué ’spontanément’ que le fils de M. [N] et Mme [A] déambule quotidiennement avec d’autres jeunes au sein des parties communes de l’immeuble sis [Adresse 4] et que sa présence sur place est inextricablement liée au trafic de stupéfiants.

Outre que ces seules déclarations, peu précises et circonstanciées, ne permettent pas d’établir l’existence de troubles de jouissance commis par le fils de M. [N] et Mme [A] au sein de la résidence située au [Adresse 5] à [Localité 6], il sera relevé qu’il ne s’agit pas de l’adresse où résident les locataires intimés et que l’OPH [Localité 1] de Seine Habitat ne fournit aucun élément permettant d’établir la distance entre ces deux immeubles ni qu’ils feraient partie du même ensemble immobilier.

Or, la cour rappelle que l’obligation d’utiliser les lieux en bon père de famille ne peut être étendue au-delà du périmètre des parties communes et privatives de l’immeuble dans lequel sont situés les lieux mis à disposition des occupants dans la mesure où il appartient au bailleur de rapporter la preuve d’un lien direct entre les troubles constatés et le manquement imputé au preneur dans son obligation de jouir paisiblement de la chose loué.

Au surplus, il sera ajouté que les dispositions nouvelles issues de la loi n°2025-532 du 13 juin 2025 imposant au locataire de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir sont postérieures aux faits invoqués et ne sauraient donc recevoir application au cas d’espèce, étant ajouté que ses conditions d’application ne sont pas justifiées.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter l’OPH [Localité 1] de Seine Habitat de sa demande en résiliation faute de justifier d’un manquement grave des locataires à leur obligation de jouissance paisible du bien donné à bail et de ses demandes subséquentes par confirmation du jugement déféré.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’OPH [Localité 1] de Seine Habitat, qui succombe, est condamné aux dépens d’appel, les dispositions du jugement relatives aux dépens étant confirmées. Il est en conséquence débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’OPH [Localité 1] de Seine Habitat est par ailleurs condamné à payer à M. [N] et Mme [A] 3F la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de leurs frais irrépétibles de première instance, par infirmation du jugement, et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en ses dispositions dévolues à la cour sauf en ce qu’il a débouté M. [X] [J] et Mme [O] [A] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute l’Office public de l’habitat [Localité 1] de Seine Habitat de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’Office public de l’habitat [Localité 1] de Seine Habitat à payer à M. [X] [J] et Mme [O] [A] la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’Office public de l’habitat [Localité 1] de Seine Habitat aux dépens d’appel.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Anne-Sophie COURSEAUX, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président