TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION
ORDONNANT LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES

Le 13 Octobre 2026

N° RG 26/00078 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PG32
78A

Jugement rendu le 13 Octobre 2026 par Angélika LEMAIRE, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMMEUBLE SIS [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic le cabinet Vertfoncie, SARL immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro50024572 dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 3] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.

représentée par Me Julien SEMERIA, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE, Me Adèle ORZONI, avocat plaidant au barreau de PARIS

PARTIE SAISIE

Monsieur [J] [G] [M]
né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 4] (SEINE-[Localité 5])
[Adresse 3]
[Localité 6]

non comparant

CREANCIER INSCRIT

Le TRESOR PUBLIC pris en la personne de monsieur le comptable du service des impôts des particuliers d’[Localité 7], domicilié [Adresse 4] à [Localité 8]

représenté par Me Séverine GALLAS, avocat au Barreau du VAL D’OISE

Notifié le 16/10/2026

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 15 janvier 2026 publié le 19 février 2026 volume 2026 S n°41 au service de publicité foncière de [Localité 9] 2, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet Vertfoncie, a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 1], [Adresse 6], cadastré section BO n°[Cadastre 1], consistant en un appartement, une cave et un parking formant les lots 12, 32 et 156 de la copropriété, appartenant à M. [J] [G] [M].

Par exploit du 13 avril 2026 délivré par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner M. [J] [G] [M] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 14 avril 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 juin 2026, lors de laquelle le créancier poursuivant a été entendu en ses observations, la partie saisie n’ayant pas comparu et n’étant pas représentée.

Le juge de l’exécution a autorisé le créancier poursuivant à formuler ses observations sur la régularité de l’assignation en cours de délibéré.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] a formulé ses observations le 24 juin 2026, dans le cadre d’une note en délibéré signifiée contradictoirement au débiteur saisi le 29 juin 2026.

La décision a été mise en délibéré au 13 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la régularité de l’assignation

Il résulte de l’article 654 du code de procédure civile que la signification par acte de commissaire de justice doit être faite à personne.

L’article 656 du code procédure civile dispose : « Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l’acte et s’il résulte des vérifications faites par l’huissier de justice, dont il sera fait mention dans l’acte de signification, que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l’huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l’article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l’acte doit être retirée dans le plus bref délai à l’étude de l’huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l’intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.
La copie de l’acte est conservée à l’étude pendant trois mois. Passé ce délai, l’huissier de justice en est déchargé.
L’huissier de justice peut, à la demande du destinataire, transmettre la copie de l’acte à une autre étude où celui-ci pourra le retirer dans les mêmes conditions. »

Pour contrôler la bonne application de ces dispositions, il y a lieu de vérifier si les diligences, qui à cette fin doivent être mentionnées avec précision au procès-verbal, sont suffisantes.

Il résulte du procès-verbal de signification de l’assignation que celle-ci a été faite a été faite à domicile connu, soit au [Adresse 7] par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice (PV 656) et selon les modalités suivantes :
« N’ayant pu, lors de mon passage, avoir de précisions suffisantes sur le lieu où rencontrer le destinataire de l’acte.

Le domicile étant certain ainsi qu’il résulte des vérifications suivantes :
– L’adresse nous a été confirmée par le voisinage.
Circonstances rendant impossible la signification à personne :
– Le destinataire est absent à mon passage ».

La jurisprudence relative aux diligences que le commissaire de justice doit accomplir pour rechercher l’intéressé à qui un acte doit être signifié est stricte. Il est constant que la vérification de l’adresse doit résulter de plusieurs diligences précises et concrètes. Ainsi, est jugée insuffisante la seule confirmation par les voisins, la seule présence du nom sur la boîte aux lettres alors que de précédentes significations avaient été faites à une autre adresse, la seule mention dans l’acte que le domicile du destinataire est connu du commissaire instrumentaire, alors même que la résidence était confirmée par la mairie.

En conséquence, la seule diligence réalisée par le commissaire de justice, consistant en la confirmation par les voisins de l’adresse, doit être considérée comme étant insuffisante pour vérifier la réalité du domicile.

Il en résulte que la signification de l’assignation à M. [J] [G] [M] par acte du 13 avril 2026 n’est pas régulière et encourt à ce titre la nullité.

L’article 114 du même code dispose :
« Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

En l’espèce, l’irrégularité de forme de l’assignation a pu priver M. [J] [G] [M] de la connaissance de la procédure de saisie immobilière initiée à l’encontre du bien lui appartenant et de la possibilité de comparaître à l’audience d’orientation afin de contester ladite procédure, ce qui est constitutif d’un grief.

Il est établi que les significations le 08 novembre 2021 et le 13 février 2025 des jugements de condamnation, constituant les titres exécutoires, outre celle du commandement de payer valant saisie immobilière le 27 novembre 2025 pour tentative puis le 15 janvier 2026 ont toutes été faites à l’adresse [Adresse 8], selon des modalités de signification différentes comportant a minima deux diligences de la part du commissaire de justice : respectivement à étude puis selon procès-verbal de vaines recherches pour les deux derniers actes.

Or, la dénonciation de la déclaration de créance du Trésor Public a été signifiée le 02 juin 2026 à domicile connu (même adresse) par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice (article 656 du CPC) selon les modalités suivantes : présence de courrier à ce nom dans la boite aux lettres et l’adresse est confirmée par le préposé des services postaux.

Enfin, la signification de la note en délibéré du 23 juin 2026 a également été faite au débiteur saisi à domicile connu le 29 juin 2026 par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice (article 656 du CPC) selon les modalités suivantes : le domicile est confirmé par le débiteur par téléphone.

En conséquence, au vu des éléments antérieurs et postérieurs à l’assignation démontrant la certitude du domicile du défendeur, il en résulte que l’adresse à laquelle l’assignation à la présente procédure de saisie immobilière a été signifiée correspond au domicile de M. [J] [G] [M] et il n’est pas rapporté la preuve d’un grief découlant de l’irrégularité des diligences mentionnées à l’assignation.

Dès lors, il n’y a pas lieu de prononcer la nullité de l’assignation.

Sur l’exigibilité de la créance et l’orientation de la procédure

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En application de l’article L311-2 du même code, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Enfin, l’article L111-6 énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

En l’espèce, le caractère certain, liquide et exigible de la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] résulte des pièces versées aux débats, notamment :
– le jugement réputé contradictoire rendu le 19 novembre 2020 par le Tribunal de proximité de Sannois et son rectificatif du 09 septembre 2021, signifiés le 08 novembre 2021 et devenus définitifs selon certificat de non-appel établi le 05 novembre 2025, ayant condamné M. [J] [G] [M] à payer les sommes de 3 427,65 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 1er octobre 2018 au 1er juillet 2020, 3ème trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 août 2020, 40 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal, 300 euros à titre de dommages et intérêts, 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;
– le jugement réputé contradictoire rendu le 05 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Pontoise, signifié le 13 février 2025 et devenu définitif selon certificat de non-appel établi le 05 novembre 2025, ayant condamné M. [J] [G] [M] à payer les sommes de 7 863,06 euros correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2020 au 1er janvier 2024, 1e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal, 700 euros à titre de dommages et intérêts, 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le décompte arrêté au 15 janvier 2026 et visé au commandement de saisie, présente un solde débiteur de 16 194,40 euros en principal, intérêts, frais et accessoires.

Selon l’article R322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Il en résulte qu’il appartient au juge de l’exécution de vérifier que le montant de la créance correspond aux énonciations du titre exécutoire fondant le commandement de saisie.

Il est inclus des dépens à hauteur de 499,91 euros et 641,28 euros relatifs à chaque titre exécutoire. Or, il convient de ne retenir que les frais relatifs à la signification des jugements à hauteur de 73,68 euros et 101,04 euros, à défaut d’autres justificatifs des montants sollicités et de production d’un certificat de vérification des dépens.

La créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] sera donc mentionnée pour la somme de 15 227,93 euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 15 janvier 2026.

Au cas présent, la vente amiable n’est pas envisageable, le débiteur saisi ne comparaissant pas à l’audience.

Le choix de la procédure de saisie immobilière doit constituer une mesure proportionnée pour recouvrer la créance, ce qui est le cas en l’espèce compte tenu de l’absence de paiement depuis 2020, du montant de la créance et de la seconde condamnation pour charges de copropriété impayées.

Il convient dès lors d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu’en vertu de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix.

Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Dit que l’assignation en date du 13 avril 2026 n’est pas nulle ;

Mentionne que la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] à l’égard de M. [J] [G] [M] est de 15 227,93 euros en principal, intérêts, frais et accessoires, suivant décompte arrêté au 16 janvier 2026 et visé au commandement de saisie ;

Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 15 janvier 2026 publié le 19 février 2026 volume 2026 S n°41 au service de publicité foncière de [Localité 9] ;

Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 02 février 2027 à 14h00, au tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;

Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ;

Désigne la SCP LPF & ASSOCIES, commissaire de justice à PARIS (75003) aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel ;

Dit que ledit commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ;

Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ;

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 15 janvier 2026 publié le 19 février 2026 volume 2026 S n°41 au service de publicité foncière de [Localité 9] ;

Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

La greffière La Juge de l’exécution
Magali CADRAN Angelika LEMAIRE